Альтернативная продажа квартиры с ипотекой пошаговая инструкция

Что такое aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы, кaкиe pиcки в ней есть и что делать, чтобы их избежать, — на эти и другие вопросы отвечаем вместе с экспертами

При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.

Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

• продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
• покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
• продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку. Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.

1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».

4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.

Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д. Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки. Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.

При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Налоги при альтернативной сделке

Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.

Особенности альтернативных сделок

При ипотеке

Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.

«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.

По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. «В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.

Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.

При нахождении сторон в разных городах

Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.

«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.

С материнским капиталом

Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.

«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».

За последний год я поучаствовала в трех сделках с недвижимостью.

1. Покупка квартиры в ипотеку мной и моим супругом (альтернатива).

2. Продажа квартиры моей мамы (без альтернативы).

3. Покупка квартиры моей маме по доверенности от нее (альтернатива).

Важно оговориться: У нас были простые альтернативы, где всего три звена: покупатель (мы), наш продавец, и продавец нашего продавца. В сделках было по две квартиры. Мы покупали одну квартиру, и наши продавцы покупали вторую квартиру.

В всех трех сделках мы не привлекали риелторов. Риелторы были только у продавцов в 1 и 3 сделках.

НИКАКОЙ РЕКЛАМЫ, просто личный опыт.

Для начала расскажу коротко о сделке #2.

Она не альтернативная, но нам процесс по сделке ооочень понравился. Мы обратились в Зеленый Банк (тут цензура, и названия писать нельзя) за сделкой под ключ. На их сайте ПО ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ есть эта услуга. Я от нее в восторге, хоть и все там не без проблем. Получается, наши покупатели квартиры во Владивостоке, просто подали «откликнулись» на объявление по покупке квартиры. На этом этапе они ничего не платили. Началась сразу юридическая проверка квартиры, от нас сотрудники банка попросили залить документы для проверки (документы подтверждающие право собственности, переход собственности, паспорт продавца и пр.), хоть менеджер и обещал проверку ДО 5 рабочих дней, у нас она по факту заняла больше времени, хотя в квартире не было прописанных и собственник был один — моя мама. И наши покупатели, т.к. они торопились, они очень ругались с сотрудниками банка. По итогу, когда проверка закончилась, банк попросил нас назначить дату и выбрать ЛЮБОЕ отделение Зеленого банка во Владивостоке. Потом оказалось, что мы могли из любых городов оформлять сделку. Т.е. моя мама могла быть в Москве, а покупатели во Владивостоке, и просто они бы заключили сделку на расстояние. Но тем не менее мы все собрались в _Зеленом банке (я была в качестве моральной поддержки мамы). Сотрудница подготовила договор при нас, мы его прочитали, и все подписались. Потом участникам сделки сделали электронно-цифровые подписи, и они сразу отправили документы в росреестр. Потом менеджер оформила «безопасный платеж» или как-то так, это не аккредитив, это просто перевод, когда сделка будет одобрена росреестром, деньги просто поступят на счет, и ничего открывать не надо, и никому никуда ходить не надо. ОООчень удобно.

Тут же были произведены расчеты: покупатель оплатил всю сделку под ключи: туда входили юридическая проверка квартиры, дкп, перевод денег, электронная регистрация. Услуга во Владивостоке стоила 25т.р.. Причем судя по тому, что заявляет Зеленый Банк(точнее его сайт по покупке недвижимости), эта юр.проверка дает сертификат на возмещение до 10мил.рублей, если будут какие-то проблемы с правом перехода собственности (об этом лучше почитать на сайте), и дают «справку», что покупатель добросовестный.

Из минусов, как я писала, проверка заняла больше 5 рабочих дней, и надо было постоянно пинать менеджеров. И еще менеджер три раза перепечатывала договор, потому что 3 раза косячила: то дату не ту прописала, то паспортные данные не все ввела. Т.е. СЛЕДИТЬ за ними дано внимательно, все внимательно читать и проверять. Вся сделка (при учете перепечатывания договора) заняла меньше 1.5 часа. И потом только маме, ровно через неделю пришла смс о переводе денег за квартиру на ее счет, а нашим продавцам информация, что они стали собственниками.

Сделка #3.

После такого прекрасного опыта, я ооочень хотела купить в Москве маме квартиру таким же образом. Но тут начались проблемы, что все квартиры, которые мы рассматривали, искали себе квартиру и настаивали на альтернативе. Но я хотела заказать у Зеленого банка отдельно юр.проверку (т.к. не пользовалась услугами риелторов), но тут начались проблемы, Зеленый банк затянул проверку, потом у них какие-то косяки полезли. Я ходила с ними разбираться. Короче проверку отдельно я так и не смогла заказать.

Но мы думали, что проведем альтернативную покупку в Зеленом банке, но когда я начала узнавать про аккредитивы Зеленого банка, то я не захотела так покупать квартиру.

Мне не понравилось, что аккредитив может быть открыт ТОЛЬКО между двумя лицами, и что я должна была переводить деньги третьему лицу (продавцу, своего продавца (звено 3), за вторую квартиру). Чем мне не нравился этот вариант? Да тем, что меня с 3 звеном не связывают договорные отношения. И по факту у меня не было бы на руках подтверждения, что Я (от лица своей мамы, первое звено) отдала деньги своим продавцам (второму звену). И чтобы не возникло проблем, нам надо было всем обменяться Расписками или Поручениями (впервые услышала этот термин, типа второе звено, написало бы поручение первому звену, чтобы первое звено оплатило третьему звену в квартиру для второго звена). Короче какая-то дичь. Да, я поняла, что 90% сделок оформляются именно так. Что всем всего хватает. Но я хотела перевести деньги именно своему продавцу (1 -> 2), а уже мой продавец пусть кому хочет переводит. Зеленый банк оказывается есть ТРАСФЕРНЫЙ аккредитив, это значит, что мы могли открыть аккредитив, и часть денег пошла бы 2му звену (они квартиру дешевле покупали), а часть денег 3му звену. НО Зеленый банк такое делать отказался, т.к. якобы у меня (1го звена) с третим звеном НЕТ ДОГОВОРНЫХ отношений, но при этом делать аккредитив 1->3 — проблем Зеленый банк не видит, хотя тут то точно у меня нет договорных отношений с продавцом продавца. Короче я ооочень долго общалась с сотрудниками Зеленого банка(у них есть отдел, которой дает бесплатную консультацию по аккредитивам, но тут нельзя оставлять электронный адрес, но думаю, в самом банке вы сможете его получить), но мы ни до чего не договорились. В защиту сотрудников могу сказать, что они ооочень приятные, человечные, и прям ведут диалог, звонят, говорят, пишут доступным языком, вникают в проблему — но помочь в моем случае не смогли. Так что тут без негатива обошлось, но времени на это у меня ушло пару дней, при том, что эту почту я смогла получить только лично в отделение Зеленого банка по ипотекам (а таких на всю Москву штук 6)…

И тут на помощь мне пришел Францезский банк с российским названием (Р.Б). У них есть АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ аккредитив. Его суть в том, что я перевожу деньги на счет продавца и пишем в назначение платежа, покупка квартиры. Продавец тут же открывает аккредитив на своего продавца, и пишутся условия не раскрытия аккредитива. Если сделка не состоится и условия не будут выполнены (хотя бы один из 2х дкп не пройдет регистрацию), то деньги уйдут МНЕ, первому звену (все остальные банки, делают возможным перевод денег только обратно человеку открывшем аккредитив, а это для меня опасно, ибо мой продавец может не возвращать деньги, и с ним придется судиться).

Правда с Р.Б. много много много всякий приколов. (Р.Б. — это банк, но у них есть банк, который занимается только ипотеками, Р.Б.Дом., и это разные банки)

1. сложно перевести деньги прямо в Р.Б.Дом если у вас там уже нет открытого счета (я не уверена, но вроде как его можно открыть, там только в момент какой-то сделки).

2. Вывод денег. Сам Р.Б.Д. позволяет обналичить деньги, но с АДОВОЙ комиссией, чуть ли 5 т.р. с миллиона. т.е. за 10 мил, с вас могут снять 50т.р., т.е. нет какой-то ограничивающего максимума. Хотя легенды (! и это ужасно, что НИКТО из работников Р.Б. и Р.Б.Д., не может дать 100% верную инфомрацию!), но хотят легенды, что можно бесплатно вывести деньги из Р.Б.Д. в Р.Б., и там заказав деньги в кассе, и придя с документами о покупке квартиры, вам без комиссии отдадут деньги. А перевод в другой банк из Р.Б.Д. стоит от 1500-2000, но там надо узнавать у других банков, сколько будет комиссия за снятие. Ходили опять же легенды, что в Зеленом банке такие деньги можно снять через месяц без комиссии, хотя потом вроде как опроверглись эти легенды, и воде как если будет назначение платежа раскрытие аккредитива за покупку квартиры (или что-то такое), то Зеленый банк даст деньги без комиссий — но это все надо проверять.

3. Как клиент Р.Б., могу сказать, что у чуваков колоссальные проблемы с поддержкой и консультацией (у Р.Б.Д. хороших спецов больше, а вот Р.Б. — прям жесть). Очень низкие знания у поддержки, даже в филиалах не могут дать точную информацию. Куча вопросов и непонимания.

4. Еще есть прикол во банках с ценами на аккредитивы. Например, в Р.Б.Д. аккредитив за собственные средства стоит 3900р, а если у вас ипотека в Р.Б.Д. , то аккредитив будет 2000р. А вот в Зеленый банк наоборот, аккредитив за собственные средства стоит 2000, а за ипотечные 3400. Поэтому забавно, но тоже это надо узнавать.

5. Перевод большой суммы денег из Зеленый банк (мама перевела мне деньги на счет Зеленого банка), а вот перевод в Р.Б. мне стоил всего 1500р и прошел меньше чем за сутки — т.к. эти банки в Системе Быстрых Платежей участвуют. А с Р.Б. на Р.Б.Д. (я ипотечный клиент, и у меня есть счет, с которого я гашу ипотеку) — перевод был бесплатный, и деньги почти моментально поступили на Р.Б.Д. (хотя при погашение ипотеки, деньги бывают зависают на 1-2 дня, но это если на выходные или праздники платеж приходится).

И так, схема самой альтернативной сделки: Мы открываем счет на мою маму в Р.Б.Д. , и счет на второе звено в Р.Б.Д. . Я перевожу большую часть суммы за квартиру второму звену (эта сумма равна, цене второй квартиры). Открывается альтернативный аккредитив со всеми условиями, вторым звеном на первое звено, на сумму их договора (сумму, которую я перевела второму звену на счет). Потом я отрываю на оставшуюся сумму аккредитив на второе звено. Мы подписываем все договора, отдаем это регистраторам (предварительно все пишем доверенности на регистраторов, чтобы те подали документы за нас, эта доверенность нотариальная и будет стоить денег). Когда проходит регистрация, нам отдают договора и ЕГРНы, продавцы идут в Р.Б.Д. и открывают аккредитивы. И потом будет процесс передачи квартир (и подписание актов приема-передачи). Конец.

Сделка #1

Теперь про мою первую сделку. Она была через ипотеку. Она очень похожа на третью сделку (собственно про Р.Б.Д. и про такой аккредитив, мы узнали после этой сделки, и желание получить такой аккредитив у Зеленого банка у нас возникло после этой сделки, но оказалось, что Зеленый банк не гибкий в этих вопросах).

У нас была точно такая же сделка со звеньями и продавцами, одно отличие, наш продавец (второе звено) покупал более дорогую квартиру. И получилось, что мы перевели деньги ему на счет, он (наш продавец) открыл альтернативный аккредитив на третье звено. И потом наш же продавец (второе звено), открыл на недостающую сумму второй аккредитив на третье звено.

Хочу также похвалить Р.Б.Д. , потому что в этой сделке мы брали не сторонних регистраторов, а тех кто прям базируются в Р.Б.Д. , и также там есть Нотариус у которого все быстро можно сделать. Когда мы делали эту сделку, то было очень приятно: нам выделили закрытую большую переговорную с шикарным видом на МоскваСити, к нам приходили по очереди все специалисты: наш ипотечный менеджер, юрист по договорам, аккредитивный менеджер, все нас водили за ручки в кассы для переводов денег, потом также за ручку нас повели к нотариусу, который уже знал что нам надо дать. Все было так приятно, и легко… Т.е. у меня был положительный опыт при этой сделке. Поэтому я с позитивом отнеслась к проведению 3ей сделки в Р.Б.Д. .

Но пожалуйста, узнавайте все подводные камни, потому что с Р.Б.Д. может быть не всем комфортно работать. Например, вы без бешенных комиссий из другого банка не переведете туда деньги, если у вас еще нет счета в Р.Б.Д. , а наличкой принести всю сумму за квартиру — ни каждый решится. Мы несли сумму первоначального взноса, и это было напряжно — мне не понравилось в 21 веке, ходить с большой (для меня) суммой денег.

Эпилог

Все эти сделки мы проводили без риелторов с нашей стороны. Но это не призыв отказываться от риелторов. Нам пришлось много чего читать, много чего гуглить. Но не скажу, что риелторы с которыми я взаимодействовала (которые были от лица продавцов) производили на меня хорошее впечатление. Даже они косячили, даже они не знали про все возможные аккредитивы.

Я считаю, что сделка под ключ от Зеленого банка, это очень крутая штука, и она может оздоровить рынок риелторов, т.е. за счет того, что легкие сделки будут дешевыми и быстрыми у Зеленого банка (25-35 т.р. под ключ, вместо 100+ от риелторов + еще регистраторы около 7-10 т.р. + госпошлины 2т.р, + договор 3т.р., + аккредитив 2-4т.р., + нотариальные доверенности — 2-4т.р.), и я думаю, что такие сервисы уберут с рынка плохих риелторов, и останутся только «прошаренные акулы», которые действительно профи и которые будут вершить сложные штуки, и помогать при трудных сделках.

Я очень рекомендую изучать банковские продукты. Например, у Зеленого банка уже есть продукт быстрой оценки квартир — где они за 150р, могут сказать сколько стоит аналогичная квартира, причем сказать это не из объявлений на циане, а именно (как они утверждают) из информации о реальных сделках на их портале. Т.е. я так понимаю (я на это надеюсь), что они видят реальные дкп и реальные деньги, которые получает продавец за свою квартиру, и на основе этой информации говорит о рекомендованной цене на вашу квартиру, а не просто по ценам на циане где продавцы только выставляют квартиру за желаемую цену, а продать ее могут как дороже-так и дешевле. И круто знать, эту информацию, это позволит понимать на сколько вы переплатите, или на сколько выгодно тот или иной объект.

Это не реклама никого. Это просто мой личный опыт. Цены на период август 2020-март 2021 года. Цены могут меняться, их НАДО узнавать у банков, ибо даже сотрудники банков каждый раз говорят разную стоимость.

Желаю всем удачи в покупке и продаже квартир. И чтобы никто не был обманут или обижен. Пусть для всех эти сделки будут взаимовыгодные и удачные!)

Когда планируете продать старую квартиру и тут же купить новую — это называется альтернативной сделкой. Для этого заранее подбирают квартиру и договариваются с продавцом. Затем составляют двойной договор купли-продажи, где прописывается, что проводится альтернативная сделка. 

Расскажем, как составить договор, какие потребуются документы и на что обратить внимание при покупке недвижимости по такой сделке.

Особенность альтернативной сделки

Встречная или альтернативная сделка означает, что вы продаете свою квартиру и на полученные деньги покупаете новую. Например, продали свою двухкомнатную квартиру и переехали в новую трехкомнатную с доплатой. Но это простая сделка, в которой участвует три стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец, у которого приобрели трехкомнатную недвижимость. Но есть и сложные альтернативные сделки. Рассмотрим на примере. 

Такие сделки называются сложными. Требуется проверить в несколько раз больше документов, чем при простом заключении договора купли-продажи. И если одна из сторон откажется от покупки или продажи, придется искать нового человека. Поэтому такие сложные цепочки с несколькими сторонами стараются упрощать. Например, если негде жить после продажи недвижимости, семья продает квартиру, снимает жилье и подбирает новую недвижимость.

Что сделать для упрощения альтернативной сделки?

Минус проведения альтернативной сделки — не каждый покупатель согласится ждать и согласовывать нюансы с третьей или четвертой стороной. В таком случае упрощайте сделку и переводите ее в прямую. Например, вы продаете двухкомнатную квартиру и хотите сразу купить и въехать в трехкомнатную. Вы нашли покупателя на свою квартиру и договорились с продавцом, у которого покупаете новую недвижимость.

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

• Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.

• Паспортные данные покупателя и продавца.

• Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.

• Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.

• Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.

• Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Особенности заключения сделки

Что касается сроков, то лучше брать с запасом на 1−2 недели для каждого участника сделки. Но если один из участников сделки так и не подобрал себе новое жилье, сроки лучше увеличить до 30 дней. Помните, на оформление расходов и уплату госпошлины придется потратить 2 тыс. руб. Если сделка проводится с участием нотариуса, придется заплатить 0,5% от суммы, но не более 20 тыс. руб.

Заключение предварительного договора

Когда обсудите все детали, заключайте предварительный договор, пропишите сроки и  передайте продавцу задаток через нотариус. После этого оформляйте сделку. Но если одна из сторон альтернативной сделки вышла из соглашения, задаток возвращается вам. Если сделка сорвалась не по вашей инициативе, а вы оставили задаток, то получите такую же сумму в качестве компенсации.

Именно этим задаток отличается от аванса. Если в соглашении указано, что вы передаете аванс, компенсации за срыв сделки не будет. Когда оформляется альтернативная сделка, в которой принимает участие три и более сторон, прописываются обязанности и ответственность каждой из них. 

Если сомневаетесь, все ли делаете правильно или переживаете по поводу правильности оформления документов, обращайтесь в МБК. Проверим документы и поможет заключить соглашение, в котором будут прописаны ваши права и обязанности.

Проведение альтернативной сделки

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

• Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.

• Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.

• Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.

• Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.

• Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.

• Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.

• Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.

• Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК, чтобы стать независимым. Подписывайтесь на рассылку статей.

В обычной сделке по продаже квартиры участвуют 2 стороны: продавец и покупатель. Собственник получает деньги от клиента и распоряжается суммой на свое усмотрение: кладет на счет в банке, тратит на отдых, строит загородный дом — ограничений нет. Альтернативную сделку проводят по-другому: продавец, получив средства от покупателя, сразу переводит сумму в счет покупки новой квартиры. То есть здесь задействована третья сторона. Если кто-то нарушит договоренности, цепочка разрушится. Что говорит закон по поводу таких сделок и какие нюансы нужно учитывать всем участникам? Расскажем подробнее об альтернативных сделках по продаже недвижимости.

Альтернативная продажа жилья: что это

В российском законодательстве нет понятия «альтернативная сделка». Формально стороны регистрируют несколько отдельных договоров купли-продажи. На бумаге эти сделки не связаны; между продавцами и покупателями  только устная договоренность.

ПРИМЕР:

Алексеевы хотели купить «трешку», но долго не могли найти покупателя на свою «однушку». В итоге собственник выбранной ими квартиры — Николай Петров — предложил решение: Алексеевы продают свое жилье родственникам Николая, а те сразу переводят деньги ему на счет. В день сделки заключили 2 договора купли-продажи. Родственники Петрова перечислили сумму за «однушку» ему напрямую. Алексеевым, в свою очередь, осталось доплатить разницу. Они перевели средства и стали собственниками «трешки».

Риски альтернативной продажи жилья

Чем больше участников в сделке, тем сложнее ее организовать. У каждой стороны должны быть оформлены в срок документы, собраны нужные справки. Отсутствие одной бумаги может привести к тому, что разрушится вся цепочка. Почему тогда граждане выбирают альтернативную продажу жилья? Просто порой так складываются обстоятельства: чтобы приобрести понравившуюся квартиру, необходимо параллельно найти покупателя на свои квадратные метры и вырученные деньги сразу перевести в счет оплаты за новое жилье.

У альтернативных сделок есть и плюсы. Продавец, ограниченный во времени, готов дать скидку на квартиру. Но даже если вас привлекла низкая цена, не торопитесь подписывать бумаги. Предварительно проверьте, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей или недееспособных граждан. Эти обстоятельства могут привести к тому, что в будущем сделку аннулируют.

Как оформить альтернативную сделку по купле-продаже жилья

Больше всего сложностей ждет продавца-покупателя — сторону, которой одновременно нужно продать квартиру и купить новую. Расскажем, как действовать:

• Если вы уже нашли подходящий объект недвижимости для покупки, приступайте к поиску клиента на свою квартиру. Разместите объявления на сайтах и при необходимости воспользуйтесь услугами риелтора.
• Не скрывайте, что сделка альтернативная. Стороны должны знать: успех мероприятия зависит от согласованности действий.
• Проверьте юридическую чистоту той квартиры, которую планируете купить.
• Договоритесь о порядке расчетов. Покупатель может сразу перевести деньги продавцу, минуя ваш счет. Это позволит избежать дополнительных комиссий за переводы. При подобных сделках также востребованы такие формы расчета, как банковская ячейка и аккредитив.
• Составьте и подпишите предварительное соглашение с каждой из сторон.
• Подготовьте договоры купли-продажи. 
• Подпишите бумаги и зарегистрируйте обе сделки в Росреестре.
• По истечении 10 дней получите выписки из ЕГРН о регистрации прав собственности.

Когда в сделке участвует несовершеннолетний, требуется предварительно заказать справку из органов опеки и попечительства. Разрешение на продажу жилья выдадут, только если жилищные условия ребенка не будут ухудшены.