Должностная инструкция технического заказчика в строительстве

Служба технического заказчика

• Главная
• Блог
• Технический заказчик: всё, что важно знать о его компетенциях

Технический заказчик: всё, что важно знать о его компетенциях

Компетенции технического заказчика определены Минстроем России. Они сочетают в себе как сопровождение, так и управленческую деятельность. Ниже детально перечислены основные цели, которые преследует технический заказчик, задачи, которые он решает, функции и требования к этому лицу. Отдельно указана информация о том, как формируется стоимость услуг технического заказчика.

Цели технического заказчика

При проектировании:

• соблюдение качества строительства;
• снижение возможных строительных рисков.

На этапе строительства:

• чёткая диагностика текущего состояния строительного проекта;
• определение проблем проекта и их устранение (по возможности);
• достижение запланированных показателей;
• успешная реализация проекта.

Задачи

Задачи технического заказчика отличаются в зависимости от этапа создания строительного объекта:

При проектировании:

• проектирование с главным заказчиком модели управления проектом;
• распределение ролей основных участников;
• создание четких регламентов взаимодействия;
• подготовка предпроектного бюджета.

На этапе строительства:

• чёткое понимание процессов начатого строительного проекта;
• координация деятельности участников
• выстраивание внутренних и внешних процессов для реализации проекта.

Функции технического заказчика

На первоначальном этапе недостаточно только заключить договор с исполнителями (генподрядчиком, поставщиками и др.), нужно структурировать взаимодействие между ними, определить степень участия и ответственности. От этого зависит качество дальнейших управленческих решений. Именно эти функции и выполняет технический заказчик:

1. При подготовке проекта:

• осуществляет предпроектную оценку земельного участка и имеющейся застройки;
• рассматривает основные риски, связанные со строительством;
• разрабатывает и согласовывает предпроектную документацию (в т. ч. архитектурную концепцию, технико-экономическое обоснование);
• разрабатывает и утверждает техническое задание на проектирование (в т. ч. собирает первоначальные данные, определяет основные задачи для проектировщика);
• подготавливает исходно-разрешительную документацию (в т. ч. правоустанавливающие документы, план участка под строительство, изменения в генеральный план города, проекты планировки территории, схемы высотных ограничений);
• организует и сопровождает инженерные изыскания;
• получает технические условия на присоединение к имеющимся инженерным сетям (электроснабжения, водоснабжения, газораспределения, теплоснабжения);
• определяет генерального проектировщика и заключает с ним договор;
• контролирует разработку проектной документации;
• анализирует принимаемые проектные решения;
• проверяет сметы на строительно-монтажные работы;
• согласовывает проектную документацию в органах власти и уполномоченных учреждениях (МЧС, Роспотребнадзоре и др.);
• регистрирует проектную документацию в соответствующей информационной базе;
• сопровождает экспертизу проектной документации;
• проводит оптимизацию проектной документации (в т. ч. сметы и технических характеристик).

1. На этапе строительства:

• разрабатывает тендерную документацию;
• получает разрешение на строительство;
• передаёт строительную площадку генподрядчику;
• проверяет и согласовывает проект производства работ;
• получает разрешения на производство работ от ресурсоснабжающих организаций;
• разрабатывает и контролирует графики строительных работ, поставки оборудования и материалов;
• осуществляет строительный контроль;
• участвует в проверочных мероприятиях;
• ведёт отчётность по объекту;
• организует итоговую приёмочную комиссию;
• передаёт завершённый объект застройщику.

Многие заказчики, стремясь сэкономить, не привлекают квалифицированных специалистов при проектировании. Впоследствии это может обернуться дополнительными тратами на ознакомление с уже реализуемым проектом и юридическими сложностями из-за возможного исключения уже привлеченных некомпетентных специалистов.

Требования к техническому заказчику

Техническим заказчиком является юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель, которые имеют членство в саморегулируемой организации и наделяется полномочиями на основании письменного договора. Оно выступает от имени заказчика с целью подготовки заданий, заключения договоров и осуществления иных предусмотренных законодательством функций.

Стоимость услуг технического заказчика

При формировании стоимости услуг наша компания учитывает индивидуальные особенности каждого проекта.

Окончательная сумма зависит от трёх базовых факторов:

1. Сложности и стадии (проектирование или строительство).
2. Объёма функций (управленческих, организационных, контрольных).
3. Объёма работ, интенсивности и графика строительства.

Мы не завышаем стоимость услуг за счёт полной оптимизации процессов, в том числе из-за уменьшения количества рабочей силы. Выполняем широкий спектр функций технического заказчика при возведении промышленных, коммерческих, жилых и других объектов. Берём на себя все вопросы, связанные со строительством, сразу составляем дорожную карту и ставим чёткие сроки реализации каждого этапа проекта.

Строительные работы представляют собой сложный комплекс действий, в которых принимает участие большое количество субъектов. Прежде всего это:

• Заказчик, финансирующий строительство;
• Проектная организация, подготавливающая всю необходимую проектно-сметную документацию;
• Генеральный подрядчик, силами которого реализуется проект;
• Эксплуатирующие структуры, в которых получаются необходимые разрешения и согласуется проектная документация.

Таким образом, каждый участник строительства выполняет четко определенные функции. Однако зачастую требуется сторонняя квалифицированная помощь, в частности, для решения массы административных вопросов. Взять на себя эту задачу способна служба технического заказчика, предлагаемая экспертным центром «ИНДЕКС». Она станет своеобразным ядром всего строительного процесса, объединяющим всех участников в единую отлаженную систему.

При ведении строительства на технического заказчика можно возложить следующие функции:

• Оформление разрешительной документации в контролирующих органах.
• Проведение технического надзора за исполнением проекта.

Решая обширный круг задач и объединяя разрозненные субъекты в единую систему, технический заказчик и технический надзор заказчика делают реализацию строительного проекта плавной, непрерывной и последовательной.

Прежде всего, это надежный партнер, заинтересованный в успехе строительства. Для этого составляется подробный план работы, обеспечивающий своевременность и эффективность выполнения каждой поставленной задач, координация всей работы.

СЛУЖБА ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА
ПОЛУЧЕНИЕ ИРД И РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО (По Москве и МО)	Предварительная оценка  градостроительного потенциала проектов
Оформление земельно-имущественных отношений
Разработка и утверждение Проекта планировки и межевание территории (ППТ МТ)
Получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
Получение Свидетельства об утверждении Архитектурного — градостроительного облика объекта (АГО) в МО и Свидетельства об утверждении Архитектурно – градостроительного решения объекта (АГР) в Москве
Организация проведения инженерных изысканий;
Получение технических условий на подключение инженерных коммуникаций;
Сопровождение разработки сметной документации;
Сопровождение разработки проектной документации
Согласование проектной документации в уполномоченных организациях;
Сопровождение проектно-сметной документации при экспертизе;
Получение «Разрешения на строительство (реконструкцию)»
СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ	контроль за соблюдением технологических  процессов при производстве  строительно-монтажных работ  (согласно нормам ГОСТ, СНиП, СП, ТЗ и другими регламентирующими документами)
контроль за качеством применяемых материалов при производстве СМР
контроль за безопасностью труда и пожарной безопасностью на объекте
контроль за документальным оформлением выполненных работ (составление исполнительных схем и сводных ведомостей объемов работ)
контроль за соблюдением графика производства работ
оформление папки Госкомиссии
Получение «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»

Функции технического заказчика в строительстве

Перечень задач и полномочий этой службы обширен и разнообразен, в первую очередь следует выделить следующие из них:

• Определение параметров будущего объекта, который будет строиться либо реконструироваться – площадь, этажность, форма, ориентация в пространстве;
• Оформление градостроительного плана застраиваемого участка;
• Сбор начальных сведений, инженерные и геодезические исследования, оформление разрешений на подключение будущего строения к городским коммуникациям и автомобильным дорогам;
• Составление схемы транспортного обслуживания;
• Сбор начальных данных для составления проектной документации, смет;
• Создание и размещение на соответствующих площадках задания на составление пакета документов, необходимых для строительства;
• Выбор подрядчиков, которые подготовят документы и выполнят весь комплекс строительных, пуско-монтажных, отделочных, пуско-наладочных работ;
• Приемка, учет и хранение необходимых материалов и оборудования;
• Полноценная подготовка строительного участка;
• Технический надзор за полнотой и качеством всего комплекса выполняемых работ от этапа проектирования до сдачи готового объекта;
• Приемка работ и подготовка выполненного проекта к сдаче;
• Контроль за расходованием ресурсов, расчеты с контрагентами, оптимизация всего процесса строительства;
• Подготовка выполненного объекта к проверке надзорными органами;
• Ввод завершенного строения в эксплуатацию.

Полный перечень задач, которые выполняет технический заказчик, значительно шире – он активно участвует в каждом этапе строительства.

Работа технического заказчика

Основное преимущество работы такого партнера заключается в том, что услуги технического заказчика позволяют полностью передать организационные и контрольные функции квалифицированным исполнителям, обладающим соответствующими компетенциями. Технический заказчик будет оперативно решать все возникающие вопросы, снимая эту обязанность с инвестора. В частности, для начала строительного проекта необходимо получить множество разрешений, для чего может потребоваться немало времени. В то же время представитель технического заказчика благодаря знаниям и опыту обеспечит ускоренное прохождение проекта через все требующиеся инстанции.

Важный этап – взаимодействие с подрядчиками, отнимающее на первых порах много времени и при отсутствии соответствующего опыта способное создать серьезные проблемы инвестору. В то же время технический заказчик обеспечит полноценное взаимодействие с исполнителями проекта, постоянную связь с инвестором и подробную отчетность о состоянии выполняемой работы. Таким образом, заказчик строительства освобождается от административной рутины и при этом оперативно получает необходимый результат.

Благодаря высокому уровню квалификации и обширным компетенциям представители экспертного центра «Индекс» обеспечивают легкость и эффективность контроля за ходом исполнения проекта. Инвестору необязательно углубляться в подробности строительных процессов и технологий – специалисты экспертного центра «ИНДЕКС» возьмут все эти тонкости на себя, гарантируя тщательность и высокое качество контроля.

Технический надзор – цели и преимущества

Специалисты экспертного центра «ИНДЕКС» обеспечат тщательный административно-технический надзор за качеством выполняемых на объекте работ, обеспечат точное соблюдение сметы, сроков строительства и других условий. Использование функций технадзора обеспечит множество существенных выгод и преимуществ:

• Сокращение издержек – контроль объемов выполненной работы и расходования строительного бюджета;
• Повышение качества работы – обеспечение соблюдения установленных правил и норм, использования требуемых технологий;
• Обеспечение использования материалов необходимого качества – сверка сопровождающей документации, лабораторные испытания, контроль условий хранения;
• Отслеживание правильности составления документации – упрощение поиска технологических нарушений и эксплуатации готового строения;
• Контроль сроков каждого этапа работы – предотвращение возможных отставаний от плана.

Особенности отношений инвестора и технического заказчика

Для компании, планирующей строительство, технический заказчик – не просто представитель, это полноценный партнер, заинтересованный в своевременном и качественном исполнении всего комплекса необходимых работ. Права и обязанности сторон здесь закрепляет специализированный договор технического заказчика, в котором прописываются все нюансы взаимоотношений.

Перечень функций, которые будет выполнять данная служба, также определятся в договоре, это могут быть как отдельные задачи, так и полноценное управление всеми этапами строительства. Это обеспечивает существенную экономию средств и времени инвестора, оптимизацию процессов.

Прежде всего, инвестор освобождается от необходимости получения множества разрешений, заключений и согласований. Этот процесс сам по себе достаточно затяжной, кроме того, здесь действует большое количество обязательных к исполнению законов и подзаконных актов. И даже незначительные погрешности могут привести к затягиванию строительства уже на старте. А технический заказчик гарантирует четкость и сжатые сроки прохождения бюрократических этапов.

Другая его важная роль – объединение в единую систему всех участников проекта. В частности, технический заказчик способен точно понять желания инвестора и в правильной форме передать их подрядчику, а также облегчить обратную коммуникацию. Это опять же позволяет значительно экономить время и избегать неточностей и недопонимания.

Следующий момент – возможность получения точного и подробного ответа на любой вопрос относительно строительства. Это компенсирует отсутствие у инвестора достаточных профессиональных знаний в этой сфере. Так опять же экономятся деньги и время.

Если в ходе строительных работ возникают какие-то проблемы или изменяются начальные условия, то услуги технического заказчика помогут оперативно устранить их и минимизировать убытки и задержки времени. Силами данной службы возможно даже изменить стратегию проекта в процессе его реализации.

Таким образом, технический заказчик и технический надзор — это гораздо больше, чем просто помощник. Это полноценный партнер, высококвалифицированное доверенное лицо, досконально разбирающееся в строительной сфере и позволяющее значительно сократить затраты и повысить отдачу от проекта! Обращение в экспертный центр «ИНДЕКС» позволит Вам оценить все преимущества работы с истинными профессионалами, радеющими за Ваше дело и гарантирующими всестороннюю экономию основных ресурсов!

В строительной отрасли есть достаточно много подводных камней и нюансов, благодаря которым с каждым годом она только наращивает эффективность. Если ранее допускалась форма объединения заказчика и застройщика в одном лице, то сегодня услуги технического заказчика прописаны на законодательном уровне. В качестве последнего может выступать как физическое, так и юридическое лицо, профессиональная деятельность которых должна быть направлена на соблюдение интересов застройщика.

Основные функции — управление и контроль

Даже самому опытному и прагматичному инвестору самостоятельно проконтролировать все без исключения этапы строительства объекта практически невозможно. И, не важно, речь идёт о бюджетном или частном финансировании. Учитывая, что от составления проектной документации, утверждения её, получения разрешительных документов и непосредственно сдачи готового объекта в эксплуатацию необходимо провести значительный цикл работ, для контроля его может потребоваться не один десяток специалистов. Поэтому услуги технического заказчика сегодня очень востребованы и редки те застройщики, которые предпочитают самостоятельно выполнять его функции.

Доверить выполнение работ физическому или юридическому лицу — личное дело каждого, но, если планируется масштабное строительство, включающее несколько объектов, целесообразнее обратиться в компанию, где вопрос наличия нужных специалистов отпадает сам собой, а тем более наличие у них квалификации. Экспертный центр «Индекс» благодаря штату профессиональных сотрудников готов выступить в качестве технического заказчика даже в крупных проектах, в том числе, если речь идёт о возведении крупного жилого комплекса. В этом случае воспользоваться нашими услугами — это не только выгодно для застройщика, но и гарантия того, что все работы будут выполнены на профессиональном уровне, поскольку в компании действует целое структурное подразделение.

Работа техзаказчика — это целый спектр услуг, среди которых нет незначительных мелочей.

1. Независимо от масштабности проекта, помимо досконального изучения и определения ориентировочных параметров строящегося с нуля объекта или здания под реконструкцию, готовится градостроительный план.
2. В обязательном порядке проводятся инженерные и изыскательные работы, для выполнения которых подключаются специалисты гидрологи, геологи, геодезисты. Кроме того, необходимо получить техусловия для подключения объекта к инженерным сетям, выдают которые соответствующие органы. На этом же этапе разрабатывается логистическая схема, согласовываются условия и порядок оплаты описанных работ.
3. Необходимо собрать и провести анализ исходных данных, которые передаются в специальный отдел для составления проектно-сметной документации, получить заключения в госорганах по вопросам экологии, имущества, санитарии. Готовое задание на проектирование отправляется для составления проектной документации и её согласования.
4. Разрешение на строительство — это одна из главных задач всего процесса работ. Только получив его, можно заниматься подбором подрядчика. С последним в обязательном порядке заключается договор на выполнение работ, цикл которых при необходимости подробно описывается в отдельных приложениях.
5. На этом оказание услуг технического заказчика не заканчивается. Помимо постоянного ведения учёта, приёма работ, он обеспечивает надлежащие хранение материалов, конструкций, а также используемого в работе оборудования.

Особое внимание стоит уделить и ряду контрольных функций, которые выполняет технический заказчик. От того, насколько правильно подготовлена площадка под строительство зависит качество и время выполнения работ. Обязательным условием является обеспечение объекта электроснабжением. На всех этапах производства работ осуществляется технический надзор. В первую очередь, в это понятие заложено соблюдение регламентированных норм, а также сведение на нет возможность риска срыва сроков. Под контролем техзаказчика находятся и:

• рациональность использования выделенных средств;
• акты выполненных скрытых работ;
• приём работ;
• подготовка сдачи объекта в эксплуатацию, которая заключается в проведении нескольких мероприятий, среди которых и организация проверки строения соответствующими органами;
• получение разрешения на сдачу объекта в эксплуатацию и передача документов застройщику.

Какую деятельность имеет права осуществлять техзаказчик

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса, описывающей терминологию, технический заказчик является лицом, представляющим интересы застройщика. Таким образом, на него ложатся не только управление и контроль строительными работами, но и построение взаимоотношений с любыми необходимыми для реализации проекта организациями. Это могут быть госорганы, частные компании, практикующие выполнение различного рода работы, как юридические, так и строительные, инженерные.

На стоимость услуг технического заказчика влияет несколько факторов, но ключевым моментом является количество возложенных на него функций. Во многих случаях техзаказчики не выполняют работу подрядчика, поэтому их деятельность может быть классифицирована как посредническая. Понятия застройщик и техзаказчик имеют принципиальные отличия: первый имеет право проводить строительные работы, второй — выполняет отдельные этапы работ, представляя интересы застройщика.

Нередко поднимается вопрос о совпадении полномочий техзаказчика с инженерными инспекциями, задача которых контролировать этапы работ. Однако стоит отметить, что первый обладает гораздо большими полномочиями, поскольку как говорилось выше, имеет право на осуществление технического надзора.

Ответственность техзаказчика

Поскольку услуги технического заказчика в строительстве заключаются в представлении интересов застройщика исключительно в построении отношений с организациями, участвующими в процессе производства работ, предъявить ему требования можно только в случае, если этот пункт выполнен ненадлежащим образом. В частности, привлечь к ответственности техзаказчика можно, если:

• если реально выполненный объём работ не соответствует данным, заявленным в документации;
• нарушены сроки, допущено не только отставание от графика, но и в некоторых случаях опережение его (на определённых этапах работ это недопустимо);
• несоответствие сметы;
• несоответствующее заданным в документации параметрам качество выполненных работ.

Часто, инвесторы/застройщики при заключении договора с генподрядчиком полагают, что возложили на него и функции техзаказчика. Однако согласно терминологии, ст. 1 Градостроительного кодекса, генподрядчик отвечает исключительно за производство строительных работ, и не уполномочен представлять застройщика в различных органах. Для выполнения этой функции необходимо при заключении договора прописывать этот пункт в отдельном соглашении. Как правило, участниками такого договора являются две стороны: техзаказчик и инвестор или представляющий его интересы застройщик.

Стоит учесть, что не каждое физическое или юридическое лицо может выполнять функции техзаказчика. На законодательном уровне прописано, что для осуществления подобного рода деятельности необходимо иметь допуск в СРО. Поэтому, даже застройщики, желающие взять на себя функции техзаказчика, должны быть членом саморегулируемой организации. Это относительно новое требование, которому чуть больше года, но уже показало высокую эффективность. Само вступление в СРО заключается в доскональной проверке заявителя, что позволило исключить выполнение работ некомпетентными специалистами или компаниями однодневками.

Насколько оправданы услуги техзаказчика

Чтобы обеспечить качественное производство работ инвесторы обращаются в профессиональные строительные компании, которые и занимаются непосредственно возведение объекта или его реконструкцией. Они действительно имеют в штате профессиональных сотрудников и показывают эффективную работу. Однако не каждая компания готова надлежащим образом представлять интересы инвестора, ведя переговоры со многочисленными организациями. В этом случае услуги техзаказчика сложно переоценить, поскольку помимо ведения переговоров, он ещё и контролирует производство работ, следит за качественным и своевременным их выполнением. Словом, вся организационная деятельность ложится на него.

ЭЦ «Индекс» готов предоставить полный спектр услуг. Наша компания готова взять на себя все работы, как техзаказчика, так и производственные. Застройщику нет необходимости обращаться в сторонние организации для выполнения определенных этапов. Наши структурные подразделения работают с проектной документацией, занимаются подготовкой документов, утверждением их, непосредственно производством работ, а также предоставляют услуги по экспертным заключениям, которые необходимы для предоставления в контролирующие органы.

Работа с нашими клиентами проводится в строгом соответствии с договором на оказание услуг. При этом ещё на этапе составления его, мы готовы предоставить юриста, который поможет отразить все необходимые детали. Опыт наших сотрудников и практика совместной работы нескольких подразделений позволяет нам гарантировать клиентам высокую эффективность производства строительных работ независимо от того, идёт речь о небольшой реконструкции или о возведении крупного жилого комплекса.

В период активного развития рыночных отношений внутри страны было важно обеспечить более качественный контроль и эффективность сферы капитального строительства. Первое, на чем оказалось сосредоточено внимание уполномоченных государственных структур — обеспечение работы высококвалифицированных кадров. Поэтому в 2011-м году была официально утверждена служба техзаказчика.

Основные задачи уполномоченного лица

На плечи технического заказчика ложится достаточно много функций согласно Градостроительному кодексу, но среди них можно выделить список основных. В первую очередь специалист обязан определить и изучить параметры будущего объекта: общая площадь, форма и высотность. Далее проводится общая подготовка к строительству на основании полученных данных и плана градостроения.

Техзаказчик организует проведение изыскательных/инженерных работ. В некоторых случаях он берет ответственность за более сложные задачи экономического, коррозионного и сейсмического характера. В государственных/локальных инстанциях специалист получает условия для подключения будущего сооружение к инженерным сетям, транспортной инфраструктуре, налаживаем логистическую схему. Техзаказчик обязательно согласовывает условия оплаты для подключения к перечисленным сетям.

В поле компетенций уполномоченного лица входит сбор/анализ исходной информации для последующего изготовления документации по проекту и смете. Также техзаказчик получает официальные заключения от органов, ответственных за экономические, экологические и имущественные вопросы. Далее организуются условия для изготовления пакета проектной документации, который согласуется в соответствии с установленным порядком.

Специалист обязуется получить разрешение на проведение всех работ, подбирает подрядчика и заключает с ним договор сотрудничества на реализацию всех задач: строительство и монтаж, обеспечение пусконаладочных процессов, поставки оборудования и стройматериалов. Также технический заказчик принимает материал, ведет его постоянный учет, отслеживает надлежащие условия хранения на складах. Дополнительный контроль осуществляется за оборудованием, различными узлами и изделиями. Необходимые элементы своевременно передаются исполнителям. 

Если вам необходима квалифицированная помощь техзаказчика, специалисты компании «Стройпроект» обязательно помогут вам, предложив самые выгодные условия сотрудничества. Звоните по телефону 8 495 153 53 16!

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Функции технического заказчика

Функции технического заказчика

Подборка наиболее важных документов по запросу Функции технического заказчика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты