Инструкция старшего по дому в многоквартирном доме

Осенью 2018 года я купил квартиру, а в декабре 2020 года стал управдомом: по-другому решить коммунальные проблемы в доме не получалось.

Когда я переехал, мне все виделось в радужном свете. Думал, что я буду вовремя оплачивать коммунальные услуги, а управляющая компания — выполнять все заявки и в результате в доме будет чистый и комфортный подъезд, горячие батареи, а на голову с потолка ничего не будет капать.

Реальность оказалась не такой. На момент покупки дому не было и пяти лет, но с крыши текло прямо в квартиру. Из стыков между панелями дул ветер, а батареи обогревали улицу. Сначала я решил эти проблемы у себя: кровлю отремонтировали, щели между панелями заделали, наладили освещение в тамбуре. Со временем ко мне стали обращаться соседи с вопросами, как решить коммунальные проблемы не только в их квартирах, но и в доме в целом. Так я стал управдомом.

Расскажу, почему я решил стать старшим по дому, какие полномочия у меня теперь есть и сколько на этом можно заработать.

Кто такой председатель совета МКД

Я сменил много мест проживания, но нигде на практике не сталкивался с председателем совета многоквартирного дома — именно так в жилищном кодексе называют того, кого мы привыкли называть управдомом или старшим по дому. Поскольку устаревшие термины до сих пор в ходу, в статье я тоже буду их использовать.

Председатель совета МКД вместе с этим советом — коллегиальный орган. Председатель возглавляет совет МКД, который должен быть в каждом многоквартирном доме при условии, что дом не управляется ТСЖ или жилищным кооперативом и в нем больше 4 квартир.

И совет, и его председатель, по сути, существуют для того, чтобы наладить взаимодействие собственников с управляющей компанией, государственными и муниципальными органами и сторонними организациями — например, с теми, кто поставляет в дом тепло и электроэнергию, или с фирмами, которые размещают на фасаде дома рекламу.

Работает это так. Собственники принимают решения на общих собраниях, но организовать их выполнение сразу не могут: это сложно технически. Поэтому из числа собственников выбирают уполномоченных лиц — совет и его председателя.

Избрать председателя и совет собственники могут на общем собрании. Два отдельных собрания для этого проводить не надо. Выдвинуться в председатели и в члены совета может любой собственник. Если кандидатов несколько, побеждает тот, за кого проголосует больше собственников в доме. Но альтернативные кандидаты на подобных выборах встречаются редко — я, по крайней мере, о подобных ситуациях не слышал.

Чтобы выборы старшего по дому состоялись, в собрании должны принять участие собственники, у которых больше 50% голосов, а большинство из тех, кто принял участие, — проголосовать за конкретную кандидатуру. Потом протокол и оригиналы бюллетеней нужно передать в жилинспекцию — сделать это можно самому или через управляющую компанию. Подробнее про то, как провести общее собрание, расскажу ниже.

Регистрировать совет МКД в ФНС не нужно, потому что это не юрлицо. Налоги и пошлины совет не платит, отчетности ни в какие организации не подает. Срок полномочий совета МКД и управдома — 2 года, но решением собрания собственников можно установить более длительный срок и прописать его в протоколе. По истечении срока совет и его председателя либо переизбирают на общем собрании, либо продлевают его полномочия. Еще старшего по дому можно переизбрать досрочно, но только если свои обязанности он не выполняет.

Председатель совета МКД вправе получать за свою работу деньги, если жильцы сами так решат. Тогда УК организует сбор этих денег — в платежки просто добавляют отдельную строку. Но при этом управдом не считается работником управляющей компании: платят ему жильцы и отчитывается он только перед ними.

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Полномочия управдома

Наше представление об управдоме складывается в основном по персонажам фильмов: «А если не будут брать лотерейные билеты — отключим газ». На самом деле отключить газ председатель совета МКД не может — все его полномочия прописаны в части 8 статьи 161.1 жилищного кодекса.

Что могут просить жильцы у управдома и совета МКД, проще всего объяснить на примере.

Допустим, жильцам не нравится, как работает УК: подъезд грязный, ремонт не делается, за состоянием общедомового имущества никто не следит. Если жильцы захотят расторгнуть договор со старой управляющей компанией и заключить новый с другой УК, именно председатель совета МКД будет вести переговоры. Причем делать это он будет еще до того, как общее собрание собственников решит заключить договор. Новой УК при этом не придется объяснять каждому из жильцов, чем будет отличаться договор с ней: это может сделать председатель.

Когда переговоры закончатся, именно управдом может подписать договор управления МКД либо по доверенности от других собственников, либо сам — если полномочия подписывать договор управления предоставило ему общее собрание и они закреплены в протоколе.

Еще на основании доверенности председатель совета МКД может защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением домом. Это нужно, когда мирно решить вопросы между собственниками, УК или третьими лицами не получилось.

Например, в подъезде грязно, освещение и замок на домофоне не работают. Жильцы обращаются в УК, а им говорят: «Знаете, денег на лампочки не хватает, а уборщице тяжело работать, и вообще ей мало платят — войдите в ее положение. А фирма, которая обслуживает домофон, кормит завтраками и не торопится ремонтировать замок».

Многие в такой ситуации махнут рукой и оставят все как есть. Или начнут сами покупать лампочки и убирать подъезд. Это хорошо, но неправильно: стоимость этих услуг уже заложена в коммунальные платежи. Старший по дому в такой ситуации вправе писать претензии в УК и в компанию, которая обслуживает домофон. Чаще всего этого достаточно, но если не поможет — он вправе жаловаться в контролирующие органы или подать иск в суд. Согласовывать эти действия с другими жильцами управдом не обязан: собственники уже наделили его такими правами на общем собрании.

На этом полномочия председателя совета МКД не заканчиваются — кратко расскажу про другие.

Контролировать работу УК. Старший по дому вправе контролировать, как работает управляющая компания. Если она делает свою работу плохо, а на заявки не реагирует совсем или реагирует с задержками, он может жаловаться на УК в жилинспекцию или прокуратуру. Я, например, писал такие жалобы по поводу неработающего освещения и того, что УК не регистрировала заявки собственников и не размещала финансовые отчеты.

Подписывать документы от имени собственников. Председатель совета МКД подписывает акты приемки работ и услуг. УК составляет такие акты ежемесячно и указывает в них все, что сделано по дому. Потом акты размещаются на сайте ГИС ЖКХ — там их могут открыть и прочитать все жильцы. Для этого нужно знать только название своей управляющей компании и адрес дома.

В моем случае УК составляла очень объемные акты — перечень работ за месяц занимал 4 листа. Акты за январь и февраль подписать у меня почему-то не сочли нужным, хотя мою фамилию в них указали. В актах была единственная подпись — директора управляющей компании. Естественно, у меня сразу возникли сомнения, что эти работы УК выполнила.

Если работа вообще не выполняется, управдом может составить акт, что коммунальные услуги не предоставляются или они ненадлежащего качества. Я уже успел составить подобный акт. Зимой жильцы двух квартир жаловались, что из межпанельных швов дует. Я лично провел представительницу УК по этим квартирам — она пообещала, что в квартирах сделают замеры температуры воздуха и, если информация подтвердится, швы летом запенят. Прошел месяц, но к жильцам так никто и не пришел. В УК мне объяснили, что обход квартир диспетчершей — это не заявка, вот по телефону — заявка. Тогда я подготовил акт об отказе в приеме заявки, подписал его у жильцов замерзающих квартир и через ГИС ЖКХ отправил в УК и в жилинспекцию.

Реакция была почти мгновенной: диспетчерша в течение часа пришла, чтобы замерить температуру в квартирах, и составила заключение, что герметичность швов нарушена. Работы по герметизации включили в план на 2021 год — в итоге их выполнили в полном объеме. А я в ГИС ЖКХ получил замечательный ответ: мол, УК созванивалась с собственниками буквально за несколько минут до того, как я начал предъявлять претензии.

Так выглядел акт об отказе в приеме заявки. Я указал, что сотрудники УК нарушают правила управления многоквартирным домом
УК быстро отреагировала: якобы они и так собирались проверить швы и замерить температуру — составлять акт было необязательно. Мне в принципе было неважно, что напишет управляющая компания в ответе, — главное, что они документально подтвердили продувание межпанельных швов дома

Контролировать исполнение решений ОСС. Вместе с советом МКД председатель следит, чтобы выполнялись решения общего собрания собственников. Если собрание, например, решило установить шлагбаум на парковке или посадить деревья, совет должен проконтролировать исполнение.

Следить, как используется общее имущество. Единолично решать, как использовать общее имущество в МКД, управдом не вправе. Но он может выносить такие вопросы на общее собрание собственников. Например, о том, как использовать земельный участок, подъезд или кровлю: разместить там рекламу, огородить или оставить как есть.

Если требуются работы по содержанию и ремонту общего имущества, председатель МКД тоже может вынести вопрос об их планировании на общее собрание. У меня, например, в планах благоустроить территорию, но решить это единолично я не смогу.

Как узнать, есть ли в доме председатель совета МКД

Теоретически узнать, кто у вас старший по дому, когда его выбрали и какие у него полномочия, просто. Нужно зайти в специальный реестр сведений о голосовании на портале ГИС ЖКХ, выбрать свой город, улицу и дом — вы должны увидеть все протоколы общих собраний по вашему дому. Чтобы войти на сайт ГИС ЖКХ, понадобится регистрация на портале госуслуг.

Но чаще бывает так, что УК не размещает протоколы общих собраний на портале. Например, хотя в моем доме собрание по поводу избрания председателя состоялось и протокол мы сдали в УК в декабре 2020 года, в реестре никакой информации об этом нет.

В такой ситуации можно либо требовать у УК, чтобы она разместила протоколы собраний собственников на ГИС ЖКХ, либо узнавать у соседей. А с этим обычно возникают проблемы: жильцы дома вообще могут не знать, проводилось ли собрание и какие вопросы на нем решали. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы председатель совета МКД исполнял свои обязанности формально, ничего не контролировал и не лез в их работу.

Так выглядит форма поиска протоколов общих собраний собственников на сайте ГИС ЖКХ. В реестре должны быть все протоколы — не только касающиеся выборов председателя, но и по другим вопросам управления домом: например, о выборе управляющей организации или сдаче общего имущества в аренду
По моему дому протоколы общих собраний в ГИС ЖКХ УК не разместила. В результате жильцы не могут увидеть информацию не только о том, кто председатель МКД, но и о вопросах, которые ранее решали на собраниях

Почему я решил стать управдомом

Отношения с УК у меня не сложились сразу после покупки квартиры. Когда я оформлял лицевой счет в конце 2018 года, в кассе меня попросили оплатить долги прежнего собственника за коммунальные услуги. Я сильно удивился: по документам никакой задолженности не было, а даже если и была, к новому хозяину долги не переходят. Я объяснил кассиру, что так не делается, а если УК считает, что я ей что-то должен, пусть обращается в суд. В суд на меня так никто и не подал.

Потом пришла весна, начались дожди, и с потолка моей квартиры потекла вода: была неисправна кровля. Я живу на самом верхнем этаже, и соседей снизу от затопления спасали только подвесные потолки в моей квартире: сначала несколько ведер воды накапливались в них, а потом с шумом ниагарского водопада выливались на пол. Я успевал все ликвидировать.

Управляющая компания реагировала моментально: приезжали быстро, составляли акт о протечке и уезжали. После очередного акта я поинтересовался, когда же будет ремонт. Мне объяснили, что ремонтировать никто ничего не будет: я же сам купил квартиру с дырявой крышей — сам и виноват. Но если хочу, то могу найти застройщика и показать ему акт о протечке — может, он что-то сделает, поскольку дом на гарантии. Застройщика я искать не хотел: у меня с ним никакого договора об обслуживании дома нет.

Чтобы составить третий акт о протечке, мне пришлось вызвать представителей УК поздно вечером. Разговор с ними получился тяжелый: делать что-либо они категорически отказались, обвинили меня в том, что я пьян, хотя самый крепкий напиток, который я употребляю, — это кофе. Поэтому пришлось подключать тяжелую артиллерию — через ГИС ЖКХ я пожаловался сразу в Минстрой Хакасии: ему подчиняется жилищная инспекция. Сработало: через пару дней мне позвонили из УК, назвали дату ремонта и в итоге действительно все починили. Протечка исчезла.

Так выглядело мое обращение в Минстрой. Если не знаете, как его грамотно написать, просто изложите факты и напишите, что бы вы хотели получить в результате: например, крыша течет — нужно ее починить, но УК это делать отказывается. Умные юридические формулировки тут не нужны
А это ответ, который я получил из Минстроя. Он поступил через месяц. К тому времени ремонт кровли уже сделали, и мне действительно пересчитали квартплату. Сумма перерасчета была небольшой — около 300 Р, но это был вопрос принципа

Точно так же я решал и остальные коммунальные вопросы: 2—3 заявки по телефону, ноль реакции со стороны УК, жалоба в Минстрой через ГИС ЖКХ. Тут есть одна бюрократическая хитрость: на проверку обращения у Минстроя есть месяц, но если в этот срок управляющая компания все устранит, наказывать ее будет не за что. Поэтому после жалобы неисполненная заявка всегда выполняется очень быстро. Так в моей квартире починили протекающий шаровой кран на стояке отопления, а потом, когда мне стало нечего ремонтировать у себя, я занялся порядком в доме в целом.

Правда, отношения с УК не улучшились. Но мне важнее, чтобы с потолка не капало и из труб вода не текла на пол, а любить жильцов сотрудники управляющей компании по закону все равно не обязаны.

Этот список — мои обращения в минстрой и УК. Тут и моя протекающая крыша, и протечка системы отопления, и проблемы с освещением. Все они хранятся бессрочно — я могу в любой момент посмотреть ответ на каждую из жалоб

Когда решаешь проблемы отдельной квартиры, такой способ очень эффективен. Но дом — это не одна квартира. Зимой 2020 года выяснилось, что кто-то сломал электромагнитный замок на двери в подъезд, а решать вопрос с ремонтом некому. В моей квартире трубки от домофона не было, и в домофонной компании со мной даже не стали разговаривать: сослались на то, что я не их клиент. Но пояснили, что замок и сам домофон — общедомовое имущество, компания их просто обслуживает по договору. Договор от имени жильцов подписал председатель совета МКД — все вопросы к нему.

Дальше выяснились интересные вещи. Женщину, которая подписывала договор, я нашел быстро: она мыла полы в подъезде. Оказалось, что она работница нашей УК и когда-то у нее была в собственности квартира в нашем доме. Но квартиру она недавно продала, поэтому исполнять обязанности старшего по дому не могла и не хотела. УК была в курсе этого, но их все устраивало: акты выполненных работ они регулярно подписывали у женщины по старой памяти. Отказать в такой ситуации руководству управляющей компании она не могла: все же УК — ее работодатель.

В управляющей компании все это признали и заявили, что ничего страшного нет. А если жильцам нужно уполномоченное лицо, то они сами виноваты, что его не избрали: мол, проводите общее собрание и выбирайте нового управдома — кто вам мешает?

Сами жильцы пояснили, что собрания проводили. Почему у них ничего не получилось, я понял позже. Многие считают, что собрание чем-то похоже на митинг: люди собираются у подъезда, стихийно обсуждают то, что у них наболело, кто-то обещает что-то сделать, а потом все расходятся по домам. Я однажды стал свидетелем такого собрания о протечках с крыши в нескольких квартирах. На нем присутствовал инженер из УК, пообещал все исправить, сказал, что всех уволит и с завтрашнего утра все заработает как часы. Никаких увольнений, конечно, не было, а все его обещания так и остались словами. Но в общих собраниях собственников главное — это не слова, а документы. И не вина простого гражданина, что он не знает, как все оформить.

Поэтому в сентябре 2020 года я обсудил с соседями возможность избрать меня председателем совета МКД и пообещал сам провести общее собрание. Они были не против, что я стану их представителем перед УК и прочими организациями.

Как я организовывал собрание собственников

У меня не было опыта проведения общих собраний собственников и четкого плана, с чего начинать. Поэтому я действовал по инструкции из статьи в Т—Ж «Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме».

Расскажу подробно, что именно я делал и как все организовывал. Возможно, это поможет собственникам самим грамотно провести собрание, причем не только об избрании совета МКД и его председателя, но и по другим вопросам.

Договорился с инициативными соседями. Этот пункт был самым простым: я просто обсудил ситуацию с соседями по этажу. Объяснил, что мы по закону можем решить некоторые вопросы по управлению домом, но нужны полномочия. Соседи были не против, а дальше все работало в режиме сарафанного радио: они рассказывали своим знакомым, те — своим, и далее по цепочке.

Определил дату, время и место собрания. Мы сразу решили, что собрание будем проводить в очно-заочной форме, чтобы не собирать всех жильцов вместе: все происходило, когда любые собрания более 10 человек были запрещены из-за коронавируса. Хотя на то, что участвовать будет больше 10 человек, я и не надеялся. Поэтому местом проведения собрания мы выбрали автостоянку перед подъездом. Уведомление о собрании заранее разместили на входе в подъезд.

Составил повестку дня и разместил информацию в интернете. Составить повестку собрания — не такое простое дело, как может показаться. Все вопросы в повестке в идеале должны отвечать на вопрос «Что делать?» и не допускать неоднозначных толкований. Тогда собственнику будет понятно, за что именно он голосует и что в результате произойдет.

Допустим, вы избираете на собрании председателя совета МКД.

Правильно написать в повестке: «Избрать председателем совета владельца квартиры № 999 Сергеева Дмитрия Владимировича». Участники собрания в этом случае сразу понимают, за кого они голосуют. А если не согласны с кандидатурой, могут проголосовать против.

Неправильно: «Решить вопрос с избранием председателя совета МКД». Конкретной фамилии нет — собственники не понимают, за кого они голосуют.

В нашем случае абстрактными формулировками решила воспользоваться УК. О собрании они знали: в любом случае управляющая компания — заинтересованная сторона и организатор собрания обязан ее уведомить. УК предложила на этом же собрании рассмотреть вопрос о размере платы за уборку лестничных клеток и придомовой территории и вынесла этот вопрос на голосование.

Я неделю засыпал управляющую компанию телефонными звонками, чтобы узнать, какой размер платы они хотят установить и сколько это будет в рублях, но ответа так и не получил. Я надеялся, что представители УК явятся на собрание и расскажут жильцам, что именно хотят, но этого тоже не произошло. Для меня это выглядело примерно так: вы, главное, проголосуйте, чтобы утвердить, а мы как-нибудь без вас решим, сколько это будет в деньгах. В результате вопрос с голосования сняли.

В формулировке вопроса от УК не хватает главного — сколько это будет в рублях
А вот пример нормальной формулировки вопроса. Сразу видно, сколько денег положено председателю совета МКД, указан размер налога, кто его удерживает и как это будут оплачивать жильцы

Уведомил собственников о собрании. До собрания я знал только нескольких соседей и только по именам. Но чтобы провести собрание, нужно уведомить всех собственников. Даже если кто-то откажется от голосования — это его право, но знать о том, что собрание проводится, собственник должен.

Процедура уведомления — один из самых сложных моментов. Я спрашивал у соседей, как они проводили самое первое собрание о выборе управляющей компании, когда дом только сдали в эксплуатацию. Оказалось, что собрание было формальным: УК выдала чистые бланки бюллетеней и отправила одного из жильцов обходить квартиры. Кого из жильцов застали — тот и уведомлен. Рассылались ли уведомления по почте тем, кого не оказалось дома, мне никто так и не смог пояснить.

Я изначально был настроен максимально автоматизировать процесс голосования и выборов в целом, в том числе рассылку уведомлений, подсчет голосов, ознакомление собственников с протоколом. Для этого я использовал систему «Сквер» — она как раз предназначена для организации взаимодействия управляющих компаний и жильцов дома. Если коротко, это что-то вроде портала госуслуг, но только в пределах одного дома. Через нее можно подавать заявки и обращения, размещать объявления, проводить собрания собственников, готовить протоколы и считать голоса. Система эта для собственников бесплатная, но есть и платные версии с дополнительным функционалом. В итоге она сильно облегчила мне работу и по подготовке собрания, и по его проведению.

Сначала я запросил реестр собственников в УК. Мне его тут же отправили на почту в виде таблички в «Экселе» — осталось только перенести данные в «Сквер».

Фактически моя основная задача была собрать контакты собственников. Те, чьи телефоны и адреса электронной почты я выяснил, получили уведомления о собрании по телефону и на электронку. Это позволило сэкономить на рассылке заказных писем.

Так выглядит реестр собственников, загруженный в программу
Квартиры группируются по собственнику — если у одного владельца несколько квартир, в системе будет видно их все. В результате вместо целой пачки бюллетеней на каждую квартиру собственник получит только один, где будет подсчитана суммарная площадь его помещений и количество голосов
В реестр можно внести не только данные собственника, но и доверенных лиц, например арендаторов. Если прописать в системе мобильные телефоны и адреса, появляется функция уведомлений через смс и по электронной почте
Так выглядит смс от системы «Сквер», которая приходит на телефон. Если перейти по ссылке, можно подтвердить регистрацию и пользоваться всеми функциями сайта

Уведомил город. В нашем случае город был собственником более четверти недвижимости в доме. Первоначально я думал, что привлечь город к голосованию будет сложно, но оказалось не так. Я нашел в соцсетях аккаунт мэра и пригласил его или сотрудников принять участие в собрании. Ответ получил практически сразу.

Чуть позже со мной связались представители комитета по управлению имуществом. Лично присутствовать на собрании они не захотели. Мы договорились о порядке взаимодействия: я должен был отправить им файл с бюллетенем для голосования.

Мэр ответил почти сразу и указал срок, до которого со мной должны были связаться. Его подчиненные указание выполнили и проголосовали одними из первых

Рассчитал количество голосов для каждого собственника. Это тоже непростая задача. Как это работает, расскажу на примере.

Допустим, в доме 100 квартир. Но одна квартира не равна одному голосу. У всех квартир разная площадь. А количество голосов зависит именно от площади в собственности. Например, площадь моей квартиры — 37 м2, а на собрании у меня 0,9379% голосов.

А если у квартиры несколько собственников, то у каждого из них количество голосов, пропорциональное принадлежащей им площади. Если, наоборот, у одного собственника несколько квартир, голоса тоже считаются пропорционально. Например, в собственности мэрии больше 20 квартир, которые в сумме дают более 26% голосов.

Высчитывать такое вручную — сложная математическая задача. Если ошибиться в расчетах, двойку не поставят, но итоги общего собрания могут оспорить.

Я такими расчетами не занимался: после загрузки реестра собственников в «Сквер» он самостоятельно рассчитал количество голосов для каждого собственника.

Так выглядят результаты расчетов в «Сквере»: указаны номер квартиры, ее площадь, доля в собственности и количество голосов на собрании в процентах

Подготовил все документы для голосования. Одних бюллетеней недостаточно, чтобы провести голосование. Нужен целый пакет документов: реестры уведомлений, участников и почтовых сообщений, письменное согласие участников на обработку персональных данных и многое другое. Человеку, который ни разу в жизни не проводил общие собрания, разобраться, какие документы нужны, невозможно.

Но система «Сквер» и тут приходит на помощь. Достаточно в разделе «Собрания» создать новое собрание собственников, указать в нем вопросы, вынесенные на голосование, — и можно скачать полный пакет документов в формате «Ворда». Все документы уже будут заполнены: данные для этого «Сквер» возьмет из реестра собственников.

Вопросы, которые мы планировали рассмотреть на собрании, я вносил в систему сам. Когда собрание закончилось, они автоматически перенеслись в готовый протокол со всеми подсчетами
Так выглядит пакет документов для скачивания. Тому, кто проводит собрание, остается его только распечатать
Так выглядит бюллетень. Он именной: система готовит бюллетени по количеству собственников. В каждом из них уже указано количество голосов на собрании и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру

Провел голосование и собрал бюллетени. Сама процедура проведения собрания — это обход квартир. Поскольку все бюллетени с данными уже были заполнены, проблем этот обход не представлял. Например, я точно знал, какие квартиры принадлежат городу, и вообще не пытался достучаться до их жильцов, поскольку город проголосовал по почте.

Сложнее всего было найти владельцев, которые сдают квартиры в аренду: арендаторы очень неохотно делились контактами. Всех владельцев мы в итоге так и не нашли, но голосов для кворума нам в результате хватило.

Подсчитал голоса и оформил протокол. Процедура подсчета голосов меня пугала больше всего: это тот случай, когда математическая ошибка может привести к отмене результатов голосования и все придется начинать по новой. Но «Сквер» умеет считать голоса самостоятельно — достаточно загружать в него сканы бюллетеней.

На бюллетенях есть QR-код, который считывает система, находит галочки в нужных клетках и сама считает, сколько голосов собственники отдали за то или иное решение. Результаты подсчетов видно сразу, когда вносите данные из бюллетеня. Принятые решения отмечаются зелеными галочками.

После подсчета результатов мне оставалось только скачать готовый протокол собрания — уже с указанным количеством голосов по каждому пункту решения. Я распечатал его в трех экземплярах, подписал и вместе с бюллетенями отдал в УК.

Зеленая галочка — решение набрало достаточно голосов, чтобы принять его

Сколько зарабатывает управдом

Сколько платить председателю совета МКД, жильцы решают сами. Если они решат не платить совсем, управдом будет выполнять свои обязанности на общественных началах: потребовать деньги с кого-то из жильцов или с УК он не вправе.

Но я исходил из того, что работа старшего по дому в любом случае потребует затрат: я буду тратить время на переговоры с УК, бумагу, краску для принтера — и это как минимум. Поэтому минимальный размер вознаграждения за свою работу в решении общего собрания собственников я предусмотрел. За минусом налогов, которые УК должна уплатить с этого вознаграждения, на руки я должен получать 3000 Р в месяц. Но это в теории — почему так, я расскажу ниже.

Деньги эти придется заплатить жильцам. В моем доме 100 квартир, поэтому для каждого собственника сумма в платежке увеличится примерно на 45 Р. Для сравнения: на момент моего избрания я платил за коммунальные услуги 2000—2500 Р в месяц. Тарифы постепенно индексировали, и в январе 2023 года я плачу 3700 Р в месяц. Все квартиры в доме однокомнатные, везде установлены счетчики, так что у соседей платеж за коммунальные услуги сопоставим с моим.

Правда, за прошедшие два месяца я не просто не получил ни копейки, а даже не заключил дополнительное соглашение с УК, по которому она должна прописать в платежке дополнительную строку и собирать с жильцов деньги. Пару раз я говорил об этом сотрудникам управляющей компании, но они каждый раз сильно удивлялись и задавали вопрос, точно ли я это дополнительное соглашение хочу. Видимо, это уже привычка — все делать только после жалобы в Минстрой.

Так выглядел вопрос о вознаграждении председателю совета МКД в бюллетене для голосования. Оно должно быть прописано в платежке отдельной строкой

Первые выплаты я получил только спустя 9 месяцев — после того, как поставил перед руководством УК вопрос ребром. Они быстро составили проект дополнительного соглашения, и даже готовы были выставить жильцам в платежках строку с этой оплатой с января по сентябрь. От такого предложения отказался я сам — резкий рост коммунальных платежей представители УК обосновали бы оплатой услуг управдома, а конфликтовать с жильцами в мои планы не входило. Поэтому весь период, пока не было заключено соглашение, я работал на общественных началах.

3000 Р, как указано в решении общего собрания, я не получал ни разу. Выплаты зависят от того, сколько жильцов оплатили коммунальные услуги. Если есть долги — я получу меньше, если долги начали гасить — больше. Например, в декабре 2022 года размер выплат 1374 Р, а в январе 2023 года — 2061 Р.

В реальности это не покрывает даже мои расходы по оплате коммуналки, но компенсирует покупку краски для принтера, бумаги и почтовые расходы — для отправки обращений от имени жильцов я иногда пользуюсь платным сервисом zakaznoe.pochta.ru.

Что я успел сделать как старший по дому и что планирую

Если бы я сказал, что вот меня выбрали, и все проблемы решились, — это было бы неправдой. Наводить порядок — это практически бесконечный процесс: решаются одни проблемы и тут же появляются другие. Я честно говорю соседям: порядок наводить буду, но дело это небыстрое и без помощи я не справлюсь.

Чего я пока не смог добиться. Управляющая компания пока еще считает, что работает по каким-то своим правилам и нормативам. Бывает, что заявки не регистрируют, дают отписки и работу свою выполняют некачественно. Бывает, что затягивают сроки выполнения работ: например, отклеившуюся кафельную плитку пытаются поставить в программу ремонта на следующий год. Бороться с этим можно только одним способом — писать запросы и делать заявки. А если УК не исполняет их или нарушает сроки — жаловаться.

Что получилось сделать к январю 2023 года

Я добился следующего:

  1. Отремонтировать освещение.
  2. Частично отремонтировать плитку на полу в подъезде.
  3. Утеплить межпанельные швы в двух квартирах.
  4. Сдать в аренду общедомовое имущество — чердачное помещение. Теперь оператор сотовой связи размещает там оборудование, а жильцы получают за это деньги, минуя УК. О том, как это сделать и сколько можно заработать, Т—Ж рассказывал в статье «Как сдать чердак в аренду под оборудование сотовой связи».
  5. Отремонтировать домофон.
  6. Заменить неисправный доводчик на входной двери в подъезд. Доводчик не считается общедомовым имуществом, и УК не обязана его менять, а гарантия на него давно кончилась. Деньги на это мы взяли из собственных доходов дома, а я оплатил эту услугу — 1950 Р.
  7. Установить систему видеонаблюдения за 70 000 Р. Мы поставили четыре видеокамеры. Две из них контролируют парковки в разных частях дома. Третья установлена на девятом этаже — она контролирует вход на чердак. Четвертая камера размещена над дверью в подъезд — он у нас один.
  8. Включить территорию возле нашего дома в план на установку детской площадки в 2023 году.
  9. Отремонтировать весь подъезд за 120 000 Р за счет доходов от сдачи чердака в аренду.

Еще теперь соседи знают, куда обращаться с проблемами, — ко мне. Это значит, что им теперь можно не тратить время на посты в соцсетях на тему «А когда у нас-то порядок наведут?».

Что планирую. Основная задача — постараться разобраться в финансовой отчетности УК. Думаю, что, если эту отчетность мне не представляют, хотя обязаны, — значит, в ней что-то не в порядке. Также со временем я планирую запустить прием и учет заявок через систему «Сквер» для всех жильцов — так и у меня работы будет меньше.

Зачем мне все это

Я часто сталкиваюсь с мнением, что любая активность человека только ему во вред. Считается, что за все отвечает государство и если где-то беспорядок, то оно должно быстро все исправить и отчитаться. А если не исправит — государство плохое, о людях не думает.

На самом деле государство и контролирующие органы часто не знают о проблемах людей или предпочитают их не замечать. Это легко поправить — написать жалобу или обращение. Но в случае с коммунальными услугами и обслуживанием дома все намного сложнее.

Можно исправить все в своей квартире. Но если в соседней в стене дырка и в нее уходит тепло, деньги на этом потеряют все, в том числе я. Потому что общедомовый счетчик насчитает тепло на все квартиры и поровну разделит теплопотери пропорционально площади квартир, без учета дыр в стенах. Это обойдется дороже каждому из жильцов, даже тем, у кого со стенами все в порядке.

То же самое с неотремонтированной крышей, неисправным замком на двери подъезда, неработающим доводчиком и многими другими неисправностями. Даже лампочки в подъезде влияют на размер платы за ЖКУ. Каждая из них вроде бы не относится к отдельно взятому жильцу, но счет за услуги либо уже сейчас больше, либо может увеличиться в будущем.

Поэтому жильцам экономически выгодно решать не только свои проблемы, но и проблемы всего дома в целом. Из этого я и исхожу. Любые мои усилия окупятся не только тем, что дома станет теплее, а в подъезде чище и светлее, — если все сделать правильно, это отразится и на кошельках владельцев квартир, в том числе и моем.

Как стать управдомом

  1. Сначала убедитесь, что место вакантно. Проверьте протоколы собраний собственников в ГИС ЖКХ: вдруг кого-то выбрали, а вам не сказали.
  2. Выдвинуть свою кандидатуру может любой собственник жилья в доме.
  3. Провести общее собрание собственников — задача не из простых. Но ее можно упростить, если пользоваться автоматизированными системами типа «Сквера».
  4. Если вас выбрали, не ждите любви от управляющей компании.
  5. Управдом — друг человека, а ГИС ЖКХ — друг управдома. Через этот портал можно подавать жалобы и заявки, не выходя из квартиры.
  6. Сейчас есть сервисы, которые позволяют создать аналог сайта госуслуг для отдельного дома. Там можно, например, устроить голосование или подать заявку в УК.
  7. Если выбрали управдома, не ждите, что завтра все изменится к лучшему: это долгий процесс. Но если он будет работать постоянно, добиться изменений реально.

Источник

(введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 161.1 ЖК РФ

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, копии договора управления многоквартирным домом и указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса договоров;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

(часть 13 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

Источник

Председатель МКД — новая фигура в системе ЖКХ. Ее общественное влияние и возможности не реализованы полностью. Если коротко, то основные обязанности старшего по дому в многоквартирном доме — это представительские функции и ведение сопроводительной и отчетной документации. 

Совет МКД и старший по дому

Основной источник жилищного права в РФ — это Жилищный кодекс. Кодифицированный нормативный акт регулирует отношения, возникающие в связи с собственностью, правами граждан и их представительных органов. Деятельность советов жильцов, права, обязанности и зарплата старшего по дому, жилищные комиссии и пр. — все это описано в ЖК.

Законодательство защищает права граждан на общественный надзор в сфере ЖКХ. Основные виды действующих коллективных субъектов такого контроля на уровне собственников:

  • советы многоквартирных домов (советы МКД);
  • товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Деятельность советов МКД, права и обязанности старшего по подъезду (по дому) регулируются не только кодексом, но и законами:

  • ЖК РФ, ч. 8 ст. 20 предоставляет советам право осуществлять общественный жилищный контроль;
  • 212-ФЗ и 131-ФЗ конкретизируют общий перечень прав инициативных граждан и советов.

Общие полномочия и обязанности старшего по подъезду в многоквартирном доме (законодательно верная формулировка, председателя совета) в качестве представителя общественного контроля дополнительно сформулированы 212-ФЗ:

  • общественный надзор в ЖКХ;
  • организация мероприятий, направленных на осуществление общественного надзора, и участие в них;
  • выполнение запросов в любые органы власти, независимо от их уровня, организации сферы ЖКХ;
  • посещение исполнительных органов власти и компаний ЖКХ;
  • информирование СМИ и контролирующих органов о результатах проведенного контроля;
  • инициирование прокурорских и других ведомственных контрольных и надзорных проверок;
  • обращение в суд для защиты интересов собственников жилья;
  • использование прочих прав, предоставленных законодательством.

Представителем низового уровня общественного контроля являются старшие по дому (в больших домах иногда и старшие по подъезду, но у них полномочия уже председателя).

Справка. Совет многоквартирного дома создается, если в нем не создано ТСЖ или иная (специализированная) форма кооперации собственников жилья. Деятельности совета посвящена статья 161.1 ЖК. Она фиксирует, что входит в обязанности домкома, и порядок его формирования на общем собрании жильцов.

Регистрация представительного образования многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Председатель дома избирается из числа собственников, старших по подъезду — п. 6 ст. 161.1 ЖК. Основные функции:

  • руководство текущей деятельностью представительного общественного органа собственников МКД;
  • отчетность собрания собственников.

Права и обязанности председателя многоквартирного дома регламентируются кодексом и законодательными актами региональных и муниципальных образований. Как правило, на уровне региона утверждается типовое положение о совете МКД. На практике нормы отдельных регионов имеют особенности. Общие положения, регламентирующие деятельность советов, зафиксированы в пп. 1-5 ст. 161.1.

Что входит в обязанности председателя совета дома

Порядок избрания старшего по дому описан в п. 6 ст. 161.1 ЖК. Пункты 7 и 8 описывают, в чем заключаются обязанности старшего по дому, способ делегирования полномочий:

  • ведение переговоров об условиях заключения договоров с УК;
  • информирование членов совета и общего собрания об условиях обслуживания;
  • заключение договоров об обслуживании на основе доверенности или без нее (в зависимости от предоставленных полномочий);
  • осуществление контроля за деятельностью обслуживающего УК;
  • представление собственников в суде на основе доверенности по делам по управлению и предоставлению коммунальных услуг.

Старший по дому выполняет ряд сопутствующих работ:

  • контроль качества отдельных услуг (уборки лестниц и территории, уборки и работы лифтов);
  • оценка соблюдения санитарных норм и норм ТБ;
  • организация плановых и экстренных ремонтных мероприятий;
  • хранение ключей, общедомовой собственности;
  • взаимодействие с правоохранительными органами и органами надзора;
  • ведение основной документации и отчетности;
  • прочие оперативные обязанности.

Описание обязанностей председателя многоквартирного дома являются частью (отдельным разделом) положения о совете МКД.

обязанности старшей по дому при жкх

Совместным Приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114 от 29.02.2016 введены дополнительные обязанности (раздел 15 приказа). Председатель в системе ГИС ЖКХ обязан разместить информацию о себе, членах совещательного органа, вознаграждении (если оно принято), отчет о работе.

Полный перечень вводимых данных:

обязанности главного по дому при управляющей компании

Получает ли старший по дому зарплату

Жилищное законодательство и другие нормативные акты не содержат запретов на оплату общественной работы старшего по дому. Одновременно условие оплаты не является обязательным.

Владельцы квартир самостоятельно принимают решение о выплате вознаграждения в пользу членов совета, его председателя — п. 8.1 ст. 161.1 ЖК. Но это не является их прямой обязанностью.

Иногда вместо денежного вознаграждения предоставляются дополнительные льготы и привилегии, вариант поощрения утверждает общее собрание собственников.

Источник и величина выплат

Средства и размер вознаграждения определяются и собираются силами жильцов МКД. Правоотношения оформляются в форме гражданско-правового договора. Решение общего собрания о выплатах в пользу председателя содержит порядок определения и условия его предоставления — п. 8.1 ст. 161.1 ЖК.

Справка. Законодательство не регулирует тарифные ставки, определяющие оплату и влияющие на ее величину.

Льготы

В качестве альтернативы на практике используются льготы и скидки при оплате коммунальных платежей. По решению собрания собственников МКД старший по дому получает квитанции на оплату ЖКХ со сниженной стоимостью.

Платит ли управляющая компания старшему по дому

Управляющая компания никакого отношения к оплате выполняемых обязанностей старшего иметь не должна. Выполнение обязанностей старшей по дому при управляющей компании, да еще с оплатой, противоречит цели выполняемых общественником задач и контрольных функций.

Ответственность председателя МКД

Законодательство специально никак не регулирует ответственность старшего по дому за невыполнение обязанностей, специальных статей в кодексах нет. Наступает она в зависимости от проступка по следующим обстоятельствам:

  • причинение имущественного вреда собственникам по сговору с УК — п. 2 ст. 165 УК;
  • мошенничество (проведение незаконных сделок с общим имуществом жильцов и пр.) — ответственность согласно п. 1 ст. 159 УК (обязательные работы, штраф и т. д.);
  • растрата, присвоение средств МКД — п. 1 ст. 160 УК.
Источник

В целях содействия жилищно-эксплуатационным организациям в работе по сохранности жилищного фонда, придомовых территорий и объектов благоустройства, в соответствии с Федеральным Законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Законом Красноярского края от 08.02.2001 г. № 13-1135 «О территориальном общественном самоуправлении в Красноярском крае» и Уставом города Зеленогорска городской Совет депутатов

РЕШИЛ:

Утвердить Положение «О старшем по подъезду (дому)» согласно приложению № 1.

Утвердить Положение «О порядке создания и деятельности домового комитета» согласно приложению № 2.

Утвердить форму удостоверения председателя и членов домовых комитетов согласно приложению № 3.

Утвердить Положение «О поощрении граждан, выполняющих функции старших по подъезду (дому), председателей и членов домовых комитетов» согласно приложению № 4.

Утвердить Положение «О взаимодействии милиции общественной безопасности, жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭКов) и органов территориального общественного самоуправления (ОТОС) г. Зеленогорска» согласно приложению № 5.

Решение опубликовать в газете «Панорама».

Контроль за исполнением настоящего решения возложить на председателя постоянной комиссии по вопросам собственности и защите прав граждан Михайлова В.С.

Глава города
В.Г. Казаченко

Приложение №1
к решению городского Совета
№ 62-348 от 25.05.2004 г.

ПОЛОЖЕНИЕ
«О старшем по подъезду (дому)»

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1 Настоящее Положение разработано в соответствии с Законом РФ от 19.05.95 г. № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» и Уставом города Зеленогорска для содействия жилищно-коммунальным организациям в их работе по сохранности жилищного фонда, придомовых территорий и объектов благоустройства.

1.2 Настоящее Положение определяет порядок избрания, основные права и сферу деятельности старших по подъезду в домах многоэтажной застройки или старших по дому в домах малоэтажной застройки.

1.3 Старший по подъезду (дому) является первичным звеном органов территориального общественного самоуправления (далее ОТОС), избираемый из граждан, постоянно проживающих в данном подъезде (доме) и принимающих участие от имени жителей в решении вопросов, непосредственно касающихся жителей подъезда (дома). Старший по подъезду (дому) работает на общественных началах.

1.4 Старший по подъезду (дому) в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации и Красноярского края, Уставом города, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, настоящим Положением.

1.5 Старший по подъезду (дому) сотрудничает с членами ОТОС своего жилого квартала и города.

II. ПОРЯДОК ИЗБРАНИЯ СТАРШЕГО ПО ПОДЪЕЗДУ (ДОМУ)

2.1 Старший по подъезду (дому) избирается на общем собрании открытым голосованием простым большинством голосов от числа присутствующих граждан, постоянно проживающих и зарегистрированных в данном подъезде (доме). Собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 50% представителей от общего числа квартир данного подъезда (не более 1 человека от каждой квартиры). Право голоса имеют лица, достигшие 18 лет, кроме лиц, признанных судом недееспособными.

2.2 Первое организационное собрание проводит техник ЖЭКа. Протокол подписывают председатель и секретарь собрания. Копия протокола передается в ЖЭК для регистрации старшего по подъезду (дому) в специальном реестре.

2.3 Старший по подъезду (дому) подотчетен общему собранию жильцов подъезда (дома), работает во взаимодействии с техником и домовым комитетом, на территории которого находится данный подъезд (дом).

2.4 Старший по подъезду (дому) избирается сроком на два года и может быть переизбран жильцами в случае ненадлежащего исполнения им задач, возложенных настоящим Положением, либо по иной причине (перемена места жительства и др.).

III. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И СФЕРА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СТАРШЕГО ПО ПОДЪЕЗДУ (ДОМУ)

3.1 Старший по подъезду (дому):

3.1.1. Созывает общее собрание жильцов по мере необходимости.

3.1.2 Организует и контролирует выполнение решений, принятых на общих собраниях.

3.1.3 Участвует в заседаниях домового комитета.

3.1.4 Осуществляет общественный контроль за:

  • уборкой подъезда, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования;
  • соблюдением жильцами правил противопожарной безопасности, санитарных правил и норм, а также правил и норм содержания жилищного фонда;
  • состоянием придомовой территории;
  • сохранностью инженерного и технического оборудования, приборов отопления, освещения подъездов и лестничных клеток, а также закрытием фрамуг, входных дверей в подъезды, подвальные помещения, чердаки и т.п., принимает меры по предотвращению проникновения посторонних лиц в эти помещения;
  • сохранностью запоров полуподвальных, подвальных и чердачных помещений, домофонов;
  • качественным предоставлением жильцам коммунальных услуг;
  • своевременным поступлением платы за жилищные и коммунальные услуги.

3.1.5 Принимает участие:

  • в работе комиссий по осмотру подъезда (дома) для текущего ремонта, а также по приемке готовности подъезда к зиме;
  • в разрешении конфликтных ситуаций между нанимателями, собственниками, арендаторами жилых помещений и административными органами; между жильцами квартир с целью установления добрососедских взаимоотношений проживающих в подъезде;
  • принимает меры общественного воздействия в отношении неплательщиков по квартплате.

3.1.6 Организует:

  • жителей с их согласия на общественные работы по уборке, благоустройству, озеленению придомовой территории, уходу за зелеными насаждениями, ремонту спортивного оборудования, детских площадок, мест для отдыха жителей, малых архитектурных форм (оборудования для сушки белья, скамеек, урн, ограждений), площадок для выгула собак;
  • учет своевременного и качественного выполнения заявок жителей подъездов всеми обслуживающими организациями;
  • учет содержащихся у жителей подъезда (дома) собак, кошек, других домашних и диких животных, направляет заявку председателю домкома на отлов бродячих животных, следит за соблюдением жильцами подъезда правил выгула собак.

3.1.7. Рассматривает заявления и предложения жильцов подъезда и доводит их до сведения домового комитета, обеспечивает выполнение разумных требований жильцов.

3.1.8. Сообщает председателю домового комитета о фактах нарушения жильцами правил пользования жилыми и вспомогательными помещениями, инженерным оборудованием, лифтами, о фактах загрязнения подъездов и порчу оборудования дома.

3.1.9. Следит за наличием и сохранностью доски объявлений и размещает на ней необходимые материалы. Способствует полному информированию населения о предстоящих перебоях в обеспечении коммунальными услугами, об иных важных для жителей событиях в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

IV. ДОКУМЕНТАЦИЯ СТАРШЕГО ПО ПОДЪЕЗДУ (ДОМУ)

Старший по подъезду (дому) ведет:

  • журнал протоколов общих собраний жителей подъезда (дома) и учет участия жителей в их работе;
  • журнал учета обращений жителей (жалоб, заявлений, предложений), передаваемых в домовой комитет, с отметками о принятых мерах;
  • иные материалы, необходимые в работе.

Приложение № 2
к решению городского Совета
№ 62-348 от 25.05.2004 г.

ПОЛОЖЕНИЕ
«О порядке создания и деятельности домового комитета»

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Домовой комитет является органом территориального общественного самоуправления (далее ОТОС). Домовой комитет создается по инициативе граждан при жилом доме или группе домов на общественных началах.

Границы территории, на которой действует домовой комитет, устанавливаются приказом МУП ГЖКУ.

1.2. Целью создания домового комитета является привлечение населения к работе по обеспечению надлежащего содержания, сохранности жилищного фонда и придомовых территорий, их дальнейшего благоустройства, повышения ответственности жильцов за соблюдение правил пользования жилыми и вспомогательными помещениями, оборудованием и местами общего пользования дома, защиты прав и интересов жителей как потребителей жилищно-коммунальных услуг в соответствующих организациях города.

1.3. Домовые комитеты в своей деятельности руководствуются Конституцией РФ и законодательством РФ, законами Красноярского края, решениями городского Совета депутатов, постановлениями и распоряжениями администрации города, настоящим Положением. Требования домовых комитетов в пределах их компетенции обязательны для исполнения жильцами, физическими и юридическими лицами на той территории, на которую распространяются полномочия домового комитета. В остальных случаях решения домовых комитетов носят рекомендательный характер.

1.4. Координация деятельности домовых комитетов осуществляется начальником жилищно-эксплуатационной конторы, на территории которой они находятся, и которая оказывает помощь домовым комитетам в их работе, знакомит их с текущими нормативными и другими документами по жилищно-коммунальному хозяйству.

1.5. Домовые комитеты осуществляют свою работу во взаимодействии с администрацией МУП ГЖКУ, органами внутренних дел, МЧС, Центром санэпиднадзора и иными органами, организациями, предприятиями и учреждениями, деятельность которых связана с содержанием жилищного фонда и придомовых территорий.

1.6. Председатель и члены домового комитета имеют удостоверения, которые выдаются им МУП ГЖКУ по форме, утвержденной решением городского Совета депутатов.

ПОРЯДОК ОБРАЗОВАНИЯ ДОМОВОГО КОМИТЕТА И ОРГАНИЗАЦИЯ ЕГО РАБОТЫ

2.1. Домовой комитет избирается на собрании старших по подъездам (домам) открытым голосованием сроком на 2 года численностью на усмотрение собрания, но не менее 5 человек. Первое организационное собрание проводит начальник жилищно-эксплуатационной конторы.

2.2. Структура, численный состав и порядок организации деятельности домового комитета устанавливаются Положением о домовом комитете, утверждаемым членами данного домового комитета, в соответствии с настоящим Положением.

2.3. Домовой комитет избирает из своего состава председателя, заместителя председателя, секретаря и распределяет обязанности между остальными членами домового комитета. Копия протокола первого организационного собрания представляется в ЖЭК по месту жительства для внесения в специальный реестр.

2.4. Домовой комитет содействует ЖЭКам в работе с населением по следующим направлениям (по необходимости):

сохранность жилищного фонда;

исправная работа инженерных систем;

санитарная очистка, содержание мест общего пользования и придомовой территории;

контроль за соблюдением правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

энергосбережение в жилищном фонде;

содействие своевременному поступлению оплаты за жилищно-коммунальные услуги;

2.5. Домовой комитет проводит заседания по плану работы или по мере необходимости, но не реже 1 раза в 2 месяца. Заседание домового комитета считается правомочным, если на нем присутствует более половины от числа избранных членов домового комитета. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих членов домового комитета.

2.6. Домовой комитет не реже одного раза в год доводит до сведения жильцов результаты своей работы. Текущее руководство домовым комитетом осуществляет его председатель. Информация для жильцов о составе домового комитета, месте и часах приема председателем, номера телефонов должны быть доступны через старших по подъездам (домам), либо вывешиваться на досках объявлений.

2.7. Домовые комитеты оформляют свою работу соответствующими документами (протоколы, акты проверок и т.п.). Надлежащее хранение документации и иной информации обеспечивает председатель домового комитета.

Эксплуатационная контора предоставляет домовому комитету помещение для работы, обеспечивает канцелярскими принадлежностями,

средствами связи.

ОСНОВНЫЕ ПРАВА И СФЕРА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДОМОВЫХ КОМИТЕТОВ

3.1.Домовые комитеты:

3.1.1. Организуют жителей дома (улицы, двора) для участия в мероприятиях по благоустройству придомовых территорий, поддержке общественного порядка и безопасности.

3.1.2. Участвуют в работе комиссий по осмотру домов, улиц, объектов благоустройства на прилегающей территории, сетей подачи тепловой, электрической энергии, газа, воды, канализации.

3.1.3. Осуществляют общественный контроль за: сохранностью, утеплением и закрытием входных дверей в подъездах, фрамуг, приборов отопления, вводных приборов учета тепла и воды, за работой внутриподъездных, подвальных и наружных сетей электроосвещения;

освещением номерных знаков на доме, содержанием лифтов, запорной арматуры, инженерного оборудования, чистотой подъездов, полуподвальных и подвальных помещений, приямков, придомовой территории, своевременным вывозом бытового мусора, исправностью кровли, водосточных труб, открытых ливнестоков, отмосток;

рассмотрением жалоб, заявлений и предложений от жителей эксплуатационной организацией в установленные законом сроки;

своевременным поступлением платы за жилищные и коммунальные услуги. Принимают меры общественного воздействия в отношении неплательщиков по квартплате.

3.1.4. Поддерживают постоянные контакты с участковыми инспекторами, ОГИБДД, административной комиссией города. При необходимости сообщают в правоохранительные органы о фактах нарушения общественного порядка, паспортного режима. Осуществляют постоянный контроль за ограничением свободного доступа на чердаки, в подвалы и другие служебные помещения жилых домов.

3.1.5. Проводят работу с жителями по обеспечению образцового содержания подъездов, подвалов, балконов, лоджий, придомовой территории. Представляют к поощрению жителей за образцовое содержание жилья.

3.1.6. Информируют жильцов об ответственности за использование жилья не по назначению, разрушение или порчу жилого помещения, систематическую задолженность за жилищные и коммунальные услуги и другие нарушения правил пользования жилыми и вспомогательными помещениями.

3.2. Обязанности председателя домового комитета:

  • организовать работу домового комитета;
  • готовить и созывать его заседания;
  • организовать и контролировать выполнение решений домового комитета;
  • вести журналы:

а) протоколов заседаний комитета;

б) учета обращений жильцов с отметками о принятых мерах;

в) учета выполнения работ по ремонту и обслуживанию дома, коммунальных сооружений, объектов благоустройства, участков сетей подачи тепловой и электрической энергии, газа, воды;

г) папку с перепиской, включающую вторые экземпляры всех направляемых от имени домового комитета документов и ответы на эти обращения;

д) иные материалы, необходимые в работе; координировать работу старших по подъездам (домам);

ходатайствовать перед Управлением социальной защиты населения администрации города, коммунальными организациями об оказании помощи в ремонте квартир инвалидам ВОВ, приравненным к ним категориям лиц и малообеспеченным гражданам;

сообщать в ЖЭК о смерти одиноко проживающих граждан;

обращаться по вопросам своей компетенции в соответствующие городские организации, предприятия, учреждения, общественные объединения;

осуществлять представительские функции домового комитета в его отношениях с третьими лицами;

вести прием жильцов по вопросам в пределах своей компетенции в соответствии с настоящим Положением.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЧЛЕНОВ ДОМОВОГО КОМИТЕТА

4.1. Члены домовых комитетов несут ответственность за:

собственные действия, ведущие к нарушению прав и интересов граждан;

дачу ложной информации либо несвоевременное представление необходимых сведений в заинтересованные организации по их запросам, либо в средства массовой информации.

4.2. При невыполнении членом домового комитета своих обязанностей решением собрания старших по подъезду дома или группы домов он исключается из состава домового комитета.

ПРИЛОЖЕНИЕ №3 К РЕШЕНИЮ ГОРОДСКОГО СОВЕТА № 62-348 от 25.05.2004 г.

Форма единого удостоверения руководителей и членов органов территориального общественного самоуправления в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Зеленогорска

Удостоверение № г. Зеленогорск Красноярского края фамилия, инициалы Является _______________________________________

Фото 3 х 4 см Действительно до «____»_________200___г. Продлено до: «____»_________200___г. «____»_________200___г. м.п. Директор МУП ГЖКУ_______________А.Г. Свянтов

Удостоверение оформлено в виде книжки размером 170х55 мм. На лицевой стороне надпись «УДОСТОВЕРЕНИЕ».

Приложение № 4
к решению городского Совета депутатов
№ 62-348 от 25.05.2004 г.

ПОЛОЖЕНИЕ
о поощрении и материальном стимулировании старших по подъезду (дому), членов и председателей домовых комитетов

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Положение разработано в целях:

1.1. Повышения заинтересованности граждан в выполнении общественных функций старших по подъезду (дому), членов и председателей домовых комитетов.

1.2. Создания условий для самоорганизации граждан по месту их жительства.

1.3.Определения порядка материального поощрения старших по подъездам (домам), председателей и членов домовых комитетов.

ПОРЯДОК МАТЕРИАЛЬНОГО ПООЩРЕНИЯ

Вопросы поощрения рассматриваются ежеквартально на заседании домового комитета с участием представителей жилищно-эксплуатационных контор, представителей заинтересованных общественных организаций (по согласованию), депутатов городского Совета (по согласованию) и МУП ГЖКУ.

2.2. При определении кандидатур для поощрения учитываются:

  • объем и качество исполнения функций по утвержденным положениям;
  • выполнение предложений и замечаний контролирующих органов и организаций по соблюдению жильцами правил пользования жилыми помещениями, оборудованием и местами общего пользования;
  • результаты осмотров дома, подъезда, придомовой территории, сохранности
  • элементов обустройства и оборудования;
  • информация от жителей подъезда (дома), заинтересованных общественных
  • организаций, представителей МУП ГЖКУ, ЖЭКов, УГХ администрации города.

III. ФОРМЫ ПООЩРЕНИЯ

3.1. Моральные: благодарности, почетные грамоты, через сообщения о работе в средствах массовой информации, а также первоочередное право на выполнение услуг (работ) ремонтного характера, оказываемых МУП ГЖКУ.

3.2. Материальные: льгота по оплате жилищной услуги в пределах социальной нормы площади жилья: председатель домкома-100% оплаты за жилищную услугу, члены домовых комитетов в виде 25% оплаты за жилищную услугу. На членов семьи льгота не распространяется.

3.3. Материальное поощрение производится по приказу директора МУП ГЖКУ на основании выписок из решений домовых комитетов по конкретным лицам не позже 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

3.4. Компенсация выпадающих доходов МУП ГЖКУ, возникающая в связи с предоставлением льготы по оплате за жилищную услугу председателям и членам домовых комитетов, осуществляется из средств местного бюджета на основании справки, представленной главным бухгалтером МУП ГЖКУ в УГХ администрации города до 20 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Приложение № 5
к решению городского Совета
№ 62-348 от 25. 05. 2004 г.

ПОЛОЖЕНИЕ
о взаимодействии милиции общественной безопасности ОВД г. Зеленогорска, жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭКов) и органов территориального общественного самоуправления (ОТОС) г. Зеленогорска

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящее Положение определяет порядок и область взаимодействия председателей и членов домовых комитетов и работников ЖЭКов МУП ГЖКУ города Зеленогорска с участковыми уполномоченными (УУ) ОВД города Зеленогорска для содействия жилищно-эксплуатационным конторам (ЖЭКам) и домовой общественности в их работе по сохранности жилого фонда, придомовых территорий и объектов благоустройства, а также для защиты прав и интересов жителей и МУП ГЖКУ как потребителей и исполнителей жилищно-коммунальных услуг.

1.2. Работники ЖЭКов, члены ОТОС и участковые уполномоченные руководствуются в своей деятельности Законом РФ от 19.05.1995 г. № 82-ФЗ «Об общественных объединениях», Приказом Министра внутренних дел РФ от 16.09.2002 г. № 900 «О мерах по совершенствованию деятельности участковых уполномоченных милиции», Уставом города Зеленогорска, Положениями «О старшем по подъезду» и «О порядке создания и деятельности домового комитета».

2. СИСТЕМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ УЧАСТКОВЫХ УПОЛНОМОЧЕННЫХ, ЖИЛИЩНО-ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ КОНТОР И ОРГАНОВ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ОБЩЕСТВЕННОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

2.1. Работники ЖЭКов, участковые уполномоченные, председатели и члены домовых комитетов осуществляют совместную деятельность по следующим направлениям:

  • проверяют чердачные и подвальные помещения, крыши, подъезды домов, пустующие, подлежащие сносу строения;
  • выявляют лиц без определенного места жительства;
  • выявляют на территории городской застройки владельцев брошенного, бесхозяйного и разукомплектованного автомототранспорта, а также владельцев автомототранспорта, нарушающих Правила благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Зеленогорска;
  • выявляют граждан, устраивающих несанкционированные свалки бытового мусора во дворах домов;
  • обеспечивают охрану общественного порядка при выполнении судебными приставами своих обязанностей;
  • выявляют факты нарушений Правил пользования жилыми помещениями: порчи жилых помещений, их оборудования, самовольного переоборудования жилых помещений либо использования их не по назначению;
  • организуют сходы и собрания граждан по месту жительства для разъяснительной работы по предупреждению административных правонарушений;
  • принимают своевременные меры профилактического, правового и медицинского воздействия к жителям, ведущим образ жизни, не соответствующий общепринятым нормам поведения;
  • приглашают для совместной деятельности депутатов городского Совета, представителей городских общественных организаций, средств массовой информации;
  • принимают по письменным и устным обращениям жильцов меры по привлечению правонарушителей к ответственности, а также меры профилактического воздействия к ним с обязательным уведомлением об этом заявителя;
  • проводят с органами, организациями, предприятиями и учреждениями, деятельность которых связана с содержанием жилищного фонда и придомовых территорий, совместные комплексные оперативно-профилактические мероприятия для укрепления правопорядка и обеспечения общественной безопасности.

3. ПОРЯДОК ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ УЧАСТКОВЫХ УПОЛНОМОЧЕННЫХ, ЖИЛИЩНО-ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ КОНТОР и ОРГАНОВ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ОБЩЕСТВЕННОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

3.1. Не реже одного раза в квартал проводят обход квартир, жильцы которых требуют повышенного внимания правоохранительных органов.

3.2. Один раз в две недели на планерках в ЖЭКах решают вопросы совместной деятельности.

3.3. Не реже одного раза в квартал подводят итоги совместной работы.

3.4. Используют информацию, полученную в результате личного наблюдения, общения с населением, рассмотрения жалоб, заявлений и сообщений для профилактической работы среди жильцов.

3.5. В организации совместной работы получают содействие старших участковых уполномоченных, начальника милиции общественной безопасности, начальника ОВД.

Источник

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
  • Карбофос от клопов цена отзывы инструкция
  • Нозефрин инструкция по применению взрослым отзывы цена спрей для носа
  • Отраслевая инструкция по контролю воздушной среды на предприятиях нефтяной промышленности
  • Руководство детским коллективом планирование
  • Руководство по электропунктурной диагностике