Я юрист с пятнадцатилетним стажем.
За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.
Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.
Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.
Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.
До договора купли-продажи
Собрать документы
Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.
Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:
- Паспорт собственника квартиры.
- Договор купли-продажи.
По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.
Если квартира в общей собственности, процесс регистрации сделки усложнится.
По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно, например ½, ¼. В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными. Например, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.
Базовый список документов для купли-продажи квартиры, которая находится в общей собственности, останется таким же. К договору купли-продажи надо будет еще приложить согласие на сделку от другого собственника. В случае с долевой собственностью на сделке должны присутствовать все продавцы-дольщики или их представители по доверенности.
Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности необходимо заключать через нотариуса. Для совместной собственности такого требования нет — достаточно простой письменной формы.
Если жилье купили в браке. Совместно нажитое в браке имущество — это общая совместная собственность супругов. Независимо от того, кто его купил и на чье имя оно оформлено.
Если между супругами не заключен брачный контракт, необходимо получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. Если брачный контракт подписан и в нем установлен режим раздельной собственности на квартиру, получать согласие не нужно.
Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.
Если квартира или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья. Чтобы продать квартиру, где собственником является несовершеннолетний, надо предоставить ему другое собственное жилье не меньшей площади и не хуже по качеству. За этим следят органы опеки.
Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, дополнительно к базовому списку необходимо приложить:
- Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
- Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия: например, свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении ребенка.
- Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.
Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.
Что такое эмансипация несовершеннолетних
Несовершеннолетний, которому уже исполнилось 16 лет, может быть признан органами опеки и попечительства или судом полностью дееспособным — эмансипированным. Например, когда несовершеннолетний работает по трудовому договору, ведет предпринимательскую деятельность или вступил в брак.
Эмансипированные несовершеннолетние собственники вправе заключать сделки самостоятельно, без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства на продажу жилья. В этом случае для сделки купли-продажи понадобится решение органа опеки и попечительства или суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным или свидетельство о заключении брака.
Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.
У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:
- Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
- Расписка в получении аванса или задатка.
- Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
- Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
- Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.
Если в ваших интересах действует представитель. Если у продавца нет времени или возможности самому заключать и регистрировать сделку, можно доверить эту работу представителю. Для этого потребуется нотариальная доверенность. Ее нужно будет приложить к списку документов для сделки.
Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.
Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.
На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.
Как на практике
По закону для продажи квартиры никакие другие дополнительные документы не требуются.
Но на практике, чтобы удостоверится, что продавец не мошенник и сделка законна, покупатели часто просят показать им:
- договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы, из которых понятно, кто и на каких основаниях владеет квартирой, — договоры дарения, мены, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации;
- справку о погашении ипотеки, если продавец приобретал квартиру в ипотеку;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в том, что продавец полностью дееспособен и осознает последствия сделки;
- свидетельство о регистрации права собственности, если сохранилось (сейчас его уже не выдают);
- экспликацию, поэтажный план, технический и кадастровый паспорта БТИ, в которых указаны все характеристики квартиры;
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- справку об отсутствии долга за капремонт;
- выписку из домовой книги, из которой понятно, кто зарегистрирован в квартире;
- копию финансово-лицевого счета, который содержит сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах.
Если вы продаете квартиру в Москве или Московской области, покупателю можно предоставить Единый жилищный документ. Он включает в себя основные характеристики квартиры, сведения о собственниках и зарегистрированных лицах, информацию о долгах за коммунальные услуги. ЕЖД заменяет справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.
До договора купли-продажи
Выписаться и разобраться с коммуналкой
Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.
Долги за капремонт и коммунальные услуги. По закону долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Обязанность платить за квартиру и коммунальные услуги возникает после получения права собственности. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен. Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. Подтвердить отсутствие долга по коммунальным услугам также может ЕЖД, который можно получить через МФЦ.
В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту привязываются не к человеку, а к квартире — и переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.
Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать. Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении. Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.
Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее. Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зарегистрирован и никто не придет жить в его новую квартиру. Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.
Выписаться можно автоматически, прописавшись по новому месту жительства. В этом случае вам понадобится паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая, что вы собственник жилого помещения, в которое прописываетесь. Если собственник не вы, потребуется заявление собственника о постановке вас на регистрационный учет.
Из квартиры можно выписаться и в никуда, но помните, что если не прописываться по месту пребывания или жительства более 90 дней, можно заработать штраф в размере от 2 до 3 тысяч рублей, а для жителей Москвы и Санкт-Петербурга — от 3 до 5 тысяч рублей.
Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.
Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.
До договора купли-продажи
Составить предварительный ДКП или авансовое соглашение
Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.
Предварительный договор купли-продажи обязывает стороны в будущем заключить основной договор. Предварительный ДКП защищает и продавца и покупателя. Если по какой-то причине одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона может через суд обязать заключить договор на условиях предварительного договора.
Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.
В предварительном договоре обязательно указать:
- Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
- Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
- Цену.
- Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
- Соглашение о задатке или авансе.
- Срок, в который должен быть заключен основной договор.
- Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.
В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.
Задаток или аванс. Чтобы подтвердить намерение купить квартиру и в качестве гарантии, что продавец не продаст квартиру другому человеку, покупатель обычно заранее вносит задаток или аванс.
И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.
Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.
Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.
Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса. Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку. То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.
Договор купли-продажи
Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.
Есть существенные условия договора, без которых он будет считаться незаключенным. Обязательно надо прописывать предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением.
Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:
- Дата и место подписания договора купли-продажи.
- Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
- Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
- Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
- Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
- Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
- Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
- Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
- Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
- Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
- Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
- Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
- Подписи сторон.
Это лишь необходимый минимум условий договора. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.
На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.
Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.
Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.
Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.
Сколько стоит удостоверить сделку по отчуждению квартиры в 2022 году
| Кому отчуждаем | Сумма сделки | Стоимость | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Родственникам | До 10 млн Р | 3000 Р + 0,2% суммы сделки | Или оценки стоимости недвижимости |
| Выше 10 млн Р | 23 000 Р + 0,1% суммы сделки | Но не более 50 000 Р | |
| Другим лицам | До 1 млн Р | 3000 Р + 0,4% суммы сделки | |
| 1—10 млн Р | 7000 Р + 0,2% суммы сделки | ||
| Выше 10 млн Р | 25 000 Р + 0,1% суммы сделки | Но не более 100 000 Р |
до 10 млн Р
3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)
выше 10 млн Р
23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)
до 1 млн Р
3000 Р + 0,4% суммы сделки
1—10 млн Р
7000 Р + 0,2% суммы сделки
выше 10 млн Р
25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)
Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.
После договора купли-продажи
Регистрация перехода права собственности
Когда вы подпишете договор, необходимо будет зарегистрировать переход права собственности к покупателю в Росреестре. Для этого помимо необходимых для регистрации документов, которые мы рассмотрели выше, продавцу и покупателю необходимо также подать:
- Заявление о госрегистрации.
- Квитанцию об оплате госпошлины — 2000 Р. Ее обычно оплачивает покупатель.
Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.
Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.
Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.
Когда все документы будут подписаны и сданы, сотрудники Росреестра или МФЦ выдадут расписку в получении документов. В ней будет указана дата окончания регистрации. С этой распиской надо прийти в Росреестр или в МФЦ в назначенный срок и получить выписку из ЕГРН. В ней будет указан новый собственник.
После договора купли-продажи
Расчеты
Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.
Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде. Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.
Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.
Аренда депозитарной банковской ячейки. Стороны могут поместить деньги покупателя в банковскую ячейку в присутствии сотрудника банка. Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня, стоимость аренды — от 75 до 200 рублей в день в зависимости от объема ячейки и тарифов банка.
При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.
Аккредитив — способ расчетов, при котором покупатель открывает в банке счет на свое имя и на него вносит деньги за квартиру. После завершения регистрации сделки банк проверяет документы и переводит эти деньги на счет продавца. Если регистрация не состоялась, деньги возвращаются покупателю. Аккредитив стоит около 2 тысяч рублей.
Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.
Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.
Обременение в пользу продавца. Если покупатель рассчитывается за квартиру с отсрочкой или рассрочкой платежа, хороший способ обезопасить себя — указать в договоре купли-продажи, что на недвижимость накладывается обременение в пользу продавца до полной выплаты ему стоимости квартиры. Об этом внесут запись в ЕГРН, и покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью до полного расчета, хотя она и будет зарегистрирована на его имя.
Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.
Памятка продавцу квартиры
Еще раз все то же самое, но кратко.
Последовательность действий:
- Собрать документы.
- Оплатить коммунальные услуги, выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов.
- Составить и подписать предварительный договор или авансовое соглашение.
- Получить задаток или аванс и составить расписку о его получении.
- Составить и подписать договор купли-продажи.
- Зарегистрировать сделку в Росреестре.
- Получить деньги и передать квартиру.
Пакет документов, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры, не состоите в браке или приобрели жилье до вступления в брак:
- Паспорт гражданина РФ.
- Договор купли-продажи квартиры.
- Заявление в Росреестр.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Если действуете через представителя, нужна еще нотариальная доверенность на него.
Если помещение в общей долевой собственности, понадобится нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры.
Если квартира приобретена в браке, подготовьте нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры или брачный договор.
Если квартира или доля в ней — собственность несовершеннолетнего до 14 лет, нужны еще три документа:
- Свидетельство о рождении.
- Документ, подтверждающий полномочия законного представителя несовершеннолетнего, и его паспорт.
- Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.
Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, документы другие:
- Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
- Письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
Если используется ипотека, дополнительные документы такие:
- Предварительный договор купли-продажи.
- Расписка в получении аванса или задатка.
- Технический паспорт на жилое помещение (не старше 5 лет).
- Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги и капремонт.
- Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.
Скорость как преимущество
Главный козырь электронной регистрации — быстрое оформление. Обычно от подачи документов до получения регистрации проходит от нескольких часов до четырех рабочих дней. Для сравнения: в МФЦ бумажный процесс может занять семь–девять дней.
коротко
1. Зарегистрируйтесь на федеральном портале госуслуг и заведите личный кабинет на сайте Росреестра.
2. Получите в Федеральной кадастровой палате электронную подпись (то же самое касается покупателя).
3. На сайте Росреестра заполните заявку на регистрацию договора.
4. Вместе с заявкой на регистрацию договора загрузите в систему стандартный пакет документов:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи или ипотечное соглашение;
- нотариальное согласие супруга/супруги на проведение сделки;
- выписку из ЕГРП на объект недвижимости и пр.
5. Оплатите госпошлину и укажите электронный адрес, на который будут направлены документы о регистрации.
6. При желании после онлайн-регистрации права собственности оформите через МФЦ бумажный документ. Для этого понадобятся:
- паспорт;
- заявление;
- квитанция об оплате госпошлины.
Как происходит электронная сделка?
Для начала зарегистрируйтесь на федеральном портале госуслуг, а потом создайте с помощью предоставленных учетных данных личный кабинет на сайте Росреестра.
Далее на сайте Росреестра вы заполняете заявку на регистрацию договора. На этом этапе потребуется электронная подпись со стороны покупателя и продавца, которую можно получить в Федеральной кадастровой палате (инструкция ниже).
Вместе с заявкой на регистрацию договора вы загружаете в систему стандартный пакет документов: паспорта всех участников сделки, договор купли-продажи или ипотечное соглашение, нотариальное согласие супруга/супруги на проведение сделки, выписку из ЕГРП на объект недвижимости и другие.
важно
Все документы должны быть в формате XML или PDF.
Не забываем оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей, а также указать электронный адрес, на который будут направлены «результаты оказания услуги» — документ с электронной подписью.
Кстати, после регистрации права собственности онлайн бумажный документ можно заказать и получить в МФЦ за 1,8 тыс. рублей. Для этого требуются заявление, паспорт и квитанция об оплате госпошлины. Ориентировочный срок изготовления — пять рабочих дней.
Пройти электронную регистрацию также можно в банках, имеющих соглашения с Росреестром, — это актуально, если у вас ипотечная сделка. В частности, в Сбербанке есть сервис, который позволяет онлайн регистрировать право собственности на готовое жилье или договоры долевого участия. Учтите, что в этом случае нужно оплачивать не только госпошлину (2 тыс. рублей), но и услуги самого Сбербанка.
Еще один вариант — электронная регистрация у нотариуса. Услуга стоит около 4–6 тыс. рублей за регистрацию, включая пошлину.
Всё об электронной подписи
Электронная цифровая подпись (ЭЦП) — необходимый элемент для оформления онлайн-сделки. Чтобы ее получить, необходимо сделать следующее:
1. Подайте заявку на электронную подпись в Федеральную кадастровую палату.
2. Соберите пакет документов:
- паспорт или его нотариально заверенную копию;
- СНИЛС;
- ИНН;
- заявление на регистрацию электронного ключа.
2. Приезжайте в офис, адрес которого можно найти на официальном сайте Федеральной кадастровой палаты. В качестве альтернативного варианта — закажите выезд сотрудника для удостоверения личности.
Стоимость электронной подписи — около 2 тыс. рублей. Если же вы планируете получить подпись на отдельном USB-носителе, то придется отдать еще несколько сотен рублей. При регистрации онлайн-сделки подпись нужно оформить не только продавцу, но и покупателю.
Забрать электронную подпись можно лично или скачать ее на сайте Федеральной кадастровой палаты. Для распознавания вашей электронной подписи нужно установить программу «КриптоАРМ стандарт» и специальный плагин «КриптоПро ЭЦП». С инструкцией о том, как работать с электронной подписью, можно ознакомиться в мануале Росреестра (скачать pdf).
Это удобно!
Электронные сделки уже активно проводятся: так, например, в конце весны 2022 года Циан первым среди классифайдов провел первую межконтинентальную сделку онлайн. В тот раз продавец находился в Канаде, покупатель — в Турции, а объект недвижимости (земельный участок) — в Подмосковье. Сделка обошлась без доверенностей и была благополучно зарегистрирована в Росреестре.
Это просто: Циан сделает за вас практически всю работу — останется лишь подобрать риелтора, загрузить документы и ждать результата!
На практике это будет выглядеть так:
1. Заранее заполните заявку онлайн, приложите документы.
2. Персональный помощник проверит все документы и оформит заявки на выпуск ЭЦП.
3. После доставки ЭЦП сторонам пройдет подписание документов.
4. Оплатить сделку можно самостоятельно, через сервис Сбербанка или с помощью услуги Циан «Сервис безопасных расчетов».
5. Помощник направляет документы на регистрацию в Росреестр.
6. После регистрации получите все документы на электронную почту.
Подводные камни ЭЦП
Циан.Журнал уделяет много внимания безопасности сделок. В частности, мы составили инструкцию о том, как не попасть в руки мошенников при использовании ЭЦП на сделках с вторичной недвижимостью, которая гораздо более уязвима.
Одна из главных опасностей связана с тем, что посторонние могут незаконно завладеть флеш-носителем с ключом к ЭЦП для подписания каких-либо документов или подделают нотариальную доверенность на изготовление и получение в удостоверяющем центре ключа ЭЦП и сертификата ключа подписи собственника, чтобы провести сделку от его имени.
Главный совет — внимательно следить за персональными данными и документами, которые вы используете в интернете. Это касается сканированных копий документов, паролей и прочей личной информации, рекомендуют в Росреестре.
А еще советы, связанные с безопасностью онлайн-сделки, читайте тут.
Совершение онлайн-сделки с недвижимостью включает два главных этапа: подписание договора и регистрацию перехода прав в Росреестре. Для всех этих процедур понадобится электронная подпись. Поскольку удалённое взаимодействие с Росреестром требует наличия именно квалифицированной электронной подписи (УКЭП), другие виды ЭП можно даже не рассматривать.
Квалифицированный сертификат электронной подписи для физических лиц выдают удостоверяющие центры, аккредитованные Минкомсвязью. Заявку можно подать онлайн, но для подтверждения личности и получения сертификата понадобится обратиться в ближайший офис удостоверяющего центра. Оформить УКЭП можно и дистанционно при условии, что удостоверяющий центр предлагает такую услугу. При заказе электронной подписи обязательно укажите её назначение — получение услуг Росреестра. Оформленная УКЭП подойдет и для подписания договора.
Как проходят онлайн-сделки с недвижимостью
Принципиальных отличий в заключении онлайн-сделки с недвижимостью по сравнению с традиционным форматом нет:
- Подбираем и осматриваем квартиру или дом.
- Проверяем вторую сторону сделки и объект купли-продажи — наличие прав на недвижимость, документов, отсутствие обременений, ограничений и других обстоятельств, которые могут препятствовать сделке.
- Договариваемся о том, как будет проходить сделка и расчёты.
- Составляем и подписываем договор.
- Совершаем взаиморасчёты.
- Регистрируем сделку и переход прав в Росреестре.
Однако поскольку мы говорим о дистанционном заключении сделки, есть ряд нюансов, которые нужно учитывать.
Как дистанционно пройти процедуры заключения сделки с недвижимостью
Важный этап — осмотр жилья. Можно ли его провести дистанционно? Технически для этого нет препятствий. Например, продавец может показать квартиру по видеосвязи или предоставить подробный видео- или фотоотчёт. Но при таком способе всегда есть риск что-то пропустить. Нельзя также исключить, что продавец умышленно скроет недостатки жилья. Поэтому лучший вариант — это лично осмотреть объект покупки. Только так вы сможете увидеть реальное состояние квартиры или дома.
Второй момент — проверка недвижимости и прав продавца. Дистанционно в полном объёме такую проверку сделать нельзя. Например, можно удалённо проверить существование имущества, права на него и обременения через сервисы Росреестра. Но если квартира, скажем, ипотечная, приобретена на средства маткапитала, то дистанционно удостовериться в том, что покупателем соблюдены все процедуры, невозможно.
Оптимальный вариант для успешного и быстрого прохождения этих двух этапов — договориться о встрече с продавцом и попросить его принести с собой все необходимые для проверки документы. Таким образом вы сможете лично осмотреть недвижимость и проверить документы на месте.
Какие документы нужно запросить у продавца:
- Выписку из ЕГРН — можно получить дистанционно в электронном виде.
- Единый жилищный документ, выписку из домовой книги — в некоторых регионах и населённых пунктах выдают онлайн, где-то — только в бумажном формате при личном обращении.
- Справку о регистрации по месту жительства (форма 9) и справку о лицах, которые ранее проживали в квартире (доме), сохраняют право собственности и могут претендовать на жильё в будущем (форма 12), — можно получить онлайн через портал Госуслуги в электронном или бумажном формате.
- Техпаспорт квартиры — может быть на руках у продавца, но в любом случае есть в БТИ (необходим для ипотечных сделок).
- Согласие органа опеки на сделку, если среди собственников есть несовершеннолетние. Документ оформляется только при личном присутствии.
- Согласие супруга на сделку (при наличии супруга) — оформляется лично, в нотариальном порядке.
- Квитанции по оплате услуг ЖКХ — для проверки наличия/отсутствия задолженностей.
Поручить подбор квартиры, её осмотр, проверку продавца и недвижимости можно риелторам. Тогда для покупателя этапы подбора жилья, сбора документов, проверки пройдут дистанционно, но за услуги риелтора придётся заплатить.
Непосредственное заключение сделки — составление и подписание договора. Договор составляется стандартно, в письменном виде. Но в нём нужно отразить, как стороны будут заключать сделку (дистанционно), подписывать договор (электронной подписью) и проводить расчёты. В данном случае, чтобы ничего не упустить, лучше заказать подготовку договора у юристов. Большинство юридических компаний предлагают такой сервис в онлайн-режиме. Проект договора придёт покупателю и продавцу на электронную почту. Останется только подписать его электронной подписью и обменяться подписанными электронными документами.
Самостоятельная электронная регистрация сделки
Для самостоятельной регистрации сделки в Росреестре необходима усиленная квалифицированная электронная подпись. Кроме того, первично нужно направить в Росреестр электронное заявление (уведомление) о передаче документов в электронном виде. Оно подписывается электронной подписью. Далее нужно собрать комплект документов для регистрации — электронных документов или электронных образов (сканов) бумажных документов, а также подготовить заявление о госрегистрации прав (сделки).
Документы направляются через личный кабинет пользователя на сайте Росреестра (для авторизации нужна электронная подпись или действующая учётная запись в ЕСИА). Используется для этого раздел «Услуги и сервисы». Для работы с электронной подписью предварительно нужно установить плагин КриптоПРО ЭЦП — на странице в личном кабинете есть ссылка для его скачивания.
Если регистрация пройдёт успешно, Росреестр пришлёт выписку из ЕГРН в личный кабинет и на электронную почту.
Особенности ипотечных и кредитных сделок с недвижимостью
Если в сделке используются кредитные средства или оформляется ипотека, то большую часть операций можно выполнить через банк. Однако полностью дистанционно банки не работают. Кредитный договор, договор страхования, договор, связанный с расчётами по сделке, — всё это нужно оформлять при личном присутствии. С другой стороны, крупные банки предлагают сервис электронной регистрации прав в Росреестре. И если сделка так или иначе проходит через банк, удобнее регистрацию сделки и прав тоже провести через банк. В этом случае электронная подпись может понадобиться только для подписания договора купли-продажи. Это актуально, если покупатель и продавец находятся в разных городах и тем более в разных регионах страны.
Эта статья была полезной?
Получить сертификат электронной подписи
Заполните заявку на выпуск сертификата
Оформить право на квартиру сегодня можно онлайн. Это экономит время, силы, а если недвижимость находится в другом городе — еще и существенно сокращает расходы. Расскажем, как это сделать, и что для этого нужно.
Электронная регистрация права собственности
Чтобы сделка купли-продажи (дарения, мены и т. д.) состоялась, нужно зарегистрировать переход права собственности в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В этом реестре хранятся сведения о всех объектах недвижимости: комнатах, квартирах, домах, земельных участках.
Ведением реестра занимается специальный государственный орган — Росреестр. Если у объекта сменился владелец — ему нужно обратиться в Росреестр и зафиксировать право собственности на эту недвижимость.
Сейчас это можно сделать удаленно электронным способом.
Порядок действий следующий:
1. Нужно завести на официальном портале Росреестра личный кабинет. Для этого понадобится подтвержденная учетная запись на портале Госуслуги (в системе ЕСИА).
2. Выбрать в личном кабинете необходимую услугу: «Государственная регистрация возникновения и перехода прав на объект недвижимого имущества».
3. Заполнить предложенную форму заявления.
4. Прикрепить скан-образы подтверждающих документов.
Например: договор купли-продажи, нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение недвижимости, паспорта сторон сделки.
5. Уплатить госпошлину.
Важно: при подаче документов электронным способом можно сэкономить на госпошлине. В соответствии с п. 4 ст. 333.35 НК РФ уплатить нужно будет только 30 % от установленной суммы. Эта льгота действует до 01.01.2023.
6. Подписать документы электронной цифровой подписью (о подписи мы расскажем ниже).
7. Получить выписку из ЕГРН, заверенную электронной подписью государственного регистратора.
Электронная регистрация перехода права собственности занимает до 7 рабочих дней. Но обычно, если заявление заполнено верно, а документы не вызывают вопросов — процедура займет 2-3 дня.
Электронно-цифровая подпись
Оформить сделку онлайн можно только с использованием квалифицированной электронной цифровой подписи (КЭП).
Документ, который подписан КЭП, имеет такую же юридическую силу, как если бы человек подписал его собственноручно.
Получить КЭП можно в аккредитованном удостоверяющем центре (АУЦ). Для получения КЭП понадобится заявление, паспорт и СНИЛС. Сотрудник АУЦ обязательно проведет идентификацию личности гражданина по представленным документам. По новым правилам, которые вступили в силу 01.07.2021 года направить вместо себя представителя гражданин не вправе, даже если у представителя есть нотариальная доверенность.
Закажите электронную подпись Астрал-ЭТ для проведения сделок с недвижимостью — быстро, удобно, надежно.
Заказать КЭП
Как государство защищает владельцев недвижимости
Чтобы обезопасить имущество граждан от мошенников, государство в 2019 году внесло поправки в закон о регистрации права собственности (№ 218-ФЗ от 13.07.2015).
Согласно требованиям закона, гражданин предварительно должен уведомить Росреестр о том, что он согласен на проведение регистрационных процедур электронным способом.
Для этого владельцу недвижимости нужно направить в Росреестр заявление. Сделать это можно следующими способами:
- лично подойти в орган Росреестра;
- обратиться в МФЦ;
- направить заявление почтой, но в этом случае документ предварительно нужно заверить у нотариуса.
На каждый объект недвижимости нужно подать отдельное заявление. Получив заявление от владельца собственности, Росреестр внесет отметку в ЕГРН. Если такой отметки в ЕГРН не будет, Росреестр будет по умолчанию считать, что гражданин не собирается заключать сделки электронно, и будет отклонять документы, присланные онлайн.
В некоторых случаях предварительное согласие владельца на электронную регистрацию не требуется, в частности:
- Когда документы в Росреестр подает нотариус.
- Когда документы направляет банк (например: если квартира куплена в ипотеку).
- Когда документы подают местные органы власти.
Когда сделку нельзя заключить удаленно
Некоторые сделки провести удаленно нельзя. Например:
- сделки при участии несовершеннолетних;
- альтернативные сделки с несколькими участниками (каждая такая сделка должна быть зарегистрирована отдельно).
Кроме того, некоторые сделки по закону требуют обязательного участия нотариуса, поэтому провести их полностью в удаленном формате невозможно. Например:
- отчуждение доли в квартире;
- сделки с недвижимостью, которая принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
- сделки, в которых имуществом распоряжается опекун на условии доверительного управления.
Подведем итог
Главный плюс удаленной регистрации сделки — это удобство. Ведь можно подать документы, не выходя из дома. Такой способ часто выбирают те, кто покупает квартиру в другом городе. Это позволяет сократить расходы на разъезды и проживание в ожидании готовности документов по сделке.
Второе преимущество — экономия времени. При подаче документов на бумаге их будут рассматривать до 10 рабочих дней. Электронная госрегистрация происходит на порядок быстрее.
Правда в итоге никакого бумажного документа с печатями собственник на руки не получит. Выписка из ЕГРН, удостоверяющая право собственности на недвижимость, поступает на e-mail заявителя. А многие граждане пока с недоверием относятся к электронным документам. Хотя эти опасения беспочвенны. Ведь выписка, заверенная ЭЦП регистратора, имеет полную юридическую силу и ее примут и в любом коммерческом или государственном учреждении.
Нужна электронная подпись?
Различные тарифы для бизнеса. Выпуск ЭП за 1 день.
Закажите ЭП прям прямо сейчас
Оставьте заявку и мы свяжемся с вами
В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.
С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.
Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”
Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям
Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.
В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:
-
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — документы, подтверждающие, что вы собственник квартиры;
-
действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или он просрочен, заранее займитесь получением нового паспорта);
-
документы-основания вашего права собственности на квартиру (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на на наследство и т.д.), а также документы-основания права собственности по всей цепочке предшествующих сделок с квартиры (как правило, осмотрительный покупатель проверит всю историю квартиры);
-
нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на совершение сделки с квартирой, приобретенной в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе и т.д.);
-
согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, если квартиру продает несовершеннолетний или недееспособный, либо если продается жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (и не могут быть сняты с учета), документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный);
-
отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением, срок ожидания ответа — 30 дней) (если продается доля в праве долевой собственности на квартиру);
-
если ваши интересы на сделке с квартирой будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями (доверенность с полномочиями по подписанию договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности должна быть нотариально удостоверена);
-
согласие залогодержателя на сделку, если квартиры в залоге, или согласие получателя ренты, если квартира обременена рентой.
Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры.
Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты
Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».
Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности
Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка.
При этом важно знать основные правила о задатке:
-
если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;
-
если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;
-
если договор купли-продажи невозможно заключить либо стороны по соглашению сторон расторгли предварительный договор, то задаток возвращается.
Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён).
Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон.
Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом.
Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.
Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.
До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:
-
выписку из домовой книги, в которой указываются лица, зарегистрированные в квартире или жилом доме (как правило, вопрос со снятием всех зарегистрированных лиц решается до сделки);
-
справку из финансового лицевого счета, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам, справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт (вопрос с погашением задолженности также решается до сделки);
-
справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях (зачастую они требуются с посещением врача);
-
некоторые покупатели могут попросить пройти медицинское освидетельствование на предмет “вменяемости” в день сделки.
До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания.
Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку).
Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)
Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше).
Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры.
Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.
Аккредитив
При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.
Банковская ячейка
При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).
Ипотека
При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:
-
покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.
-
покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.
При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.
Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).
Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре
Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:
- заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (заполняется в Росреестре или МФЦ);
-
договор купли-продажи (оригинал);
-
акт приема-передачи квартиры (количество экземпляров определяется по аналогии с договором), если передача по договору происходит до регистрации права собственности на квартиру;
-
нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца/получателя ренты о согласии на проведение сделки с квартирой, если отчуждается квартира, находящаяся в общей совместной собственности супругов — оригинал и копия; в случае, если продавец состоит в браке, но правом собственности на квартиру обладает только он, квартира не находится в совместной собственности (индивидуальная собственность), то необходимо представить документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемая квартира не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экземпляров заверенных судом копий);
- согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если продавцом является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);
- документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный) — оригинал и копия;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если квартира отчуждается или приобретается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
- письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
- согласие получателя ренты (если квартира обременена рентой);
- отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением) (если продается доля в общей долевой собственности на квартиру) — оригинал и копия;
- кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, и документы, указанные в закладной в качестве приложений (при покупке квартиры в ипотеку) — оригинал и копия, а также подается заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от залогодержателя или залогодателя или заявление от обеих сторон при регистрации ипотеки в силу договора;
- документ об оплате стоимости квартиры (предоставляется в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на квартиру сохраняется за продавцом до оплаты стоимости квартиры) — оригинал и копия;
- правоустанавливающий документ на квартиру (оригинал, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается продавцу);
- один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) — оригинал и копия;
- технический план помещения (оригинал), если в квартире проводилась перепланировка, переустройство в установленном порядке и ранее не осуществлялся кадастровый учет квартиры в новом виде, либо кадастровый учет квартиры вообще ранее не осуществлялся (для одновременной регистрации и постановки на кадастровый учет, о чем подается соответствующее заявление);
- документы, которые необходимы для государственной регистрации ранее возникшего права и заявление продавца о государственной регистрации ранее возникшего права, если право собственности продавца не было зарегистрировано;
- выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц в квартире/ином жилом помещении или перечень лиц, проживающих в квартире, если они сохраняют право пользования квартирой либо обязуются “выписаться” после регистрации перехода права собственности. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи 558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.
- паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);
- если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
- квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.
При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
-
лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения квартиры согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
-
в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.
Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.
Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами — 5 рабочих дней.
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Шаг 6. Завершение взаиморасчетов (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов
После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.
Аккредитив
Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.
Банковская ячейка
Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.
Ипотека
Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.
До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.
Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога
Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей).
Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог).
Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн.
Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день.
За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.
Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.
- Регистрация права собственности
- Проверка недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
- Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
- Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
- Юридическое сопровождение сделок с новостройками
- Юридическое сопровождение аренды недвижимости
- Оформление дарения недвижимости
- Юридическое сопровождение мены недвижимости
- Юридическое сопровождение ренты недвижимости
- Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах
Требуется помощь юриста по недвижимости?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок