Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.
Шаг 1. Готовим квартиру
Для начала нужно подготовить квартиру к аренде.
Первое, что нужно сделать, — вывезти все личные вещи.
Второе — сделать косметический ремонт: посвежевшая квартира сдастся быстрее и дороже.
Третье — нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.
Квартиру, которая визуально выглядит полупустой, быстрее арендуют. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной — диван, кресло, журнальный стол, комод. В спальне — удобная двуспальная кровать, платяной шкаф, тумбочки.
Если квартира трехкомнатная, во второй спальне нужны кровать (одно- или полутораспальная) и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам: всё должно сверкать чистотой и быть исправным.
Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно, многим важно наличие стиральной машины, роутера (интернет нужен большинству арендаторов). Микроволновая печь, электрочайник и другая кухонная техника хотя и не являются обязательным условием, но все же очень желательны.
Кондиционер — дополнительное преимущество, но жара в обеих столицах длится недолго, поэтому многие не обращают внимания на его отсутствие. А вот в южных городах кондиционер нужен большинству арендаторов.
Пятый пункт — подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности — требование любого арендатора, который поселится в квартире.
Также необходимо подготовить документы о собственности на квартиру: наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо. В последнем случае на руках должна быть нотариально заверенная доверенность на право заключения договора третьим лицом.
Нелишним будет застраховать жилье. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и имущество соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Абсолют Страхование» обойдется в 4,5 тыс. рублей в год (расчет сделан для квартиры без деревянных элементов в конструктиве — в стенах, перекрытиях).
Шаг 2. Пишем объявление
Второй важный этап — напишите объявление и разместите его на Циан.
Скриншот сайта cian.ru
Как грамотно составить объявление? Вот несколько подсказок:
1. В начале текста можно обозначить целевую аудиторию. Например, «квартира для молодой семьи с ребенком», «квартира для холостяка», «небольшая квартира для двух студенток».
Эта информация поможет избежать лишних звонков, но не будьте слишком категоричны. В противном случае вы рискуете ненароком отсечь и тех, кому, с вашей точки зрения, квартира подошла бы (скажем, пожилой паре без детей).
2. Текст лучше писать в деловом стиле.
3. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите: «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона: «квартира рядом с парком».
4. Укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться, отвечает ли она их требованиям.
5. Если установлены новые стеклопакеты, обратите внимание и на них.
6. Сообщите, установлен ли кондиционер.
7. Коротко расскажите о меблировке и бытовых приборах.
8. В конце пропишите ваши требования: например, что у арендаторов не должно быть домашних животных или что в квартире запрещено курить.
9. Важно указать, на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.
10. Желательно в конце уточнить, согласны ли вы на торг или указанная арендная плата окончательная.
Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений.
Вместе с объявлением загрузите фотографии. Желательно сделать их с честного ракурса, чтобы был понятен реальный масштаб. Фотографировать так, чтобы комната казалась больше, не стоит: при просмотре всё встанет на свои места.
Окончательное решение арендатор принимает не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.
Перед фотосессией обязательно приведите квартиру в безупречный вид: уберитесь, расставьте вещи по местам, а всё лишнее спрячьте. Если интерьер в сдержанных тонах, не помешает акцент — например, комнатное растение в кашпо.
Желательно проводить фотосессию в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Каждую комнату по возможности снимайте так, чтобы в кадр попадало по два угла.
Загружать огромное количество фотографий не стоит. Главное, показать все комнаты, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон.
Оптимальное количество фотографий — около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.
Шаг 3. Устраиваем показы
После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, сразу задайте все интересующие вопросы (кто будет жить в квартире: состав семьи, где работает арендатор, как часто планируются вечеринки, есть ли животные, можно ли поговорить с предыдущим арендодателем). После разговора сделайте вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.
Главное на показах — не только порядок и чистота в квартире, но и адекватность хозяина, говорят арендаторы.
На показе пригодятся ваш паспорт и правоустанавливающие документы на жилье. Во-первых, наниматели захотят увидеть их перед тем, как примут решение. Во-вторых, не исключено, что договор они захотят заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение надо подтвердить распиской.
Показ — ключевой момент, подготовиться к которому лучше заранее. Вот несколько советов о том, как его проводить:
1. Будьте доброжелательны. Во время просмотра арендатор оценивает не только квартиру, но и вас. Согласившись снять вашу квартиру, он окажется в зависимом положении, а зависеть от самодура — сомнительное удовольствие. Поэтому — терпение и доброжелательность.
2. Заранее продумайте сценарий просмотра: куда поведете клиента в первую очередь, куда потом. Составьте список основных преимуществ вашей квартиры и добавьте к нему пару неочевидных (только не переборщите).
3. Покажите из окна, где находятся метро, магазин и школа (или выберите другие важные для арендатора объекты: для этого вы заранее и интересовались, кто будет жить в квартире — самое время указать плюсы именно для этих арендаторов).
4. Не будьте навязчивы: если потенциальный арендатор хочет походить по квартире самостоятельно и в тишине, не мешайте ему (но и не оставляйте одного: мошенников еще никто не отменял!).
5. Рассказывая о квартире, задавайте встречные вопросы об образе жизни потенциального жильца, о его работе, о причинах, побудивших искать жилье. Обращайте внимание на жесты и мимику — это поможет сделать выводы о характере и жизненных обстоятельствах гостя.
6. На встрече обсудите и дальнейшее взаимодействие — те же пункты, которые планируете прописать в договоре: как часто вы сможете приходить, что будет при задержке оплаты или при досрочном расторжении договора.
Чтобы безопасно сдать квартиру без посредников, не спешите. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места работы — она поможет убедиться в его платежеспособности. Кроме того, в интернете есть сервисы (например, на сайтах Федеральной службы судебных приставов и МВД), с помощью которых можно проверить надежность нанимателей и удостовериться, что они не числятся в черных списках как неплательщики.
Даже если наниматель вам сразу понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на другой день.
Шаг 4. Заключаем договор
Важнейший этап — подписание договора. Типовой договор по сдаче квартиры вы можете дополнить своими пунктами.
Для заключения договора понадобится два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.
При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре.
Внимание! Это не отменяет обязанности собственника платить налоги с полученной прибыли: если зарегистрироваться в качестве самозанятого, то они составят 4%.
При бо́льшем сроке регистрация становится обязательной процедурой: если сторонам важно, чтобы договор имел юридическую силу. Максимальный срок действия договора — пять лет.
По сложившейся практике первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. Далее надо заключать новый договор.
Принципиальный пункт, на который нужно обратить внимание, — оплата. В нем фиксируется не только действующая арендная ставка, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи (чаще всего это расходы на коммунальные услуги). Обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков.
Что касается интернета, то следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование. Общепринято, что расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но будет нелишним упомянуть это в тексте договора.
Раньше яблоком раздора между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Некоторые ушлые квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас городской телефон перестал быть востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок можно его и отключить.
Еще один финансовый пункт касается депозита — точнее, его размера и порядка возврата. Еще на берегу имеет смысл обсудить с арендатором, что этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания (так считают многие наниматели). Депозит — это залог, из которого будут вычтены все платежи по ущербу, нанесенному квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже).
Например, если наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. То же самое относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике. Кроме того, собственник может вычесть стоимость ремонта, если есть незначительные повреждения: есть сколы на плитке, порваны обои и пр.
В договоре зафиксируйте, как часто вы будете приезжать в сдаваемое жилье и можете ли вы это делать, если жильцов нет дома.
Немаловажный пункт — условия пользования квартирой. В нем прописывается, что квартира сдается только для проживания, уточняется, разрешено ли проживание других лиц и на какой срок. Также надо отметить в договоре, что несоблюдение условий ведет к его расторжению и, например, невозврату депозита.
Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте «Досрочное расторжение договора». В нем перечисляются условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут сторонами, и оговаривается, с какими финансовыми потерями. В договоре указывается и дата освобождения квартиры, если он не будет продлен на нужный срок.
Добавьте пункт об уборке или ее стоимости, если жильцы не удосужатся прибраться сами. Это должно сподвигнуть арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.
Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, который регламентирует порядок решения спорных вопросов. Укажите в договоре: если сторонам не удастся разрешить конфликт по обоюдному согласию, этим займется суд. Притом что это естественный способ решения любых споров, лучше об этом проинформировать постояльцев заранее: вдруг обращение к этому пункту позволит решить вопрос без участия суда?
Шаг 5. Акт приема-передачи жилья
К договору прилагается акт приема-передачи жилья.
В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть (предположим, царапины на паркете или пятно на обоях). Прилагается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.
Конечно, такие нюансы нужны скорее владельцам квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. Но и «бабушкины» квартиры вполне достойны такой подстраховки.
Еще один перечень в акте — вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте надо отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами.
Фактически на момент освобождения квартира должна быть в том же состоянии, что и до заселения.
В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа), и в будущем наниматель будет оплачивать ежемесячные счета исходя из них.
Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается у наймодателя, а второй — у нанимателя (с юридической точки зрения хозяин квартиры и жилец называются именно так).
Шаг 6. Расчет
Завершающий этап — расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги: сумму оговоренного депозита и ставку ежемесячной аренды.
Собственник пишет расписку о получении денег в двух экземплярах (для обеих сторон договора).
После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?
Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:
-
подача декларации НДФЛ;
-
покупка патента;
-
оплатить налог на профессиональный доход.
Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».
Как подготовить квартиру к сдаче?
В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку. Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.
Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.
Сдавать квартиру с мебелью или без?
Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.
Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?
Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.
Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.
Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?
Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.
На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.
Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.
Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?
Для сдачи квартиры потребуются:
-
паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
-
свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор купли-продажи или договор дарения.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Срок договора найма и порядок его продления
По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.
Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как сдать ипотечную квартиру?
Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.
Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как передавать квартиру жильцам?
Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.
Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.
Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.
Что нужно обязательно указать в договоре найма?
В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.
Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.
Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).
Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.
Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).
Образец договора аренды/найма
Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.
Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.
Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества
(Фото: Kzenonshutterstock)
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья
(Фото: fizkesshutterstock)
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
Итак, допустим, вы решили сдать квартиру. Купили новое жильё и просто хотите, чтобы за старым кто-то присматривал и чтобы не нужно было платить коммуналку, или рассчитываете подзаработать – неважно. Сразу возникает масса вопросов. Как сдать квартиру выгодно? Где искать жильца? Что обычно нужно арендаторам от жилища? Как не приехать однажды на руины любимой двушки? Как гарантировать, что платить будут вовремя и ровно столько, сколько договорились? Кстати, сколько попросить?
Постараемся ответить на все ваши вопросы.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
Но за это, увы, придётся платить. Выбор за вами.
Рекламное продвижение объектов недвижимости
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
По закону договор сроком более чем на 11 месяцев нужно регистрировать в Росреестре и платить с этого дохода налоги. Для граждан РФ ставка составляет 13%.
Если вы заключаете договор меньше, чем на 11 месяцев, договор можно не регистрировать, просто подписать обеими сторонами. А вот налог по закону всё равно придётся платить.
Как перестраховаться
Сдавать квартиру – всегда риск. Нужно быть готовой к тому, что однажды вы окажетесь на руинах вашего некогда уютного убежища. Но есть несколько советов, которые уберегут вас от самых простых и обидных ошибок.
- Не верьте на слово. Вообще. Никому. Даже друзьям. Особенно друзьям. Всё подписывайте, описывайте, проверяйте и перепроверяйте.
- Контролируйте оплату коммуналки. В конце концов, это вы останетесь с годовым долгом за свет, если не уследите.
- Ещё раз: берите депозит и заключайте договор.
- Не позволяйте больших просрочек оплаты. Ваша жалость обернется финансовыми потерями.
- Время от времени проверяйте состояние квартиры, даже если жильцы кажутся вам адекватными людьми. Конечно, по договоренности с жильцами: заезжать просто так, без звонка и договоренности, нельзя.
- Оставляйте себе дубликат всех ключей. Всех! Даже того верхнего, который никто не использовал уже сто лет.
- Проверяйте, кто живёт в квартире: те ли, кому вы её сдали. Да, и такое бывает.
- Будьте готовы к сюрпризам.
Теперь вы примерно представляете, что вас ждёт. Пусть ужасы, описанные в этой статье, никогда вас не коснутся, а с арендаторами не будет никаких проблем. Пора писать объявление!
Рынок недвижимости располагает большим количеством квартир, в которых никто не проживает. Причиной этому является незнание собственников, как можно сдать свою недвижимость в аренду.
Что лучше: обращение в агентство недвижимости за помощью или попытка сдать жильё самостоятельно? Вопрос о выгодной, безопасной и правильной (с юридической точки зрения) сдаче жилья волнует многих владельцев жилого имущества.
Показать содержание
- Как работают риэлторы по аренде недвижимости?
- Как найти специалистов по сдаче жилья?
- Составление договора
- Кто платит комиссию?
- Плюсы
- Минусы
Как работают риэлторы по аренде недвижимости?
Современный рынок аренды недвижимости стремительно развивается. Предложений по сдаче жилья достаточно много и их количество постоянно увеличивается, однако не всегда эти предложения удовлетворяют спрос. Высокая потребность в жилье имеет место в городах с большой численностью населения. И это не удивительно, ведь люди съезжаются сюда для того чтобы найти высокооплачиваемую работу или получить образование.
В основном приезжие люди решают вопрос жилья с помощью аренды. Зачастую людям абсолютно не известно, как агенты недвижимости проводят такие сделки.
Риэлторы помогают подобрать квартиру согласно запрашиваемым требованиям. В функции сотрудников агентств недвижимости входит проверка сопутствующей документации на квартиру (право собственности), а также составление договора аренды. Чтобы минимизировать риск, в связи с которым услуги могут быть не оказаны риэлтором, он должен составить доп. соглашение к договору аренды с клиентом. Также риэлтор должен уметь грамотно контактировать с собственниками жилья.
Как правильно сдать квартиру
Как найти специалистов по сдаче жилья?
Ищем компетентное агентство недвижимости. Это сделать очень непросто. Можно посоветоваться с родственниками, знакомыми и друзьями. Возможно, что у кого-нибудь из них есть проверенное временем агентство с опытными и ответственными сотрудниками.
Читайте также: Как составить договор на сдачу квартиры
Если такого агентства не нашлось, можно поискать вариант в социальных сетях и форумах.
После того, как агентство найдено, смело просим документы на разрешение деятельности компании (лицензия, документы о квалификации рабочего персонала). Можно почитать также отзывы. В престижных агентствах отзывы клиентов всегда находятся на самом видном месте в офисе.
Составление договора
Если агентство прошло нашу проверку и документы все в норме, можно приступать к заключению договора. К соглашению предъявляются следующие требования:
-
- Предметом соглашения является предоставление услуг агентством недвижимости.
- Перечень оказываемых услуг агентством (какие обязанности входят, например показ квартиры, её реклама и т.д.).
- Величина вознаграждения, которую получает агент, в случае удачно проделанной работы.
Внимание! В соглашении должен быть отдельный пункт о том, каким образом работник получает вознаграждение (в любом случае или же только при вселении жильцов).
- Обязательно указывается срок действия договора.
- Указание реквизитов обеих сторон (персональные данные нанимателя и арендодателя). При этом указываются паспортные данные нанимателя и его контактный телефон. Агентство должно указать полное наименование организации, юридический адрес и телефон.
- Ответственность обеих сторон в случае невыполнения обязательств и нарушения условий соглашения.
- Нюансы при расторжении соглашения и гарантии.
Скачать образец договора с агентством на сдачу квартиры в аренду
ОШИБКИ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ ПРИ СДАЧЕ КВАРТИРЫ В АРЕНДУ
Кто платит комиссию?
Комиссионное вознаграждение платят соискатели жилья. Однако комиссия может выплачиваться и самим собственником, который сдаёт жильё.
Порядок выплаты вознаграждения определяется рынком. Если аренда сдаваемой квартиры дорогая (50 000 – 70 000 рублей), то комиссию будет оплачивать собственник. Соответственно, при небольшой сумме за аренду вознаграждение оплачивает соискатель.
Большую роль играет местонахождение объекта недвижимости и его площадь.
Размер комиссии может меняться в зависимости от сделки. Например, если агентство нашло квартиру самостоятельно, то есть без посредников (других агентств), то сумма комиссионного вознаграждения будет меньше. В основном эта сумма равна 50-60% от стоимости одного месяца проживания.
Справка. Однако если квартиру предлагает не собственник, а агентство-партнёр (от имени собственника), то к комиссии будет добавлено ещё 40-50%. Таким образом, сумма будет равна 100 % от стоимости одного месяца проживания.
Плюсы
К преимуществам сотрудничества с агентствами недвижимости можно отнести:
- Престижные организации по работе с недвижимостью оказывают широкий спектр услуг и специализируются на полном ведении процесса. Как правило, процедура начинается с оформления сделки и подписания договора, а заканчивается сроком сдачи, который прописан в соглашении. Таким образом, менеджер по недвижимости берёт на себя определённый уровень ответственности, гарантируя, что ни одна из сторон не нарушит условия контракта.
- Важным плюсом является скорость решения вопроса сдачи. Самостоятельно собственник может искать жильцов долгое время. Агентства недвижимости имеют большую базу клиентов, поэтому они смогут найти квартиросъёмщиков гораздо быстрее. Таким образом, собственник сэкономит время и силы.
- Риэлторы всегда самостоятельно ведут переговоры с соискателями жилья. Они могут узнать для собственника всю интересующую информацию, например, о прописке, семейном положении и вредных привычках. Более того, собственник может выделить определённые критерии для отбора жильцов, а специалист по недвижимости в свою очередь будет подбирать соискателей, ориентируясь на этих моментах.Например, если собственник хочет сдать квартиру некурящим молодым людям (семейной паре) без детей, то риэлтор будет искать именно такую пару.
- Если цена аренды невысокая, то для собственника процедура сдачи будет бесплатной. В такой ситуации комиссионное вознаграждение будет оплачивать будущий квартиросъёмщик.
- Грамотное заключение договора. Как правило, агентства недвижимости имеют юридически грамотный составленный шаблон договора. Соглашение имеет необходимые пункты:
- сведения об оплате (сумма);
- срок;
- ссылки на законы;
- дату составления;
- права и обязанности сторон;
- вид имущества (характеристика имущества, предназначение, состояние);
- персональные данные обеих сторон;
- подписи сторон.
- Риэлтор проводит своего рода идентификацию квартиросъёмщика, смотрит его паспорт и на основании всех данных заполняет соглашение об аренде.
- По желанию собственника через риэлтора можно оформить услугу страхования. Это часто требуется, если в квартире есть ценные вещи (например, бытовая техника, дорогостоящая мебель и т. д.).
- Важным преимуществом является тот факт, что грамотные и опытные риэлторы могут сдать квартиру по цене выше рыночной. Для собственника такой квартиры это всегда выгодно и приятно.
- При просмотрах квартиры у собственника есть возможность выбирать и отсортировывать менее удачных кандидатов.
- Скачать бланк типового договора о сдаче квартиры в аренду
- Скачать образец заполненного договора о сдаче квартиры в аренду
Минусы
К недостаткам можно отнести:
- Данные, которые собственник оставляет риэлторам, остаются в их базе. Поэтому, если через некоторое время собственник не захочет сдавать квартиру, ему, скорее всего, будут поступать звонки с предложениями. Иногда эти звонки бывают очень навязчивыми.
- Агенты недвижимости не могут, а точнее не имеют возможности проверить документы квартирантов на подлинность. В связи с этим присутствует вероятность, что в квартиру могут заехать мошенники с подделанной пропиской или паспортами.
- При составлении договора собственник должен понимать, что сдача в аренду жилья является дополнительным доходом. Невыплата налога 13% является серьёзным нарушением – уголовным преступлением (статья 198 УК РФ).
Внимание! Соглашение по аренде (по шаблону агентства) может не включать в себя всех нюансов, которые хотел бы видеть арендодатель (например, оплату неустойки в случае просрочки платежа и т. д.).
- Не смотря на то, что собственник заключает договор с агентством по оказанию услуг в сфере недвижимости, никаких гарантий по сохранности имущества эта организация не даёт. Если арендодатель (собственник) долгое время отсутствовал, а по приезду обнаружил кражу бытовой техники в квартире, а ключи были брошены в почтовый ящик, то разбираться с этим он будет сам лично.
Подводя итоги, можно отметить, что сдавать квартиру, в том числе и на длительный срок, можно исключительно через проверенное агентство недвижимости. Смогут помочь и грамотно оформить сделку только грамотные и опытные специалисты, а с другими лучше не иметь дело.
Читайте также: Любителям подымить и страдающим от них соседям — можно ли курить в подъезде многоквартирного дома?
Полезное видео: Советы для тех, кто хочет сдать свою квартиру в аренду
Как сдать квартиру в аренду. Быстро. Выгодно. Без ущерба. Договор аренды. Советы арендодателям
