Когда продаешь комнату в коммуналке, прежде всего ее нужно предложить соседям.
Это называется преимущественное право покупки. Если им пренебречь и неправильно все оформить, сделку могут оспорить. Поэтому перед продажей нужно получить письменные отказы соседей.
Расскажу, как мне удалось продать комнату в коммуналке без помощи агентов и какой способ оформления отказов соседей оказался самым дешевым.
Как мы стали собственниками комнаты
В 2011 году мы с девушкой поженились и приобрели комнату в трехкомнатной квартире на окраине Ярославля за 600 тысяч рублей. Оформили ее на меня. Мы хотели жить отдельно от родителей, но денег на полноценную квартиру нам не хватало, как и на ипотеку.
В квартире были три комнаты, их разделили на три семьи. Общая площадь жилья — 75,2 м². По документам мы приобрели не комнату, а долю в квартире: 21/75, что соответствовало 21 м². Эта площадь включала саму комнату размером 15 м², а оставшиеся 6 м² равномерно распределялись на общую собственность: коридор, кухню, ванную и туалет.
У комнат были номера: 1, 2 и 3. Наша была под номером 1. В паспорте на странице с пропиской было написано: г. Ярославль, улица, дом, квартира, комната 1.
Комната № 2 составляла долю 26/75. Она принадлежала 60-летней женщине, которая на все лето уезжала на дачу. В остальное время она жила обычной жизнью пенсионерки: ходила по магазинам, занималась домашними делами, изредка ее навещала подруга.
Комната № 3 составляла долю 28/75. Там жила бабушка, которой было 82 года. Она рано вставала и все делала очень громко. В 2016 году она умерла и в ее комнату вселилась семья с ребенком и кошкой. Долю предыдущей хозяйки они разделили на 4 части: по 7/75 каждому из трех членов семьи, плюс еще одну выделили теще, которая с ними не жила. С этого момента у меня стало 5 сособственников: женщина из комнаты № 2, семья с несовершеннолетним ребенком из № 3 и их теща.
Общими в коммуналке были кухня, коридор, туалет и ванная. Кухня была большая, без ремонта, с покрашенными стенами, общей раковиной и газовой плитой. У каждой семьи был свой угол для приготовления еды, но ели все у себя в комнатах. Ванная и туалет находились в очень плохом состоянии: там была старая сантехника и обшарпанные стены. Вкладываться в ремонт мы не хотели, потому что понимали, что будем жить здесь недолго: планировали через два года продать комнату дороже и вложить деньги в ипотеку на покупку однушки.
Но все, как обычно, пошло не по плану.
Недвижимость стала сильно дешеветь уже через год после того, как мы купили эту комнату. Мы решили подождать нового скачка в цене. В 2013 году купили квартиру в ипотеку и переехали в нее. Деньги на первоначальный взнос нам дали родители с условием, что в комнату переедет дедушка супруги из другого города. В счет погашения долга мы полностью оплачивали счета по коммунальным платежам деда.
В комнате дедушка прожил пять лет. В 2018 году, когда здоровье ухудшилось, он переехал к родителям супруги. Снимать комнату никто не хотел. Я предложил семье из комнаты № 3 арендовать ее, взамен попросил оплачивать счета за ЖКХ. У них был ребенок, и мне казалось, что им нужна еще одна комната. Но они отказались: не хотели тратить лишние деньги. Больше никто эту комнату снять не пожелал, поскольку дом расположен далеко от центра города, а туалет и ванная были в ужасном состоянии.
Стало понятно, что комнату нужно срочно продать, чтобы не платить за ЖКХ.
Чем плохо иметь в собственности комнату в коммуналке
Соседи. В коммунальной квартире нужно уметь договариваться с соседями. У всех свои привычки, поэтому не всегда можно выспаться в выходной день. Женщина из комнаты № 2 рано вставала и начинала заниматься домашними делами. Звукоизоляция в квартире была плохая, поэтому я слышал, как она громко ходит, что-то переставляет и готовит. У соседей из комнаты № 3 был шумный ребенок и кот, который ходил мимо лотка и постоянно пытался попасть в нашу комнату.
Чтобы купить предметы общего пользования, например газовую плиту или раковину, мы собирались, скидывались деньгами и решали, кто поедет в магазин.
Несмотря на все это, наши соседи были хорошими и добрыми людьми. Мы особо не ругались. Когда они просили, я помогал перенести что-то тяжелое и громоздкое. Наш дедушка тоже со всеми ужился. Он был примерно одного возраста с женщиной из комнаты № 2.
Санузел. На все три комнаты был только один туалет и одна ванная. Мы заранее договорились, кто в какое время принимает душ утром, иначе можно было опоздать на работу. Наше время в рабочие дни было с 7 до 7:30, а в выходные — с 9 до 9:30. Если не успевали в свое окно, приходилось ждать.
Счетчики на воду и электроэнергию. У нас не было счетчиков на воду, поэтому мы платили по нормативу с повышающим коэффициентом. За холодную воду — 150 Р, за горячую — 375 Р. Повышающий коэффициент — это своего рода постоянный штраф за отсутствие счетчиков. Он составлял половину норматива для холодной воды — 75 Р — и примерно 1/7 от норматива для горячей воды — 53,5 Р.
Установить счетчики на воду было проблематично: соседи не хотели ничего менять. Если устанавливать один на квартиру, то невозможно точно отследить, какая комната сколько кубометров воды использовала. А установить и общеквартирный, и на каждую семью — дорого. Тем более что каждой семье пришлось бы приобретать отдельный смеситель и раковину, и в ванной стало бы совсем тесно.
Другая ситуация была со счетчиками электроэнергии. Чтобы понять, кто сколько электричества потребляет, мы установили счетчик на каждую комнату. От нашего протянули провода к своим выключателям в комнату, кухню, коридор, ванную и туалет. Платили за свет столько, сколько его тратили. У нас выходило 200—250 Р ежемесячно.
В конце 2016 года изменилось законодательство. Наши электросчетчики стали считаться устаревшими, поэтому мы должны были платить с повышающим коэффициентом. Нужно было установить общий счетчик на квартиру, а от него — на каждую комнату. В итоге ежемесячно мы стали платить 400 Р. Правда, в Ярославле изменения заработали только в 2018 году, поэтому по таким тарифам мы платили недолго.
Оплата коммунальных услуг. Раз счетчики на воду и электричество не установлены, то платить за эти услуги надо по нормативу с повышающим коэффициентом. Даже если в комнате никто не жил и не был прописан, ЖКХ все равно начисляли коммуналку собственнику помещения.
В итоге я платил за капремонт, электричество, воду, отопление, за содержание и ремонт жилья. Мне приходило пять квитанций. Летом общая сумма составляла 2500 Р, зимой — 3300 Р из-за отопления.
Как выглядит процесс продажи комнаты
Мы решили выставить комнату на продажу в декабре 2018 года. Планировали начать с цены 430 000 Р — это средняя стоимость подобных комнат в этом районе. 10 000 Р заложили на торг. Я был готов максимально сбросить цену до 400 000 Р.
Продажа комнаты отличается от продажи обычной квартиры, потому что комната — это объект долевой собственности. Сначала мы должны были предложить соседям приобрести наше жилье — это называется правом преимущественной покупки. Только если они откажутся, комнату можно выставлять в свободную продажу. И цена должна быть не ниже той, которую мы предлагали соседям.
Отказы соседей должны быть оформлены на бумаге. Организовать все это непросто.
Мы наметили такой план продажи комнаты:
- Рассказать сособственникам о желании продать долю на определенных условиях. Если они согласятся ее приобрести, то хорошо: не нужно искать покупателей. Если нет, то необходимо оформить отказ.
- Провести предпродажную подготовку: сделать недвижимость презентабельнее и разместить объявление о продаже.
- Показывать недвижимость покупателям. Когда найдется покупатель, договориться о цене и порядке расчета по сделке: через ячейку или аккредитив.
- Подготовить сопутствующие документы, например выписку о наличии или отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
- Известить сособственников о продаже доли заказными письмами. Такие письма — доказательство того, что мы уведомили их о продаже комнаты. По закону у соседей есть месяц, чтобы подумать. Еще можно отвезти всех собственников к нотариусу и там оформить официальный отказ.
- Если есть несовершеннолетние сособственники, уточнить в органе опеки, не ухудшит ли это их условия.
- Составить договор купли-продажи у нотариуса. Это обязательно, если в сделке не участвуют все сособственники.
- Зарегистрировать этот договор в Росреестре.
Нужен ли риелтор для продажи комнаты
Перед продажей нужно было сразу решить, будем ли мы заниматься этим сами или наймем риелтора. Он мог взять на себя сбор документов, освободить нас от показов покупателям и подготовить всю сделку. Но обычно за это берут от 5 до 10% от суммы сделки. Зато скорость продажи с риелтором возрастает в несколько раз, ведь он уже знает, как действовать, и у него есть время на показы.
Я обратился в несколько фирм, где мне озвучили стоимость услуг в 30—35 тысяч рублей. Мне показалось, что это дорого, и я решил все сделать сам.
У меня уже был подобный опыт: я купил эту комнату без помощи риелтора, как и квартиру в ипотеку. Кроме того, я никуда не торопился. Если бы мне нужно было срочно продать эту комнату, я бы воспользовался услугами агентства.
Предпродажная подготовка
Я заранее вывез из комнаты всю мебель и утварь, чтобы она казалась просторнее. Сделал хорошие фотографии и в январе 2019 года разместил объявление о продаже на разных интернет-площадках: «Авито», «Из рук в руки» и «Циане». За объявления я ничего дополнительно не платил.
Больше всего звонков было с «Авито». В Ярославле этот сайт объявлений очень популярен. Часто звонили риелторы, предлагали свои услуги, но я им отказывал.
Поиск покупателя
Я живу в другом районе города, и мне было неудобно каждый раз срываться на показ комнаты потенциальным покупателям. Поэтому я установил два дня в неделю для таких встреч — когда покупатели звонили, я сразу предупреждал об этом по телефону. За вечер я мог показать комнату трем-четырем потенциальным покупателям. В некоторые недели просмотров не было вовсе.
Продолжительность каждого просмотра я определил примерно в 30 минут. Этого времени достаточно, чтобы осмотреть квартиру и договориться о цене. Во время показов соседи зачастую были дома и тоже участвовали в процессе. Я рассказывал про жилье, его плюсы и минусы и заодно знакомил покупателей с другими жильцами.
В нашем регионе комнаты часто покупают молодые семьи с детьми, у которых есть маткапитал. Мою комнату приходили смотреть именно такие семьи. За три месяца было 20 показов — и все без результата. Всех отпугивало состояние кухни и санузла: покупатели понимали, что нужно делать ремонт, а это дополнительные расходы.
В итоге покупатель нашелся только в апреле. Семью из трех человек с ребенком устраивала цена и расположение в городе: детский сад и работа мужа были недалеко. Не страшен им был и ремонт. Однако схема покупки была непростой.
Чтобы приобрести у меня недвижимость, семье сначала нужно было продать комнату, в которой они жили. Ее хотела купить женщина с ребенком на маткапитал. Мой покупатель должен был дождаться, когда пенсионный фонд зачислит деньги на его счет, и только потом уже перевести их мне.
Я изначально настаивал на безналичном расчете, чтобы ни мне, ни покупателю не пришлось ходить по городу с крупной суммой. К тому же за перевод внутри банка не нужно платить комиссию или присутствовать всем одновременно, как в случае с передачей денег через банковскую ячейку.
Мы договорились о сделке, и я временно снял объявление. Предоплату брать не стал, потому что намерения покупателей мне показались серьезными. Однако лучше все-таки брать задаток и даже заключать предварительный договор купли-продажи.
Какие документы понадобятся для сделки
Я точно знал, что потребуются уведомления от всех собственников и правоустанавливающие документы. Но не был уверен, что мне нужно разрешение органов опеки. Поэтому список всех необходимых документов я предварительно уточнил у нотариуса по телефону.
Для любой сделки всегда нужен документ, который поможет установить личность человека, например паспорт. Главное требование — чтобы паспорт был действующим.
Если один из участников сделки — ребенок до 14 лет, должно быть свидетельство о рождении. Если он старше 14 лет, обязателен паспорт.
Документы
Договор купли-продажи доли квартиры
Так как это долевая собственность и только я один продаю свою долю, то сделку нужно было проводить через нотариуса. Если бы остальные собственники долей также продавали их покупателю моей доли, то он бы не понадобился.
Нотариус составляет договор купли-продажи, зачитывает и разъясняет его смысл. Подписывают его продавец и покупатель.
В Т—Ж уже была статья о том, как одна девушка купила комнату через дарение. Это незаконно: такую сделку могут оспорить соседи, кредиторы продавца и даже супруг. Все схемы через дарение и дарение одного метра с последующей куплей-продажей остальной доли нужны лишь для того, чтобы сделка состоялась быстрее и продавцу не пришлось оплачивать нотариальные отказы соседей. Все остальное — сплошные минусы, которые могут привести к судебным тяжбам, потере времени, денег, сил, а главное — собственности. Я не рекомендую вам так делать.
Документы
Акт передачи недвижимого имущества
Когда продавец передает недвижимость, а покупатель ее принимает, они подписывают передаточный акт или иной документ о передаче.
Акт нужен как продавцу, так и покупателю. В нем указывают, что покупатель принял приобретенную им недвижимость в таком виде, в каком она была на момент подписания ДКП, а также то, что у него нет претензий к продавцу. Акт приема-передачи понадобится в будущем, чтобы оформить налоговый вычет.
Для продавца подписанный передаточный акт — доказательство того, что он выполнил свою обязанность по сделке: передал недвижимость. Правильно подписывать акт, когда договор уже зарегистрирован в Росреестре, право собственности перешло к покупателю, а продавец получил деньги.
Мы подписали передаточный акт в день, когда оформили ДКП, то есть 30 июля. Мы указали это в самом договоре. Я пошел на это сознательно, поскольку знал, что деньги за комнату получу в лучшем случае только через месяц, когда пенсионный фонд переведет их моему покупателю. Все это время комната бы простаивала и мне пришлось бы платить за ЖКХ. Чтобы этого избежать, мы договорились, что с 1 августа покупатель будет жить в комнате и оплачивать все счета. Он был только за.
Документы
Правоустанавливающие документы на долю
Чтобы составить ДКП, необходимо предоставить нотариусу документы на право собственности. В большинстве случаев это свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. С 15 июля 2016 года свидетельство не выдают. Теперь вместо него можно предъявить выписку из ЕГРН.
Свидетельство о праве собственности предоставляют нотариусу как подтверждение права на собственность. Но нотариус сам может сделать запрос в Росреестр и проверить, является ли продавец собственником этого помещения. Если нотариус выяснит, что документы поддельные, он откажет в совершении сделки и может передать информацию в полицию.
Когда сделка состоялась, документ о праве собственности возвращают продавцу. Сдавать в Росреестр или уничтожать его не нужно.
Документы
Уведомления сособственников о намерении продажи
Долевая собственность предполагает наличие двух и более собственников. По закону они имеют преимущественное право приобрести эту недвижимость.
Я заранее рассказал сособственникам, что хочу продать долю, и надеялся, что семья из комнаты № 3 согласится на покупку. Но и они, и женщина из комнаты № 2 отказались воспользоваться своим правом. У семьи не было денег, а женщине это было не нужно.
Если сособственники не хотят приобрести долю за указанную цену, они должны официально отказаться. Сделать это можно двумя способами.
Первый вариант — прийти к нотариусу и оформить отказ от покупки. В отказе сообщается, что сособственнику известно о намерении продать часть квартиры за определенную сумму и он отказывается от преимущественного права покупки. За отказ каждого сособственника нужно заплатить 1200 Р. Этот способ быстрый, но затратный: оплачивать его будет сам продавец, поскольку он заинтересован в продаже. А еще нужно отвезти и привезти соседей к нотариусу либо оплатить им такси. Меня такой вариант не устраивал.
Второй вариант — разослать заказные письма всем сособственникам по адресам их прописки или на адрес продаваемой собственности. В письмах нужно сообщить о том, что вы намерены продать долю в квартире. Этот способ дешевле, поскольку нужно оплатить только пересылку писем.
Я воспользовался этим вариантом. Всего сособственников было пять. Я сделал вывод, что лучше я отправлю им заказные письма и потрачу 1250 Р, чем повезу всех оформлять отказы к нотариусу за 6000 Р. Я заплатил в среднем 250 Р за письмо. Минус: это более долгий способ, поскольку с момента получения писем другими собственниками нужно ждать месяц.
Чтобы точно оповестить всех собственников, я проверил их количество через сервис Росреестра. Для этого нужно указать адрес собственности, свои паспортные данные, адрес электронной почты и заплатить 290 Р. Выписка придет на почту в формате ПДФ.
Уведомление можно составить от руки или на компьютере. Текст уведомления я нашел в интернете. В нем должны быть обязательно указаны следующие данные:
- Кому оно направляется.
- От кого.
- Обратный адрес.
- Какой объект вы продаете.
- За сколько.
- Подпись.
В уведомлении нужно написать цену, за которую вы продаете комнату, и потом ее нельзя занижать. Например, нельзя уведомить собственников, что вы продаете комнату за 1 млн рублей, а потом продать за 300 тысяч. Нотариус такое уведомление не примет.
Уведомления нужно отправить заказным письмом с описью вложения. К каждому уведомлению составляют две описи. Их выдадут на почте при отправке писем. В описях нужно кратко изложить суть уведомления. Дальше уведомление с описью надо вложить в письмо, запечатать и отдать сотруднику почты. Другой экземпляр с описью останется у вас как подтверждение отправки.
Письмо обязательно должно быть с уведомлением о вручении. Когда оно придет адресату, он должен забрать его лично в почтовом отделении. После этого уведомление о вручении придет вам обратно.
Если адресат не заберет письмо в течение месяца, оно вернется. Вас об этом уведомят. Письмо нужно обязательно получить и не вскрывать до нотариуса. Если собственник не сходил на почту и не получил письмо, это считается его автоматическим отказом. Если сходил и получил, но в течение месяца не предпринял никаких действий, чтобы купить комнату, это тоже отказ.
Будьте внимательны, если среди сособственников есть несовершеннолетние дети. Если это их единственное жилье, то почтовым уведомлением или посещением нотариуса не обойтись. Нужно идти в орган опеки и брать документ, подтверждающий, что эта сделка не ущемляет права ребенка. Если у него в собственности есть другое жилье, можно отправить почтовое уведомление без специального разрешения органа опеки. Так мне объяснил этот нюанс нотариус.
Документы
Постановление органов опеки
Если в сделке участвует несовершеннолетний, нужно получить официальное разрешение от органов опеки. Оно необходимо для того, чтобы не ухудшить положение ребенка и не оставить его без жилья.
Я заранее узнал, что в нашем городе этот документ могут делать около месяца. Но мне он не понадобился: в момент сделки несовершеннолетнему собственнику как раз исполнилось 18 лет. Нотариус, который оформлял нашу сделку, тоже сказал, что это разрешение необязательно. Обосновал так: продают долю, которая не принадлежит несовершеннолетнему, а значит, это не может ущемить его права.
Документы
Согласие супруги на продажу общего имущества
Если недвижимость приобретена в браке, то это общее имущество. Моя супруга должна была дать разрешение на продажу и обязательно заверить его нотариально.
Эта услуга у нотариуса в нашем регионе стоит 1200 Р. Я привел супругу к специалисту, который был ближе всего к нашему месту жительства. В порядке общей очереди мы подождали всего 20 минут. У нас потребовали паспорта, свидетельство о браке и документы на продаваемую собственность. В течение 30 минут согласие было готово.
Документы
Справки из УК
Понадобится справка из УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписка из домовой книги. Покупатель должен передать собственность без долгов и пеней по коммунальным платежам, если иное не оговорено в договоре купли-продажи. Эту справку я взял в УК. Ее выдают бесплатно и в любом количестве. Я взял два экземпляра: один отдал покупателю, другой оставил себе на всякий случай.
Если бы у меня была задолженность за ЖКХ, то такую справку мне бы не дали. А если оплатить все долги в день обращения за справкой, то сотрудник УК потребует чеки.
Выписка из домовой книги представляет список жильцов, которые прописаны в этом жилом помещении, и собственников с указанием количества долей. Также в документе отражается запись, когда собственник или другие жители выписались из квартиры.
Выписку из домовой книги я взял тоже в день обращения в УК. Потребовался только паспорт.
Документы
Чек об оплате госпошлины
Государственная регистрация имущества стоит 2000 Р. Без этого недвижимость не зарегистрируют за новым собственником. Оплатить госпошлину можно в любом банке.
Реквизиты для оплаты пошлины лучше уточнить в том МФЦ, куда вы будете относить документы. Госпошлину делят соразмерно количеству собственников: если он один, то заплатит 2000 Р, если двое, то по 1000 Р каждый.
Оплачивать нужно отдельными квитанциями. За несовершеннолетних до 14 лет платит один из родителей.
Документы
Выписка по счету, куда должны поступить деньги
Я попросил нотариуса вписать в ДКП реквизиты банковского счета, куда должны поступить деньги. Реквизиты распечатают бесплатно на обычном листе в любом подразделении банка, где открыт счет.
Документы
Оценка недвижимости
Это необязательный документ. Но он нам пригодился, чтобы сэкономить на услугах нотариуса. Нотариальное заверение сделки по тарифу стоит 6500 Р плюс 0,5% от суммы сделки.
Кадастровая стоимость нашей доли — 948 993 Р, поэтому мне пришлось бы заплатить за услуги нотариуса 11 245 Р. Но по отчету оценщика доля стоила 435 000 Р. В итоге нотариусу я заплатил 8675 Р.
Отчет об оценке стоимости жилья составляют специальные организации, имеющие на это лицензию. В каждом городе можно найти несколько фирм, которые могут это сделать за пару дней. Средняя стоимость оценки в Ярославле — от 2000 до 5000 Р. Я сделал оценку за 2000 Р и сэкономил на услугах нотариуса 570 Р.
Оценщик ко мне не приезжал: я отправил ему необходимые фотографии всей квартиры, за исключением комнат других жильцов.
Подготовка к сделке у нотариуса
После того как все документы собраны, необходимо отнести их к нотариусу на проверку. Специалиста можно выбрать где угодно: привязки к району, где находится жилье, нет.
К нотариусу придется прийти дважды: в первый раз — чтобы сдать на проверку документы, во второй — уже на сделку. У нотариусов постоянные очереди, поэтому лучше записаться на определенное время. Прийти на проверку нужно всем участникам сделки. Нотариус уточнит необходимую информацию и примет копии документов, а также установит дату сделки по согласованию с продавцом и покупателем.
На проверку в среднем уходит до двух недель. В это время нотариус готовит проект ДКП, запрашивает сведения о собственниках жилого помещения, проверяет полноту представленных сведений и есть ли обременения на эту недвижимость. Если возникнут дополнительные вопросы, нотариус обязательно свяжется по телефону для уточнения.
Я пришел на проверку 18 июля 2019 года вместе с покупателем и документами. Сделку назначили на 30 июля.
Сделка
На сделку в среднем отводят около часа. Нотариус удостоверяет, что пришли все участники, и читает вслух проект договора купли-продажи. Если участники сделки желают его дополнить какой-либо информацией, то заявляют об этом. Нотариус должен дать ответы на все возникшие у покупателя и продавца вопросы и разъяснить нормы законодательства.
Я попросил включить в ДКП дополнительное условие: обязательно установить обременение на собственность, пока покупатель со мной полностью не рассчитается. Такое обременение называется «ипотека в силу закона». Считается, что с момента передачи товара покупателю он находится в залоге у продавца, пока покупатель его полностью не оплатит.
Поскольку мой покупатель должен был оплатить комнату деньгами от другой сделки, которые перечислял с задержкой пенсионный фонд, это было очень важное условие. Так я был уверен, что точно получу деньги.
При обременении жилье переходит в собственность к покупателю, но он не может его продать или подарить. Если бы он не рассчитался со мной в установленный срок, то эту сделку можно было бы оспорить в суде, чтобы вернуть себе право собственности и дополнительно потребовать возмещения всех связанных со сделкой расходов.
Я должен был снять обременение, когда деньги придут на счет. Для этого нужно было подать заявление в Росреестр. Мы договорились, что до 10 октября 2019 года деньги поступят мне на счет, и указали это в ДКП в пункте «Порядок расчетов».
После того как продавец и покупатель одобрят текст ДКП, нотариус готовит три экземпляра договора и сшивает каждый. Продавец и покупатель получают по экземпляру, еще один остается у нотариуса.
Регистрация права собственности
Передать в Росреестр документы для регистрации может сам нотариус. Но за это наш нотариус потребовал 5000 Р. Я отказался и подал документы в Росреестр через МФЦ.
Для этого мне потребовались:
- Заявление на регистрацию — его заполняют в МФЦ.
- Заявление об обременении — его указывают в заявлении на регистрацию.
- Все экземпляры договора купли-продажи.
- Акт приема-передачи.
- Чек об оплате госпошлины.
30 июля 2019 года мы с покупателем совершили сделку. В этот же день отдали документы на регистрацию в Росреестр. Через семь дней в МФЦ нам вернули ДКП с передаточными актами. На оборотной стороне договора регистратор Росреестра поставил штампы о государственной регистрации права долевой собственности и государственной регистрации ипотеки в силу закона.
Покупатель стал собственником комнаты и получил в подтверждение выписку из ЕГРН, а я стал ждать перевода денег.
Деньги поступили мне на счет 28 сентября 2019 года. В этот же день я передал расписку о получении денег и обратился в МФЦ, чтобы снять обременение с комнаты. Потребовались только паспорт и ДКП.
В результате с момента, как я решил продать комнату, и до момента, как я получил деньги, прошло почти 10 месяцев. Я сэкономил 30 000 Р на риелторе, 4460 Р на нотариальных отказах от преимущественного права сделки и 570 Р на нотариусе. Но при этом с января по август я платил за коммунальные услуги в среднем по 3000 Р, то есть потратил примерно 24 000 Р.
Как продать комнату в коммуналке самостоятельно
- Определитесь, кто будет заниматься продажей: вы или риелтор. Риелтору придется заплатить, зато можно сэкономить свое время и продать комнату намного быстрее.
- Сделайте фотографии собственности и разместите их на разных площадках объявлений. Готовьтесь к тому, что, помимо покупателей, постоянно будут звонить риелторы и предлагать свои услуги.
- Уведомите ваших сособственников о намерении продать недвижимость. Можно сделать это через нотариуса, но если собственников много, выйдет дорого. Самый дешевый способ — самостоятельно разослать письма с уведомлением о вручении.
- Оплатите все долги по коммунальным платежам и возьмите справку об отсутствии задолженности. Это понадобится для сделки. Если покупали комнату в браке, не забудьте оформить у нотариуса согласие супруга или супруги на продажу.
- Выберите нотариуса и отдайте все документы по сделке ему на проверку. Чтобы уменьшить стоимость его услуг, можно провести оценку недвижимости.
Документы, необходимые для сделки
Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».
Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.
Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.
Как продать комнату без согласия соседей
Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?
«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты. Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника. По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.
Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.
«нам очень повезло»
«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире. Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу. Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату».
Валерия, Москва.
Нужен ли нотариус?
Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий. Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности. И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.
2-3 млн рублей за комнату
Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.
Для покупателя: плюсы и минусы
Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.
Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв. м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.
Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.
Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.
Фото — Игоря Порхомовского
14:29 01.11.2016
(обновлено: 08:22 02.03.2020)
https://realty.ria.ru/20161101/408094672.html
Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии
Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии — Недвижимость РИА Новости, 02.03.2020
Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии
Продажа или покупка комнаты в коммуналке или общежитии имеет ряд тонкостей, которые отличают сделку от купли-продажи целой квартиры. И если продавец не знает о них, он может столкнуться с рядом проблем. Как этого избежать и провести сделку по всем правилам, выяснял сайт «РИА Недвижимость».
2016-11-01T14:29
2016-11-01T14:29
2020-03-02T08:22
f.a.q. – риа недвижимость
полезное
жилье
законодательство
россия
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/408094672.jpg?4069200161583126543
россия
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2016
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
f.a.q. – риа недвижимость, полезное, жилье, законодательство, россия
F.A.Q. – РИА Недвижимость, Полезное, Жилье, Законодательство, Россия
Онлайн
Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии
1 ноября 2016, 14:31
Можно ли самим обратиться в МФЦ?
Продажа или покупка комнаты в коммуналке или общежитии имеет ряд тонкостей, которые отличают сделку от купли-продажи целой квартиры. И если продавец не знает о них, он может столкнуться с рядом проблем. Как этого избежать и провести сделку по всем правилам, выяснял сайт «РИА Недвижимость».
Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.
Такой способ «пойти в обход законодательства» довольно рискованный — соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку — продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.
Материал подготовлен при помощи юриста бюро «Деловой фарватер» Марины Емельянцевой, адвоката «Бородин и Партнеры» Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского.
Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.
Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.
Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.
Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с «посторонним» лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.
Основной нюанс здесь — права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.
Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.
Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.
В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.
Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.
Оформить комнату в общежитии в собственность можно только тогда, когда оно находилась в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятиям, а потом была передана в ведение органов местного самоуправления, и с жильцами был заключен договор социального найма.
Ни о каком специализированном общежитии — студенческом или для сотрудников каких-либо учреждений, которым комната предоставлена на время, в данном случае речь не идет.
Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.
И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.
Пpoдaжa кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe — cлoжный пpoцecc, ecли cpaвнивaть eгo c пpoдaжeй дpyгoй нeдвижимocти: дoмa, yчacткa, вceй квapтиpы. Пpидeтcя пoлyчить coглacиe coceдeй, oфopмить бoльшe дoкyмeнтoв, пoдoждaть. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpoдaть кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe: пpивeдeм пoшaгoвyю инcтpyкцию, oбъяcним нa пpимepax, oбcyдим пoдвoдныe кaмни.
Пoдгoтoвьтe кoмнaтy к пpoдaжe
🔨 Cдeлaйтe peмoнт. Ecли кoмнaтa нaxoдитcя в плaчeвнoм cocтoянии, нe yдacтcя выpyчить зa нee мнoгo дeнeг. Дaжe кocмeтичecкий peмoнт мoжeт пoвлиять нa cтoимocть в лyчшyю cтopoнy. Цeнa выpacтeт eщe, ecли вы ocтaвитe в кoмнaтe xopoшyю мeбeль и бытoвyю тexникy.
📁 Дooфopмитe дoкyмeнты. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, вы пoтepяли кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — дooфopмитe иx. Oни пoнaдoбятcя пpи cдeлкe. Oфopмлeниe дoкyмeнтoв в пpoцecce cдeлки зaтянeт ee.
💵 Oцeнитe cтoимocть. Пopядoк пpoдaжи кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe oбязывaeт cнaчaлa oпpeдeлить ycлoвия пpoдaжи, в тoм чиcлe cтoимocть. Oбpaтитecь к oцeнщикy или paccчитaйтe пpиeмлeмyю цeнy caмocтoятeльнo. Пpocмoтpитe oбъявлeния «пpoдaм кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe», выявитe cpeднюю цeнy для кoмнaт, пoxoжиx нa вaшy. Учтитe инфpacтpyктypy paйoнa, тип peмoнтa, плoщaдь oбщиx пoмeщeний, xapaктepиcтики двopa и пoдъeздa. Нaзнaчьтe кoмфopтнyю для ceбя cтoимocть.
Paccкaжитe o cдeлкe coceдям
Пo cтaтьe 250 ГК PФ, y вaшиx coceдeй пo кoммyнaлкe ecть пpeимyщecтвeннoe пpaвo пoкyпки кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe. To ecть вы oбязaны cнaчaлa пpeдлoжить им выкyпить жильe, a пoтoм в cлyчae oткaзa мoжeтe пpeдлaгaть eгo пocтopoнним лицaм.
Чтoбы пpeдлoжить coceдям выкyпить нeдвижимocть, oпpeдeлитe ycлoвия пpoдaжи. Иx ocнoвнoй пapaмeтp — цeнa, зa кoтopyю вы гoтoвы пpoдaть жильe. Taкжe мoжeтe yкaзaть в ycлoвияx пpoдaжи пopядoк пepeдaчи дeнeжныx cpeдcтв, ycлoвия ocвoбoждeния жилья — кoгдa вы cъeдeтe, дpyгиe вaжныe нюaнcы. Moжнo нaпиcaть иx нa лиcтoчкe или pacпeчaтaть нa пpинтepe. Глaвнoe, чтoбы былa цeнa.
Пocлe oпpeдeлeния ycлoвий пpoдaжи пpeдлoжитe coceдям выкyпить жилyю нeдвижимocть. Личнo зaйдитe к ним и paccкaжитe oб ycлoвияx. Ecли oни oткaзывaютcя oт выкyпa, oфopмитe oфициaльныe oткaзы oт coceдeй пpи пpoдaжe кoмнaты. Иx выдaют в пиcьмeннoй фopмe. B дoкyмeнтe yкaзывaют:
🔹 дaнныe coбcтвeнникa, кoтopый peшил пpoдaть кoмнaтy, и дaнныe eгo coceдa — фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec пpoживaния, пacпopтныe дaнныe;
🔹 тo, чтo coceд пoлyчил yвeдoмлeниe oт пpoдaвцa;
🔹 coдepжaниe yвeдoмлeния, в тoм чиcлe c yкaзaннoй cyммoй, дaнныe o нeдвижимocти — paзмep дoли, мecтoпoлoжeниe квapтиpы;
🔹 yкaзaниe тoгo, чтo coceд oткaзывaeтcя oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки;
🔹 yкaзaниe тoгo, чтo oткaзник личнo пpoчитaл тeкcт yвeдoмлeния или eмy eгo зaчитaли вcлyx;
🔹 пoдпиcь oткaзникa c pacшифpoвкoй, дaтy фopмиpoвaния oткaзa.
Baжнo! Ecли y coceднeй кoмнaты нecкoлькo coбcтвeнникoв, вce oни имeют пpaвo пpeимyщecтвeннoй пoкyпки. Нyжнo пoлyчить oткaз oт вcex влaдeльцeв дoлeй в жилoй нeдвижимocти, инaчe cдeлкa нe cocтoитcя.
B дaльнeйшeм oткaзы coбcтвeнникoв пoнaдoбятcя для дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вы oбecпeчили им пpaвo пpeимyщecтвeннoй пoкyпки. Coxpaнитe иx и зaвepьтe нoтapиaльнo либo зapeгиcтpиpyйтe в Pocpeecтpe.
Ecли coбcтвeнник кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe нaxoдитcя в дpyгoм гopoдe или peгиoнe, yвeдoмлeниe c пepeчиcлeниeм ycлoвий пpoдaжи мoжнo oтпpaвить пoчтoй. Для этoгo oтпpaвьтe зaкaзнoe пиcьмo c oпиcью coдepжимoгo и yвeдoмлeниeм o вpyчeнии. Ecли coceд нe зaxoчeт пoкyпaть нeдвижимocть, пoпpocитe eгo выcлaть нoтapиaльнo зaвepeнный oткaз и кoмпeнcиpyйтe pacxoды нa нoтapиyca. Ecли зaxoчeт — oфopмитe cдeлкy.
Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты для cдeлки
Чтoбы oфopмить пoкyпкy внe зaвиcимocти oт тoгo, ктo выcтyпит пoкyпaтeлeм — coceд или пocтopoннee лицo — вaм пoнaдoбитcя пaкeт дoкyмeнтoв. Cpeди ниx:
📒 Дoкyмeнт, yдocтoвepяющий пpaвo coбcтвeннocти. Oбычнo этo выпиcкa из EPГН c yкaзaниeм пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Ecли ee нeт, пoлyчитe выпиcкy в Pocpeecтpe или пpeдocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вcтyплeниe в нacлeдcтвo, дoгoвop дapeния нa вaшe имя. Нo в бoльшинcтвe cлyчaeв вce paвнo пpидeтcя пoлyчaть выпиcкy из EГPН.
B дoпoлнeниe к дoкyмeнтaм, yдocтoвepяющим пpaвo coбcтвeннocти, пoнaдoбятcя:
📋 paзpeшeниe opгaнoв oпeки, ecли coбcтвeнник или oдин из coбcтвeнникoв кoмнaты — нecoвepшeннoлeтний или чeлoвeк c oгpaничeнными вoзмoжнocтями пoд oпeкoй;
📋 нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaты, ecли oнa нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти, либo cyпpyгa, ecли нeдвижимocть пpиoбpeли в бpaкe.
📒 Кaдacтpoвый пacпopт. B нeм yкaзaнa вaжнaя инфopмaция o нeдвижимocти — oбщaя плoщaдь кoмнaты, ee пoлoжeниe oтнocитeльнo дpyгиx пoмeщeний, плoщaдь caнтexничecкoгo yзлa и кyxни, кaдacтpoвaя cтoимocть, oт кoтopoй иcчиcляeтcя нaлoг, мaтepиaлы пocтpoйки и мнoгиe дpyгиe пapaмeтpы.
📒 Пacпopтa coбcтвeнникoв. Ecли вы — eдинcтвeнный влaдeлeц жилья, дocтaтoчнo вaшeгo пacпopтa. Ecли coбcтвeнникoв нecкoлькo, пoдгoтoвьтe пacпopтa гpaждaн PФ для вcex влaдeльцeв. Bпocлeдcтвии вce oни дoлжны пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe кyпли-пpoдaжи.
📒 Bыпиcкy из дoмoвoй книги. Oнa нyжнa, чтoбы пoдтвepдить, чтo в кoмнaтe нe ocтaлocь пpoпиcaнныx людeй. Пepeд пpoдaжeй выпишитecь caми и выпишитe пpoпиcaнныx людeй. Ecли в вaшeй кoмнaтe пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe или тe, ктo нaxoдитcя пoд oпeкoй, нyжнo бyдeт пpoпиcaть иx в жильe нe xyжe.
📒 Квитaнцию oб oплaтe ЖКX. Oнa пoдтвepдит, чтo дoлгoв пo oплaтe жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг нeт. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, нeльзя пpoдaвaть нeдвижимocть c дoлгaми пo ЖКX.
Пoдгoтoвьтe пpeдвapитeльнoe coглaшeниe
Ecли oдин из coceдeй xoчeт кyпить y вac нeдвижимocть или вce дaли oткaз, дoкyмeнт гoтoвить нe oбязaтeльнo. Ecли пoкa oжидaeтe oтвeтa дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe, нo yжe нaшли пoкyпaтeля, cocтaвьтe пpeдвapитeльнoe coглaшeниe: нaпpимep, coглaшeниe o зaдaткe. Укaжитe в нeм:
🔸 ycлoвия пpoвeдeния бyдyщeй cдeлки — кoгдa oнa cocтoитcя;
🔸 нaличиe пpeимyщecтвeннoгo пpaвa пoкyпки y дpyгиx лиц и oбязaннocть pacтopгнyть coглaшeниe в cлyчae, ecли coceди зaxoтят выкyпить жильe;
🔸 cвeдeния oбeиx cтopoн — пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
🔸 инфopмaцию o нeдвижимocти — тoчный aдpec, xapaктepиcтики пoмeщeния, кaдacтpoвый нoмep;
🔸 cтoимocть жилья и cyммy зaдaткa, ecли пoкyпaтeль пepeдaл eгo вaм.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe зaкpeпит ycтнyю дoгoвopeннocть мeждy вaми и пoкyпaтeлeм — oн нe cмoжeт пpocтo oткaзaтьcя oт cдeлки, кaк и вы. Дoкyмeнт мoжнo нe peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe, нo нe зaбyдьтe пocтaвить пoдпиcи oбeиx cтopoн c pacшифpoвкoй, yкaзaть дaтy и мecтo зaключeния дoгoвopa.
Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кaк пpoдaть кoмнaтy в кoммyнaлкe? Cocтaвить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Этo — дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepдит пpoвeдeннyю cдeлкy. Eгo нyжнo зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe, чтoбы пpaвo coбcтвeннocти нa жильe пepeшлo oт вac к пoкyпaтeлю.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи yкaзывaют:
📌 cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, пacпopтныe дaнныe;
📌 нa ocнoвaнии чeгo пpoдaвцy пpинaдлeжит пpaвo coбcтвeннocти нa кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe;
📌 xapaктepиcтики жилья — aдpec, кaдacтpoвый нoмep, плoщaдь жилoй кoмнaты и дpyгиe;
📌 cyммy, кoтopyю зaплaтил пoкyпaтeль, a тaкжe cпocoб пepeдaчи дeнeг — нaпpимep, peквизиты бaнкoвcкoгo cчeтa;
📌 дaтy зaключeния дoгoвopa, пoдпиcи oбeиx cтopoн c pacшифpoвкoй.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пoкyпaтeля, тpeтий oтпpaвляeтcя в Pocpeecтp. B дoпoлнeниe к нeмy нyжнo oфopмить aкт пpиeмa-пepeдaчи кoмнaты, кoтopый пoдтвepдит, чтo y пoкyпaтeля нeт пpeтeнзий к cocтoянию жилья. A eщe нyжнo oфopмить pacпиcкy: oнa пoдтвepдит, чтo вы пoлyчили дeньги зa нeдвижимocть.
Ecли xoтитe, oбpaтитecь к пocpeдникy — pиэлтopy. Oн пoмoжeт oфopмить дoкyмeнты тaк, чтoбы иx пpиняли в Pocpeecтpe.
3apeгиcтpиpyйтe дoгoвop в Pocpeecтpe
Нa вcякий cлyчaй yтoчнитe в Pocpeecтpe или MФЦ, кaкиe нyжны дoкyмeнты для пpoдaжи кoмнaты — в paзныx peгиoнax тpeбoвaнияx мoгyт oтличaтьcя. B бoльшинcтвe cлyчaeв вaм пoнaдoбятcя:
📗 пacпopтa и личнoe пpиcyтcтвиe вcex yчacтникoв cдeлки, в тoм чиcлe дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaты;
📗 пoдпиcaнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи;
📗 кaдacтpoвый пacпopт нa кoмнaтy;
📗 oткaзы coceдeй oт пpиoбpeтeния нeдвижимocти;
📗 paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки, ecли в cдeлкe yчacтвyeт нecoвepшeннoлeтний;
📗 opигинaл квитaнции oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины — oбычнo ee oплaчивaeт пoкyпaтeль, paзмep пoшлины cocтaвляeт 2 000 ₽.
Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв и пoceтитe Pocpeecтp или MФЦ, ecли Pocpeecтp нe вeдeт пpиeм гpaждaн в вaшeм гopoдe. Пoдaйтe дoкyмeнты — coтpyдник пpимeт иx, выдacт pacпиcкy c пepeчиcлeниeм пpинятыx дoкyмeнтoв и cooбщит дaтy, кoгдa выпиcкa из EГPН бyдeт гoтoвa.
Кoгдa coтpyдник EГPН пpoвepит cдeлкy и зapeгиcтpиpyeт cдeлкy в бaзe, пpoдaжa бyдeт зaвepшeнa. Пoкyпaтeль пoлyчит в нaзнaчeннyю дaтy выпиcкy, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти. Baм yчacтвoвaть в этoм нe нyжнo, тo ecть вы пoceщaeтe Pocpeecтp или MФЦ oдин paз, пpи пpoaдaжe.
3aплaтитe нaлoги
Пpoдaжa кoммyнaльнoй квapтиpы пpинocит дoxoд. Coглacнo НК PФ, любoй дoxoд oблaгaeтcя нaлoгoм. Пocлe пoлyчeния дeнeг oт пpoдaжи пoдaйтe в ФНC дeклapaцию и зaплaтитe 13% нaлoгa. Нaпpимep, ecли пpoдaли кoмнaтy зa 300 000 ₽, нyжнo бyдeт зaплaтить 39 000 ₽.
Нaлoг плaтить нe нyжнo, ecли вы влaдeли нeдвижимocтью бoльшe тpex лeт. B этoм cлyчae coбcтвeнники ocвoбoждaютcя oт нaлoгoвoй oбязaннocти.
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть в cдeлкe: oтвeчaeм нa вoпpocы
Moжнo ли oбмeнять кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe
Кoмнaтy в кoммyнaлкe, ecли oнa нaxoдитcя в вaшeй coбcтвeннocти, мoжнo пoдapить, пpoдaть, ocтaвить в нacлeдcтвo и oбмeнять. Ecли дapитe ee или ocтaвляeтe в нacлeдcтвo, yвeдoмлять дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe нe нyжнo. A ecли пpoдaeтe или xoтитe oбмeнять, oни имeют пpaвo пpeимyщecтвeннoй пoкyпки. To ecть дaжe ecли вы yжe нaшли пoдxoдящий вapиaнт для oбмeнa, вce paвнo oбязaны пpeдлoжить coceдям выкyпить жильe. Бeз этoгo cдeлкa нe cocтoитcя — дoкyмeнты нe пpимyт в Pocpeecтpe.
Чтo бyдeт, ecли нe пoлyчить oткaз oт пoкyпки y coceдeй
Teopeтичecки cдeлкy ocпopят, и вaм пpидeтcя вoccтaнoвить пpaвo coбcтвeннocти и вepнyть дeньги пoкyпaтeлю. Пpaктичecки нe бyдeт ничeгo, пoтoмy чтo Pocpeecтp нe зapeгиcтpиpyeт cдeлкy бeз oткaзa coceдeй выкyпaть y вac нeдвижимocть.
Ecли влaдeлeц coceднeй кoмнaты гocyдapcтвo
Инoгдa кoмнaты в кoммyнaльныx квapтиpax пpинaдлeжaт гocyдapcтвy, тo ecть мyниципaлитeтy. Toгдa в ниx пpoживaют гpaждaнe, oтнocящиecя к льгoтным кaтeгopиям. Oни являютcя нaнимaтeлями жилплoщaди, a нe ee влaдeльцaми. Нyжнo yвeдoмлять o cвoeм peшeнии пpoдaть нeдвижимocть мyниципaлитeт. Пpидитe в aдминиcтpaцию и paccкaжитe oб ycлoвияx пpoдaжи. B тeчeниe 30 днeй мyниципaлитeт пpимeт peшeниe o выкyпe или oткaзe oт выкyпa. Ecли aдминиcтpaция peшит выкyпaть жильe, вы пpoдaдитe eгo eй. Ecли oткaжeтcя, выдacт paзpeшeниe нa пpoдaжy нeдвижимocти. Eгo нyжнo бyдeт пpeдocтaвить в Pocpeecтp.
Ecли coceди мoлчaт
Ecли вaши coceди oткaзывaютcя нaпиcaть oткaз oт выкyпa, нo пpи этoм и нe coбиpaютcя пoкyпaть жильe, дeйcтвyeт пpaвилo 30 днeй. Чepeз 30 днeй c мoмeнтa yвeдoмлeния дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe вы мoжeтe пpиcтyпaть к oфopмлeнию cдeлки, пoтoмy чтo мoлчaниe пpиpaвнивaeтcя к oткaзy.
Ecть нюaнc. Ecли coceди мoлчaт, вы дoлжны пoдтвepдить этo — пpeдocтaвить в Pocpeecтp дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вы выcлaли им yвeдoмлeниe. Для этoгo нaпишитe зaкaзнoe пиcьмo c oпиcью coдepжимoгo и yвeдoмлeниeм o вpyчeнии. Oбpaтитecь к нoтapиycy и oфopмитe cвидeтeльcтвo oб oтпpaвкe yвeдoмлeния, зaтeм oтпpaвьтe eгo пo пoчтe. Bнe зaвиcимocти oт тoгo, пpинял aдpecaт пиcьмo или oткaзaлcя oт нeгo, чepeз 30 днeй c мoмeнтa вpyчeния или oткaзa вы cмoжeтe пpoдaть жильe.
Ecли coбcтвeнники нeизвecтны
Ecли в кoмнaтax пo coceдcтвy живyт люди, нe имeющиe oтнoшeния к пpaвy coбcтвeннocти и нe знaющиe o влaдeльцax, нaйдитe иx caми. 3aкaжитe выпиcкy из EГPН — в нeй бyдyт yкaзaны вce coбcтвeнники нeдвижимocти. Нaйдитe влaдeльцeв coceдниx кoмнaт пo aдpecaм, yкaзaнным в выпиcкe, пoпpoбyйтe нaйти иx в coциaльныx ceтяx или пoгoвopитe c жильцaми дpyгиx квapтиp нa лecтничнoй клeткe — вoзмoжнo, coceди бyдyт знaть чтo-тo o влaдeльцax.
Ecли coceд пpoпaл бeз вecти
Бывaeт, чтo coбcтвeнники пpoпaдaют бeз cлeдa. Cнaчaлa пoпpoбyйтe oпpocить дpyзeй, знaкoмыx, poдcтвeнникoв пpoпaвшeгo coceдa. Ecли нe yдaлocь eгo нaйти, oбpaтитecь в cyд c иcкoм o пpизнaнии влaдeльцa кoмнaты бeз вecти пpoпaвшим. Ecли ecть дocтaтoчныe ocнoвaния, cyд пpизнaeт eгo oтcyтcтвyющим и нaзнaчит yпpaвляющeгo имyщecтвoм. Oн и пoдпишeт oткaз или coглacитcя выкyпить кoмнaтy.
Пpaвдa, ecть нюaнc — дeлa o пpизнaнии чeлoвeкa oтcyтcтвyющим длятcя в cpeднeм гoд. To ecть вaм пpидeтcя ждaть минимyм гoд, чтoбы пpoдaть имyщecтвo. Ecли xoтитe знaть, кaк быcтpo пpoдaть кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe в тaкoй cитyaции — никaк. B любoм cлyчae пoнaдoбитcя oткaз coбcтвeнникa, a eгo ceйчac нeт.
Чтo дeлaть, ecли нe вcтyпили в нacлeдcтвo
Ecли пpeдыдyщий coбcтвeнник кoмнaты yмep, a нacлeдник eщe нe вcтyпил в пpaвo coбcтвeннocти, пpидeтcя ждaть, пoкa oн cдeлaeт этo. Oбычнo cpoки вcтyплeния в нacлeдcтвo cocтaвляют 6 мecяцeв. Кoгдa нacлeдник oфopмит coбcтвeннocть, paccкaжитe eмy o жeлaнии пpoдaть cвoю кoмнaтy и пoпpocитe oткaз либo выкyп.
Moжнo ли oбoйти зaкoн и пpoдaть жильe бeз coглacия coceдeй
Teopeтичecки дa. Ecть cxeмa, кoтopaя пoзвoляeт нe oпoвeщaть coceдeй o жeлaнии пpoдaть нeдвижимocть. Bы мoжeтe пpocтo зaмeнить дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoгoвopoм дapeния, тo ecть пoдapить дoлю, a дeньги пpинять пo дoгoвopeннocти. Нo cдeлкy мoгyт aннyлиpoвaть, пoтoмy чтo oнa нeзaкoннa — вы зaмeняeтe oдин дoгoвop дpyгим. Ecли oдин из coceдeй пoжaлyeтcя нa вac, нaчнeтcя paзбиpaтeльcтвo.
Бoлee зaкoнный вapиaнт oбoйти зaпpeт нa пpoдaжy бeз yвeдoмлeния дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe — пoдapить пoкyпaтeлю чacть кoмнaты. Нaпpимep, ⅛ oт вaшeй дoли. Toгдa пo зaкoнy вы бyдeтe oбязaны пpeдлoжить eмy выкyпить ocтaвшиecя ⅞ дoли, кoгдa peшитe ee пpoдaть.
Moжнo ли мeнять ycлoвия пpoдaжи
3aявлeнныe ycлoвия пpoдaжи — тe, кoтopыe вы yкaзывaeтe в yвeдoмлeнии coceдeй — мeнять мoжнo, нo c oгoвopкaми. Нaпpимep, мoжнo yвeличивaть cтoимocть жилья. A ecли вы yмeньшитe eгo — yкaжeтe в yвeдoмлeнии oднy cyммy, a пpoдaдитe зa мeньшyю — любoй из coceдeй cмoжeт ocпopить cдeлкy, пoтoмy чтo вы нapyшили ycлoвия пpoдaжи.
Чтo бывaeт, ecли нecкoлькo coceдeй coглacны нa выкyп
Ecли кoмнaтy xoтят выкyпить 2 и бoлee coceдeй, вы имeeтe пpaвo ycтpoить ayкциoн и пpoдaть нeдвижимocть тoмy, ктo cдeлaeт бoлee выгoднoe пpeдлoжeниe, тo ecть пpeдлoжит бoльшe дeнeг.
Кто может продать комнату в коммунальной квартире?
Комнату может продать только ее собственник. Если комната, например, находится в муниципальной или государственной собственности, то продать ее не получится. Проверить всех собственников можно в выписке из ЕГРН.
Что нужно сделать до продажи?
Перед продажей комнаты необходимо убедиться, что соседи не хотят ее приобрести. Дело в том, что по закону другие собственники имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире, поэтому они могут ее выкупить или отказаться от этого права.
Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?
Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.
Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.
Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.
Можно ли не извещать соседней?
Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.
Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.
Можно ли изменить цену?
В извещении соседей должна быть указана цена, по которой будет продана комната. Изменить эту цену нельзя, иначе придется заново извещать соседей и ждать 30 дней или оформлять отказ от преимущественного права.
Как оформить продажу комнаты в коммунальной квартире?
Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире необходимо осуществить следующие шаги:
Шаг 1. Собрать пакет документов
Для продажи комнаты в коммунальной квартире необходимы следующие документы:
-
паспорта продавца и покупателя;
-
договор купли-продажи;
-
передаточный акт;
-
документальные доказательства об извещении и/или об отказе от преимущественного права;
-
квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. рублей для физических лиц);
-
другие документы в зависимости от жизненной ситуации (например, согласие супруга или разрешение органов опеки и попечительства);
Шаг 2. Обратиться с документами в Росреестр
В Росреестре необходимо оформить переход права собственности на покупателя. Это можно сделать через МФЦ;
Шаг 3. Завершить расчеты по сделке
Рекомендуется проводить расчеты по сделке наиболее безопасным способом. Например, используя депозитарную банковскую ячейку или аккредитивный банковский счет.
Нужен ли нотариус для оформления продажи комнаты?
Если комната в коммунальной квартире стоит на кадастровом учете (имеет собственный кадастровый номер), то договор купли-продажи может быть оформлен в простой письменной форме.
Если же в ЕГРН содержатся только сведения о коммунальной квартире как о едином объекте и наличие нескольких собственников, то есть квартира в долевой собственности, необходима регистрация сделки в нотариальном порядке. Тогда регистрацию перехода права собственности в Росреестре также осуществляет нотариус.
Также участие нотариуса может потребоваться в одном из следующих случаев:
- Извещения соседей направляются в нотариальном порядке. Такое извещение сложно оспорить в суде, нотариус выдаст свидетельство об извещении, но его оформление не бесплатно. Нотариальное извещение – не обязательно;
- Нотариальное оформление отказа от преимущественного права. Как уже говорилось выше, альтернативной такого оформления является только личная явка соседей на регистрацию перехода права собственности.
Что если другие комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности государства?
Если ваши соседи не являются собственниками комнаты, они могут, например, проживать в ней по договору социального найма. В этом случае необходимо уведомление муниципалитета или органа государственной власти. Уполномоченный орган решит – будет ли выкупать комнату. В случае отказа предоставит разрешение на продажу, которое также нужно приложить при регистрации.
Нужно ли платить налог с продажи комнаты?
Налог с продажи комнаты нужно заплатить в общем порядке. Он будет составлять 13% в случае, если недвижимость была в собственности менее 5 лет. Срок может быть уменьшен до 3 лет, если комната является единственным жильем собственника или была получена по договору дарения, ренты или в результате наследования или приватизации.
