Как самостоятельно купить земельный участок без риэлтора пошаговая инструкция

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке недвижимости у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу земли без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов земельных участков или иного объекта стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи земельного участка как для продавцов, так и для покупателей. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи земли без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи земли поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа земельного участка без риэлтора”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы земли потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже земли, позаботьтесь о необходимых документах для продажи.

В первую очередь для продажи земельного участка вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи земельного участка. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск земли и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению земельного участка, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить земельный участок перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи земельного участка в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики земли: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение и вид разрешенного использования) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости земли по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи земельного участка. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости земли.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи земельного участка является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты земли, а также разберём порядок действий при продаже земельного участка в ипотеку. 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи земельного участка, оплата стоимости земли (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости земли. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание земельного участка, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с землей, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в доме людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке земли с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога земельного участка в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с землей: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости земли (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на земельный участок в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности
За регистрацию права собственности на земельный участок, за исключением земель сельхозназначения, физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.  При регистрации перехода права собственности на земельный участок из земель сельхозназначения уплачивается пошлина в размере 350 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают земельный участок, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи от находящихся на земельном участке объектов недвижимости, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если земельный участок в собственности продавца менее 5 лет (для земли, приобретенной на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации- менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже земельного участка (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи земли исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости земельного участка с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи земли, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже земли онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи земли, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже земли, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
• Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
• Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с новостройками
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Оформление дарения недвижимости
• Юридическое сопровождение мены недвижимости
• Юридическое сопровождение ренты недвижимости
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Портал METRTV.ru составил пошаговую инструкцию для самостоятельного подбора, проверки и оформления покупки объекта на загородном рынке недвижимости – земельного участка, коттеджа с землёй или дачного домика с наделом. Инструкция годится для покупки объектов расположенных, как на землях поселений, так и на землях сельхоз назначения.

Всего в инструкции 11 шагов. В определённых ситуациях некоторые шаги можно пропустить. Если дом/участок покупается «за свои», то есть без привлечения кредитных средств, то не нужен «Шаг 2», если речь идёт о покупке только земли, то не нужны шаги 6 и (возможно) 11.

Шаг 1 Выбор объекта

Идеальное место для проживания каждый себе представляет по-своему. Тем не менее, существуют некие объективные показатели, важные для всех. Это экология, техногенные факторы, ландшафт, коммуникации, транспортная доступность, грунты и наличие леса. Причём каждый фактор следует рассмотреть с разных позиций. Расположение участка вблизи крупной автотрассы это с одной стороны удобный подъезд, с другой – более высокий уровень загрязнённости воздуха. Наличие леса на участке – это хорошая экология, но в придачу к ней идут комары и необходимость уборки листвы и хвои, а также ограничения по посадкам цветов и прочих овощей из-за малой освещённости и повышенной кислотности почв. Недостатки или наоборот – достоинства земельного надела можно увидеть только при личном его посещении. В целом же при выборе места для проживания за городом мы рекомендуем учитывать 7 параметров. Кроме того, можно посмотреть, какие места для проживания в окрестностях Екатеринбурга предпочли руководители агентств недвижимости.

Эксперты замечают: чтобы сделать полноценный подбор интересных объектов, надо исследовать 6-7 специализированных сайтов, а не ограничиваться одним-двумя наиболее известными. На портале METRTV.ru в настоящее время размещено около полутора тысяч объявлений о продаже коттеджей, дач, садовых и земельных участков.

Шаг 2. Предварительное одобрение ипотечного кредита

Если предполагается приобретение дома/земли с привлечением заёмных средств, то покупку следует начинать с решения вопроса о возможности получения кредита. Человек, не имеющий в кармане предварительного согласия банка, не может адекватно оценивать свои возможности.

Большинство банков готовы выдать ипотечный кредит на покупку лишь одного типа загородной недвижимости – капитального дома для постоянного проживания, расположенного на землях ИЖС. Причём земельный участок должен находиться не в аренде, а в собственности, а дом, желательно, построен из негорючего материала. Лишь считанное число банков готово кредитовать граждан на покупку иных загородных объектов.

Светлана Безбородова

ведущий специалист отдела ипотеки ООО « БК-Недвижимость»

Ипотечные кредиты на покупку дачных, содовых домов сегодня даёт только Сбербанк. Первоначальный взнос при этом составляет 25-30% от стоимости домика с участком, ставка 11-15% годовых. Банк «Ак Барс» и Связь-Банк дают кредиты на покупку земельных участков. Первоначальный взнос от 30%, ставка – от 13-15%. Сбербанк и Россельхозбанк дают кредиты гражданам под строительство жилого дома. При этом в залог идёт участок, на котором ведётся строительство. Размер кредита – до 70-80% стоимости участка, процентная ставка 11-15%. Замечу также, что для покупки загородного объекта можно использовать кредит, взятый под залог имеющегося жилья. Ставка будет повыше, чем по ипотечному кредиту, зато можно купить любой дом или земельный надел.

Шаг 3. Переговоры по телефону

Грамотно проведённые переговоры по телефону позволяют выяснить, насколько объект интересен для покупки и готовы ли у продавца бумаги для оформления сделки. Это позволяет уже на этом этапе отсечь неприемлемые варианты и не кататься на осмотры попусту.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Обычно самостоятельный поиск объекта для покупки ведётся через объявления на сайтах. Понятно, что в объявлениях проблемные моменты не упоминаются. Поэтому о них надо спрашивать. Для начала – по телефону. Надо выяснить, есть ли бумаги на землю и на дом, сколько у объекта совладельцев и все ли они согласны с продажей… Достаточно популярные объекты – участки на берегу озера. Но сразу надо выяснить, не находится ли он в охранной зоне. В зависимости от класса водоёма его охранная зона простирается на расстояние от 50 до 200 метров. Если участок в охранной зоне – на нём нельзя построить жилой дом, баню или, например, поставить септик.

Также в ходе предварительных переговоров стоит поинтересоваться, есть ли среди совладельцев несовершеннолетние, не использовался ли при покупке дома материнский капитал, и на каком основании нынешний собственник владеет земельным участком и домом. Если, это имущество только что было получено в наследство, то, возможно, имеет смысл поискать другое предложение.

Шаг 4. Осмотр дома и участка

Удачное время для знакомства с земельным участком – весна. Когда уровень грунтовых вод находится на максимуме. В этот момент можно увидеть, не подвергается ли участок затоплению, проконтролировать качество гидроизоляции подвала (если он есть). Кроме того, именно весной можно объективно оценить качество подъездных дорог. Если участок пустой, то надо убедиться, что его размеры и форма позволяют возвести такой дом, который хочется. Например, если участок слишком узкий, то возможность постройки на нём большого коттеджа окажется под вопросом.

Владимир Воронов

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

Как правило, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) предписывает строить дом с отступом 5 м от лицевой линии и по 3 м от боковых. Надо сразу понять, насколько реально выполнить данные требования. Ещё один момент – грунты. Если скальные породы находятся близко к поверхности, это означает, что для создания подвала, цокольного этажа и автономной канализации придётся вести дорогостоящие работы по бурению скалы. Если хочется дом с подвалом, то, наверное, от такого участка проще отказаться.

Если же на участке есть дом, то надо определить, насколько качественно он поострен.

Алексей Русакович

главный инженер Агентства Строительных Решений

Внимательнейшим образом надо осмотреть фасады. Если на них есть трещины, то, скорее всего «гуляют» грунты под домом и его фундамент. Ещё один часто встречающийся проблемный момент – плита пола первого этажа. Большинство домов сегодня возводится на свайно-ростверковом фундаменте. Вынутый грунт засыпается внутрь цоколя и по нему заливается плита. Через год грунт оседает и пол проваливается. Проверить этот момент можно. Алмазным буром делается отверстие в плите (в углу комнаты) и становится видно, какова толщина плиты и есть ли под ней пустота. Стоимость бурения 1,5-3 тыс. руб., а переделка провалившегося пола обойдётся в сотни тысяч.

Вовремя незамеченные строительные ошибки или сознательное пренебрежение строителей к регламентам могут иметь печальные последствия – сквозные трещины на фасаде, выгнувшиеся стены и даже падение эркера. С подобными проблемами уже сталкивались реальные жители Свердловской области. А недавно в регионе появилась новая напасть. Строители, возводящие дома на продажу, для стен стали использовать почти дармовой строительный материал – обрезь газобетонных блоков. Она образуется, при изготовлении газоблоков на предприятии и представляет собой плитку толщиной порядка 5 см. Производители продают эту плитку за копейки. Проблема в том, что в стене, сложенной из обрези (по технологии как из плитняка), очень много швов, теплопроводность которых в разы выше, чем самого газоблока. То есть формально дом построен из газобетона, а на деле он будет очень холодным. Если стена покрыта штукатуркой, то определить, что она построена не из полноценного блока, а из плитки – весьма непросто. Если сделать отверстие в штукатурке, то будет видно, что стена из газобетона, без подробностей. Возможно, поможет лишь ультразвуковое сканирование или тепловизор, впрочем, этот вариант работает только в холодное время года. Ну и конечно, для обследование приобретаемого дома лучше пригласить специалиста. Найти эксперта в области строительства можно здесь.

Шаг 5. Проверка бумаг и межевания участка —

При покупке участка (с домом или без такового) необходимо изучить три аспекта: 1. как оформлены права продавца на участок; 2. можно ли поставить на участке желаемые постройки; 3. правильная разметка границ участка.

Владимир Воронов

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

Земельный участок может находиться у продавца в собственности или на праве аренды. Во втором случае продавец может передать или продать право аренды. Это законно, но новому собственнику надо будет продлевать аренду, следить за выполнением условий договора аренды. В целом это не проблема. Но если на арендуемом участке есть дом, то он должен быть построен и зарегистрирован без каких-либо нарушений. В противном случае чиновники мингосимущества могут придраться и разорвать договор аренды.

Перед покупкой участка надо изучить бумаги, подтверждающие право собственности продавца, обратить внимание на сроки владения участком. Если нынешний владелец получил землю в наследство, то желательно навести справки о наличии других наследников и убедиться, что они не претендуют на продающийся участок. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию по проверке участка перед покупкой.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Важно убедиться, что в бумагах на участок совпадают его характеристики. Недавно бы случай — человек покупал землю в Белоярском районе. В свидетельстве на право собственности указана площадь надела — 8 соток, а в выписке из ЕГРН — 11 соток. Прежде чем совершать сделку с такой землёй, надо устранить противоречия. Обычно это делается через изучение истории приобретения участка. Надо выяснить, каковы были условия выделения и формирования участка. Без помощи юриста сделать это достаточно непросто.

Помимо площади надо уяснить, статус участка. Это принципиальный момент, так как жилой дом можно построить только на землях двух категорий: земля населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения и только при разрешённом использовании: 1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); 2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ); 3. Дачное строительство (ДНП); 4 Для садоводства или огородничества.

Кира Зудихина

эксперт отдела загородной недвижимости ООО « БК-Недвижимость»

Участок может быть расположен на землях населённых пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения. В первом случае у участка может быть разрешённое использование: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), дачное строительство, дачное хозяйство, садоводство и др. Здесь может быть зарегистрирован жилой дом, объект незавершенного строительства, жилое строение, нежилое строение и не зарегистрировано ничего. Если это земля сельхоз назначения, то у участка может быть разрешённое использование: дачное строительство, дачное хозяйство, садоводство. Зарегистрированы могут быть жилой дом, жилое строение, нежилое строение и не зарегистрировано ничего. В каждом случае необходимо индивидуально рассматривать ситуацию. Для чего покупают дом? Планируют постоянно жить или использовать как дачу? И так далее. И, исходя из этого, оценивать имеющиеся документы.

Наиболее трудоёмкая часть изучения участка — определение реального положения его границ.

Владимир Воронов

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

В выписке из ЕГРН указано, проведено межевание участка или нет. С 2018 года участки без межевания нельзя будет продавать, дарить и т. д., можно будет только наследовать. Но уже сейчас я бы рекомендовал покупать только размежёванные участки, или проводить межевание перед сделкой. Для этого надо вызвать кадастрового инженера. Дополнительная защита от возможных конфликтов в будущем — процедура вынесения границ участка на местности. Геодезист выезжает на место и ставит межевые знаки на границах участка. Каждая точка стоит порядка 800-1000 рублей. Если надел четырёхугольный, то надо поставить 4 точки.

Владимир Воронов поясняет, что если покупаемый участок и участки соседей были поставлены на учёт до введения Земельного кодекса (до 25.10.2001), то весьма желательно сразу решить вопросы с соседями. Если при межевании обнаружилось, что официальные границы не совпадают с установившимися на практике, то надо будет их переносить. После переноса границ надо подписать акт согласования границ с соседями. Если владельцы соседних участков недоступны, можно отправить на адреса их регистрации приглашения на собрание по уточнению границ, либо поместить объявление о собрании в районной газете. Если соседей собрать не удастся, то вырезка из газеты или почтовые квитанции подшиваются к межевому делу и отправляются в Регпалату, где происходит постановка участка на кадастровый учёт.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

Тем не менее, сегодня большинство покупателей готово приобрести участок без межевания. О возможных конфликтах с соседями люди не задумываются.

Но даже самая доскональная проверка не гарантирует будущего владельца земли от неприятных сюрпризов. Например, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл» Егор Митюрев вспомнил случай, когда человек купил участок с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), то есть Росреестр официально заявил, что здесь можно строить жилой дом. Но в администрации владельцу отказались выдать разрешение на строительство на том основании, что согласно генплану на этой земле (действительно относящейся к ИЖС) строительство жилья не предусмотрено. Поэтому в проверку участка возможно, следует включить ещё один пункт – изучение генплана. С ним можно ознакомиться в городской (районной) администрации.

Шаг 6. Юридические и технические секреты дома

При изучении дома главное выяснить три вещи: легитимность постройки; возможность прописки и возможность подключения к благам цивилизации.

Александр Шестов

директор юридической компании «Алгоритм права»

Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы не платить налог или по иной причине. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом, но возникает вопрос, зачем платить за то, чего юридически не существует. Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, если дом возведён без официально полученного разрешения на строительство, то с регистрацией возможны трудности. Например, если попытаться легализовать дом через суд, то потребуется доказать, что некие обстоятельства вынудили заявителя сначала строить дом, а потом получать разрешение на строительство. В такой ситуации можно нарваться на встречный иск от местной администрации о признании дома самовольной постройкой с последующим его сносом. Можно пойти иным путём – имея готовый дом, получить разрешение на его строительство. Но есть риск, что постройка не впишется в нормы, указанные в разрешении, кроме того, уже есть прецеденты, когда подобным заявителям отказывали в выдаче разрешений.

Практика показывает, что даже если дом зарегистрирован, это ещё не повод расслабиться. Часто трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Ещё чаще отсутствует официальная информация об имеющихся подвалах. Покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой и налоговыми органами, либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному. О том, как получить разрешение на строительство, поставить частный дом на кадастровый учёт и зарегистрировать на него право собственности можно узнать из специальной пошаговой инструкции. С её помощью можно, в том числе, зарегистрировать и уже готовую постройку (если не будет особого сопротивления администрации).

Если покупается дачный дом (на землях сельхоз назначения), то в отношении такого объекта до марта 2018 года ещё действует «дачная амнистия». Его можно зарегистрировать без разрешения на строительство. Но всё же следует убедиться, что дом соответствует строительным нормам. Главное, чтобы были соблюдены противопожарные разрывы – если дом каменный, то от него до соседних домов должно быть расстояние не менее 6м. Разрыв между домами с деревянными перекрытиями должен быть от 10 м., между деревянными домами – от 15 м.

Второй «домашний» аспект, нуждающийся в уточнении – возможность приписаться в приобретаемом доме.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Если участок находится на землях населённых пунктов и имеет разрешённое использование «индивидуальное жилищное строительство – ИЖС» или «личное подсобное хозяйство – ЛПХ», то с пропиской проблем не будет. Также можно зарегистрироваться в доме, построенном на земле сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием «для ведения дачного хозяйства». Разумеется, прописаться можно только в зарегистрированном жилом доме. Важно учесть такой момент: на дачной земле может стоять «ЖИЛОЙ ДОМ» с возможностью прописки в нём либо «ЖИЛОЕ СТРОЕНИЕ», в котором прописаться нельзя. Если в процессе регистрации дома, кадастровый инженер в техпаспорт по ошибке написал «жилое строение» – прописаться в нём не получится. Разве что менять статус постройки через суд… Также нельзя прописаться в домах на сельхоз землях с разрешённым использованием для ведения садоводческого и огородного хозяйства.

И, наконец, третья составляющая полноценного жилого дома – инженерная инфраструктура.

Владимир Воронов

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

Не стоит обольщаться, если газовая труба проходит прямо вдоль участка. Может оказаться, что её лимит уже полностью выбран. О том, можно ли подвести газ к дому можно узнать, только получив техусловия на подключение в газоснабжающей организации. Прямо берём продавца, едем в офис к газовщикам и подаём заявление на получение техусловий. Остаётся электричество. Сегодня с электрификацией отдельных участков проблем, как правило, не возникает. Если в посёлке есть электросети, то по заявлению их доведут до любого дома.

Существуют достаточно подробные инструкции для жителей Свердловской области по проведению на свой участок газа, по организации водоснабжения и созданию системы канализации для частного дома.

Шаг 7. Торг с продавцом

Профессиональные риэлторы хорошо владеют приёмами торга. Человеку, приобретающему участок и дом для себя, придётся осваивать данное искусство на ходу. Основное правило — к торгу надо подготовиться. Собственно, описанные выше шаги уже дают достаточно информации для ведения достаточно жестких переговоров по цене объекта.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Для торга можно использовать три фактора. Первый – упомянуть похожие объекты, расположенные неподалёку, которые были проданы по более низкой цене. Второй – отсутствие в доме всех коммуникаций и сложности с их подведением. Третий – проблемы с регистрационными правовыми факторами – нет каких-то бумаг на дом, сложности с оформлением прописки.

Шаг 8. Внесение аванса и заключение предварительного договора

Процедура внесения аванса (реже – задатка) при покупке дома/участка практически не отличается от аналогичной процедуры при покупке квартиры. Если объект предлагается по очень привлекательной цене, то имеет смысл «застолбить» его, то есть внести аванс как можно быстрее. Образец соглашения об авансе можно скопировать или скачать здесь. Одновременно с этим заключается «авансовый» или «предварительный» договор, в котором указываются основные условия основного договора купли-продажи (полные данные всех сторон, цена, сроки освобождения дома и пр.).

Владимир Воронов

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

Покупателю следует настоять, чтобы в авансовом договоре или в договоре купли-продажи было перечислено всё имущество и объекты, которые перейдут ему: дом с таким-то имуществом, сарай, баня, теплица, оборудованная водяная скважина, септик и пр. Имеет смысл перечислить также элементы ландшафтного дизайна, а также растения, особенно если на участке есть деревья ценных пород или просто большие деревья. В принципе, можно даже указать, например, посадки моркови и даже отметить высоту её ботвы. Ну, если это имеет принципиальное значение.

Шаг 9. Заключение договора купли-продажи и передача денег

На портале METRTV.ru можно скачать договор купли-продажи земельного участка, а также договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

Если дом на участке не зарегистрирован, то заключается договор купли-продажи только участка. В договоре вместо упоминания дома можно написать «стройматериалы, складированные на участке». Всё это, разумеется, при условии, что покупатель соглашается приобрести никак не оформленный дом. Если на участке находится садовый домик, не являющийся объектом недвижимости, также составляется договор только на участок. Объект покупки – земля.

Деньги покупатель передаёт продавцу, как правило, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Соответственно продавец подписывает расписку в получении денег и сразу после этого – договор. Если существуют какие-то риски, покупатель может настоять на передаче денег через банковскую ячейку, через аккредитив или через депозит нотариуса. То есть существует три способа исключить риск потери денег в ходе регистрации сделки с жильем. Использовать безопасную схему расчета следует, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

Шаг 10. Регистрация сделки в Росреестре

Чтобы узнать, какие бумаги нужны для регистрации конкретной сделки с недвижимостью, достаточно посетить специальный раздел «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра (искать этот раздел надо на странице «Электронные услуги и сервисы»). На странице «жизненных ситуаций» достаточно ответить на несколько вопросов о приобретаемом объекте, чтобы получить официальный список бумаг, которые надо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру. Кроме того, будет указан размер пошлины. Следует, впрочем, отметить, что среди «жизненных ситуаций» в настоящее время есть вариант «купля-продажа жилого дома», но нет ситуации с куплей-продажей земельного участка. Информацию о документах для такой сделки и размере пошлины можно запросить по телефону колл-центра 8 (800) 100-34-34. Ответ придёт в электронном виде на почту. Ожидание займёт около часа или чуть более.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Бывает, что Росреестр требует бумаги, не предусмотренные законом. Реальный случай – человек владеет участком, находящимся на землях поселений. Разрешённое использование – дачное хозяйство. Хотя в Градостроительном кодексе написано, что для дачи не надо получать разрешение на строительство, однако Росреестр отказался регистрировать дом на участке, сославшись именно на отсутствие этого разрешения. Владельцу пришлось решать ситуацию через суд.

Возможно, перед подачей бумаг в Росреестр потребуется восстановить некоторые документы. При этом стоит помнить, что ряд утраченных бумаг на земельный участок можно получить прямо в Росреестре. В Екатеринбурге подать бумаги на регистрацию можно в офисе Регпалаты (ул. Красноармейская, 92А) либо в одном из офисов многофункционального центра (МФЦ). На сегодняшний день в Екатеринбурге работают 15 офисов МФЦ. Адреса офисов МФЦ и актуальный график работы размещены на портале METRTV.ru. Записаться «на приём» в офис МФЦ можно на сайте МФЦ или через колл-центр по тел: 8-800-700-00-04 или 8 (343) 354–73–98 (ежедневно с 8.00 до 20.00). Стандартный срок регистрации перехода прав собственности (при подаче бумаг через МФЦ) – 9 рабочих дней. Если объект покупается в ипотеку – то регистрации длится 7 рабочих дней. Узнать о том, завершена ли регистрация можно по указанным выше номерам телефона колл-центра МФЦ. Оператору надо будет назвать номер, указанный на запросе (расписке) которую заявитель получил в МФЦ в обмен на поданные бумаги.

Шаг 11. Оформление акта приёма передачи

По данным юриста Уральской палаты недвижимости Людмилы Плотниковой, при купле-продаже участка или частного дома, акт приёма-передачи, как правило, не оформляется. Обычно данный документ присутствует, если дом реализуется с отделкой и «неотделимыми улучшениями». Если же продаются голые стены, то вполне можно обойтись без акта.

* * *

В среднем агентства недвижимости Екатеринбурга (члены УПН) за сопровождение сделки по покупке загородного объекта берут от 30 тыс. руб., за подбор объекта (с обязательным сопровождением сделки) – от 60 тыс. В эту сумму может входить, в том числе доставка клиента на осмотры домов и участков. Человек, совершивший покупку без помощи риэлтора, может сэкономить от 60 тыс. руб. С другой стороны, грамотный торг, проведённый риэлтором, часто позволяет сэкономить достаточно весомую сумму. Кроме того, грамотный и добросовестный агент сбережёт время покупателя и застрахует от будущих проблем с приобретённым имуществом.

Каталог коттеджных поселков Екатеринбурга и пригорода

Объявления о продажи земельных участков  

Объявления о продажи домов, коттеджей дач 

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). 

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась. 

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. 

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. 

СОВЕТ

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

 Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе. Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты  (http://reestr-dover.ru)», – советует  Валерий Новиков.

 Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения. Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова. 

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов. 

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. 

Дача в охранной зоне 

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта. 

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу. 
2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

СОВЕТ

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Фото: Игорь Порхомовский

Что важно знать тем, кто планирует покупку земли под ИЖС, требования к участку и его статусу. Бробанк.ру рассказывает как проверить землю, совершить покупку без риска и начать строительство дома.

Что такое участок под ИЖС

Для начала рассмотрим, что такое ИЖС. Это аббревиатура от Индивидуальное Жилое Строительство. Если земля имеет такой статус, значит, на ней можно вести строительство частного дома, после проживать в нем, регистрироваться. Но под ИЖС подходят далеко не все участки.

Преимущества и особенности земли со статусом ИЖС:

• на ней можно возводить собственные дома и коттеджи площадью до 1500 кв метров. Но учтите, что это должен быть именно один дом, а не таунхаус на две семьи или что-то подобное;
• построенному дому присваивается адрес, в нем может прописаться собственник и иные лица по его согласию;
• в доме, построенном на таком участке, можно проживать круглогодично. Обычно участки ИЖС изначально предполагают проведение коммуникаций, круглогодичного подъезда;
• на участке можно возводить гаражи, хозяйственные постройки, бани.

Сам дом, постройки, забор и даже деревья должны располагаться в соответствии с Земельным кодексом и СНИП от 31.02.2001 года.

Прежде чем совершить покупку участка под ИЖС, обязательно обратите и на важные юридические минусы. Например, по закону собственник обязан в течение трех лет после покупки начать возведение дома. Если этого не сделать, государство может изъять землю. Время на освоение участка в этот трехлетний срок не входит.

Собственник земли может строить дом, возводить постройки, но все нужно обязательно согласовывать, строительство должно вестись согласно установленным нормам. Что касается дома, после возведения обязательно проводится проверка на пригодность.

Земля со статусом ИЖС подходит только для строительства дома и проживания в нем. На этом участке нельзя вести сельскохозяйственную деятельность. Для этого предназначены участки другого назначения.

Что важно учесть перед покупкой земли под ИЖС

Землю для возведения своего дома можно получить от государства или купить у другого собственника. Но давайте будем объективными, на сегодня получить такой подарок от государства могут единичные семьи. В каждом регионе свой список претендентов, там могут быть многодетные, военнослужащие на пенсии, сотрудники правоохранительных органов, врачи, учителя и пр.

Чаще всего речь идет все же о покупке участка земли под ИЖС, на котором семья планирует возвести дом для постоянного проживания и регистрации. Такие участки реализуются как в черте города, так и за городом, в поселках.

Если есть возможность, лучше привлеките хорошего юриста или риелтора, имеющего большой опыт работы с участками. Нужен именно специалист со знаниями закона, а не продажник!

На что советуют обратить внимание специалисты:

• в документах четко должно быть прописано назначение земли — под ИЖС;
• качество грунта, ландшафта самого участка. Вы будете строить на нем дом, проблем возникнуть не должно;
• коммуникации. Даже если их нет сейчас, обязательно должна быть реальная возможность их подведения. И сразу учитывайте затраты на это, часто подвод воды, газа и электричества обходится далеко не в копейку;
• подъезд к участку, какой он. Лучше сразу представлять, как вы будете жить зимой, как добираться до дома. Грунтовая дорога — самый плохой вариант;
• кто занимается поселком, как обстоят дела с уборкой общей территории, как обеспечивается уборка и вывоз снега в зимний период.

Если речь о земле под ИЖС в местности, где уже живут другие люди, не будет лишним поинтересоваться у них о подведении коммуникаций, об общей инфраструктуре, о том, создано ли какое-то товарищество, или может есть управляющая компания, которая отвечает за благоустройство. От будущих соседей можно получить много важной информации.

Обязательно изучите риски!

Покупка земельного участка под ИЖС — дело всегда рискованное, поэтому и рекомендуем при отсутствии нужной базы знаний воспользоваться услугами специалистов, которые проверят все документы и местность и скажут, безопасна ли сделка.

Проблема кроется совсем не в статусе земли. Если она уже отведена под ИЖС, дом на ней строить можно — теоретически. А вот на практике могут возникнуть проблемы. Самая серьезная — скрытые коммуникации или иные важные магистрали на участке, которые обнаружатся уже после покупки и регистрации права собственности.

Если вы видите, что над участком висят провода, по его территории проходит газопровод или есть что-то другое “инородной” — это повод насторожиться. В будущем могут возникнуть проблемы с ограничениями по строительству дома и возведению построек.

Например, по участку (над, в земле) проходит какая-то труба. И собственник участка обязан обеспечить коммунальным службам постоянный доступ к этой трубе. Кроме того, в ее окружении не должно быть построек.

Порой продавцы намеренно не сообщают покупателям об ограничениях, и те узнают об этом поздно, когда получают отказ в возведении дома вообще или в конкретном месте на участке. В этом случае можно обращаться в суд, но удастся ли в итоге расторгнуть сделку — это большой вопрос.

Важные рекомендации от опытного риелтора

Здесь дело не в том, как правильно купить участок под ИЖС — сама сделка купли-продажи проходит стандартно. Важно проверить все до мелочей, чтобы свести риски к нулю и сохранить стоимость участка, не прогадать.

Рекомендации риелтора:

1. Сделайте проверку по кадастровому номеру, продавец должен без проблем его предоставить. В итоге узнаете площадь участка, его точные границы, статус, назначение земли. Должны фигурировать “ИЖС” и “Земля населенного пункта”. Провести онлайн-проверку можете здесь.

На этом сайте можно найти полный план местности, посмотреть, какие участки находятся рядом. Например, вы хотите купить вот этот участок. И да, по кадастру он — ИЖС и находится на территории населенного пункта:

Эксперт советует просмотреть в этой базе и назначение соседних участков. Если они предназначены для промышленного производства, это должно насторожить — мало ли что здесь в будущем построят и запустят.

2. Если местность незнакомая, внимательно просматривайте онлайн-карты того же Гугла или Яндекс. Смотрите, что есть в округе. Будет неожиданно и неприятно, если поблизости есть ферма или кладбище. Также на карте можно увидеть дороги, соседние поселки, инфраструктуру

3. Найдите на сайте местной администрации генеральный план территории и “примерьте” его на участок. Например, в нем можно увидеть будущие дороги и крупные объекты коммуникаций. Не пересекаются ли они с землей, пусть даже и ИЖС? Если да, вскоре возникнут проволочки .
4. Посмотрите карту обращений жителей в своем регионе. В каждом регионе он называется по-разному. Например, в Пермском крае — это сайт “Управляем вместе. На нем можно открыть территорию интересующего участка под ИЖС и посмотреть, на что жалуются местные жители.

Как оформить участок ИЖС в собственность

Сама сделка купли-продажи проходит стандартно. Покупатель и продавец могут действовать самостоятельно или привлечь риелтора. Некоторые специалисты рекомендуют заключать договора купли-продажи через нотариуса, который еще раз проверит законность сделки и все возможные ограничения.

Сделка регистрируется в Росреестре, после составляется акт приема-передачи земли. И помните, что после получения земли в собственность строительство дома на ней по закону нужно начать в течение 3 лет.

Частые вопросы

Комментарии: 0