Как выделить долю в квартире пошаговая инструкция в 2022 году

Выделенную долю можно продать, а деньги внести в счет первоначального взноса по ипотеке. Для семей с детьми в Совкомбанке действуют особые условия. Рассчитать платеж можно с помощью ипотечного калькулятора. 

Важно учитывать, что помещения общего пользования: кухню, ванную, коридор – нельзя закрепить за конкретным собственником. Это нарушит права остальных.

​Выделение доли в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, позволяет каждому из них использовать принадлежащую ему часть жилья по своему усмотрению. В статье расскажем, что такое доля в квартире, как выделить ее в натуре, и чем долевая собственность отличается от совместной.

Доля в квартире: что это такое

Доля в квартире – это часть квартиры, которая принадлежит одному из ее собственников на праве общей долевой собственности. Доля может быть любой – 1/2, 1/4, 1/20 и даже 17/48 и пр. Квартира может быть разделена на доли в следующих случаях:

• при приватизации;
• при разводе;
• при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала;
• при заключении соглашения между собственниками;
• при наследовании и пр.

Наличие права долевой собственности в квартире не означает, что владелец обладает определенной ее частью – например, гостиной или спальней. Доля лишь показывает, какое количество квадратных метров жилья принадлежит человеку. Порядок и условия ее использования владелец должен согласовать с остальными собственниками. В случае, если договориться не получается, на помощь придет суд – он определит порядок пользования жилым помещением (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Чтобы получить право на какую-то конкретную часть (например, на отдельную комнату), долю из долевой собственности придется выделить.

В чем разница между общей долевой и общей совместной собственностью

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, в том случае, если один объект имущества принадлежит двум или более людям одновременно, такое имущество считается общей собственностью. Существуют следующие виды общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК РФ):

1. Общая долевая – выделяются доли каждого собственника.
2. Общая совместная – такие доли не выделяются.

Разница между этими видами общей собственности очевидна – если квартира принадлежит нескольким людям на праве совместной собственности, они обладают равными правами на нее и могут использовать жилые помещения так, как захотят – как правило, при совместной собственности члены одной семьи предоставляют друг другу полную свободу в эксплуатации квартиры.

Долевая собственность значит, что каждому члену семьи выделена определенная доля, и от ее размера может зависеть, насколько комфортным будет проживание ее владельца в квартире. Если члены семьи сохраняют хорошие отношения, факт принадлежности им квартиры на праве долевой собственности особого значения не имеет – они будут совместно оплачивать коммунальные услуги и совместно использовать жилье, вне зависимости от того, в каких долях между ними разделена квартира. Если же отношения напряженные, владелец большей доли может потребовать у владельца меньшей доли, чтобы тот использовал только ту часть жилья, которая ему принадлежит. В этом случае потребуется выделение доли в квартире в натуре – о том, что это значит, и как это сделать, расскажем ниже.

Как определить долю в квартире, если собственность совместная

Если собственность совместная, размер доли, принадлежащей каждому из собственников, не определен. Чтобы выделить долю каждому из них, необходимо определить, на какую часть жилплощади каждый из собственников может претендовать. Для этого важно определить, как у собственников появилась квартира:

• Если жилье было куплено в браке, а собственниками являются муж и жена, доли в квартире у них должны быть равными – 1/2 и 1/2.
• Если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, нельзя забывать про детей – им также придется выделить доли в размере не меньшем, чем часть квартиры, оплаченной государственными деньгами.
• Если же один из супругов вложил в жилье свое добрачное имущество, он может претендовать на выделение большей доли по сравнению с другим супругом.

Доли могут быть выделены в любом соотношении, даже если квартира куплена в браке, например, один супруг может получить 7/10 от квартиры, а второй – 3/10. Важно закрепить факт такого разделения документально – для этого составляется брачный договор, в котором фиксируются все имущественные права каждого из супругов.

Зачем нужно выделение долей

Выделение долей может потребоваться в следующих случаях:

1. если один из собственников хочет распоряжаться долей по своему усмотрению – продать принадлежащую ему часть жилплощади, поселить в ней квартирантов или жить в ней самому;
2. если собственники не могут определить, кто будет оплачивать коммунальные платежи за квартиру;
3. если между собственниками возникают иные споры, не позволяющие полноценно использовать жилье с комфортом для каждого из них.

Способы выделения долей в квартире

В случае, если собственность является общей совместной, допустимо выделить в ней доли – после этого она приобретет статус общей долевой.

Выделить долю в квартире можно следующими способами:

• заключив соглашение о выделении долей;
• заключив брачный договор;
• обратившись в суд.

Когда выдел доли невозможен

Выделить долю в квартире можно только в том случае, если выделенной частью можно будет полноценно пользоваться, не затрагивая соседей. Очевидно, что невозможно выделить долю в однокомнатной квартире – разделить комнату на отдельные изолированные части не получится.

Кроме того, невозможен выдел доли в следующих ситуациях:

• если отделяемая комната является проходной;
• если помещение непригодно для проживания;
• если в квартире была совершена неузаконенная планировка.

Что можно сделать с полученной долей

Собственник вправе самостоятельно решать, что ему делать со своей долей. Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, он может совершить с ней следующие действия:

1. продать;
2. подарить;
3. завещать;
4. отдать в залог;
5. распорядиться иным образом.

Ограничения, с которыми может столкнуться собственник при реализации своих прав, касаются только продажи его доли – остальные действия он может совершать беспрепятственно.

Ст. 250 ГК РФ устанавливает понятие преимущественного права покупки – оно означает, что в случае продажи доли квартиры собственники остальных долей имеют преимущественное право на ее выкуп по той цене, за которую она продается.

 Чтобы продать долю с учетом этого правила, собственнику необходимо:

• назначить цену продажи (обратите внимание – снижать ее для сторонних покупателей будет уже нельзя);
• уведомить в письменном виде всех собственников остальных долей о предстоящей продаже и предложить им выкупить продаваемую долю по указанной цене;
• дождаться ответа от всех собственников (а если ответа нет – дождаться истечения 30-дневного срока с момента отправления уведомления).

Можно сделать и по-другому – собрать всех собственников и предложить им заключить соглашение об отказе от приобретения доли в квартире по предлагаемой им цене. Соглашение должно быть составлено в письменной форме и заверено у нотариуса.

Некоторые собственники долей (чаще всего по совету риелторов) пытаются обойти требование о преимущественном праве покупки, заключив с покупателем договор дарения. В этом случае рискует, прежде всего покупатель – в том случае, если выяснится, что дарение прикрывало фактически совершенный договор купли-продажи, сделка будет признана недействительной и долю в квартире придется вернуть. Получится ли при этом вернуть уплаченные деньги – довольно спорный вопрос.

Как выделить долю в квартире из общей долевой собственности: пошаговая инструкция

Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между его собственниками по соглашению между ними, а если такое соглашение не достигнуто – по решению суда (ст. 252 ГК РФ).

Чтобы выделить долю по соглашению, необходимо:

1. Определить размер доли, принадлежащей выделяющемуся собственнику (о том, как это сделать, мы уже рассказали).
2. Уведомить остальных собственников о необходимости выделения доли.
3. Заключить соглашение об определении долей в квартире. Форма соглашения законодателем не определена, поэтому вы можете составить его самостоятельно, или воспользоваться нашим образцом. Составляя документ, помните, что в нем должна быть указана следующая информация:

• личные данные всех собственников квартиры;
• дата и место составления соглашения;
• точный адрес квартиры, из которой выделяется доля;
• описание квартиры: площадь, этаж, количество комнат, балконов, лоджий, мест общего пользования и пр.;
• размер доли, принадлежащей каждому собственнику;
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• подписи всех сторон соглашения.

1. Зарегистрировать соглашение в Росреестре (документы можно передать напрямую в Росреестр или через МФЦ).

Если достигнуть соглашения с другими собственниками квартиры не получилось, придется обращаться в суд. Для этого потребуется составить исковое заявление (его образец вы можете скачать на нашем сайте). В иске стоит указать:

• наименование суда, в который подаются документы;
• сведения об истце: Ф.И.О., домашний адрес и телефон;
• описание ситуации, повлекшей необходимость обращения в суд;
• реквизиты документа, подтверждающего факт наличия у истца права на долю в квартире;
• требование о выделении доли в квартире;
• дату составления документа и подпись заявителя.

Долю, выделенную на основании решения суда, также нужно зарегистрировать в Росреестре (напрямую или через МФЦ).

По итогу процедуры выделения долей:

1. в документах фиксируется размер доли, выделенной собственнику;
2. если был заявлен раздел имущества в натуре – доля выделяется в натуре;
3. если выделить долю в натуре невозможно (например, если квартира является однокомнатной) – собственнику назначается денежная компенсация.

Выделение из совместной собственности: пошаговая инструкция

Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в совместной собственности, может быть установлена долевая собственность. Основанием для этого также является соглашение сторон, а при невозможности его достижения – решение суда.

Порядок составления соглашения, а также порядок обращения в суд описаны выше – никаких отличий они не имеют, поэтому для выделения долей из общей совместной собственности можете смело руководствоваться инструкцией по выделению долей из долевой собственности.

Выделение доли в натуре: пошаговая инструкция

Доля в квартире может быть выделена двумя способами:

• в натуре – собственник получает право на определенную часть квартиры, которая по метражу соответствует принадлежащей ему доле;
• в денежном эквиваленте – собственник получает денежную компенсацию стоимости своей доли (такое бывает, если собственник хочет избавиться от части недвижимости, или если выделить долю в натуре невозможно).

Чтобы выделить долю в натуре, необходимо:

1. Обратиться в БТИ, чтобы определить, возможно ли выделить долю в натуре в определенных условиях. Для этого потребуется провести техническую экспертизу, в ходе которой специалист найдет ответы на следующие вопросы:

• возможно ли выделить часть квартиры таким образом, чтобы проживающий в ней человек не затрагивал остальных жильцов;
• влечет ли за собой такое выделение необходимость переоборудования остальной части жилой площади;
• какую часть квартиры занимают нежилые помещения (ванная, туалет, кухня).

1. Заключить соглашение о выделении долей (о нем мы писали выше) или обратиться в суд с иском о выделении доли.
2. Зарегистрировать соглашение или решение суда в Росреестре.

Приложение:

Общая собственность, которой одновременно владеет несколько лиц, считается долевой. Например, муж и жена купили новую квартиру и понесли равные затраты, а поэтому в документах отразили факт, что по 50% недвижимости является имуществом каждого члена семьи.

Есть два варианта выдела части недвижимости. Первый из них не нарушает принципы общей собственности. Формально получив права на часть имущества, вы не сможете ей распорядиться без разрешения другого совладельца. А вот выделение доли в натуральном выражении позволяет распоряжаться своей частью имущества. Владелец может продать долю жилья или получить компенсацию за нее от совладельцев.

Выделить доли и зафиксировать факт долевого владения можно с помощью соглашения. В этом случае стороны договариваются и решают, как правильно выделить части общего имущества, а затем прописывают все детали в документе, подписывают его и нотариально заверяют.

Однако на практике встречаются случаи, когда договориться не получается, а значит, заключение мирного соглашения отменяется. Тогда вопросы о доле общей собственности решаются с помощью суда. Вам нужно хорошо подготовить аргументы и собрать качественную доказательственную базу. Во всем этом, а также в составлении искового заявления вам может помочь профессиональный юрист. Семейные и жилищные споры чаще всего отличаются сложностью и конфликтностью, поэтому выбирайте специалиста, который отстоит ваши интересы в суде.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.

В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.

Способы выделения доли

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
2. Личные данные каждого собственника.
3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

1. Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
2. Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
3. После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
5. Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
6. Получение вступившего в силу решения суда.
7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.

Исковое заявление

Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:

• наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
• личные сведения всех собственников и участников дела;
• детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• указание на досудебные попутки разрешения спора;
• данные об экспертных оценках;
• перечень приложенных документов;
• дату;
• подпись истца с расшифровкой.

Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.

Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.

Как определить размер доли

Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.

Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?

Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Источники:

Раздел имущества долевой собственности

Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли

Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Шаблоны для искового заявления

Когда вы выплатили ипотеку и сняли обременение, по закону вы должны в течение шести месяцев выделить доли. Причем всем членам семьи, а не только детям.

Какие доли выделять

В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Поскольку у нас 1,3 м, то мы округляем в большую сторону до ближайшего целого числа. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.

В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.

Как оформить выделение долей, если квартира покупалась в браке на одного из супругов в совместную собственность

В нашем примере с квартирой 45 кв. м это будет выглядеть так: доли детей — по 2/45 каждому, а в совместной собственности у вас с супругой остается 41/45.

Как еще можно обойтись без нотариуса

Этот кейс был у нашего читателя Александра, который поделился своим примером шаблона соглашения и шаблоном иска.

Александр указал, что своим соглашением он никому ничего не отдавал и с женой ничего не делил. По существу, проводится техническая процедура определения членам семьи долей, право на которые, по закону, им уже принадлежит.

Пока дело рассматривали, Росреестр предложил переделать соглашение — каждому члену семьи выделить по доле согласно сумме вложенного маткапитала, а остальное оставить в общей совместной собственности супругов.

Александр переделал соглашение и указал в долях ту часть материнского капитала, которая предоставлена каждому. Остальное имущество осталось в общей совместной собственности супругов. В результате получилось так: у каждого члена семьи — Александра, его супруги, сына и дочери — по 1/18. У Александра с женой в общей совместной собственности — 14/18. Переделанное соглашение Александр подал в МФЦ как дополнительный документ. Присутствие супруги при этом необязательно.

Соглашение зарегистрировали.

Какие документы понадобятся при регистрации

Теперь нужно зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого через МФЦ нужно подать следующие документы:

1. Паспорта — ваш и супруги.
2. Свидетельства о рождении всех детей.
3. Соглашение в простой письменной форме в 3 экземплярах.
4. Свидетельство о браке.
5. Чеки об уплате госпошлины.

Госпошлина — 2000 рублей за всех. Это значит, что ее нужно разделить на количество будущих собственников и уплатить по отдельным квитанциям каждому. Вас четверо: вы, супруга, двое детей. То есть уплатите госпошлину от лица каждого: 2000 / 4 = 500 рублей.

Росреестр зарегистрирует выделение долей детям, и вы исполните таким образом свое обязательство.

Если доли не выделять

Вы нарушаете обязательство о выделении долей.

Если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по суду, вернуть государственные средства пенсионному фонду или привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Если решите продать квартиру без выделения долей, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей, как, например, произошло в Челябинске.

Также супруга может подать иск и обязать вас выделить ей и детям доли. Примеры таких судебных решений тоже есть.