Международные руководства по оценке

Эволюция международных стандартов оценки.

Многие практикующие украинские оценщики, преподаватели базовых курсов и курсов повышения квалификации, государственные служащие, связанные с оценочной деятельностью достаточно часто ссылаются на Международные стандарты оценки (далее МСО, по-английски IVS), но делают это не всегда корректно, видимо, не зная или пренебрегая существенными эволюционными изменениями, которые произошли в МСО-2000 и МСО-2001 по сравнению с редакциями стандартов предыдущих лет.

МСО в редакции 1994 г. издавались на русском и украинском языках, а со всеми изменениями, произошедшими к 2000 г., с авторскими комментариями, добавлениями и глоссарием – были изданы в 2000 году [1]. В этом же издании были отражены все согласования, достигнутые между Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) и Международным комитетом по стандартам финансовой отчетности (МКСФО), к моменту издания МСО. В частности, в опубликованном Приложении к Стандарту 3 МСО «Оценка для финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов», принятом в мае 1999 г., говорится об исключении из МСО концепции «рыночной стоимости для существующего использования», в связи с чем такое имущество (недвижимость, которую занимает собственник) теперь должно оцениваться по рыночной стоимости.

Новейшие изменения в МСО явились следствием глобальной гармонизации, достигнутой в 2000 году между представителями различных дисциплин, относящихся к финансовому менеджменту, а именно: инвесторами и специалистами по ценным бумагам, входящими в Международное объединение организаций по ценным бумагам (МООЦБ, по-английски IOSCO); бухгалтерами, работающими по Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО, по-английски IAS), и оценщиками, у которых помимо МКСО к 2000 году особо продвинутые позиции стала занимать Европейская группа ассоциаций оценщиков (ЕГАО, по-английски TEGoVA).

В мае 2000 года, после нескольких лет согласований, МООЦБ признала возможным разрешить – для выхода на рынки ценных бумаг (в основном, международным эмитентам) – представление финансовой отчетности по МСФО, а не по американским или английским бухгалтерским стандартам (GAAP), или каким-либо другим национальным стандартам. К этому же времени были внесены изменения в МСО-2000 с указанием на их соответствие только что модифицированным МСФО. О соответствии с МСФО неоднократно говорится и в отдельных разделах Европейских стандартов оценки (ЕСО, по-английски EVS), которые были приняты в ноябре 2000 г.

На Международном форуме оценщиков «Оценка активов на глобализированных рынках» (в Бангкоке, Таиланд 2-4 октября 2001 г.) были обсуждены вопросы развития оценочной деятельности в мировом масштабе, роли МСО в развитии трансграничных оценок. Форуму предшествовало заседание Генеральной Ассамблеи МКСО, на котором были рассмотрены основные направления развития международных стандартов оценки и подготовки окончательной редакции МСО в 2003 г.

Было решено, что только МСО полностью соответствует МСФО (включая самые новые бухгалтерские стандарты 38-41), а все региональные (включая ЕСО) и национальные стандарты должны быть приведены в соответствие с МСО. ЕГАО в ноябре 2001 г. (Берлин), в принципе, согласилась с этим, но как будут изменены ее стандарты пока не ясно, так как после принятия новых и весьма детальных ЕСО-2000 – следующее издание ЕСО намечено на конец 2003 г. Следует отметить, что в европейских стандартах даются рекомендации по использованию модельных построений и статистических методов, без чего невозможна современная оценочная деятельность (см. [2]).

Сегодня нет окончательного, полностью согласованного свода МСО, так как в издании 2001 г. ряд стандартов (или методических руководств) представлены в виде «проектов для обсуждения». Это даже относится к одному из основных стандартов, касающегося оценки для целей бухгалтерского учета. Предложения от национальных организаций оценщиков по всем «проектам для обсуждения» в МСО принимались до 25 декабря 2001 г., а теперь идет доработка МСО-2002, которая должна завершиться в июле сего года.

Тексты всех стандартов МСО (включая самые последние изменения, а также текстуальные сравнения с предшествующими изданиями) и большей части ЕСО-2000 переведены на русский язык в Объединенном научно-методологическом Совете по оценочной деятельности Отделения экономики РАН (общим объемом по несколько сотен страниц каждый свод материалов). Основные тексты и аналитические записки направлялись в Минимущества России, регулярно публиковались (целиком – в периодических изданиях РОО), размещались в Интернете, предоставлялись по отдельным запросам. Эти материалы были использованы при подготовке проектов нормативных документов по оценочной деятельности в Российской Федерации в 2000-2001 гг.
На заседании Координационного Совета по оценочной деятельности в СНГ (Председатель Трифонов Н.Ю. – Минск, Белоруссия), состоявшемся 15 сентября 2001 г. на Иссык-куле в Кыргызстане, где проходил Международный Конгресс оценщиков «Глобализация оценочной деятельности», были приняты общие для стран СНГ решения, предложенные Объединенным научно-методологическим Советом по оценочной деятельности Отделения экономики РАН: в связи с уже произошедшей глобальной гармонизацией стандартов профессиональной оценочной деятельности и продолжающейся интернационализацией самой оценочной практики следует безотлагательно решить на межгосударственном уровне вопросы о применении Международных и Европейских стандартов в странах СНГ.

После вступления в силу в сентябре прошлого года Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» начался и сейчас активно идёт процесс формирования нормативной базы оценки и, прежде всего, Национальных Положений (Стандартов) по оценке, в первый пакет которых вошло пять проектов:

• Положение (Национальный Стандарт) №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав»;
• Положение (Национальный Стандарт) №2 «Положения по оценке недвижимого имущества»;
• Положение (Национальный Стандарт) №3 «Положения по оценке машин и оборудования»;
• Положение (Национальный Стандарт) №4 «Положения по оценке нематериальных активов»;
• Положение (Национальный Стандарт) №5 «Положения по оценке бизнеса».

При этом есть общее желание оценщиков и государственных органов приблизить эти Стандарты к международному уровню. Однако не все участники создания нормативной базы достаточно проинформированы о существенных изменениях, произошедших в МСО за два последних года.

Тем более актуальной становится цель данной статьи – проинформировать, в каком направлении идёт гармонизация мнений участников всех направлений финансового менеджмента в мировом сообществе, как это находит отражение в Международных Стандартах Оценки и показать необходимость консолидации методологических разработок среди аналогичных соучастников в Украине, особенно оценщиков и бухгалтеров.

В МСО-2000 и МСО-2001 существенно изменялась структура стандартов: были включены совершенно новые разделы и исключена часть старых, произведено переименование части разделов, а также были введены некоторые новые понятия. Результаты сравнительного анализа состава материалов в последовательно издававшихся редакциях МСО приведены в таблице.

За базу сравнения (графа 3 таблицы) принято издание МСО [1], в котором вместе со всеми официальными материалами, принятыми МКСО до конца 1999 года, содержатся дополнения, подготовленные авторами на основе имевшихся к тому времени предварительных проектов МКСО, а также национальных стандартов развитых стран.

В графе 3 этой таблицы помечены в скобках четыре опубликованных дополнения (Доп.); по той же тематике впоследствии были приняты соответствующие документы МСО.

Как следует из таблицы, в МСО-2000, по сравнению с предыдущими редакциями, было введено 9 новых разделов, среди которых для украинских оценщиков, по нашему мнению, особый интерес представляют «Кодекс поведения», «Типы имущества», международные руководства по оценке МР 1 «Недвижимое имущество», МР 2 «Нематериальные активы», МР 8 «Затраты на замещение с учетом износа», Глоссарий.

Кроме того, в МСО-2000 существенным изменениям и переименованию подверглись бывшие стандарты МСО 3 и МСО 4, которые стали называться Применениями международной оценки, соответственно: ПМО 1 «Оценка стоимости для финансовой отчетности» и ПМО 2 «Оценка стоимости для целей кредитования».

Более подробно изменения в стандартах МСО-2000 были изложены в [3,4].

Эволюция МСО продолжалась и в 2001 году. В МСО-2001 по сравнению с МСО-2000 включены 6 новых разделов и 2 изъяты, в том числе, Международное руководство по оценке МР 5 «Оценка на основе концепции действующего предприятия», против которого резко выступал МКСФО. Кроме того, в МСО-2001 существенным изменениям уже в сравнении с МСО-2000 подвергнуты ПМО 1 «Оценка стоимости для финансовой отчетности» и МР 8 «Затраты на замещение с учетом износа», обо всем этом одним из авторов было доложено на IV Конгрессе оценщиков России [5].

Самое главное в анализируемых изменениях, что позволяет говорить именно об эволюции международной оценочной практики, а не о появлении в ней чего-то небывалого или о шарахании из стороны в сторону (что происходит в отдельных странах) – это то, что методологические основы оценки стоимости претерпевают со временем лишь незначительные изменения. Это подтверждается и более долгосрочным ретроспективным анализом МСО.

Важнейшие для понимания содержания оценочной деятельности разделы МСО сохранились за это время практически в неизменном виде. Речь идет о трех разделах, выделенных в таблице подчеркиванием по строке. Это – Общие понятия и принципы оценки (ОППО), МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки и МСО 2 Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости. В этих разделах объемом несколько десятков страниц содержится необходимый минимум знаний, без которых невозможно практическое занятие профессиональной оценочной деятельностью.

Основные и существенные изменения, которые происходили в МСО, касались того, что в последних редакциях стали называть Применениями международной оценки (ПМО). Эти ПМО характеризуют как раз взаимосвязи оценочной деятельности с бухгалтерской и финансово-кредитной деятельностью, о гармонизации которых шла речь выше.

Именно изменения в последних двух профессиональных дисциплинах вызывают необходимость соответствующих согласований не только в ПМО, но, хотя и в незначительной степени, в трех основных разделах. В частности, в отношении того, что является «объектом оценки», теперь в первую очередь называется «имущество», а уже в связи с финансовой отчетностью – «активы». Прежде эти понятия вводились в обратной последовательности, что могло приводить к смешению оценочных и бухгалтерских процедур.

Изменения, которые происходят последние годы в бухгалтерском учете (финансовой отчетности), по ряду аспектов могут быть охарактеризованы как восприятие элементов оценочной деятельности (или, шире финансового менеджмента). Никогда ранее бухгалтеры не использовали такие аналитические методы как, например, дисконтирование денежного потока, которое теперь в качестве «допустимого альтернативного метода» включено в ряд стандартов МСФО.

С целью сближения позиций оценщиков и бухгалтеров по основным методологическим понятиям и принципам, подходам к оценке стоимости имущества для бухгалтерских отчетов – в ПМО 1, в отличие от бывшего МСО 3, достаточно подробно изложены многие положения из МСФО, в частности, рассмотрены возможные случаи применения ПМО 1, даны общие понятия о финансовых отчетах и целях их составления, рассматриваются ситуации, при которых могут возникнуть конфликты между бухгалтерами и оценщиками.

С целью избежания этих конфликтов в ПМО 1 большое внимание уделено классификации активов с точки зрения бухгалтеров и оценщиков, приведено определение бухгалтерского понятия «справедливая стоимость», показано, что она может определяться как на рыночной базе для неспециализированных активов, так и на нерыночной – для специализированных объектов или объектов с ограниченными возможностями реализации. В последнем случае, в качестве показателя стоимости наиболее часто используются затраты на замещение с учетом износа, которые для бухгалтерской отчетности считаются приемлемым суррогатом стоимости, связанной с рынком.

В Международных руководствах (МР) разъясняются особенности оценки для различных типов имущества и целей оценки. Все Международные руководства по оценке либо претерпели незначительные изменения (теперешние МР 3, 6, 7), либо выделены из прежних укрупненных разделов и получили развитие (МР 1, 2, 4), либо включены в МСО-2001 в качестве проектов (МР 8, 9, 10). Что касается развития собственно оценочных методов и процедур, изложенных в этих руководствах, то можно говорить о последовательном освоении оценочной практикой все более серьезной научно-аналитической техники, тем более, что огромные возможности для этого предоставляет повсеместное применение информационных технологий.

Совсем уже факультативное и, скорее всего, временное значение в МСО-2001 имеют Комментарии, из которых следует обратить внимание на Оценку стоимости на развивающихся рынках (к последним принято сейчас относить и наши страны). Еще не сформировавшиеся окончательно рынки различных типов имущества вызывают необходимость отдавать предпочтение не оценке по рыночной стоимости, а обращению к МР 8 «Затраты на замещение с учётом износа».

Таблица.
Эволюция содержания Международных стандартов оценки (МСО)

№ п/п	Название материала, входящего в МСО	Редакция 1994-1999 гг.	Редакция 2000 года	Редакция 2001 года
1	Предисловие, информационные сообщения от МКСО	(+)	с/и	с/и
2	Введение	(+)	с/и	н/и
3	Общие понятия и принципы оценки (ОППО)	(+)	н/и	н/и
4	Кодекс поведения	(-)	новый	б/и
5	Типы имущества (недвижимое имущество, движимое имущество, бизнесы, финансовые интересы)	(-)	новый	б/и
6	Международные стандарты оценки (МСО):
6.1	Введение к МСО 1 и 2	(-)	новый	н/и
6.2	МСО 1. Рыночная стомиость как база оценки	(+)	н/и	н/и
6.3	МСО 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости	(+)	н/и	н/и
7	Применение Международной оценки (ПМО)
7.1	ПМО 1. Оценка стоимости для финансовой отчётности (проект)	МСО 3	с/и	с/и
7.2	ПМО 2. Оценка стоимости для целей кредитования	МСО 4	новый	н/и
8	Международные руководства по оценке
8.1	МР 1. Недвижимое имущество	(Доп.1)	новый	б/и
8.2	МР 2. Оценка стоимости для целей лизинга	(-)	новый	б/и
8.3	МР 3. Оценка стоимости машин и оборудования	РП №3	б/и	б/и
8.4	МР 4. Нематериальные активы	(Доп.2)		б/и
8.5	МР 5. Оценка на основе концепции действующего предприятия	РП №1	н/и	изъят
8.6	МР 6. Оценка стоимости бизнеса	РП №4	б/и	н/и
8.7	МР 7. Оценка при наличии опасных и токсических веществ	РП №2	б/и	н/и
8.8	МР 8. Затраты на замещение с учётом износа (проект)	(Доп.4)	новый	с/и
8.9	МР 9. Отчётность по оценке стоимости (проект)	(-)	(-)	новый
8.10	МР 10. Анализ дисконтированного денежного потока (проект)	(Доп.3)	(-)	новый
9	(-)
9.1	Инвестиционное имущество (внедрение для оценщиков стандарта МСФО-40 «Инвестиционное имущество», принятого Международным комитетом по стандартам финансовой отчётности)	(-)	новый	изъят; частично есть в ПМО 1
9.2	Оценка стоимости на развивающихся рынках	(-)	(-)	новый
9.3	Проверка возможного влияния стандартов и исследовательских отчётов Базельского комитета по банковскому надзору (БКБН) на оценку стоимости для заёмных целей	(-)	(-)	новый
9.4	Оценка стоимости активов публичного сектора	(-)	(-)	новый
10	Глоссарий	(-)	новый	с/и
11	Индекс	(-)	(-)	новый

(+) – материал в МСО имеется;
( – ) – материал в МСО отсутствует;
с/и – материал претерпел существенные изменения по сравнению с предыдущей редакцией;
н/и – материал претерпел несущественные изменения по сравнению с предыдущей редакцией;
б/и – материал перенесён из предыдущей редакции без изменений.

До 2000 г. Международные руководства (МР) назывались Руководствами по применению (РП).

Затраты на замещение с учётом износа¹ рассматриваются в МСО как приемлемый в финансовой отчётности метод определения суррогатного показателя рыночной стоимости специализированных объектов имущества и объектов имущества с ограниченным рынком, для которых рыночные данные отсутствуют.

В рамках обзорной статьи, естественно, невозможно проведение глубокого и всестороннего анализа изменений в МСО, происшедших за два последних года – для этого читатели должны иметь под рукой сами Стандарты, издание которых на русском языке предусматривается в течение ближайшего года. К сожалению, издание Стандартов на украинском языке в ближайшее время весьма проблематично. Наша задача состояла в том, чтобы на примере мирового сообщества показать возможность и необходимость консолидации мнений специалистов различных направлений финансового менеджмента, особенно оценщиков и бухгалтеров.

Это особенно актуально в Украине в настоящее время, когда идёт процесс создания нормативной базы оценки на общенациональном уровне и должно стать основной стратегической задачей созданного Наблюдательного совета по оценочной деятельности при Фонде государственного имущества Украины, в состав которого входят представители различных государственных органов, связанных с оценкой, и ведущие оценщики Украины.

Украинским оценщикам, особенно тем, кто сегодня занимается переоценкой основных средств, в том числе для международных организаций, просто необходимо знать о сущности этих изменений, так как:

• во первых, с принятием Национальных положений (Стандартов) бухгалтерского учета в Украине провозглашена возможность переоценки основных средств, однако, сама методология переоценки в них не описана даже в общих чертах;
• во вторых, с принятием Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и оценочной деятельности» проведение оценки имущества с целью переоценки основных средств для бухгалтерского учета и отчетности является обязательным;
• в третьих, в разрабатываемый пакет проектов Национальных стандартов по оценке, к сожалению, не вошел стандарт по оценке стоимости для целей бухгалтерского учета и отчетности, поэтому международные правила могут быть той методологической базой, на которую будут опираться украинские оценщики при переоценке основных средств предприятия;
• в четвертых, многие передовые украинские предприятия, особенно привлекающие или желающие привлечь иностранных инвесторов, уже сегодня начали переоценку основных средств в соответствии с Национальными и Международными стандартами финансовой отчетности (бухгалтерского учета), проведение которой, как правило, является обязательным условием иностранных инвесторов и кредиторов.

Литература

1. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. (Кн.1. Перевод, комментарии, дополнения., Кн.2. Глоссарий.) – М., 2000.

2. Сивец С.А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. – Запорожье, 2001.

3. Микерин Г.И. Методология оценки-2000 и ее глобальная гармонизация. //Тезисы докладов на III конгрессе оценщиков России и стран СНГ//. – М., декабрь 2000. с.28-32.

4. Сивец С.А. Международные стандарты оценки – 2000. //Государственный информационный бюллетень о приватизации №3//. – К., 2001. с.51-53.

5. Микерин Г.И. Краткая справка к новой редакции Международных стандартов оценки (МСО-2001). //Тезисы докладов на IV конгрессе оценщиков России и стран СНГ//. – М., декабрь 2001. с.49-51.

Автор: Г.И. Микерин
кандидат технических наук, профессор, заведующий кафедрой Института проблем управления новой экономикой Государственного университета управления, заместитель председателя Объединенного научно-методологического Совета по оценочной деятельности Отделения экономики РАН, г. Москва, Россия
С.А. Сивец
кандидат технических наук, доцент, директор ООО Центра «Бизнес-Информ», член Наблюдательного совета по оценочной деятельности при Фонде государственного имущества Украины, член Совета Украинского Общества Оценщиков, г. Запорожье, Украина

21 Декабря 2016

В своей профессиональной деятельности российские оценщики обязаны придерживаться российских Федеральных стандартов оценки(ФСО). Однако для отдельных целей проведения оценки они могут использовать и другие общепринятые руководства:

1. Международные стандарты оценки(МСО). Разработаны в 1994 году. Сейчас используется редакция«МСО-2011».

2. Американские стандарты оценки(USPAP) — «Единые стандарты профессиональной оценочной деятельности»). Разработаны и утверждены в 1989 году.

3. Европейские стандарты оценки. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations(TEGoVA). Разработаны и опубликованы в 1980 году.

4. Британские стандарты оценки RICS(The Royal Institution of Chartered Surveyors) — «Стандарты британского королевского общества сюрвейеров». RICS — крупнейшая международная организация профессионалов в области недвижимости. Впервые опубликованы в 1976 году.

В России первые правила для оценщиков появились с Федеральным законом«Об оценочной деятельности» в 1998 году. Но фактически первые стандарты были приняты позже,в 2001 году. На сегодняшний день в РФ действуют 11 Федеральных стандартов,которые вместе с законом об оценочной деятельности описывают общие положения при проведении оценки,требования к оценщику,оценочной компании,отчету об оценке и рекомендации для оценки конкретных объектов оценки.

Тем не менее,российское оценочное сообщество неоднократно признавало,что утвержденный перечень стандартов недостаточен для регулирования и развития профессии. Этой теме посвящено множество статей в нашем разделе«Методология»(вставить ссылку), где в преамбуле прямо говорится: «Несмотря на то,что законодательство об оценочной деятельности меняется,система российской стандартизации не соответствует требованиям международных стандартов оценки и не в полной мере решает проблемы оценки в нашей стране».

О том,возможна ли гармонизация между зарубежными и российскими стандартами оценки,мы попросили порассуждать наших экспертов. Разговор получился очень эмоциональным,потому что тема весьма животрепещущая.

Вячеслав Владимирович Шихирин, директор Строительного института(Уральский Федеральный Унивеситет), заведующий кафедрой«Промышленное,гражданское строительство и экспертиза недвижимости», кандидат экономических наук,практикующий оценщик с 1993 года:

«На мой взгляд,ФСО хорошо бы приблизить к МСО и сделать наши стандарты не такими куцыми,какими они являются сейчас. Например,стандарты USPAP(«Единые стандарты профессиональной практики» Фонда оценки США) включают не только сами стандарты(360 страниц), но и консультативное мнение,и «Учебник для инструктора»(на 300 страниц). Я считаю,что наши ФСО носят рамочный характер и не отражают того законодательного многообразия,с которым сталкивается оценщик в реальной практике. Мне могут возразить,что невозможно учесть все,слишком много титульных особенностей и сопровождающих их целей и баз оценки. Но,по крайней мере,если мы делаем посыл,что ФСО создавались в соответствии с МСО,то нужно пойти дальше — прямо их и использовать в оценочной практике,в части,не противоречащей российскому законодательству. Потому что многих положений в федеральных стандартах просто нет».

Ольга Колосова, ведущий оценщик компании«Атлант-оценка»:

«Например,в российских стандартах прописаны 4 вида стоимости: рыночная,ликвидационная,инвестиционная и кадастровая. А в МСО предусматриваются также: потребительская стоимость,стоимость с ограниченным рынком,специализированная стоимость,страховочная стоимость,облагаемая стоимость,стоимость действующего предприятия(которая согласно МСО не относится к рыночной).

Мы часто сталкиваемся с необходимостью оценки узкоспециализированных объектов,в частности,машин и оборудования,сделанных для нужд конкретного производства. Опираясь на требования российских стандартов,мы в этом случае должны применять к таким активам понятие«рыночной стоимости», хотя,по сути,ее как таковой у данного актива не имеется.

То же самое касается и оценки для целей страхования. Согласно условиям страхования зданий,например,страхуется только«конструктив» здания — набор кирпичей,отделки и т. д. «Рыночной стоимости» у такого объекта быть не может,так как здание не может быть отчуждено в отрыве от прав на земельный участок,на котором оно расположено,в этом суть его понятия как недвижимого имущества. Однако,и в случае с оценкой для целей страхования мы также используем термин«рыночная стоимость» с большим количеством допущений».

Александр Вусов,руководитель проектов департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы«Апхилл», по поводу различий в стандартах выразился более мягко:

«Российские и зарубежные стандарты имеют схожие подходы,методы и процедуры проведения оценки. Однако при более детальном рассмотрении мы обнаружим различия в глубине и детализации описаний и расчетов при проведении оценки».

Вячеслав Шихирин считает,что необходимо расширение и углубление существующих ФСО:

«Многие положения наших ФСО требуют контекста,расшифровки,детализации. Практика оценочной деятельности гораздо глубже и шире,чем просто трактовка какой-то нормы. В том виде,каком они сейчас существуют,трудно избежать преднамеренных суждений и выводов. Зная только текст ФСО,нельзя квалифицированно заниматься оценочной деятельностью.

Многих вещей в них просто нет. В частности,в ФСО отсутствуют понятия: «агрегация», «ценность», «специфические факторы», «вынужденная продажа», «база оценки», «ликвидность», «транзакционные издержки», «проблемные и незавершенные объекты». К последней категории,кстати,относится недостроенная телебашня в Екатеринбурге,которая уже 25 лет не может найти себе нового хозяина. Периодически делаются попытки ее оценить. Но у этого проблемного объекта нет рыночной стоимости,а есть только инвестиционный потенциал».

И таких«зияющих провалов» в ФСО немало. Ольга Колосова приводит такой пример:

«В российских стандартах отсутствует понятие«справедливой стоимости», которое есть в Международных стандартах финансовой отчетности. Отмечу,что в России работает масса предприятий,ведущих бухгалтерский учет в соответствие с МСФО. Мне приходилось сталкиваться с необходимость оценки справедливой стоимости активов в соответствие с МСФО,и здесь возникал серьезный«конфликт» российских и международных стандартов в части терминологии,так как в наших стандартах оценки отсутствует понятие справедливой стоимости. Пока в подобных случаях нам приходится«выкручиваться» и писать массу допущений,что не украшает отчеты об оценке.

На мой взгляд,основная проблема российских стандартов оценки на сегодняшний день — отсутствие конкретных рекомендаций по методологии оценки и по специфическим случаям оценки. В наших стандартах имеется множество требований к оформлению результатов оценки,но они весьма скудны в части методологии,что зачастую приводит к конфликту мнений между оценщиками и различными«проверяющими» структурами. К примеру,один проверяющий принимает отчет как достоверный и соответствующий стандартам,а второй находит в этом же отчете множество ошибок. На мой взгляд,подобных ситуаций быть не должно».

Действительно,отсутствие четкого объяснения в ФСО порождает ситуацию,когда возможно двоякое толкование. И получается: стандарт что дышло,куда повернул — туда и вышло.

Вячеслав Шихирин:

«В ФСО упоминается принцип «лучшее и наиболее эффективное использование»(ЛНЭИ). Этот принцип означает,что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот,при котором земельный участок будет приносить максимально возможный доход. Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости. Это называется«конкурентный тип использования земли». То есть объекты конкурируют между собой за землю. Но это неправильно. Вернее,правильно лишь отчасти. В сложившейся десятилетиями городской застройке возникает принцип комплементарного использования земли — когда объекты не конкурируют,а дополняют друг друга. Но в российской литературе нет принципа комплементарности,он есть только в зарубежной литературе.

В USPAP прямо написано: «некорректно брать для сравнения объект,который наиболее эффективно используется в качестве офисного здания,при оценке объекта недвижимости,который наиболее эффективно используется как гостиница». Ведь,таким образом,мы подменяем один объект другим. Д. Зак пишет: «Искажение наиболее эффективного использования с целью увеличения справедливой стоимости недопустимо». Д. Эккерт отмечает: «Наиболее эффективный вариант использования носит комплементарный,а не конкурентный характер».

Относительно гармонизации эксперты высказались однозначно: да,она возможна при условии,что ФСО будут совершенствоваться.

Вячеслав Шихирин:

«Приходится работать с тем,что есть. И так со дня возрождения оценочной деятельности в современной России. Формат ФСО — крайне неудачный».

Ольга Колосова:

«Надеюсь,работа по детализации российских стандартов будет вестись и дальше,ведь на самом деле существуют уникальные активы,к которым не применимы привычные нам базы стоимости и методы оценки,а также существуют специфические цели оценки,которые необходимо рассматривать отдельно».

Александр Вусов:

«Несмотря на явно отстающее развитие регулирования и стандартизации оценочной отрасли в России,за последние два года в этом направлении сделаны существенные рывки: утверждены новые стандарты оценки,внесены изменения в закон об оценочной деятельности,исправляющие спорные с практикой оценки моменты,обозначены планы дальнейшего развития отрасли. Все это позволяет с оптимизмом смотреть в будущее российской оценочной деятельности и надеяться на еще большую гармонизацию с зарубежными стандартами оценки».

Источник

Содержание:

Введение

Профессиональные нормы оценки — это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью своих членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.

Оценка имущества уходит своими корнями в классическую и современную экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине^[1].

На протяжении 60-70-х гг. ряд национальных организаций оценщиков разработали и опубликовали стандарты профессиональной практической деятельности для своих членов. Этому примеру последовали другие. Содержание стандартов сочетало соображения профессионального порядка с практическими потребностями рынка. В некоторых странах стандарты были инкорпорированы полностью или частично в национальные законы и нормативные акты. Некоторые организации выработали контрольные и исполнительные процедуры, позволяющие выражать осуждение и лишать профессионального статуса члена организации в случае серьезного нарушения им стандартов или связанных с ними этических норм.

Анализ содержательной деятельности авторитетных зарубежных профессиональных объединений оценщиков однозначно свидетельствует о том, что решение их основной функциональной задачи в рамках рыночной экономики — обеспечение потребителей профессиональными услугами высокого качества — достигается путем стандартизации процедур оценочной деятельности. Другими словами, стандартизация является стержнем всей деятельности объединений оценщиков как в национальном, так и в международном масштабе.

Международные стандарты оценки (МСО) как свод единообразных правил

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые цифры^[2]. Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов. Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной последовательности, начиная с указания назначения стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную последовательность проведения оценки, и методология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам составления отчета о проведенной оценке. Указанная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Международные стандарты оценки единым сбалансированным и полноценным актом.

Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ. Разработчики МСО при конструировании правил, входящих в стандарты, ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельных видов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В результате включенные в МСО правила носят настолько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.

При формулировании общих принципов оценки разработчики стандартов неизбежно должны были найти ключевые критерии для оценки любых имущественных активов. Таким критерием является «полезность». Как отмечается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полезность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности оцениваемого имущества». «Полезность» имущественного актива является экономической категорией, которая выражается в том или ином виде стоимости. При этом наиболее часто используется понятие рыночной стоимости.

Другим критерием сведения правил оценки в единый документ является признание их разработчиками стандартов в качестве «лучших», т.е. в максимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения профессиональной оценки. Признание каких-либо правил в качестве «лучших» осуществляется в ходе работы Международного комитета по стандартам оценки путем обобщения национальной практики оценки государств-членов МКСО. В связи с этим Международные стандарты оценки представляют собой свод единообразных практических правил проведения оценки, созданный путем обобщения различной национальной практики. Но в отличие от национальных стандартов оценки государств-членов МКСО свод правил проведения оценки на международном уровне имеет иной качественный уровень.

Имеется в виду следующее. Если национальный стандарт оценки есть «лучшая» национальная практика, то международный стандарт оценки не представляет собой лишь лучший из национальных стандартов, а образуется путем обобщения национальной практики оценки разных стран. Точнее говоря, международный стандарт вбирает в себя правила, содержащиеся в различных национальных стандартах оценки, способные, по мнению членов Международного комитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребности профессиональной оценки имущества на международном уровне. Так, например, в п. 9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об оценке сказано, что «целью стандартов является установление международных правил, призванных уменьшить или устранить путаницу при использовании отчетов об оценке и способствовать лучшему их пониманию».

Следует отметить, что каждый член комитета стремится к включению в международный стандарт своей национальной практики, происходит своеобразная борьба. Так, например. Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) официально провозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам оценки — привнести национальные и общеевропейские методы и определения с тем, чтобы они были признаны на международном уровне. Это важно, отмечает уполномоченный представитель ВVS, поскольку создает дополнительную уверенность в выводах немецких и европейских оценщиков, что в дальнейшем позволит работать по известным им методам.

Поскольку Международные стандарты оценки содержат целый ряд правил проведения оценки имущества, то они рассматривались выше как свод единообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем обобщения различной национальной практики оценочной деятельности. Такое заявление требует уточнения. В отечественной литературе И.С. Зыкиным отмечалось, что своды единообразных правил как «квазиправовые» регуляторы в своей основе представляют кодификации обычаев и обыкновений в международной торговле, осуществленные на негосударственном уровне.

Постоянное и широкое соблюдение данных сводов правил приводило и приводит к становлению или закреплению содержащихся в них положений в качестве обычаев и обыкновений, что является основанием для их применения судами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что Международные стандарты оценки в своей основе не являются кодификацией обычаев и обыкновений в практике оценки. Существенным отличием свода единообразных правил, в основе которого лежит кодификация обычаев и обыкновений в международной торговле, от Международных стандартов оценки заключается в том, что источником формирования правила обычаев и обыкновений является устойчивая обычная практика, а источником формирования правил международного стандарта оценки — «лучшая практика», которая не обязательно будет являться обычной практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночная стоимость как база оценки» утверждается, что цель настоящего стандарта — дать общепринятое определение рыночной стоимости, общие критерии, связанные с этим определением. Как видно, заимствованные из различных национальных стандартов оценки, устанавливаемых профессиональными организациями оценщиков либо государством. На национальном уровне правила проведения оценки, содержащиеся в национальных стандартах оценки, также не являются обычаями или обыкновениями в практике оценки, поскольку устанавливаются профессиональными организациями оценщиков либо государством, а не складываются стихийно, самостоятельно, по воле участников отношений по оценке имущества.

В связи с этим обратимся к истории развития оценочной деятельности на примере развития оценки недвижимого имущества в России. С отменой крепостного права в 1861г. в России возникла необходимость проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Для решения связанных с этим задач в отдельных губерниях России с 1870г. началось постепенное статистическое исследование недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы по оценке земли и городской недвижимости. Как отмечает Б.Д. Новиков, 4 накопленный в данных губерниях России опыт позволил ввести соответствующую правовую регламентацию процессов оценки на государственном уровне». 8 июня 1893г. Правительство России издало Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества». Одновременно с законом были утверждены и Правила оценки недвижимых имуществ », а несколько позже — инструкция по применению закона. Потребовалось 23 года для накопления опыта по оценке недвижимости, в том числе и методологического опыта, т.е. формирования определенных методов оценки.

Поскольку происходило накопление практики проведения оценки, то можно предположить, что за такой период практика вполне могла стать «обычной». Но, как справедливо отмечает И.С. Зыкин, далеко не каждая обычная практика может рассматриваться в качестве обычая или обыкновения. Само по себе длительное соблюдение какого-либо правила на практике еще не констатирует его в качестве обычного. Важно, чтобы данное правило стало постоянно соблюдаться на практике в подавляющем большинстве случаев, приобрело единообразный характер. Но именно единообразия практики в то время и не существовало. Напротив, в практике имело место и прямо прооценочной деятельности. С момента принятия в 1893г. Правительством России Закона «О переоценке всех видов недвижимого имущества», а затем и «Правил оценки недвижимых имуществ» отпала возможность формирования обычая в практике развития оценочной деятельности в России. Таким образом, еще не успев сформироваться, обычаи делового оборота в области оценки имущества уступили свое место государственному регулированию. Однако указанная практика, несомненно, повлияла на формирование государственных нормативных актов в области оценки, поскольку при формировании этих нормативных актов была учтена накопленная за 23 года практика.

В истории развития оценочной деятельности других стран при появлении первых национальных стандартов оценки складывалась аналогичная ситуация. Стандарты оценки создавались для регулирования оценочной практики путем создания правил, регламентирующих порядок проведения оценки и поведения оценщиков. Самой практикой оценочной деятельности не вырабатывались правила, которые смогли сложиться в виде обычаев или обыкновений, а затем были бы закреплены в форме национальных стандартов оценки.

Таким образом, основу Международных стандартов оценки как свода единообразных правил проведения оценки имущества образует не кодификация обычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и обобщение правил, устанавливаемых национальными стандартами оценки имущества членов МКСО.

Международные стандарты оценки как кодекс поведения

Как было отмечено выше, Международные стандарты оценки, являясь стандартами профессиональной деятельности по проведению оценки имущества, регламентируют поведение оценщиков. По существу МСО подпадают под определение кодексов поведения, приведенное И.С. Зыкиным, который отмечает, что кодексы поведения направлены на установление стандартов поведения в определенной области профессиональной деятельности. В каждом из четырех действующих в настоящее время стандартов оценки МСО содержится раздел 5 «Требования стандартов», где подробно регламентируются действия оценщика, начиная с момента принятия им на себя обязательств по проведению оценки и завершая составлением отчета о результатах оценки.

Рассмотрим нормы, содержащиеся в разделе 5. Егоров В.В. отмечает, что под русскоязычным термином «кодексы поведения» понимаются как «codes of conduct»,так и «codes of ethics», т.е. нормы поведения и этические нормы. Соотношение таких норм в том или ином кодексе поведения будет, скорее всего, определяться его задачами. Так, в предисловии к Международному кодексу рекламной практики отмечается, что хотя кодекс «задуман прежде всего как инструмент самодисциплины, но вместе с тем он предназначен и для использования в судебной практике в качестве справочного материала в рамках соответствующих законов». Напротив, Международные стандарты оценки изначально не создавались только как инструмент самодисциплины оценщика. Они были призваны, кроме того, дать оценщикам инструмент проведения оценки в виде установления терминологии и методологии. При подробном рассмотрении норм раздела 5 Международных стандартов оценки видно, что в данном случае наблюдается обратное соотношение. Большая часть норм данного раздела являются нормами «codes of conduct». Для примера нормы самодисциплины оценщика можно привести норму п. 1 ст. 5.1 МСО-1, которая устанавливает, что если оценщик не обладает достаточными знаниями, опытом и компетенцией для выполнения данного задания в соответствии с Международными стандартами оценки, он должен сообщить об этом клиенту до принятия обязательств по проведению оценки.

Помимо этого, задача Международных стандартов оценки как кодекса поведения состоит в оказании помощи оценщикам и ответе на те вопросы стандартов поведения, на которые не отвечают национальные стандарты оценки. Так, в публикациях Международного комитета по стандартам оценки часто употребляется следующая формулировка: «Комитет уведомляет о том, что любое несоблюдение оценщиками рекомендаций, установленных Международными стандартами оценки, может привести к коммерческим или правовым санкциям. И наоборот, соответствие стандартам может стать частью имеющего силу аргумента защиты оценщика, который будет значим в случае судебного иска о вмененной небрежности, поданного клиентом».

Таким образом, Международные стандарты оценки в части тех положений, которые направлены на регулирование поведения оценщиков, могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.

Ведущие международные организации оценщиков

Интеграционные процессы в Европе, приведшие к созданию Европейского союза, и интенсивно развивающиеся в последние десятилетия процессы глобализации бизнеса, в том числе бизнеса недвижимости, — все это послужило сильнейшим стимулом для объединения усилий оценщиков недвижимости различных стран и регионов. Ведущими международными центрами методического объединения профессиональных структур оценщиков к настоящему времени стали:

Международный комитет стандартов оценки IVSC (International Valuation Standard Committee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и Америки: организации 35 стран — действительных членов и еще 14 стран — в различных иных рангах;

Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), объединившая около сорока профессиональных структур оценщиков европейских стран. Ниже рассмотрены основные положения международных стандартов — с учетом того, что оба типа стандартов IVSC (Международные) и TEGoVA (Европейские) разработаны в тесном согласовании друг с другом. Особое внимание уделено стандартам и организации оценочной деятельности в Великобритании, в Королевском обществе специалистов по недвижимости RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) как одном из старейших и признанных мировых центров практической и методологической деятельности в области оценки недвижимости.

Стандарты IVSС и TEGoVA^[3]

Во введении приводится краткая историческая справка, относящая период становления профессиональной оценочной деятельности как самостоятельного бизнеса в отдельных странах к 1940-м гг., а объединение международных усилий в этой области — к 1980-м гг. Собственно Международный комитет FVSC был основан в 1981 г. Характерно, что в качестве важнейших аргументов для консолидации деятельности оценщиков различных стран и создания системы согласованных стандартов оценки приводятся возросшая с конца 1970-х гг. активность в развитии международных финансовых потоков и интенсивно развивающиеся процессы глобализации бизнеса.

Действующая структура Международных стандартов (по состоянию на 1 июля 2000 г.) включает следующие разделы.

I. Введение (общее).

Международный комитет по стандартам оценки IVSC (общая предыстория, члены Комитета, статус и взаимодействия, руководство и местоположение Комитета).

Конституция FVSC (даты основания и реорганизаций, наименование, цели, руководящие и исполнительные органы, механизмы участия и взаимодействия, общее собрание, председатель и секретарь, финансовое обеспечение, политика и процедуры). Международные стандарты оценки (цели и области действия, организационная структура документа в целом, формат — типовая внутренняя структура стандартов, приложений и руководств, этапы развития).

Так, общая структура документа «International Valuation Standards 2000» имеет следующий вид.

1. Введение

2 Общие концепции и принципы

3. Кодекс поведения

4. Типы собственности

5. Типы оценок

6. Стандарты: International Valuation Standards: IVS1 и IVS2

7. Приложения: International Valuation Applications: IVA1 и IVA2

8. Руководства (Guidance Notes)

9. Комментарии

10. Словарь терминов.

Формат (типовая структура) основных стандартов и руководств включает девять унифицированных позиций:

1) введение;

2) область действия (связь с другими материалами и областями действия других стандартов оценки);

3) основные определения;

4) связь со стандартами бухгалтерского учета;

5) основные положения (разъяснения) данного стандарта;

6) дискуссионные аспекты;

7) предостережения;

отклонения от стандартов;

9) дата введения документа в действие.

II. Основные концепции и принципы оценки (General Valuation Concepts and Principles).

Введение (о фундаментальной общности проблем оценки в различных странах).

Понятия земли и собственности, а также оценивания и профессии оценщика.

Понятия недвижимости и прав на недвижимость, движимого и недвижимого имущества, различных типов активов, амортизации.

Цена, стоимость, рынок и оценивание, рыночная стоимость, стоимости восстановительная и замещения.

Рыночная стоимость.

Принцип наилучшего использования («…наиболее вероятное использование для объекта из тех, которые физически возможны, юридически разрешены, обоснованы, финансово осуществимы и приводят к наивысшей оценке объекта»).

Полезность (назначение и эффективность использования).

Другие важные концепции (в частности, варианты толкования рыночной стоимости, остаточной стоимости замещения).

Методы оценки.

III. Кодекс поведения (Code of Conduct).

Вводное замечание.

Области действия кодекса (в том числе статус оценивания по стандартам IVSC, связь с законодательной базой).

Определения.

Вопросы этики: взаимодействия с коллегами и специалистами из других областей, конфликт интересов, конфиденциальность в работе, независимость, компетенция, предостережения, доклад об оценке.

IV. Типы оцениваемой собственности (Property Types).

Вводные замечания.

Недвижимость: термины и толкования, типы объектов недвижимости, права и ограничения, сервитуты, доли, особенности оценки, основные методы оценки.

Движимая собственность: термины и толкования, типы объектов, улучшения, оборудование, оборотный капитал, нематериальные активы, особенности оценки и методы оценки.

Бизнес: коммерческая деятельность, действующее предприятие, юридические лица, сложные структуры, инвестиционный бизнес, особенности оценки и методы оценки.

Финансовые интересы: виды финансовых интересов при различном партнерстве, инвестиции в недвижимость и ценные бумаги, связь со стандартами финансовой деятельности, особенности оценки.

V. Международные стандарты оценки IVSC (International Valuation Standards).

Этот раздел трансформирует основные концепции и принципы предыдущего раздела в ином разрезе — применительно к более конкретизированным ситуациям, объектам и операциям. Он включает введение и следующие два основных стандарта IVS1 и IVS2.

Введение в Международные стандарты: рыночная и нерыночная базы оценки, рынки, цена, стоимость и оценка.

IVS1 — «Базис оценки — рыночная стоимость»: дается детальный анализ рыночной оценки объекта оценивания как ведущего базиса оценочной деятельности.

IVS2 — «Базисы оценки — другие, чем рыночная стоимость»: рассматриваются нерыночные типы оценок, в том числе, оценка при сохранении направления использования, оценка при ограничениях рыночного оборота, специализированная оценка, износ и старение, переоценка и др.

VI. Приложения к Международным стандартам (International Valuation Applications).

IVA1 — «Оценка для финансовой отчетности» (Valuation for Financial Reporting). В организационном плане это, возможно, ключевое звено в составе стандартов оценки. Его назначение — помочь оценщику недвижимости в собственных действиях и во взаимодействиях в этой специфической, сложной и хорошо формализованной работе смежных профессионалов с финансовой документацией.

IVA2 — «Оценка для кредитных целей» (Valuation for Lending Purposes). Выделение стандарта оценки имущества для тех операций, где оно выступает в качестве стоимостного гаранта их надежности, объясняется исключительно высокой рыночной востребованностью данного класса операций.

VII. Руководящие указания (Guidance Notes GN1—GN8).

Этот раздел Международных стандартов сформирован как последовательное развитие ранее действовавших приложений к Международным стандартам APG1—APG3. В настоящее время он включает следующие руководства:

GN1 «Недвижимость»,

GN2 «Оценка арендных прав»,

GN3 «Оценка машин и оборудования»,

GN4 «Нематериальные активы»,

GN5 «Действующее предприятие»,

GN6 «Оценка бизнеса»,

GN7 «Опасные и ядовитые вещества в оценивании»,

GN8 «Остаточная стоимость замещения».

В частности, руководство GN5 (до 2000 г. известное под индексом APG1) разъясняет особенности оценки действующего предприятия (как действующего производственного объекта) в соотношении с базисами рыночной стоимости и нерыночных методов.

Руководство GN7 (до 2000 г. известное под индексом APG2) предназначено помочь оценщику разобраться в мере влияния вредных и отравляющих веществ (строительных и отделочных материалов, компонентов окружающей среды) на стоимостную оценку рассматриваемого им объекта недвижимости.

В руководстве GN3 (ранее известном под индексом APG3) специальное внимание уделяется ситуациям оценки, не связанным с традиционной оценкой для целей бухгалтерского учета и подобных финансовых документов. Рассматриваются особенности состава предприятий как имущественных комплексов, включающих различные сочетания объектов недвижимости (земельных участков и зданий), машин и технологического оборудования, объектов производственной инфраструктуры.

Кроме того, IVSC включают: комментарии, словарь терминов и схему взаимодействий с международными финансовыми стандартами (International Accounting Standards).

Европейское сотрудничество оценщиков ведет свою современную историю с конца 1970-х гг., начиная с организации Европейской группы оценщиков основных фондов — TEGoVOFA (1977). Во второй половине 1990-х гг. после слияния с аналогичной организацией оценщиков EUROVAL была основана Европейская группа ассоциаций оценщиков TEGoVA.

Ниже приводится содержание Европейских стандартов оценки^[4] как утвержденной базы согласованной оценочной деятельности профессиональных специалистов в странах Европейского союза и других членов Европейской ассоциации оценщиков.

1. Введение

2. Вопросы соответствий

2.01. Международные стандарты (TEGoVA и IVSC)

2.02. Директивы Европейского союза и национальные законодательство и практика

2.03. Отклонения от Европейских стандартов

3. Оценщик активов

3.01. Европейская аккредитация, взаимное признание, местное законодательство и лицензирование

3.02. Оценщик активов: определение, квалификация и отношения с клиентом

3.03. Отношения оценщика активов с аудитором

3.04. Условия соглашения

4. Основы (базисы) оценки

4.01. Принципы оценки и представления ее результатов

4.02. Назначение оценки и универсальная база оценки

4.03. Рыночная стоимость

4.04. Рыночная стоимость без учета альтернатив использования

4.05. Рыночная стоимость с учетом альтернатив использования

4.06. Отрицательная стоимость

4.07. Остаточная восстановительная стоимость

5. Оценка специальной недвижимости

5.01. Оценка на основе показателей бизнеса — коммерческая недвижимость

5.02. Активы с уменьшающейся стоимостью — истощимая недвижимость

5.03. Заводы, станки и оборудование

5.04. Имущество общественного сектора

6. Специальные факторы, влияющие на оценку недвижимости

6.01. Влияние окружающей среды — токсичность и вредность

6.02. Поврежденная недвижимость

6.03. Незавершенное строительство

6.04. Неиспользуемое оборудование и станки, оцениваемые вместе со зданием

7. Оценка для специальных целей

7.01. Оценка для финансовой отчетности

7.02. Оценка для ипотечного кредитования

7.03. Инвестиции — страховые компании и пенсионные фонды

7.04. Компании по развитию недвижимости

7.05. Оценка бизнеса

7.06. Совместные предприятия и товарищества с ограниченной ответственностью

7.07. Международная недвижимость (объекты, расположенные в разных странах)

8. Оценка на основе нерыночных показателей

8.01. Концепция ценности — инвестиционная стоимость

8.02. Восстановительная стоимость и стоимость замещения

8.03. Стоимость в использовании

8.04. Стоимость при вынужденной продаже

8.05.Оценка на основе производственного потенциала (исключая нематериальные активы)

8.06. Прогнозы

8.07. Ретроспективная оценка

8.08. Ревизии оценок

9. Сертификат оценки (отчет)

9.01. Принципы представления результатов оценки

9.02. Публикации и ответственность

10. Специфика законодательств отдельных стран.

10.01. Вводные замечания

10.02. Германское законодательство по оценке в областях ипотеки и инвестиций

10.03. Испанские методы оценки

10.04. Британские методы оценки

11. Руководящие материалы и приложения

11.01. Ключевые термины и определения

11.02. Европейский кодекс измерения

11.03. Европейский кодекс поведения (этики)

11.04. Модель условий соглашения об оценке

11.05—07. Контрольный список вопросов, методы и стандарты оценки, отчет о проведенной работе и результате оценки.

Подчеркнем, что приведенные международные и европейские стандарты не провозглашаются раз и навсегда зафиксированными документами унификации. Один из принципов международной (да и любой иной обдуманной) стандартизации — следовать актуальным требованиям развивающегося делового мира и процессов глобализации. Поэтому с известной регулярностью идет корректировка и развитие отдельных стандартов, дополнение их новыми документами. Так, в частности, через два года после выхода в свет первых Международных стандартов оценки МСО-1—МСО-4 появились приложения и руководства APG1—3. На период 2000—2003 гг. запланировано дальнейшее достаточно детальное развитие системы стандартов IVSC (исходная структура которой как раз рассмотрена выше).

Руководства в ЕСО-2000

Помимо девяти Стандартов, в которых приведены общие принципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах, ЕСО-2000 включают также руководства к Стандартам, дающие указания по интерпретации и практическому использованию этих принципов и методов^[5].

Руководство 1. «Особые факторы, влияющие на стоимость» предусматривает следующие ситуации: оценка при наличии токсических и вредных веществ; оценка недостроенных зданий; оценка недействующего производственного предприятия; оценка машин и оборудования вместе с земельным участком.

В Руководстве 2 «Оценка особых типов имущества» приводится классификация имущества по типам, указываются методы, применимые при оценке различных типов имущества. Кроме того, в общих чертах рассматриваются оценка бизнеса и оценка основных активов предприятия. Руководство также дает указания по оценке средств общественных предприятий.

В Руководстве 3 «Оценка основных активов» рассматривается оценка средств производства и особенности такой оценки (например, возможность оценки оборудования отдельно от здания, в котором оно находится, и т.п.). Руководство 4 «Оценка активов, подлежащих разработке» рассматривает следующие темы: оценка потенциала актива и особые навыки, необходимые для проведения такой оценки; методология, используемая при оценке таких активов; оценка инвестиционного портфеля.

Руководство 5 «Оценка сельскохозяйственного имущества» состоит из двух частей:

Часть 1 «Оценка земли, ферм, плантаций» рассматривает особенности сельскохозяйственного имущества, дает определения и характеристики различным его видам (возделываемые участки, фермы, инвестиционное сельскохозяйственное имущество), приводит соответствующие методы, применимые при оценке такого имущества, указывает источники получения информации о таком имуществе, приводит особенности определения его рыночной стоимости.

Часть 2 «Оценка посадок многолетних растений, регулярно приносящих урожай» указывает на особенности оценки посадок многолетних растений, приводит возможные подходы к такой оценке.

• В Руководстве 6 «Оценка имущества, имеющего историческую ценность» рассматриваются такие темы, как финансовая и культурная ценность исторических зданий, особенности имущества, имеющего историческую ценность, общие правила, использующиеся при оценке такого имущества, определение его рыночной стоимости и стоимости замещения.

Руководство 7 «Оценка бизнеса» рассматривает принципы, использующиеся в процессе оценки бизнеса, источники информации, различные подходы и методы, использующиеся при такой оценке, а также взаимосвязь оценки бизнеса и стандартов бухгалтерского учета.

Руководство 8 «Оценка нематериальных активов» дает представление о принципах, подходах и методах, использующихся при оценке нематериальных активов, приводит классификацию таких активов, дает определения различным видам нематериальных активов, таких как гуд-вилл, интеллектуальная собственность и др., указывает особые профессиональные требования, предъявляемые к оценщику, занимающемуся оценкой нематериальных активов, рассматривает взаимосвязь оценки нематериальных активов и стандартов бухгалтерского учета.

Руководство 9 «Оценка в целях определения индексов стоимости и доходов, приносимых недвижимостью» указывает на значительную роль такой оценки в Европе, дает соответствующую методологию.

В Руководстве 10 «Оценка заграничной собственности» рассматриваются особенности оценки такой собственности и особые профессиональные требования, предъявляемые к оценщику в этом случае.

Руководство 11 «Оценка совместных предприятий и товариществ с ограниченной ответственностью» дает классификацию совместных предприятий по типам, приводит требования к опыту и сертификации оценщика, работающего с такими предприятиями, указывает на особенности, имеющие место при проведении оценки СП и ТОО.

Руководство 12 «Оценка земли и зданий, находящихся на ней» дает определение таким понятиям, как полезный срок службы здания или группы зданий, рассматривает методы, использующиеся при определении степени износа основных активов, указывает способы раздельной оценки земли и зданий, находящихся на ней.

В Руководстве 13 «Особенности национальных законодательств и оценочной практики» рассматриваются особенности оценки в таких странах, как Беларусь, Чешская Республика, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Польша, Россия и Великобритания.

Помимо стандартов и руководств ЕСО—2000 содержат девять приложений, в которых дается дополнительная информация, представляющая интерес для оценщика. Так, например, в приложении 2 излагаются требования к сертификации оценщика, предъявляемые в большинстве стран ЕС, в приложении 5 даются примеры заданий на оценку, а приложение 7 содержит глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.

В настоящее время опубликованы все Международные стандарты оценки, Европейские стандарты оценки недвижимости, известны полные тексты Стандартов американского общества оценщиков, выполнены научно-исследовательские работы по разработке структуры и принципов создания Единой системы стандартов оценки. Все это создает новые условия для совершенствования и разработки национальных стандартов оценки, которые бы способствовали повышению качества услуг по оценке собственности в России.

Заключение

В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что Международные стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ.

Суммируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны, Международные стандарты оценки представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки имущества, но, с другой стороны, некоторые положения Международных стандартов оценки могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.

Список литературы

Леви А.Б. О правовой природе норм Международных стандартов оценки имущества// Вопросы оценки. – 2001’4.

Логинов Н.П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2002’9.

Оценка недвижимости / Под. ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.

Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003.

Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Соловьев М.М. – М.: ГУВШЭ, 2002.

1. Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. с.19. ↑

2. Леви А.Б. О правовой природе норм Международных стандартов оценки имущества// Вопросы оценки. – 2001’4. с.2. ↑

3. Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Соловьев М.М. – М.: ГУВШЭ, 2002. с.134 ↑

4. Approved European Property Valuation Standards. TEGoVA. ↑

5. Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. с.30. ↑