Ндв недвижимость руководство компании

25 лет Александр Хрусталев управлял компанией «НДВ Супермаркет Недвижимости» и 22.02.2022 года покинул пост генерального директора компании, передав свои полномочия генеральному директору агентства недвижимости «Бон Тон» (входящей в состав «НДВ Групп») Наталии Кузнецовой. В интервью «РБК-Недвижимости» Хрусталев рассказал, почему покидает компанию, каким бизнесом станет заниматься дальше, как будет развиваться компания с новым руководством и что происходит на рынке недвижимости.

Об уходе из компании и будущем развития НДВ и «Бон Тон»

— Почему вы решили передать управление бизнесом?

— Почему передал дела Наталии Кузнецовой? Это решение было принято не спонтанно. Во-первых, хочу применить ее успешный опыт в технологии продаж, который она реализовала в компании «Бон Тон». В жесткой конкуренции на рынке риелторских услуг в Москве она смогла автономно управлять компанией, показывать хорошие результаты и выплачивать дивиденды акционерам. За восемь лет существования «Бон Тон» я был в офисе один или два раза — и все успешно работало. Наталия была управляющим партнером в этой компании и в ближайшее время получит такой же статус в НДВ. С приходом Наталии компания будет иметь новую кровь, сможет стать более жизнеспособной к сегодняшним реалиям и получить новый вектор развития, применив современные технологии.

Наталия пришла не на пустое место — компании уже 25 лет, это сильный бренд, сформированы устойчивые руководители направлений, выстроена четкая система продаж, сильная команда маркетинга и наши менеджеры, которые умеют качественно продавать, и рынок подтвердит, что их уровень всегда был и будет самым высоким на рынке. Доля постоянных покупателей в ежемесячных сделках сегодня составляет от 20% до 42%. Да, как и у всех игроков на рынке недвижимости, выручка у компании сейчас упала, но мы смело смотрим вперед. Слово «мы» сейчас звучит как-то странно, когда я смотрю на весь этот процесс уже со стороны, так как Наталия абсолютно самостоятельно принимает управленческие и другие ключевые решения.

Окончательно компанию я, естественно, не оставлю, пока офис у меня здесь. В любом случае буду следить за плавным переходом компании на новый стиль управления. Думаю, этот процесс займет год-полтора, и в это время я буду всячески помогать новому руководителю в административном плане, но с точки зрения современных технологий продаж, где нужно учитывать каждый лид, затраты на привлечение клиентов и постоянно быть в оперативном управлении — это уже на стороне нового генерального директора.

— В каком качестве вы будете помогать в компании НДВ?

— Сейчас я выступаю, скорее, как советник. Не хочу говорить, что меня больше нет в компании, но я больше не провожу ежедневные оперативные совещания, хотя раз в неделю встречаюсь с ключевыми руководителями направлений, общаюсь со всеми директорами девелоперских компаний, ключевых банков, другими участниками рынка недвижимости и чиновниками. Все, чем со своей стороны я могу помочь компании, буду делать. Но дорогу нужно уступать молодым кадрам, так как они думают совершенно по-другому, имеют новую компетенцию на рынке и знания (например, в сфере цифровизации, онлайн-технологий), а также опыт работы в современных условиях, которые кардинально отличаются от рынка пяти-десятилетней давности и тем более от того, каким он был 25 лет назад.

— Куда вы уходите? Не жалко бросать компанию, которой вы руководили 25 лет?

— У меня сейчас есть другие задачи, такие как «Хелипорты России» — это крупнейшая вертолетная компания в стране по своей инфраструктуре. В этом бизнесе мы достигли небывалых успехов. Последние четыре-пять лет обеспечивали 15–19% мировых продаж вертолетов Robinson. На втором месте Китай с долей в 9%. У нас мощный учебный центр, который выпускает самое большое в России и в Европе количество пилотов вертолетов для всех существующих типов воздушных судов — больше, чем все вместе взятые частные учебные центры в стране. Около 50% вертолетного парка России базируется на наших площадках, 75% частного вертолетного парка обслуживается у нас.

В «НДВ Групп» также есть проекты строительства торговых центров нового формата, нескольких инфраструктурных коммерческих проектов и четырех — шести площадок под строительство различных проектов в Московском регионе. Мы пока их не озвучиваем, но планируем стартовать в этом году. Сейчас я больше сосредоточен на стратегических, больших проектах. Вижу перспективы рынка в крупных инфраструктурных проектах, в которых у меня есть опыт.

— А чем тогда вы будете заниматься в НДВ?

— Вся моя будущая деятельность в НДВ будет связана с дополнительным привлечением в компанию новых проектов жилых комплексов, стратегических застройщиков, ключевых банков-партнеров, с которыми у нас налажены хорошие взаимоотношения. Моя задача — принести в эту «метромолку» еще больше различных объектов недвижимости, а команда НДВ все продаст, обеспечит качественное обслуживание и реализацию проектов, как она делает это уже 25 лет.

— Изменится ли модель работы и философия компании? Появятся ли новые направления деятельности?

— Раньше компания работала только на условиях эксклюзивной реализации новостроек, сейчас мы уже начали работать и на коэксклюзиве с другими агентствами недвижимости. Наталия уже поменяла ряд бизнес-процессов, проводит донастройку команды для работы с коэксклюзивами, так как это модель требует другого подхода, ведет цифровизацию компании.

— Почему НДВ решила заниматься коэксклюзивом? Раньше же компания выбрала модель эксклюзивной продажи новостроек?

— Раньше для привлечения проекта в компанию приходилось договариваться с застройщиками, его акционерами, сегодня же банки выдают проектное финансирование и им нужно выполнение планов продаж. Некоторые кредитные организации, чтобы снизить риски и гарантировать высокие темпы продаж, хотят видеть целый пул агентств недвижимости в проекте. Сейчас мы работаем с застройщиками на эксклюзивной основе в партнерстве с ведущими банками: Сбербанк, ВТБ, «Дом.РФ», Совкомбанк, МКБ, ПСБ, «Открытие», и другие. Они видят выполнение планов продаж компанией НДВ и предлагают нам подключаться к реализации других проектов по модели коэксклюзива, поэтому мы активно развиваем это направление. А еще для нас это новый вызов — выйти на проект в соперничестве с другими и доказать, что мы не зря занимаем лидирующие позиции на рынке.

— Другие сегменты рынка недвижимости тоже будут в компании?

— Вторичный рынок тоже охвачен нашей компанией. У нас большой отдел — от 150 человек. Также есть отделы ипотечного кредитования, коммерческой, загородной недвижимости, а новостройки, конечно, были и остаются нашим основным локомотивом.

— А что будет с компанией «Бон Тон»? Вы ее закроете, продадите?

— «Бон Тон» пока будет продолжать работать, Наталия Кузнецова занимается им параллельно с НДВ. Там отлично налажены бизнес-процессы, она успешно делегирует свои полномочия. Знаю по опыту, это не помешает успешной работе обеих компаний. Они не новички на рынке, это устойчивые бизнесы со всеми выверенными процессами, которые работают как часы.

О продаже бизнеса речи пока не идет. Возможно, компания сольется с НДВ, решение пока не принято. «Бон Тон» обеспечен проектами для реализации на три-четыре года, эти объемы позволяют ему продолжать работать автономно.

— Что для вас значит цифровизация риелторского бизнеса?

— Если говорить просто, то бизнес-процессы компании выстроены через ERP-систему, которую мы развиваем внутри компании уже более 15 лет. Звонки клиентов, все их данные и запросы отцифровываются, внутренние бизнес-процессы оцифрованы, видно, как реализуется проект, как эффективен каждый менеджер. Все эти данные анализируются нашими специалистами, и в случае различных ситуаций мы понимаем, что делать и как отладить работу сотрудников, стимулировать продажи. Цифровизация также упрощает и ускоряет процесс взаимодействия с клиентом, улучшает сервис. Сейчас наш сайт (вернее, маркетплейс компании) — одна из самых эффективных площадок для продаж.

— НДВ планирует развивать маркетплейс в ближайшем будущем?

— Мы его развиваем с 2017 года, и это процесс, который никогда не останавливается. Наш супермаркет недвижимости работает эффективно и постоянно модернизируется, внедряются новые технологии продаж, создаются процессы для выхода компании в регионы, а также мы большое количество времени уделяем развитию удобного клиентского сервиса. Но обо всех изменениях и новых подходах в работе и форматах уже расскажет новый генеральный директор НДВ Наталия Кузнецова.

О ситуации на рынке недвижимости

— Как изменился рынок недвижимости за эти 25 лет?

— Когда мы начинали, то привнесли на рынок много нового: первые ввели промышленные продажи и открыли офисы нового формата, а не с консультантами в газелях или строительных вагончиках. На 180 градусов изменили весь клиентский сервис и разработали стандарты обслуживания покупателей. Придумали и внедрили Trade-In и ипотечных брокеров. Начали реализовать квартиры с отделкой, когда даже никто не мог подумать о такой услуге. Качественно изменили подход к проектам и разработали аналоги современных входных групп, а не подъездов из 1990-х, к благоустройству территории и комплексному наполнению жилых комплексов. И мне особенно приятно наблюдать, что нашими технологиями пользуется весь рынок.

Сейчас, конечно, все иное — новые вещи, технологии, в быту и бизнесе укоренились новые слова, появились модные девелоперы. 25 лет назад даже слова такого не было — все были строителями. В Москве создан совершенно диверсифицированный рынок с большим числом игроков. Сейчас на рынке нет монополистов, хотя есть группа крупных девелоперов, которые занимают большую долю в объеме застройки в городе. Сегодня на столичном рынке работают более 150 девелоперов.

— А как изменился рынок с 24 февраля?

— После событий февраля изменилось все не только в России, но и в мире. В первую очередь первая волна ударила по нам — курс российской валюты упал до 100–120 руб. за доллар, но быстро откатился до рекордно низких уровней за последние годы. Это тоже не совсем хорошо для бюджета России.

При сегодняшнем уровне экономики и нервозности вокруг специальной военной операции власти должны успокоить людей, дать населению и бизнесу сигналы, стабилизирующие ситуацию на рынке, а том числе недвижимости. Если крупные сектора экономики России продолжат свое развитие, то это позволит поддержать спрос на жилье и сохранить устойчивость рынка недвижимости в целом.

Сегодня рынок сильно изменился, жилье стоит столько, за сколько готовы его купить. Это рынок. Льготная ипотека под 9% не заработала и не дала эффекта, на который рассчитывало государство. Психологическое состояние людей начинает возвращаться в нормальное, докризисное, многие клиенты уже готовы совершать сделки, но для этого нужна ипотека на уровне 5–6% — это работающая ставка.

Тем временем спецоперация идет уже более четырех месяцев, и мы видим, что экономика справляется, постепенно многие рынки восстанавливаются. Наша страна производит огромное количество ресурсов, без которых в мире невозможно обойтись. Да, конечно, у нас нет многих технологий и комплектующих, нет своих самолетов, телефонов и многого другого, но я вижу, что Россия сможет начать производить аналоги даже лучше западных и точно не проиграет в битве технологий.

Наш сектор недвижимости уже начал этап восстановления: вернулась рыночная ипотечная ставка, застройщики начали работу по оптимизации стоимости, стартуют новые проекты и оживляется спрос. Во все времена люди покупали и продавали недвижимость, и текущий кризис хоть немного и остудил спрос в моменте, но создал огромный потенциал для покупательской активности в ближайшие два-три месяца.

— Как еще можно оживить рынок?

— Есть и другой план оживить рынок, как мы делали это в 2008 году. Нужно квартиру, которая стоит 300 тыс. руб. за квадратный метр, выставить на продажу за 200 тыс. руб./кв. м — и рынок сразу оживится. Чтобы этого не делать, необходимы инструменты — ипотека.

Основные векторы для поднятия рынка недвижимости — дешевая ипотека. Для этого должна снижаться ставка рефинансирования ЦБ. Весной следующего года, думаю, ставка снизится до 3–4%. Другого будет не дано, либо рубль будет укрепляться до 30 руб. за доллар, что очень страшно для нашей экономики и бюджета.

— Когда вы ожидаете восстановления рынка недвижимости?

— Если говорить о рынке столицы, то это страна в стране, где живут и куда приезжают люди с доходами выше, чем в среднем по России. Поэтому рынок Москвы и Подмосковья будет устойчивым. Восстановление покупательского спроса начнется с конца июня — середины июля, устойчивый спрос вернется к сентябрю.

Уже сейчас на рынке отмечается небольшое снижение цен, скидки все выше, рассрочек больше. На первичном рынке Москвы, думаю, произойдет «усушка» цен. Большая часть столичных проектов и застройщиков имеют запас прочности, цены могут снизиться до 10–15% без болезненных последствий для девелоперов. Если сейчас покупатель приходит к застройщику с полной суммой, то ему спокойно предоставляют скидку до 10%. Девелоперу важно найти истинную цену лота, а не цену при дисконте, так как такая экономическая модель сложно защищается. Предполагаю, снижение цен в Москве произойдет до сентября — ноября это года. Не во всех проектах застройщики снизят цены, в первую очередь коррекция произойдет в новостройках со стоимостью «квадрата» выше 300 тыс. руб.

Сложнее будет в Московской области, на некоторых проектах не будет никакой «усушки» цен. Спрос может упасть, его восстановление произойдет в конце 2022 года. Это касается проектов в зоне далее 20 км от МКАД. В ближнем Подмосковье цены могут снизиться на 3–5%, максимум 10%. При достаточно низкой ипотечной ставке это даст серьезный импульс для восстановления спроса.

В конце первого квартала 2023 года начнется повышение цен на недвижимость. Думаю, что с марта следующего года столичная недвижимость будет прибавлять по 10–15% в год в течение двух-трех лет. Также начнут расти цены и на рынках недвижимости в регионах. Например, Дальний Восток, который сейчас активно развивают, приграничные населенные пункты с Китаем. Ожидаю также рост в крупных городах — Санкт-Петербурге, Казани, Новосибирске, Екатеринбурге, Краснодаре и других, где будет развиваться экономические секторы. Там, где создадут рабочие места, туда и поедут люди. А это значит, что спрос на недвижимость в регионах вырастет.

Рынок акций сложный, к тому же фондовый рынок практически не функционирует, ставки по депозитам в банках снижаются и скоро станут совсем непривлекательны. При этом рынок недвижимости Москвы и области все еще остается тихой гаванью для тех, кто хочет вложить или сохранить средства.

— Многие уже отмечают существенное снижение спроса в регионах. Что будет там с рынком недвижимости, спросом?

— Часть российских регионов получит мощный экономический удар из-за закрытий или приостановки деятельности некоторых предприятий. В первую очередь это касается областей с развитым автомобильным производством — Калужской, Калининградской, Ленинградской и других. Другие регионы могут, наоборот, выиграть от ситуации — например, Тульская область, где активно развивается производство китайских автомобилей.

Если военная операция завершится к концу года и если частичная отменятся санкции и наладятся разрушенные логистические цепочки, то некоторые иностранные компании захотят вернуться на рынок, но их ниша уже может быть забита другими игроками. Сейчас главное для бизнеса — это рынки сбыта, и их сложно завоевывать.

— А что происходит на рынке вторичного жилья? Что будет с этим сегментом, ведь там нет льготной ипотеки?

— Рынок вторичной недвижимости пострадал сильнее всего. Сейчас на рынке Москвы цены снижаются, спрос на ипотеку по существующим ставкам низкий. На рынке новостроек Московского региона падение по сделкам составляет в среднем 80–90%, а в некоторых регионах рынок полностью встал. По вторичке мы не видим такого падения. При этом в нашей компании мы фиксируем снижение числа сделок на новостройки где-то на 60%, а на рынке готового жилья всего около 25%. Сделки совершаются более активно, так как продавцы готовы давать скидку. Чаще покупателю достаточно скидки всего в 3–5%, чтобы выйти на сделку.

Если частному продавцу нужно реализовать квартиру, то он сам принимает решение о скидке. Ему проще в этом плане, чем застройщику, и не нужно для этого созывать совет директоров, просчитывать экономику проекта, консультироваться с банком.

— А покупатели как-то меняются сегодня?

— Число чиновников и различных силовых ведомств в России за последние годы выросло существенно, а предприниматели становятся редкостью, скоро их, наверное, только в музее можно будет показывать. Раньше у нас в компании было 1,5 тыс. человек, семь лет назад уже 680, а сейчас благодаря цифровизации число сотрудников снизилось до 250. Почему государство и госкорпорации, обладая классными продуктами и технологиями, плодят число чиновников и топ-менеджеров? Это говорит о неэффективности государственной машины и огосударствлении экономики. На самом деле чиновники, силовики, число которых также прибавилось, учителя, военные и другие бюджетники — сегодня это основные покупатели на рынке недвижимости, на которых мы должны ориентироваться. А предпринимателей все меньше, что говорит о неэффективности госуправления в стране и в крупных госкомпаниях, которые несут огромные расходы и осваивают бюджеты.

О бизнесе риелторов и застройщиков

— А что происходит с риелторским бизнесом?

— Сейчас самое выгодное решение для застройщиков — вести продажи через риелторские агентства с комиссией 3% от суммы сделки. Я считаю, что «кукольные» отделы продаж девелоперов оказались неэффективными в кризисных условиях. На росте цен, высоком спросе и стабильном рынке продавать легко — можно и дурака посадить, сделки все-равно будут. А сейчас у некоторых застройщиков нет понимания, как поддерживать спрос на свои объекты в условиях кризиса, и они обращаются к нам. В этих условиях компания НДВ впервые меняет модель работы и переходит к коэксклюзивным схемам взаимодействия, хотя раньше мы вели продажи в новостройках только на основе эксклюзивного договора. Эксклюзивы также остаются, сейчас даже подписываем несколько объектов в Москве и Санкт-Петербурге.

Все, что сейчас происходит — военная операция, экономика, курсы ЦБ и фондовых бирж, тенденции на рынке, — необходимо учитывать при прогнозировании. Для прогнозов нужно рассматривать большее количество индикативов. Компания работает на рынке, прошла много кризисов, и я понимаю, что сейчас не время суетиться и куда-то бежать, необходимо спокойно оценить ситуацию, чтобы двигаться дальше. Девелоперам сейчас сложно как никогда, и вопрос экономии и оптимизации стоит перед ними особенно остро.

— А что будет с девелоперами? Как идут продажи в компаниях?

— Девелоперам также стоит честно подсчитать, во сколько сегодня им обходится себестоимость продажи каждой квартиры. Включить в расчеты фонд оплаты труда менеджеров, отдела маркетинга, налоги, все разработки, строительство офисов продаж, которые сегодня очень дороги, различные ивент-мероприятия и рекламные бюджеты. И когда застройщики соберут все эти цифры в кучу, то они прослезятся. Отделы продаж застройщиков — неэффективная система в кризисное время. В последние годы девелоперы заливали бюджеты продаж деньгами, продавали на растущем рынке и не смогут поддерживать уровень продаж при низком спросе. А вот риелторские компании в ближайшие десять лет не исчезнут точно. Риелторы привыкли работать много и на низкой марже, поэтому мы всегда готовы к любым кризисным вызовам.

Сегодня для покупателя бренд застройщика стал как никогда вторичным, но, к сожалению, не до всех это еще дошло, потому что он перекрывается брендом госбанка — конечного бенефициара данной площадки, а значит, государства. Подразделения у многих застройщиков, которые занимаются маркетингом и рекламой, пытаются выдавить с руководства на продвижение бренда и других историй. Но сейчас эти средства нужно оптимизировать. У некоторых девелоперов затраты на продажу квартиры достигают огромной доли — до 10% от себестоимости.

Сейчас главные тренды для девелоперов — посмотреть на свои косты, затраты на маркетинг и рекламу, обратить внимание, что есть все-таки риелторские компании, которые точно могут более эффективно продавать новостройки. Правда, сильных и универсальных риелторских агентств осталось не так много. Они превратились в группы агентов по продаже квартир без собственного бренда, не внедряют новые технологии, не стремятся к универсальности. Приведу понятный пример — люди сейчас предпочитают ходить не в магазины, а в супермаркеты, то есть обращаться за самым широким спектром услуг. А «НДВ Супермаркет Недвижимости» — устойчивая компания, готовая выдержать любые испытания. Мы давно работаем с застройщиками, которые убедились в том, что если наша компания заходит на их площадку на старте, консультирует по квартирографии, архитектурным решениям, условиям реализации, то предоставляет потом лучшие результаты по прибыли. Кроме того, мы берем на реализацию проекты, где встали продажи, проводим их реконцепт. Поэтому за увеличением объемов продаж вы знаете, к кому обращаться.

Некоторые застройщики пытаются зарабатывать на риелторском бизнесе, увеличивая себе бюджеты, но в итоге понимают, что денег остается меньше. В банках также отмечают раздутые бюджеты на маркетинг в девелоперских компаниях. Сейчас чек продаж одного юнита застройщиком по Москве составляет от 4% до 10%. Если взять калькулятор и подсчитать, то получатся огромные затраты. В среднем площадь дома составляет 15 тыс. кв. м при цене квадрата 250 тыс. руб., общая сумма — 3,7 млрд. Даже при доле расходов на продажи в 3% получается 115 млн руб. с продажи одного дома, а если это целый микрорайон, то переплата составляет около 1 млрд руб. Такую сумму нужно учитывать при реализации проектов.

Так что у меня один, но очень важный вопрос к застройщикам: готовы ли вы в нынешних непростых экономических условиях экспериментировать и переплачивать?

Елена Чегодаева

Руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Елена Чегодаева с отличием окончила экономический факультет и аспирантуру Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова. Специализация – история экономической мысли и народного хозяйства. В дальнейшем проходила стажировку в Мюнхенском университете, преподавала и занималась научной работой в МГУ.

Профессиональная деятельность началась в инвестиционной компании «Атон» – ключевым направлением работы стал анализ фондового рынка. В 2002 году Елена Чегодаева перешла в компанию «Спортмастер», где была назначена на должность ведущего аналитика, а затем и руководителя рабочей группы.

Новой точкой в карьере стал 2008 год, когда Елена Чегодаева выбрала в качестве нового вектора развития сферу недвижимости. Сначала занималась анализом региональных рынков в сегменте коммерческой и торговой недвижимости. После перешла в компанию, которая занимается строительством жилых проектов, в качестве ведущего аналитика, а затем и руководителя департамента. С 2016 года работала в компании «Бон Тон» руководителем департамента аналитики, в 2022 г. возглавила департамент аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Хрусталев Александр

Материалы

Вертолетная площадка в километре от МКАД по Новорижскому шоссе способна принимать тяжелые машины вроде Ми-8. За три месяца работы «Хелипорта Москва», а именно так называется вертодром, здесь побывало множество состоятельных бизнесменов, чиновников и руководителей госкорпораций. Говорят, заглядывал даже глава «Роснефти» Игорь Сечин.

Строит «Хелипорт», вложив десять миллионов долларов в землю и первоначальное обустройство, владелец риелторской компании НДВ Александр Хрусталев. При этом денег за приземление Хрусталев не берет — вертодром будет зарабатывать иначе.

«Хелипорт» — сравнительно новое увлечение Хрусталева. Лет пять назад он вряд ли мог позволить себе такие дорогие игрушки. В 2008 году его компания НДВ («Недвижимость для вас») не входила даже в двадцатку крупнейших агентств недвижимости на московском рынке. В штате было 50 человек (в компаниях вроде «Миэль» или «Инком» — несколько тысяч), в месяц продавали около 60 квартир. Типичный средний бизнес.

Однако в 2009 году, когда рынок недвижимости фактически встал, выручка НДВ выросла, по словам Хрусталева, в 27 раз. В 2013 году выручка группы компаний достигла 12 млрд рублей при обороте 150 млрд, в компании работает более 1500 сотрудников. За пять лет НДВ потеснила старожилов риелторского рынка «Миэль» и МИАН и стала крупнейшим продавцом квартир в новостройках столичного региона. Чудесная история успеха? Не совсем так.

Работать на себя

Первые шаги в бизнесе Хрусталев описывает несколько туманно: у группы друзей из 15-20 человек была сеть киосков с пивом и сигаретами в родной Тверской области, и его, Хрусталева, пригласили поуправлять сначала одним, потом несколькими, потом всей сетью. Бизнес шел успешно, однако Хрусталеву показалось несправедливым, что он один работает, а прибыль делится на всех, он хлопнул дверью и уехал в Москву. Устроился работать риелтором в небольшую компанию «Гелиос Эстейт», которая занималась сделками на вторичном рынке. 1995-1998 годы бизнесмен вспоминает как самые тревожные в своей жизни — сделки получались не всегда, иногда по ночам приходилось заниматься извозом, чтобы прокормить семью.

Однако в 2000-е рынок начал оживать, цены росли, Хрусталев дневал и ночевал на работе, дорос до заместителя генерального директора и потом выкупил компанию у учредителей — как он говорит, фактически просто приняв на себя ее обязательства. На базе «Гелиоса» и появилась новая компания НДВ — «Недвижимость для вас».

Продавая квартиры в одном из домов в Красноармейске, Хрусталев оказался перед необходимостью вложить свои деньги в достройку и фактически вести строительство самому. Так он познакомился с основами девелопмента. Знания пригодились достаточно скоро, когда он решился на строительство в этом же городе небольшого бизнес-центра площадью 4500 кв. м и торгового центра. Эти объекты сдаются в аренду и приносят стабильный доход. Все вроде бы было неплохо, деньги были, однако по объемам НДВ была во второй сотне среди московских агентств.

Распечатать банковские ячейки

Кризис 2008 года обрушился на московских девелоперов как лавина. Пузырь на рынке недвижимости надувался почти десять лет, цены росли беспрерывно, и компании привыкли брать кредиты в расчете на продажу не существующих еще квадратных метров. Осенью 2008-го конвейер остановился. Сделок просто не стало. «В ноябре 2008 года было большой проблемой арендовать банковскую ячейку, — рассказывает Александр Хрусталев. — Все было занято, все ушли в кеш».

Но на этом стоящем рынке Хрусталев провернул простую операцию: распродал квартиры в одном из подмосковных домов, в которые инвестировал, по цене 55 000 за кв. м против прежней цены 75 000 за кв. м.

Несмотря на кризис, квартиры ушли влет.

Что-то похожее получилось с крупным девелоперским проектом «Марфино» на северо-востоке Москвы. Изначально девелопер «Ведис Групп» планировал застроить территорию бывшего совхоза «Марфинский» жильем бизнес-класса. Архитектор Михаил Филиппов разработал проект в стиле английского квартала, но, не успев приступить к стройке, «Ведис» столкнулся с тем, что продажи встали.

Девелопер решил радикально снизить цены, а Хрусталев пообещал обеспечить вал продаж. В 2009 году жилой комплекс «Марфино» вышел на рынок с ценником от 68 000 за кв. м — почти вдвое меньше, чем планировалось и что люди привыкли видеть на московском рынке (125 000 рублей за кв. м).

Как снизили цены? Хрусталев объясняет, на чем сэкономили. Во-первых, жилой комплекс спешно перепроектировали — вместо английского квартала сделали микрорайон панельных многоэтажек. Во-вторых, опять же за счет замены монолита панелью срок строительства сократился с пяти-шести до трех лет, а значит, можно было сэкономить на обслуживании банковских кредитов (18–20% годовых) и других постоянных расходах: зарплаты рабочим, охрана площадки и т. д. В-третьих, домостроительные комбинаты, основные поставщики панелей, были рады хоть как-то загрузить мощности и дали хорошие скидки. Снизили цены и другие подрядчики и поставщики арматуры, бетона и т. д.  Все это помогло добиться инвестиционной себестоимости 54 000 рублей за кв. м, так что в итоге даже при цене 68 000 рублей за кв. м застройщик оставался в прибыли.

Стройку окружили аккуратным забором, временные дороги избавили от рытвин и грязи, краны украсили подсветкой, сотрудников НДВ на объекте одели в униформу. На участке установили веб-камеры, которые вели онлайн-трансляцию. Покупатели вставали за жильем в электронную очередь. Хрусталев рассказывает, что нанимал студентов театральных вузов, которые под видом супружеских пар приходили в офис продаж, приценивались и заставляли нервничать реальных покупателей. Впервые на рынке жилья экономкласса частный застройщик предлагал квартиры с отделкой, причем не «под ремонт», а настоящей, с полом и обоями. Квартиры исчезали из «шахматки» (плана) буквально на глазах, клиентов радовала скорость строительства.

Правда, первые дома были муниципальные. Как и все московские застройщики, «Ведис» должен был отдать «долю города» и выделил часть площадей под жилье для очередников. Бюджетное финансирование, в отличие от частного, поступало исправно. Дома строились очень быстро, ободряя покупателей коммерческой части проекта. «А мы тогда на 52-й микрорайон (вторая часть проекта. — Forbes) только собирали деньги», — говорит Хрусталев.

Убедить людей достать деньги из банковских ячеек удалось.

«Если до кризиса мы продавали 60–70 квартир в день, то в кризис умудрялись до 150 квартир в день продать», — с удовольствием вспоминает Хрусталев. В 2009 году выручка компании (поступления от комиссии) выросла в 27 раз по сравнению с 2008-м, в 2010 году — еще в три раза. Когда распродавались последние метры «Марфино», у Хрусталева работало уже 300 человек. Проекты «Ведиса» выходили на рынок один за одним — «Алексеево», «Очаково», «Нахимово», «Юрлово». НДВ продавала в них квартиры, пока Хрусталев не прекратил сотрудничать с «Ведисом». «Он (владелец «Ведис Групп» Сергей Бобков. — Forbes) видел НДВ таким отделом продаж компании «Ведис», — объясняет Хрусталев. — А я не хотел быть чьим-то придатком».

Проблемные стройки

После «Ведиса» НДВ работала еще на двух десятках объектов, но никогда это не были застройщики из числа крупнейших. «Топ-15 девелоперов в кризис оказались закредитованы, у них были сложные отношения с банками, — говорит Хрусталев. — Это был большой пирог, я туда даже подойти не мог».

Конечно, у «Донстроя» и ГК ПИК были свои отделы продаж. Но есть и другое объяснение. «В кризис у Хрусталева был небольшой портфель проектов и по сути ему особо нечего было терять, — объясняет основатель и генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая (до того как уйти в свой бизнес, руководила «Миэль-Новостройки»). — Поэтому он рискнул и стал работать с застройщиками, у которых были определенные проблемы с финансированием и разрешающими документами и с которыми не желали связываться крупные агентства».

.wysiwyg-forbesbreak {display:block;border:0;border-top:1px dotted #ccc;margin-top:1em;width:100%;height:12px;background: transparent url(/sites/all/modules/custom/forbes_wysiwyg_plugins/plugins/forbesbreak/images/breaktext.gif) no-repeat center top;}

pagebreak

Несмотря на то что проект «Марфино» пользовался покровительством Владимира Ресина, разрешения на строительство первых корпусов «Ведис» начал получать только в августе 2009 года, когда уже вовсю шла стройка. Однако на других объектах Хрусталеву пришлось столкнуться с более серьезными проблемами.

В 2008 году компания УНР-494 Алекcея Кима заключила контракт с одним из подразделений квартирно-эксплуатационного управления Москвы Минобороны. Предполагалось, что УНР (до приватизации структура Минобороны) построит на месте бронетанкового ремонтного завода на улице Маршала Рыбалко три корпуса квартир для военных очередников и три корпуса жилья бизнес-класса для продажи. НДВ подключилась в 2009 году и продала больше 300 квартир будущего элитного жилого комплекса «Маршал» возле метро «Октябрьское поле».

Внезапно в 2011 году Министерство обороны обратилось в суд с иском к тому самому подразделению ГлавКЭУ. Оказывается, заказчик не имел полномочий брать подрядчика в долю и разрешать ему продавать квартиры. Министерство требовало признать сделку о долевом участии подрядчика недействительной. Суд выполнил это требование, и 500 дольщиков, на чьи деньги возводился «Маршал», потеряли права на свою недвижимость.

Дольщики выходили на акции протеста и писали открытое письмо премьер-министру Владимиру Путину. Минобороны и ГлавКЭУ продолжали вялую перепалку в судах. Скандал мог похоронить репутацию всех участников. Хрусталев обивал пороги военного ведомства и сумел попасть на прием к министру обороны Анатолию Сердюкову. Неизвестно, что именно возымело эффект, но Минобороны, несмотря на выигранные суды, согласилось признать права собственности покупателей квартир.

Вокруг другого крупного проекта, микрорайона «Царицыно» с общей площадью квартир более 440 000 кв. м, баталий было еще больше.

Сначала девелопер, зерновая компания «Настюша» Игоря Пинкевича, которая выводила за пределы столицы мощности Московского хлебного комбината и хотела застроить площадку, долго собирал деньги на старт. Когда начались продажи, Хрусталев устроил на объекте шоу-рум, возил гостей и журналистов по огромной территории на розовом лимузине, растолковывая, где и что будет, спорил с инвестором о качестве отделки квартир. Генподрядчиком стала одна из старейших московских строительных компаний «Мосфундаментстрой-6» Виктора Нестеренко.

В «Царицыно» предлагали квартиры в монолитных домах по цене панели, это снова было ниже рынка. Продажи пошли, микрорайон несколько лет был крупнейшим объектом в Москве. Однако в начале 2013 года дольщики на форумах заволновались — работы явно замедлились, а кое-где и вовсе встали. Оказалось, что генподрядчик, МФС-6, поссорился с Пинкевичем, уже построенные, но не принятые заказчиком корпуса строители опечатали и в судах требуют оплатить работы на 1,3 млрд рублей, а до того продолжать отказываются. Заказчик же не принимает работы по причине множественных недоделок.

Опечатанные объекты охранял нанятый МФС-6 ЧОП. Покупатели квартир, поверившие было в скорое заселение, физически не могли в них попасть. По словам одного из менеджеров МФС-6, Александр Хрусталев бросил все силы на то, чтобы направить гнев дольщиков на строителей, а не на инвестора. Действительно, специалисты НДВ активно работали с инициативными группами дольщиков, писали на форумах, и большинство дольщиков очень быстро поверили, что во всем виноваты «бракоделы из МФС».

ЧОП Нестеренко в итоге буквально вынес с объекта другой ЧОП, нанятый Пинкевичем, дольщики радостно одобрили эту операцию. На площадку вышел новый подрядчик. Суд между «Настюшей» и МФС-6 продолжается. «Наша компания не имеет претензий к Александру Хрусталеву и компании НДВ», — заявил заместитель генерального директора компании МФС-6 Александр Писарев.

Десятина

Квартиры по низким ценам, квартиры с отделкой, ипотека от риелтора, страховка от потери работы, работа отделов продаж в новогодние каникулы и по ночам — НДВ бьется за клиентов, будто розничная сеть. Рапортуя об успехах, Хрусталев не боится преувеличений. В ответ на запрос Forbes пресс-служба НДВ сообщила, что в 2013 году компания провела 36 000 сделок. Конкуренты Хрусталева из числа риелторских агентств возмущены методикой подсчета — по их оценкам, даже в лучшие годы, когда шли самые активные продажи «Царицыно», НДВ не продавала больше 40 000 кв. м (660 условных квартир) в месяц. Другие компании вроде «Миэль-Новостройки» или Est-f-tet, основанной выходцами из «Миэля», делают по 20 000–25 000 кв. м в месяц, результаты у Хрусталева выше, но ненамного. Если умножить 660 на 12, получается, что сделок у НДВ не больше 8000 в год. Откуда же цифра 36 000? Сюда включены не только продажи квартир в новостройках, но и сделки на вторичном и загородном рынке, а также сделки сопровождения — страхование, аренда и т. д., объясняют в НДВ. То есть продажа одной квартиры может учитываться как несколько сделок.

Новостройки в Московской области в основном уже продаются по 214-ФЗ, договоры, которые покупатели заключают с застройщиком, проходят регистрацию, и их можно посчитать. В год таких договоров регистраторы фиксируют около 70 000, в Москве меньше, около 21 000, но это потому, что квартиры в некоторых проектах все еще продаются по предварительным договорам купли-продажи или иным схемам или как апартаменты, то есть нежилая недвижимость. Можно предположить, что доля НДВ на рынке новостроек столичного региона около 10%. С учетом того что крупнейшие застройщики вроде ПИК, «Мортон» и ЛСР продают свои квартиры сами, это неплохо.

Почему маленькой компании, каких в Москве больше двухсот, удалось так быстро выбиться в лидеры?

Сработали два фактора. Во-первых, из-за скромных объемов бизнеса в кризис у Хрусталева не было больших кредитов. Зато были поступления от аренды и запас непроданных квартир, что позволяло пережить месяцы спада продаж и платить людям зарплату. Гигантские компании с многотысячным штатом вроде «Миэль» и МИАН инвестировали крупные суммы в объекты, которые продавали, активно кредитовались в банках, занимались девелопментом. В результате МИАН Александра Сенаторова фактически перестал существовать, а «Миэль» сильно снизил обороты. Во-вторых, Хрусталев сумел уговорить неопытных застройщиков, с которыми работал, не задирать цены и поступиться маржой на первом этапе, чтобы раскрутить, как он говорит, «воронку продаж».

Никто из конкурентов не обвиняет Хрусталева в том, что он демпингует. Комиссию — обычно 3–3,5% — НДВ берет с застройщика, причем, встав на ноги, компания работает только на условиях эксклюзива, то есть если она берется за объект, других риелторов застройщик приглашать не вправе. Стоимость проданных квартир в прошлом году превысила 150 млрд рублей, доля комиссии в выручке, которая составила 12 млрд рублей, составляет примерно 5 млрд рублей, остальное — возврат инвестированных средств, то есть деньги от продажи квартир, которые НДВ покупала в разных объектах на ранних стадиях, поступление от сдачи в аренду объектов в Красноармейске и т. д.

Вертолетоносец

Александр Хрусталев — несговорчивый партнер. «Хелипорт Москва» он развивал изначально совместно с главой компании «Аэросоюз» и одним из самых давних пропагандистов вертолетов в России Александром Климчуком. Два Александра в ноябре давали пресс-конференцию в «Ритце», рисуя радужные перспективы вертодрома: аэротакси, аэротуризм, пункт продаж вертолетов, клуб, обучение, базирование, прокат. Уже в феврале 2014 года Хрусталев объявил, что союз распался (представители Климчука говорят, что у того остается 35%).

По оценкам Хрусталева, весь парк частных вертолетов в Москве составляет около 300 машин. Частным владельцам «Хелипорт Москва» предлагает услуги базирования, техобслуживания и заправки вертолетов. Владелец летательного аппарата может прилететь из загородного дома в «Хелипорт», оставить вертолет в 500 м от МКАД по «Новой Риге» и пересесть на машину. Месяц базирования самой популярной модели Robinson-44 стоит 44 000 рублей, если хранить на улице, и 71 000 рублей, если в теплом ангаре. Первым подобный хаб открыл как раз «Аэросоюз» в подмосковном Реутове, но у Хрусталева площадка больше.

Кроме этого, «Хелипорт Москва» купил семь вертолетов Robinson (около $720 000 каждый), несколько Bell и Eurocopter, включая огромный Eurocopter EC-130 T2 стоимостью $3,5 млн, первую машину этой модели в России. Эти вертолеты используются в качестве аэротакси (долететь до Шереметьево можно за 15 минут, цена 3000 рублей с человека при полной загрузке) и для аэроэкскурсий. Например, за 15 минут можно долететь от «Новой Риги» до Ново-Иерусалимского монастыря и осмотреть его сверху. «Хелипорт Москва» предлагает 15 экскурсионных маршрутов, в том числе в города Золотого кольца, но туда лететь дольше — до Суздаля, например, полтора часа.

На площадке еще стоят временные сооружения — ангары, магазин, ресепшен, кафе в надувных шатрах из специальной плотной ткани. Еще одно направление бизнеса — торговля вертолетами. На сайте компании уже предлагаются подробные описания моделей, которые можно приобрести, с указанием цен. Предоставляет «Хелипорт Москва» и услуги финансового лизинга, страховки, trade-in.

Все это уже сейчас позволяет вертодрому зарабатывать 5–6 млн рублей в месяц, что покрывает текущие расходы. Пока Хрусталев вложил в проект около $10 млн, но планируемый объем инвестиций — $100 млн. Большая стройка начнется летом. Планируется обустройство новых площадок, строительство капитальных ангаров, четырехзвездного отеля, конгресс-центра и причала для яхт на берегу Мякининской поймы (тяжелым вертолетам удобно заходить на посадку над ровной гладью воды). После завершения стройки «Хелипорт» сможет принимать 250 вертолетов одновременно.

Хрусталев уже направил заявку в организационный комитет Книги рекордов Гиннесса. Он хочет, чтобы «Хелипорт Москва» признали крупнейшим вертодромом в мире. Шансы есть: в мире специализированные аэропорты для вертолетов обычно большими не делают.

НДВ-Недвижимость

Россия, Москва, 127051, Трубная площадь, д. 2
+7(495) 988-44-22
ndv@ndv.ru
www.ndv.ru

Руководители компании:

Хрусталев Александр Анатольевич

Вид деятельности:

Управление, Девелопмент, Консалтинг, Агентство недвижимости, Эксплуатация, Инвестиции в недвижимость, Редевелопмент, Строительство, Архитектура, Проектирование, Служба заказчика, Страхование, Телекоммуникации

Информация о компании:

«НДВ» успешно работает на рынке недвижимости Москвы и Московского региона более 15 лет. Компания активно осваивала новые направления деятельности: строительство, девелопмент, проектирование. Каждый новый бизнес выделился в отдельную структуру: «НДВ-Девелопмент», «НДВ-Строй», «НДВ Проект Концепт». Образовалась группа компаний «НДВ» с головной компанией «НДВ-Групп».

Каждый месяц «НДВ-Недвижимость» реализует:

• Более 1500 квартир в новостройках Москвы и Московского региона;
• Более 400 сделок на рынке вторичного жилья;
• Более 500 ипотечных кредитов.

ГУД NEWS. Гильдия в деталях. Апрель 2018

Что? Компания «НДВ — Супермаркет недвижимости». Генеральный директор — Александр Хрусталев (на фото). Web: www.ndv.ru

Где? Москва и Московская область. 

Когда? Компания основана в 2000 году. 

Зачем? «НДВ — Супермаркет недвижимости» — риэлторская компания, которая работает с объектами в новостройках и на вторичном рынке. В 2011 году она запустила онлайн-сервис для покупки квартир, а в 2012-м создала торговую площадку в формате супермаркета. «НДВ — Супермаркет недвижимости» проводит сделки купли-продажи, обмена и взаимозачета. Работает не только с жилой, но и коммерческой недвижимостью. С девелоперскими фирмами сотрудничает не только как продавец, но и как консультант, который разрабатывает стратегию реализации. Ипотечный центр «НДВ» работает с крупнейшими банками страны, включая Сбербанк и ВТБ24. 

В чём фишка? Компания стремится к тому, чтобы задавать новые правила и стандарты работы, используя IT-технологии для реализации жилья и инвестиций в инфраструктурные и коммерческие проекты. Достижения подтверждены многочисленными наградами, среди которых «Марка № 1 в России», премии «Компания года», «Бренд года» и «Трендсеттер десятилетия».

Новости

• 22.09.2022

  Рейтинг новостроек Подмосковья по стоимости и объемам предложения

• 01.10.2021

  С начала года в Московском регионе сданы в эксплуатацию больше сотни ЖК

• 15.07.2021

  НДВ приступает к реализации новых объектов

• 24.06.2021

  Спрос на загородную недвижимость вырос на 12-15%

• 04.06.2021

  НДВ запустил собственное мобильное приложение

• 02.06.2021

  ТОП-7 правил по выбору агентства недвижимости

• 26.05.2021

  7 основных правил при выборе дома

• 17.05.2021

  НДВ «сводит на нет» углеродный след

• 30.04.2021

  Нестандартные планировки однокомнатных квартир уходят в прошлое

• 12.03.2021

  Коммерческие площади в ЖК могут принести девелоперу до 10% выручки от реализации проекта

• 17.02.2021

  «НДВ-Супермаркет Недвижимости» запускает направление загородной недвижимости

• 10.02.2021

  ТОП-5 причин лишения права собственности

• 26.01.2021

  ТОП-5 причин отказа от покупки квартиры

• 29.12.2020

  НДВ объявляет старт продаж в ЖК «Станция Л»

• 23.12.2020

  НДВ-Супермаркет Недвижимости: срочный выкуп мало кому нужен

• 18.12.2020

  НДВ-Супермаркет Недвижимости: Проекты, доказавшие свою инвестиционную привлекательность

• 12.11.2020

  Новый жилой комплекс НДВ

• 09.11.2020

  В портфеле НДВ новый объект

• 02.09.2020

  Рейтинг округов по концентрации учебных заведений

• 13.07.2020

  ЖК «Пироговская Ривьера» — новый проект в линейке новостроек НДВ

• 09.07.2020

  За месяц спрос на вторичное жилье вырос почти на 15%

• 02.07.2020

  ТОП-6 сегментов рынка недвижимости для инвестиций

• 29.04.2020

  Заемщикам нужны более существенные меры поддержки

• 23.04.2020

  Бесплатное такси для клиентов НДВ

• 27.03.2020

  #антивирусное: Офисы продаж компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости» работают

• 05.02.2020

  В 2019 году новостройки массового сегмента Москвы стали еще популярнее

• 31.01.2020

  НДВ получила «ИНФОПОВОД 2019»

• 14.01.2020

  Новогодние байки риэлтора

• 16.12.2019

  Самое доступное жилье для молодоженов

• 15.10.2019

  Повторные сделки – вот настоящее искусство!

• 08.08.2019

  ЖК «Лица»: новый проект от НДВ

• 05.06.2019

  Более половины ЖК Подмосковья строятся с собственными школами

• 18.01.2019

  «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ» готов инвестировать

• 13.12.2018

  «НДВ-Супермаркет недвижимости» получила премию «Время инноваций»

• 19.07.2018

  НДВ разработала онлайн-платформу, через которую сможет продавать до 70% жилья

Показать ещё