Непосредственное руководство строительство

Непосредственному
началу застройки предшествует
организационно-техническая подготовка,
сроки осуществления которой не учитываются
в продолжительности строительства
жилого или общественного здания.

В
состав работ
по застройке промышленной территории
входят:

—
Срезка растительного грунтавыполняется
после освобождения участка от сносимых
строений, пересадки деревьев. Вырубки
кустарника и корчевки пней. Объём этой
работы определяется мощностью
растительного слоя, составляющей для
средней полосы 20-25 см.

—
Вертикальная планировка
по объёму и способу механизированного
выполнения зависит от характера участка.
Обычно вертикальная планировка сводится
к сравнительно небольшим перемещением
грунта в пределах площадки без вывоза
ее за пределы (метод «нулевого баланса»).

—
Устройство временных дорог,
а
также постоянных, используемых в период
строительства, следует производить с
учетом характера и состояния грунта.

—
Прокладку подземных сетейнеобходимо
производить с учетом очередности «снизу
вверх», т.е. начиная с наибольшего
заглубления (канализации, водостока),
затем менее глубоких ( водопровода,
теплотрассы, газа) и заканчивая сетями
мелкого заложения- 40…60 см (электрокабели,
телефонная канализация, слаботочные
кабели).

—
Строительство подземных, а затем
надземных частей зданийследует
распределить по потокам.

—
Благоустройство территорииначинают
после демонтажа башенного крана и
завершают окончанием отделочных работ.

Поточный
метод
организации строительства – это
метод обеспечения выпуска строительной
продукции на основе непрерывной и
равномерной работы трудовых коллективов
неизменного
состава. Его особенности:

а)
расчленение работы на составляющие
процессы в соответствии со специализацией
и квалификацией исполнителей;

б)
расчленение фронта работ на отдельные
участки для создания наиболее благоприятных
условий работы отдельным исполнителям;

в)
максимальное совмещение процессов во
времени.

Захватка
– часть
здания, объемы работ которой выполняются
бригадой (звеном) постоянного
состава, с определенным ритмом,
обеспечивающим поточное строительство.

Выделяют
следующие направления
строительных потоков:

—
Горизонтальное
направление потока осуществляют при
устройстве фундаментов, монтаже
конструкций одного этажа, кровельных
работах и др.

—
Вертикальноенаправление
потока может быть вертикально-восходящим,
вертикально-нисходящим или сочетание
этих двух направлений. Вертикальную
схему применяют при монтаже многоэтажных
зданий, кирпичной кладке труб и др.

—
По наклонной схемеосуществляют
кирпичную кладку одного этажа, монтаж
конструкций на разных отметках и т.д.

По
характеру
временного развития
различают следующие виды потоков:

1. Равноритмичный
   – поток, в котором все составляющие
   потоки имеют единый ритм, т.е. одинаковую
   продолжительность выполнения работ
   на всех захватках.

2. Кратноритмичный
   – поток, в котором все составляющие
   потоки имеют неравные, но кратные ритмы.

3. Разноритмичный
   – поток, в котором составляющие потоки
   не имеют постоянного ритма в следствие
   неодинаковости зданий и сооружений и
   неравенства темпов составных составляющих
   потоков.

Поток
графически может быть представлен в
виде линейного графика или циклограммы.

Поточное
строительство

Поточный
метод организации строительства – это
метод организации строительства, который
обеспечивает планомерный, ритмичный
выпуск готовой строительной продукции
на основе непрерывной и равномерной
работы трудовых коллективов неизменного
состава, обеспечиваемых своевременной
и комплексной поставкой всех необходимых
материалов, технических ресурсов.
Использование поточных методов является
организационной формой выполнения СМР
силами постоянно действующих стабильных
по составу и численности работающих
строительной организации.

Все
ресурсы организации должны использоваться
постоянно и непрерывно. Это условие
должно обеспечиваться как для отдельного
единичного трудового ресурса (бригада,
звено) так и всех взаимодействующих с
ней в процессе работ средств (оборудование,
механизмы, материалы, конструкции).
Состав и численность бригад на достаточно
длительный период времени должен
оставаться в среднем постоянным даже
при сооружении разнородных объектов.
Выделяются три схемы (метода) поточной
организации строительства:

а)
Последовательный метод строительства

График
строительства последовательным методом

N
зак-

ладок

Периоды времени

N
N-1
4
3
2
1

t
t t t
t t

To=t*m

Допустим,
необходимо построить m
одинаковых домов. При последовательном
методе строительства продолжительность
максимальная , т.к. общий срок строительства
То равен произведению времени возведения
одного объекта (t)
на их число (m),
т.е. продолжительность строительства
всех объектов To=t*m

Уровень
потребления ресурсов (кадры, материалы,
машины) будет минимальным
r=R/To

R
– количество ресурсов на весь объем
строительства;

r
– единичный ресурс.

Длительность
потребления ресурса будет максимальной.
Каждый из видов ресурсов будет участвовать
кратковременно, т.к. в процессе сооружения
дома периодически требуются рабочие
разных специальностей, различные машины,
материалы. Неизбежны также простои
машин и потери на их перебазировку.

б)
Параллельный метод строительства

Параллельный
метод

обеспечивает минимальную продолжительность,
т.к. срок строительства равен сроку
сооружения одного дома. To=t

График
строительства параллельным методом

N закла дки	Период времени
N
N
4
3
2
1

Тo=t

_______________________________

Потребление
ресурсов R=r*m
.
Вид и количество потребляемых ресурсов
постоянно изменяется в зависимости от
периода строительства.При параллельном
методе одновременно начинается и
заканчивается строительство всех домов.

в)
Поточный метод строительства

Поточный
метод
сочетает
преимущества последовательного и
параллельного методов организации
строительства. При поточном методе
каждый из домов делят на n
процессов.
Тогда на комплекс из m
домов однородные процессы выполняются
последовательно, а разнородные
параллельно.

График
строительства поточным методом

N закладок	ПЕРИОДЫ ВРЕМЕНИ
	1	2	3	4	5	6	7	8	9
m
m-1
4
3
2
1

k
k k k k k k k k

tзак=k*n
t1=k(m-1)

To=k

r

Продолжительность
строительства m
зданий, расчлененных на n
процессов,
будет больше, чем при параллельном
методе, но меньше, чем при последовательном.
Tпар<Тпот<Тпосл

Интенсивность
потребления ресурсов будет больше, чем
при последовательном методе, но меньше,
чем при параллельном.

Для
поточного метода
характерно:

а)
расчленение работы на составляющие
процессы в соответствии со специализацией
и квалификацией исполнителей;

б)
расчленение фронта работ на отдельные
участки для создания наиболее благоприятных
условий работы отдельным исполнителям;

в)
максимальное совмещение процессов во
времени.

Поточный
метод обеспечивает равномерность
потребления ресурсов и ритмичность
выпуска готовой продукции. Поточная
организация создает, в свою очередь,
благоприятные условия для работы
организаций-смежников, подрядных
организаций, заводов, поставщиков,
транспорта, снабженческих организаций
и др.

Принципы
проектирования потока

Организация
поточного производства предусматривает:

1. выявление
   объектов близких между собой по
   объемно-планировочным и конструкционным
   решениям, технологии их возведения;

2. расчленение
   процесса возведения объектов на
   отдельные работы, предпочтительно
   равные или кратные по трудоемкости;

3. установление
   целесообразной последовательности
   выполнения работ, соединение
   взаимосвязанных работ в общий совокупный
   процесс и их синхронизацию, чем
   достигается непрерывность строительного
   производства;

4. закрепление
   отдельных видов работ за определенными
   бригадами рабочих. Установление
   последовательности включения в поток
   отдельных объектов и движение бригад
   в процессе выполнения работ по отдельным
   объектам;

5. расчет
   основных параметров потока с учетом
   обеспечения одновременности совмещения
   выполнения большинства работ и
   согласованности между выполнением
   отдельных видов работ и числом ведущих
   машин и рабочих бригад;

6. расчет
   последовательности перехода ведущих
   строительных бригад и машин с объекта
   на объект с учетом соблюдения
   запланированного ритма строительства.

По
каждой группе однотипных зданий
устанавливают технологическую
последовательность работ и определяют
рациональные размеры захваток и их
количество. Размеры захваток зависят
от объемно-планировочной структуры
объекта, состава оборудования, от
характера развития специализированных
потоков, состава выполняемых ими работ,
их мощности(производительности).

Захватка
– это
часть
здания, объемы работ которой выполняются
бригадой (звеном) постоянного состава,
с определенным ритмом , обеспечивающим
поточную организацию строительства
объекта в целом.

Разбивку
зданий на захватки
осуществляют с учетом следующего:

1)
размеры захваток устанавливают исходя
из планировочных, объемных и конструктивных
решений здания, направления развития
основных процессов по его возведению.

2)
В качестве захваток принимают повторяющиеся
пролеты, секции, этажи, конструктивные
объемы по определенной группе осей,
рядов и отметок здания.

3)
Разбивку здания на захватки производят
с учетом обеспечения необходимой
устойчивости и пространственной
жесткости конструкций в условиях их
самостоятельной работы в пределах
захватки.

4)
Желательно, чтобы границы захваток
совпадали с конструкционным членением
здания (температурными и осадочными
швами), что обеспечит возможность
прекращения и возобновления работы без
нарушения технологических условий.

По
виду конечной продукции потоки различают:

1)Частный
поток
–
элементарный строительный поток,
представляющий собой один или несколько
процессов, выполняемых одним коллективом
(бригадой, звеном). Продукцией частного
потока могут быть: земляные работы,
кладка стен, штукатурные и малярные
работы;

2)
Специализированный
поток
– состоит
из ряда частных потоков, объединенных
единой системой параметров потока.
Специализированные потоки – основные
структурные элементы потока. Их продукцией
служат законченные виды работ,
конструкционные элементы или части
здания (подземная часть здания, кровля,
отделочные работы, электромонтажные
работы, сантехнические работы и т.д.).

частные
и специальные потоки могут иметь
различные направления развития, которые
зависят от объемно-планировочного
решения здания, видов выполняемых работ
и их этапов, используемых строительных
машин и механизмов. Они могут быть
горизонтальными,
вертикальными, наклонными, смешанными.

Горизонтальное
направление потока осуществляют при
устройстве фундаментов, монтаже
конструкций одного этажа, кровельных
работах и др.

Вертикальное
направление
потока может быть вертикально-восходящим,
вертикально-нисходящим или сочетание
этих двух направлений. Вертикальную
схему применяют при монтаже многоэтажных
зданий, кирпичной кладке труб и др.

По
наклонной схеме
осуществляют
кирпичную кладку одного этажа, монтаж
конструкций на разных отметках и т.д.

Сочетание
разных направлений дает комбинированную
схему движения потоков.

3)
Объектный
поток
совокупность
специальных потоков, состав которых
обеспечивает выполнение всего комплекса
работ по сооружению соответствующего
объекта строительства. Продукцией этих
потоков являются – полностью законченные
здания (сооружения), группы зданий
(сооружений).

4)
Комплексный
поток
состоит
из объектных потоков одновременно
законченных строительством отдельных
зданий и сооружений, входящих в состав
промышленного предприятия, жилого
квартала и т.д. Продукцией комплексного
потока являются здания, сданные в
эксплуатацию, промышленные объекты,
законченные жилые кварталы и т.д.

Важнейшим
элементом, влияющим на структуру потока
является характер операций и группа
работ , которые выполняются бригадой.

Расчетные
параметры потока

Параметры
строительного потока
– это показатели, характеризующие поток
и его развитие во времени и пространстве,
и подразделяются на:

1. временные
   параметры.
   Характеризуют временное развитие
   потока, в т.ч.:

а)
общая продолжительность потока (Т);

б)
общая продолжительность выполнения
работ на одном объекте (То);

в)
ритм процесса (K,
иногда t);

г)
шаг процесса (Kш,
иногда tш);

д)
ритм потока (Kmin);

е)
шаг потока (Ko);

ж)
технологический перерыв (tтех);

з)
организационный перерыв (tорг);

и)
время развертывания потока (Tр);

к)
время свертывания потока (Tсв);

л)
время стабильного развития потока
(Tст);

1. пространственные
   параметры.
   Характеризуют фронт работ, в т.ч.:

а)
пусковая очередь;

б)
пусковой комплекс;

в)
участок – это часть здания, на которой
применяются однородные методы в
одинаковых условиях;

г)
захватка;

д)
делянка – это часть участка или захватки,
разделенная на равно трудоемкие доли
поверхности;

1. технологические
   параметры.
   Выражают технологическую сущность
   потока, в т.ч.:

а)
число объектов (M)
или захваток (m)
в потоке;

б)
число процессов в потоке (n);

в)
трудоемкость работ на объекте (Q),
на захватке (q);

г)
число рабочих на объекте (R),
на захватке (r);

д)
объем работ на объекте (P),
на захватке (p);

е)
производительность ведущих машин (П);

1. организационные
   параметры.
   Выражают эффективность потока, в т.ч.:

а)
интенсивность (мощность) потока (I);

б)
число параллельных потоков (N);

в)
число смен в сутках (A);

г)
рост производительности труда (a);

д)
стабильность потока (b);

е)
равномерность движения рабочих (Kpp);

ж)
общая эффективность (Эобщ).

Расчет
параметров равноритмичного
потока

Равноритмичными
называются потоки, в которых
продолжительность выполнения каждого
простого процесса (частного или
специализированного потока) равна между
собой и одинакова на всех захватках и
объектах.

Для
установления основных закономерностей
и методов технологической увязки
ритмичных строительных потоков примем
следующие обозначения:

Т
– общая
продолжительность ритмичного потока
комплекса;

То
– общая продолжительность ритмичного
объектного потока;

М
– число объектов в потоке;

m
– число частных фронтов работ (захваток);

n
– количество выполняемых процессов в
потоке или число видов работ, соответственно
количество бригад или звеньев;

K
– ритм
процесса или работы бригады (звена)
– это продолжительность работы бригады
(звена) или продолжительность выполнения
процесса на отдельной захватке;

шаг
процесса —
Kш
– это промежуток времени от начала
работы данной поточной линии (бригады)
на захватке до начала работы последующей
поточной линии (бригады) на этой захватке;

для
равноритмичных потоков ритм процесса
равен шагу процесса: K
= Kш

шаг
потока — Kо
= K*m
— интервал
времени, через который ведущая бригада
приступает последовательно к одноименной
работе на следующем объекте, или интервал
времени, через который выпускается
готовая продукция, или промежуток
времени между включением в работу двух
смежных процессов на объекте;

технологический
перерыв –
tтех
— перерыв между работами смежных бригад,
т.е. время, отводимое на объективные
перерывы в работе по технологическим
причинам;

организационный
перерыв –
tорг
— перерыв
между работами смежных бригад, т.е.
время, отводимое по организационным
причинам;

период
развертывания потока
– Тр
— это время последовательного включения
в поток бригад или время развертывания
процессов в потоке;

период
стабильного развития потока
– Тст —
это время стабильного развития потока,
т.е. время одновременной работы всех
бригад в потоке;

период
свертывания потока
– Тсв
— это время, необходимое на выпуск готовой
продукции, или время выбытия бригад
(процесса) из потока.

Равноритмичные
потоки можно изобразить в виде линейного
графика Ганта (1890г.) или в виде циклограммы
Будникова (1935г.)

Исходные
данные: m
= 8; n
= 3; k
= 1.

ЛИНЕЙНЫЙ
ГРАФИК ГАНТА (1890г.)

Бригады
Продолжительность работ
(время)

(n)
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10

А
1
2 3 4 5 6
7 8

Б
1
2 3 4 5 6
7 8

В
1
2 3 4 5 6
7 8

K
K
K
K
K
K
K
K
K
K

Тр
Тст Тсв

То

ЦИКЛОГРАММА
М.С. БУДНИКОВА (1935г.)

Захватки
Продолжительность работ
(время)

(m)
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10

8

7

6

5 чел

4
5 чел

3
А 5 чел

2
Б

1
В

K
K
K
K
K
K
K
K
K
K

I

tзахв
= K*n I t1 = K(m – 1)

Tо
= tзахв + t1 = K*(m + n — 1)

Tр =
K*(n-1) Tст Tсв=
K*(n-1)

Tо

15

1. 10

5

5

I

tзахв
= K*n

t1
= K*(m-1)

Tо
= K*n + K*(m-1) = K*(n+m-1)

Tр
= K*(n-1)

Tр
= Tсв

Tо
= Tр + Tст + Tсв = 2Tр + Tст

Tст
= Tо
— 2Tр

В
зависимости от характера исходных
данных, исходя их формулы, можно рассчитать
различные параметры потока:

Tо
= K*(m+n-1) => K = Tо /(m+n-1)

n
= Tо /K +1-m

m
= Tо /K +1-n

Поток
считается стабильным,
если m
£
n-1

При
проектировании потока возможны
технологические или организационные
перерывы.

Если
на захватке последующую работу можно
выполнить только после определенного
перерыва, обусловленного технологией
работ (например, выдержка бетонной
конструкции до момента начала его
распалубливания; сушка штукатурки до
начала малярных работ), то появляется
необходимость технологических
перерывов.

Организационные
перерывы
возникают в ряде случаев по требованиям
охраны труда, климатическим условиям,
условиям обеспечений и др.

Если
эти перерывы не учтены в продолжительности
шага потока, то их значение включается
в расчетную формулу общей продолжительности
потока:

Tо
= K*(m+n-1)
+ åtтех
+åtорг

Строительные
потоки графически могут быть представлены
в виде линейного
графика Ганта
или циклограммы
Будникова.

Показатели
равномерности потока

При
организации потока стремятся обеспечить
наибольшую длительность установившегося
периода.

Равномерность
потока оценивается:

а)
по числу
рабочих,
т.е. это отношение минимального числа
рабочих в день за время действия потока
к их среднему числу в день

K1
= Rср
/Rmax
=> 1, т.е.
чем ближе к единице, тем поток
стабильнее.

б)
равномерность
потока во времени
– это отношение продолжительности
стабильного периода развития потока к
общей продолжительности:

K2
= Тст /То

При
m
£
n-1
поток
считается установившимся.

Если
это условие не соблюдается, то поток
считается неустановившимся.

Расчет
равноритмичных объектов на группе
объектов

M
m
Продолжительность в днях (время)

1
2 3 4 5 6 7 8

2

III

1

2

II

1

2

I

1

Tо
= K*(m+n-1) Tо
= (M-1)K*m

T =
Tо
+T1 = K(m+n-1) + (M-1)K*m

Тр
Тст
Тсв

Тема 6. Организация и проведение конкурсов и подрядных торгов . 6.1 Сущность и содержание конкурсов и торгов

В ряде секторов народного хозяйства рыночный механизм не может функционировать без принятия специальных мер. Прежде всего, это касается сферы государственных закупок, где владельцем денежных средств является государство, а субъектом закупок выступает лицо, не имеющее прямой материальной заинтересованности в эффективности принимаемых им решений. Это касается как государственных и муниципальных служащих, так и менеджеров крупных коммерческих организаций. Названное выше обстоятельство выдвинуло на первый план необходимость разработки механизма конкурсного отбора исполнителей работ, — особенно тех, что связаны со значительными инвестициями. В первую очередь это относится к капитальному строительству. Мировое сообщество выработало систему по повышению эффективности закупок, прежде всего государственных. Эту систему мер принято называть прокьюрементом. Таким универсальным способом достижения данной цели является проведение конкурсов. Основной принцип конкурсов заключается в подаче несколькими претендентами конкурирующих друг с другом предложений, из которых заказчик может выбрать наиболее для себя выгодное. Проведение конкурсов способствует усилению конкуренции путем привлечения максимального количества участников и соответствующему расширению возможностей выбора исполнителя заказа. Важно создать условия, при которых все участники имеют возможность равноправно и эффективно участвовать в конкурентной борьбе предложений по выполнению заказа, — в данном случае на создание строительной продукции. В основу прокьюремента закладываются следующие принципы: открытость (гласность процедур закупок); равноправие всех сторон, участвующих в процедурах закупок (справедливость); экономичность проведения процедур закупок (минимально возможные затраты на их организацию и проведение); эффективность, то есть достижение максимально выгодного для заказчика результата. В настоящее время практически во всех странах государственные организации различных уровней управления являются крупнейшими закупщиками строительной продукции. Основной целью проводимых конкурсов в области капитального строительства является обеспечение требуемого результата. Проведение конкурсов (торгов) предполагает включение механизма конкуренции и стимулирует ее усиление путем привлечения максимального числа возможных исполнителей заказа. Принципы проведения конкурсов (торгов) на выполнение работ, в том числе создание строительной продукции: — открытость (прозрачность) процедур закупок, т.е. доступность всей относящейся к закупкам информации для каждого потенциального участника, а также для всей общественности; — соблюдение правовых норм, то есть все задействованные в подготовке и проведении конкурса юридические и физические лица обязаны строго следовать установленному действующими нормативно-правовыми актами порядку; — подотчетность, то есть вся документация, относящаяся к конкурсу, должна быть доступна для государственного и общественного контроля, за исключением особо оговоренных правовыми актами случаев.; — открытая конкуренция, которая является наиболее действенным методом повышения эффективности проводимых конкурсов и приводит к обоюдовыгодным условиям контракта. Применение иных методов (например, закрытый конкурс) допускается при наличии оговоренных законодательством оснований; — справедливость, то есть предприятия и организации, вне зависимости от форм собственности и организационно-правового статуса, должны обладать равными возможностями для участия в конкурсе. На всех этапах проведения конкурса со стороны организатора конкурса должно быть обеспечено справедливое и равное отношение к участникам. Данное положение не исключает определенных в условиях конкурса преференций к каким-либо группам его участников. Основным способом осуществления государственных закупок являются открытые конкурсы. 6.2 Конкурсы в строительном комплексе. Эффективность конкурсного размещения заказов в строительном комплексе городов РФ подтверждена успешным опытом проектирования и возведения объектов различного назначения. Снижение цены строительной продукции за счет проведения конкурсов привело к реальной экономии городских средств, что позволило осуществить ввод дополнительной жилой площади, построить нужные городскому хозяйству объекты и т.д. Организации с более высоким уровнем управления производством, использующие в своей деятельности современные передовые технологии, получили реальные стимулы дальнейшего развития. К настоящему времени достигнут высокий уровень организации проведения подрядных торгов и конкурсов в строительном комплексе многих городов. Несмотря на очевидные успехи в данной сфере, органы городской власти продолжают развивать и совершенствовать систему организации и проведения конкурсов. К примеру, новым шагом в этом направлении в г. Москве является создание Комитета города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов (далее — Тендерный комитет). Основными задачами Тендерного комитета являются: — формирование и обеспечение единого подхода в области эффективного функционирования и развития системы публичных торгов, конкурсов, аукционов; — организация размещения заказов посредством торгов на проведение работ; — организация торгов на право заключения контрактов по инвестированию в объекты городской собственности, по реализации коммерческих проектов (в том числе объектов жилищного строительства); — организация торгов на приобретение имущественных прав на городское имущество; — учет и контроль проводимых работ в рамках городских заказов и инвестиционных контрактов, в том числе с ведением единого реестра государственных и инвестиционных контрактов; — участие в методическом и нормативном обеспечении работ по размещению городских заказов. Тендерный комитет является распорядителем бюджетных средств и государственным заказчиком на работы, связанные с выполнением возложенных на него полномочий. В настоящее время в городе Москве на конкурсной основе распределяются все основные строительные объекты городского заказа. В строительном комплексе конкурсы могут проводится на разных стадиях инвестиционно-строительного цикла: предпроектной, проектной, строительстве и эксплуатации законченного объекта. В зависимости от предмета конкурса можно специализировать следующие группы подрядных торгов при размещении заказа: строительные, монтажные, специальные и ремонтные работы; проектные, изыскательские и конструкторские работы; исполнение функций заказчика (управляющей компании); исполнение функций инвестора; поставка материально-технических ресурсов и комплектного технологического оборудования, необходимых для реализации программы строительства объектов городского заказа; эксплуатация объектов жилищно-коммунального хозяйства; управление проектом, консультационные услуги и надзор. При проведении конкурсов (подрядных торгов) на строительство жилых зданий и объектов культурно-бытового назначения учитываются следующие факторы: подготовка территории строительства; полы; временные здания и сооружения; отделочные работы; земляные работы; лифты; подземная часть здания; внутренние сети и системы; каркас; стены; инженерное оборудование зданий (отопление и вентиляция; водоснабжение, канализация; электроосвещение; слаботочные устройства; газоснабжение); перегородки и сантехкабины; перекрытия и покрытия; кровля; лестницы; балконы и лоджии; благоустройство территории; окна и двери; сдача объекта в эксплуатацию. При проведении конкурсов (подрядных торгов) на строительство отдельных видов зданий и сооружений внешнего водоснабжения, канализации, теплофикации, электроснабжения и транспорта учитывается конкретный перечень основных конструктивных элементов и укрупненных видов работ.

6.3 Организация и проведение конкурсов в строительстве

Существуют различные виды конкурсов: открытый, закрытый, двухэтапный, с проведением предварительной квалификации или без нее и т.д. При проведении закрытого конкурса приглашение принять участие в нем направляется каждому потенциальному претенденту. Извещение о проведении закрытого конкурса в средствах массовой информации обязательной публикации не подлежит. Претенденты закрытого конкурса должны обладать опытом организации работ в сжатые сроки (застройка точечных объектов и крупных жилых районов, выполнение инженерного обустройства и подготовительных работ на вновь осваиваемых территориях или на сложных в инженерном отношении площадках, организация строительных работ в стесненных условиях исторически сложившейся городской застройки и т.д.). При проведении двухэтапного конкурса на первом этапе претенденты дают предварительные предложения (без указания стоимости и сроков выполнения заказа). На втором этапе после переговоров с организатором конкурса и (или) уточнения конкурсных требований претенденты дают окончательные предложения с указанием стоимости и сроков выполнения заказа. Двухэтапные конкурсы проводятся для сложных объектов. В организации проведения открытого конкурса выделяются следующие основные этапы: — подготовка конкурса; — предварительный отбор претендентов; — разработка конкурсной документации; — получение конкурсных предложений претендентов; — оценка конкурсных предложений и выявление победителя; — разрешение возможных разногласий; — подготовка и заключение контракта (договора).. 6.4 Функции, права и обязанности сторон, участвующих в проведении конкурсов Основными сторонами, непосредственно участвующими в конкурсных процедурах являются: 1) организатор конкурса; 2) конкурсная комиссия; 3) исполнитель конкурса; 4) претендент (участник) конкурса. Организатор конкурса осуществляет следующее: — принимает решение о назначении конкурса и времени его проведения; — вносит на рассмотрение предложение о виде конкурсов (открытые, закрытые, двухэтапные) и о необходимости проведения предварительного отбора с соответствующими обоснованиями; — разрабатывает условия конкурса, в том числе стартовую цену заказа, сроки строительства и проектирования объекта, критерии оценки предложений претендентов, место и сроки проведения конкурса, технико-экономические и экологические требования и др.; — определяет с учетом специфики конкретного конкурса состав работ (услуг), исполнение которых поручается специализированным организациям; — проводит на конкурсной основе выбор исполнителя конкурса, заключает с ним договор и поручает ему подготовку конкурсной документации; — в случае открытого конкурса утверждает текст объявления и организует публикацию объявлений о конкурсе в средствах массовой информации; — в случае закрытого конкурса организует рассылку приглашений по почте либо другими средствами связи в адрес конкретных потенциальных претендентов; — определяет сумму задатка; — уточняет окончательные условия контракта с победителем по результатам конкурса; — определяет суммы и осуществляет расчеты с юридическими и физическими лицами за работы, выполняемые при подготовке и проведении конкурса, в пределах сумм, предусмотренных сводкой затрат (в т.ч. по задаткам, конкурсной документации, премированию членов конкурсной комиссии, консультантов, экспертов). При подготовке конкурса претенденты выполняют следующее: — предварительно знакомятся с объектом конкурса, изучают требования, предъявляемые к разработке и оформлению конкурсной документации; — направляют и регистрируют у организатора (или по его поручению у исполнителя) заявки, анкеты, гарантийные письма и другие предусмотренные условиями проведения конкурса документы; — после предварительного отбора (квалификации), если он предусмотрен условиями конкурса, и получения от организатора приглашения на участие в конкурсе направляют и регистрируют у организатора (или по его поручению у исполнителя) свои предложения и другие необходимые документы; — вносят задаток. В результате проведенной оценки конкурсных предложений конкурсная комиссия ранжирует претендентов и определяет победителя конкурса. Конкурсная комиссия в трехдневный срок с момента утверждения Заказчиком результатов проведенного конкурса направляет уведомление в адрес победителя о признании его победителем конкурса. Конкурс считается завершенным после подписания контракта (договора) с его победителем. Тема 7. Управление в строительстве 7.1Сущность и содержание процесса управления В общем виде управление включает создание, структурирование и организацию функционирования управленческого аппарата, а также разработку и организацию силами этого аппарата выполнения оптимальных трудовых операций. По содержанию управление рассматривается как: а) процесс; б) вид деятельности; в) система (структура). Управление представляет собой упорядоченную особым образом систему отношений членов организации, осуществляющих в соответствии с такой субординацией целенаправленную деятельность в интересах достижения целей организации. – Это и есть предмет управления. Управление реализуется путём воздействия на коллективы и отдельных исполнителей с целью побуждения их к деятельности в направлении достижения целей организации. Управленческий цикл включает: процесс сбора необходимой информации; анализ информации; принятие управленческого решения; доведение его в виде управляющей информации до исполнителей; контроль заисполнением решения. 7.2 Методы и функции управления. В капитальном строительстве выделяют следующие принципы управления: приоритетности интересов строительной организации; системного подхода к управлению; единства цели (любое управленческое действие необходимо начинать с постановки цели, которая едина для всех исполнителей); единства распорядительства (каждое подразделение имеет единого руководителя, принимающего решение и несущего ответственность за его деятельность; это достигается иерархическими структурами); сбалансированности управленческих задач с ресурсными возможностями; сбалансированности обязанностей, прав и ответственности управленческих работников (каждый работник аппарата управления наряду с обязанностями должен иметь соответствующие права, — тогда он сможет нести персональную ответственность за деятельность подчиненного ему подразделения); оптимального сочетания централизации и децентрализации в управлении (наличие такой структуры управления, в которой оптимально распределены функции между подразделениями и уровнями управления, а также установлены гибкие двусторонние связи с автономными исполнителями функций в строительном процессе). 10) заинтересованности участников управленческого процесса в реализации цели. Функции управления — это обособленные области управленческого труда, которые подразделяются на: планирование; организацию (организовывание); мотивацию; контроль; координацию. Для определения выявления объема управленческой деятельности производится декомпозиция целей организации до уровня первичных задач, которые отличаются конкретностью содержания, имеют: — конкретного исполнителя; — определённую технологию и сроки исполнения; — критерий для оценки полноты и качества их выполнения. В зависимости от значимости управленческих задач в пределах управленческой структуры строительной организации производится разделение управленческого труда по уровням иерархии. По характерууправленческой деятельности выделяются следующие типы управленческих работников: 1) линейные руководители (действуют на основе единоначалия и ответственности: начальники строительных участков, прорабы, мастера); 2) функциональные руководители (отвечают за определенную управленческую подсистему (финансы, персонал, технология и т.п.). По уровню управления руководители делятся на: руководители высшего уровня (заместители директора по направлениям); 2) руководители среднего уровня (начальники отделов, начальники цехов, начальники участков); руководители низового (первого) уровня (бригадиры строительных бригад). 7.3 Типовые организационные структуры управления строительной организацией. В общем виде организационная структура – это упорядоченная совокупность управленческих подразделений (объектов и субъектов) и связей между ними. В организационной структуре строительной организации выделяют: — элементы (отделы, участки); — связи(вертикальные и горизонтальные; линейные и функциональные); — уровни (ранги). Организационную структуру характеризуют: — сложность (количество уровней и видов связей); — формализация (наличие правил и регламентов); — централизация (распределение обязанностей по вертикали); — координация (механизмы взаимодействия подразделений одного уровня). Принципы построения организационной структуры управления строительной организации: — системный подход к организационной структуре; — соответствие внешней среде; — оптимальное соотношение централизации и децентрализации; — управляемость; — адаптивность организационной структуры; — профессиональная регламентация. Технология построения новой организационной структуры управления строительной организации: 1) определение функций, имеющих критическое значение для реализации стратегии; 2) выявление объектов обязательных изменений; 3) определение главных структурных ячеек и степени их автономности; 4) определение форм внутренних коммуникаций; 6) наполнение организационной структуры второ- и третье-степенными элементами и связями. Выбор типа организационной структуры управления: а) определение спектра управленческих задач: б) учет организационных факторов; в) оценка профессиональных качеств управленческого персонала. Показатели оценки структуры управления: — по затратам на управление; — по производительности административно-управленческого персонала (АУП); — по доле АУП в строительной организации; — по скорости прохождения информации; — по эффективности деятельности строительной организации. Стадии проектирования организационной структуры: 1– составление общей структурной схемы; 2 – детализация состава основных подразделений и связей между ними; 3 – регламентация. Методы проектирования организационной структуры: аналогий; экспертно-аналитический; структуризация целей; моделирование. Выделяют следующие виды организационных структур управления строительных организаций: а) линейно-функциональные структуры В них переплетается выполнение узко специализированных функций с системой подчиненности и ответственности за непосредственное выполнение задач. Права и ответственность разделяются углубленно между разными подразделениями (Схема 7.1). Схема 7.1 Линейно-функциональная структура управления б)матричные структуры Их считают одной из разновидностей проектных структур (основное отличие матричной структуры заключается в ее долговременном характере). Такая структура создается, когда приступают к разработке специализированного проекта вне рамок традиционной иерархии. Полномочия перемещаются вертикально вниз по иерархии, и руководитель проекта руководит всеми структурами (Схема 7.2). Эта структура обеспечивает гибкость, чего трудно достичь в функциональных структурах, поскольку там все сотрудники жестко закреплены в функциональных подразделениях. Причем по мере осуществления проекта в состав такой структурной организации можно вводить дополнительных сотрудников и выводить из нее тех, в ком надобность отпала. Схема7.2Матричная структура управления Матричные структуры управления наиболее эффективны при осуществлении крупных проектов по строительству, например: спортивного комплеса, гидроэлектростанции, торгово-развлекательного центра, жилого микрорайона, делового центра , завода, фабрики и т.п. 7.4 Положения о подразделениях, должностные инструкции Для реализации сформированной организационной структуры управления строительной организацией разрабатывается комплекс следующих постоянно действующих управленческих документов: 1) Устав организации; положение о строительной организации.(В этих документах описываются отраслевая специализация организации, её управленческие органы, система функционирования, характер взаимодействия внутренних подразделений, а также отношения организации с внешней средой). Положения о структурных подразделениях строительной организации (В них описываются основные функциональные обязанности управленческих подразделений и формы их деятельности) Должностные инструкции работников организации (в них описаны основные обязанности и права работников, занимающих соответствующие должности) Инструкции по выполнению отдельных видов работ Инструкции по технике безопасности при выполнении специфических работ, не описанных в типовых инструкциях Правила внутреннего распорядка строительной организации Финансовая политика строительной организации Проект Коллективного договора между администрацией и трудовым коллективом. Разработку и реализацию выше названных документов обеспечивают руководители соответствующих структурных подразделений под руководством директора строительной организации. Должностные инструкции являются основой для деятельности каждого работника АУП; она же является основой для расторжения при необходимости трудового договора работника с администрацией организации. 7.5 Оперативное управление строительством В соответствии со стратегичесими планами строительной организации осуществляется текущее, или оперативное управление строительством. Оперативное управление представляет собой каждодневную работу по обеспечению напрерывности строительного процесса в заданном ритме. Для анализа конкретной ситуации оперативного управления требуются: структурированная информация о внутреннем состоянии строительной организации и её внешнем окружении (деловой среде); дополнительная информация о косвенных событиях и явлениях, имеющих влияние на строительный процесс; аналитический аппарат (методики экспертного анализа состояния и процессов; инструментальное обеспечение; кадры). Потребность в оперативном управлении обусловлена необходимостью обеспечения непрерывного процесса распределения работ, ресурсов и дохода, а также координации, контроля и учета работ, их оплаты в установленные Законом и договорами сроки. Предметом оперативного управления строительной организацией выступают отношения в виде иерархии и сети в организации. Объектом управления выступают конкретные действия по распределению ресурсов и осуществлению процесса осуществления проектов и соответствующих планов. Центральным звеном оперативного управления является оперативное принятие управленческих решений, диспетчирование трудовых и материально-технических ресурсов. На высшем уровне руководства строительной организацией в числе функций оперативного управления выделяются: — распределение денежных средств (ежедневно); — проведение диспетчерских совещаний по контролю выполнения планов и уточнению оперативных задач (ежедневно): — проведение совещаний со специалистами по отраслевым вопросам (еженедельно); — взаимодействие с представителями государственных и муниципальных органов по вопросам деятельности организации (постоянно); — прием сотрудников по личным вопросам. На среднем уровне (начальники отделов, участков) осуществляется : — непосредственное руководство исполнителями низового звена; — текущее планирование; — распределение материально-финансовых средств; — координация строительно-монтажных работ; — стимулирование трудовой активности управляемых коллективов. На низовом (первом) уровне имеет место исключительно оперативное управление, которое всецело посвящено выполнению запланированных работ на соответствующих строительных объектах. Современные тенденции в управленческом труде в строительстве: 1) усиление информационных технологий в строительстве (Интернет-связь, сетевые организации заказчика); 2) резкое возрастание требований к творческим навыкам разработчиков проектов зданий и сооружений, ПОС и ППР; 3) новое содержание этики труда в строительстве: работа – не столько источник средств к существованию, сколько инструмент для саморазвития; 4) усиление этической стороны деловых отношений (администратор должен быть примером). Рекомендуемая литература Учебно-методическая литература Организация строительного производства / Учеб.для строит. Вузов / Л.Г. Дикман – М.: Издательство АСВ, 2003. – 512 стр. Экономика строительства. 3-е изд. / Под ред. В.В. Бузырева. – СПб. : Питер, 2009. – 416 с. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учеб.- справ. пособие /Авторы В.А. Афанасьев и др. – М.: Изд-во АСВ; СПб., СПбГАСУ. – 1998. – 316 с. Король С.П. Организационное проектирование в строительстве: Учебно-методическое пособие / Кубан. гос. технол. ун-т – Краснодар: Изд. КубГТУ, 2008. – 125 с. Производственный менеджмент. Учебное пособие/ Под ред. профессора Попова Р.А. и профессора Рубина Г.Я. – Краснодар: Изд-во КубГТУ, 2009 г. – 196 с. Нормативная литература СНиП 12-01-2004. Организация строительства. СНиП 12-03-2001. Безопасность труда в строительстве. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. Разработана Главным управлением проектирования и инженерных изысканий Минстроя России. Введена в действие 1995-07-01. Госстрой России. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы (ГЭСН-2001). Сборники №№: 6 (Бетонные и железобетонные конструкции монолитные); 7 (Бетонные и железобетонные конструкции сборные); 8 (Конструкции из кирпича и блоков); 11 (Полы; 12 (Кровли); 15 (Отделочные работы).

Строительство – это создание зданий, сооружений крупных целевых инфраструктурных объектов. Строительство как отрасль имеет многотысячелетнюю историю, традиции и наработки по решению возникающей проблематики. Обидно и горько бывает, когда менеджмент не пользуется наработками предков, а просто упрощает систему управления объектом до уровня своего понимания.

Результат подобного упрощения предсказуем и печален для всех участников строительства: материалы будут потеряны, работа сделана некачественно, отношения с заказчиком разрушены, экономика по объекту будет отрицательной. Поэтому давайте изучать опыт предыдущих поколений, чтобы не повторять их путь проб и ошибок.

Только с первого взгляда стройка представляет собой толпу грязных оборванцев, снующих туда-сюда. На самом деле это довольно структурированный и организованный коллектив.

Главный на стройке – прораб, это человек в белой каске, отвечающий за строительство и за строительную площадку на время производства работ. То есть ни директор организации застройщика, ни собственник или представитель собственника строящегося объекта, ни технический надзор или уполномоченные государством органы, а производитель работ является главным на стройке. Его можно поменять, но нельзя принимать решения через его голову.

У производителя работ в подчинении могут быть прорабы или мастера, отвечающие за конкретные виды работ или возводимые в рамках строительства объекты. Отличия этих специалистов: прораб имеет право представлять интересы организации вовне, мастер строительно-монтажных работ (СМР) – не имеет. При приемке и сдаче объектов или отдельных видов работ прораб имеет чуть большие права. Обычно на одного прораба приходится от 25 до 40 рабочих основных специальностей, на мастера СМР от 16 до 25.

Бригадиры – важнейшее звено в производстве строительно-монтажных работ, именно укомплектованность бригадирским составом определяет успешность или неуспешность того или иного проекта. Большинство людей не способны к сложным коллективным действиям, чтобы люди хоть что-то могли сделать, их объединяют в бригаду по 5-12 человек и ставят одного ответственного, сообразительного и энергичного – бригадира. Без него весь инструмент будет потерян, работники будут лодырничать, ссориться между собой, верхнее звено (мастера СМР и прорабы) будут заспамлены бестолковой информацией, поступающей отовсюду.

Люди лучше работают в количестве 2-4 человека, это называется звено. В звене есть один старший, его называют звеньевым. Обычно он понимает чертежи или распоряжения бригадира. Остальные работники в звене энергичные, но бестолковые.

Как работает строительный участок

К старшему производителю работ поступает проектно-сметная документация, которую он изучает на предмет полноты, достаточности, правильности оформления и пр.

Изучая проектно-сметную документацию, у старшего прораба формируется образ строительства:

• Сколько людей и техники могут находиться на стройке одновременно.
• Сколько туалетов надо.
• Где работники будут греться, питаться и пить чай.
• Откуда будет поступать электроэнергия и вода.
• Где будут выдаваться, храниться материалы, инструмент, как будет организована стоянка и сохранность техники и приспособлений.
• Куда будет поступать сломанный инструмент и приспособления, кто будет ремонтировать, списывать, испытывать.
• Какие объекты можно строить одновременно и сколько кранов можно разместить одновременно на площадке…

После изучения старший прораб передает документацию подчиненным прорабам или мастерам СМР. Те смотрят в проект и начинают оценивать возможности строительства:

• Есть ли стройготовность объекта, можно ли это уже вообще строить.
• Что надо из инструмента, материалов, приспособлений, чтобы начать работать.
• Пишут служебные записки, заявки, созваниваются с поставщиками и снабжением, уточняя сроки и пр.
• Пытаются интенсифицировать работы смежников.
• Выносят георазбивочные сетки, чтобы построить объект в нужном месте.
• Организуют поставку материалов и подготовку фронта работ для подчиненных бригад.

Бригадиры, получив фронт работ, начинают перебазировку бригады, инструмента, приспособлений на строительную площадку. Получают нужный им инструмент и сдают ненужный. Затребуют недостающие материалы. Организуют и расставляют бригаду по рабочим местам. Следят за исполнением ПБиОТ, целевым использованием инструмента, материалов и соблюдением технологичности производимых ими процессов.

Директор и главные специалисты строительно-монтажного управления, приезжая на участок, должны направлять свое внимание на следующее:

• Соблюдение сроков производства работ.
• Расход и списание ликвидных материалов: топлива, электродов, смазочных материалов…
• Контроль нормы выдачи спецодежды, инструмента, пресечение возможности списания и обратной сдачи в магазины закупаемых ТМЦ.
• Наличие всех бригад на объекте для недопущения производства работ персоналом под эгидой других организаций.
• Возможности неформального общения с людьми для организации неформальных каналов поступления информации.
• Целевое использование материально-технических средств.
• Разрушение клановых, земляческих и прочих неформальных объединений, направленных на создание особых условий для участников.
• Обоснованность начисления заработной платы и выделения финансовых средств на участке.
• Приведение в чувство отдельных специалистов и отделов, занимающихся перекладыванием своих функций на иных участников.
• Оперативное реагирование на поступающие запросы со стороны участка.

Собственник строительно-монтажной фирмы или его представители должны:

• Следить за финансовой безопасностью и учетом в организации.
• Следить за соответствием подписываемых договоров текущим рыночным условиям, пресекая необоснованные траты по договорам поставки или обслуживания.
• Участвовать в поиске рентабельной работы и использовать финресурс для этих целей.
• Участвовать в выработке политики организации в важных направлениях.
• Контролировать целевой расход ресурсов менеджментом организации.

Также читайте:

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1 — 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

(в ред. Федеральных законов от 07.12.2011 N 417-ФЗ, от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договоры об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 482-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, указанное в этом решении либо имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Содержание

1. Виды строительных контрактов, их принципиальные отличия

2. Управление строительными контрактами

3. Виды современных стратегий организации строительного подряда

4. Управление и администрирование в строительных контрактах

      Что нового появилось в оформлении договоров подряда и оказания услуг в сфере строительства? Какая контрактная стратегия будет самой выгодной на сегодняшний день?

1. Виды строительных контрактов, их принципиальные отличия

Современное законодательство предписывает 5 вариантов строительных контрактов:

1) договор подряда;

2) договор возмездного оказания услуг;

3) договор купли-продажи;

4) договор простого товарищества;

5) смешанный договор.

Как правило, подрядчики выбирают два первых варианта. Договор подряда по определению, связан с исполнением работ по строительству или ремонту с последующей приемкой заказчиком. Договор возмездного оказания услуг подразумевает совершение определенных платных действий. Отсюда вытекает ряд принципиальных отличий между этими вариантами строительных контрактов:

1) при ДП подрядчик отвечает за конечный результат, а при ДВОУ – за сам факт предпринятых действий;

2) право на расторжение договора подряда имеют оба контрагента сделки, а вот ДВОУ расторгнуть может только заказчик

3) для исполнения ДП генподрядчик вправе привлечь субподрядчиков, а вот услуги придется оказывать самому;

4) оплачивается работа по ДП после приемки, а по ДВОУ соответственно контракту;

5) отличие по ограничению ответственности: заказчик, разорвавший ДП, должен компенсировать ущерб в размере разницы между стоимостью договора и стоимостью фактически оказанных услуг. В ДВОУ компенсируется 100 %

Договор строительного подряда – это обязательство, взятое исполнителем, создать конкретный объект или произвести определенный объем работ. Заказчик обязан обеспечить исполнителю необходимые условия для исполнения контракта.

2. Управление строительными контрактами

В Градостроительном кодексе содержится договорная схема участников сделки. Возглавляет ее застройщик, выполняющий следующие обязанности:

1) финансирование проекта;

2) обладание правом собственности на земельный участок;

3) полноправное владение построенными зданиями и сооружениями;

4) проведение инженерных изысканий;

5) подготовка проектной документации;

6) строительство.

Следующий участник строительного контракта – это технический заказчик.

Он выполняет следующие функции:

1) представительство застройщика на стройплощадке;

2) подписание договоров на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт от имени застройщика;

3) подготовка заданий на выполнение инженерных изысканий, проектирования и строительства;

4) предоставление лицам, осуществляющим работы, необходимых материалов и документов;

5) утверждение проектной документации;

6) подписание документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.

Третьим звеном строительного договора подрядов являются подрядчики, на которых возложены следующие обязанности:

1) выполнение инженерных изысканий;

2) составление проектной документации;

3) непосредственное руководство строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом (генподрядчик).

Каждое из вышеназванных лиц правомочно привлекать субподрядчиков.

Следует отметить, что по существующему законодательству если в договоре подряда прописана ответственность подрядчика за проводимые работы, именно он будет нести ответственность за всевозможные нарушения контракта. Если в договоре этого нет, ответственность за исполнение работ полностью лежит на заказчике.

3. Виды современных стратегий организации строительного подряда.

Каждая контрактная стратегия имеет свою специфику:

1) традиционная подрядная схема;

2) разновидности схемы «под ключ»;

3) комплексные схемы.

Преимущества традиционной подрядной схемы:

1) возможность контролирования исполнения работ, стоимости и достигнутых результатов на каждом этапе строительства;

2) возможность исправления ошибок и внесения коррективов;

3) способность ясного расчета цены на основе рабочей документации и ведомостей объемов выполненных работ.

Недостатки традиционного подряда:

1) правовой зазор между этапами сделки;

2) совокупный срок строительства определяет заказчик.

Достоинства схемы строительства «под ключ»:

1) сокращение сроков работ;

2) стабильность цены контракта.

Минусы подобной стратегии в стандартизации методов и технических решений при исполнении заказа.

4. Управление и администрирование в строительных контрактах

В управлении строительными контрактами ключевую роль играют две личности, та, которая управляет контрактом и та, которая осуществляет их администрирование. Разница между этими понятиями состоит в том, что управленец занимается стратегическими задачами по исполнению контрактных работ, а администратор – тактическими (мониторинг соблюдения сроков выполнения контракта, переписка с подрядчиком, контроль своевременности предоставления банковских гарантий, гарантий материнских компаний и пр.).

Классификация контрактных моделей.

Выбор КМ предопределен услугами, предоставляемыми подрядчиком.

1) КМ EP (Engeneering + Procurement): исполнитель занимается проектированием и поставкой оборудования.

2) КМ EPC (Engeneering + Procurement + Construction): к функциям подрядчика в предыдущей модели прилагаются строительство и пусконаладка.

3) КМ EPS (Engeneering + Procurement + Services) отличается от первой модели прибавлением технических услуг исполнителя.

4) КМ EPCM (Engeneering + Procurement + Construction Managment) – это полностью консультационный контракт.

5) КМ EPCCM (Engeneering + Procurement + Construction + Construction Managment) по существу является копией модели EPC, с прибавлением управления строительством.

Для гарантированного результата в тендерных закупках Вы можете обратиться за консультацией к экспертам Центра Поддержки Предпринимательства. Если ваша организация относится к субъектам малого предпринимательства, Вы можете получить целый ряд преимуществ: авансирование по гос контрактам, короткие сроки расчетов, заключение прямых договоров и субподрядов без тендера. Оформите заявку и работайте только по выгодным контрактам с минимальной конкуренцией!

Обратно к списку

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Законодательное регулирование вопроса

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

ЖК РФ Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1 — 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, указанное в этом решении либо имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Виды

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:

• обслуживанием помещений общего значения;
• реконструкционными работами и текущими ремонтами;
• распределением денежных средств.

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Процедура перехода на непосредственное управление многоквартирным домом в 2018г изменений в 2019 г. не претерпела. Однако были упрощены условия, позволяющие принять положительное решение.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

В Жилищном кодексе РФ прописано, что возможность самостоятельного управления многоэтажным домом его жильцами дана с целью создания комфортных условий проживания для каждого владельца, содержания здания в соответствующем виде, легкого разрешения проблемных ситуаций, связанных с использованием общего имущества, предоставлением коммунальных услуг.

Собственники недвижимости могут выбирать между такими способами управления МКД:

• самостоятельно жильцами дома;
• ТСЖ, кооперативной организацией или другими специального направления;
• УК.

Окончательный выбор метода управления осуществляется выбранным советом жильцов, решением которого способ может быть изменен в любой момент.

Активные владельцы квартир осуществляют непосредственное управление МКД, заключают соглашения на подачу ресурсов для обслуживания строения.

Поскольку соглашения на поставку природного газа, питьевой воды и электричества заключаются с каждым жильцом лично, ответственной за своевременную подачу и качество услуги лежит на фирме, передающей ресурс. Доля ответственности и другие нюансы должны быть прописаны в договоре. Внешние сети обслуживают организации, обеспечивающие ресурс. За коммуникационные системы отвечают собственники квартир МКД.

общедомового имущества осуществляется в полном соответствии с действующим законодательством. Состояние здания должно обеспечивать безопасное и комфортное проживание каждого жильца.

При таком типе управления организации, нанятые с целью проведения ремонтных работ или деятельности, направленной на содержание общего имущества, отвечают непосредственно перед собственниками недвижимости. Правила и условия предоставления услуг, их приостановки и ограничений прописываются в соглашении.

Плюсы и минусы управления МКД

Непосредственная форма управления многоквартирным домом возможна, если в здании максимум 30 жилищ. Такая форма имеет свои плюсы и минусы.

Достоинства:

1. Уменьшаются расходы на содержание дома благодаря отказу от услуг жилищно-коммунальных хозяйств и оплаты работы посредников.
2. Быстро решаются все текущие вопросы из-за заинтересованности всех участников процесса.
3. Инициируют и контролируют все действия сами собственники. Поскольку в их интересах качественное выполнение работ, выбираются лучшие исполнители.
4. Деньги, которые переданы собственниками, идут на финансирование одной многоэтажки.

Недостатки:

1. Никто не контролирует действия владельцев и состояние дома.
2. Если собственники недобросовестные, и надлежащий уход за домом не осуществляется, здание быстро придет в упадок. Государственные органы в этом случае в помощи откажут.
3. Самоуправление отнимает много времени у инициативных участников МКД.

Переход на непосредственный управленческий вариант осуществляется только по личной инициативе самих жильцов, учитываются предпочтения большинства (больше 50% общего количества собственников недвижимости). Такое управление подходит для активных владельцев, которые готовы выделять время для решения общественных вопросов.

Порядок перехода: пошаговая инструкция и образец договора

Процедура перехода на непосредственный способ управления несложная в плане формы. Главное — собрать достаточное количество жильцов и привлечь их поучаствовать в принятии этого важного решения.

Первый этап — создание активной группы, перед которой будут поставлены такие задачи:

• определение плана действий;
• оповещение владельцев недвижимости о планируемом переходе;
• предварительное выяснение отношение жителей к изменениям;
• назначение встречи и определение повестки.

В группе должно быть минимум 3-5 человек, желательно, чтобы были представители всех подъездов. Регистрация группы не требуется, потому что ее главная задача — формирование предварительного мнения собственников по поводу перехода.

Второй шаг — общее собрание для решения следующих вопросов:

1. Нужен ли переход.
2. Кто будет ответственным (управляющим).
3. Выбор Совета дома и его председателя.
4. Определение подрядческих компаний и условий соглашений.

Источник: https://bankingsite.ru/chto-takoe-neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-izmeneniya-v-2019-godu/

Как управлять многоквартирным домом

Многоквартирный дом (МКД) является инженерная конструкция, требующая постоянной заботы и внимания и нуждающаяся в благоустройстве.

Кто должен это делать: владельцы жилых помещений или наёмные специалисты? Владельцам квадратных метров в здании государством предоставлена возможность самостоятельно выбрать, как управлять многоэтажкой.

Собственники жилых помещений могут действовать:

• своими силами;
• создав ТСЖ;
• назначив управляющую компанию (УК).

Метод хозяйствования выбирается домовладельцами на общем собрании. Они также могут изменить его на другой, более выгодный, по мнению большинства.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть – каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.

При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.

Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.

При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.

Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.

Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:

• копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
• копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
• копия техпаспорта на МКД;
• заявление директору о подписании прямых договоров.

Положительные и отрицательные стороны

Преимущества:

1. Домовладельцы должны сами перезаключить договора об оплате коммунальных услуг. Это выгодно для владельцев квадратных метров, потому что они несут ответственность только за себя и не потерпят убытков по недосмотру УК или из-за её задолженности. В таком случае жильцы будут все платежи вносить напрямую поставщикам услуг.
2. Когда нет посредников – ни у кого не будет возможности приписать лишние суммы и никто не сможет сделать опечатку в свою пользу и в минус собственнику жилья.
3. Ответственность за задолженность несут владельцы квартир. Соседи должников в этом случае не будут как-либо страдать. Все платежи – понятны, стоимость дополнительных услуг делится среди всех обитателей дома. Вопросы наведения порядка, переоборудования и прочие проблемы обсуждаются и решаются сообща.
4. Чтобы содержать многоэтажку в отличном виде, нужно выполнять технические работы. Это делается силами самих владельцев недвижимости и за их счёт, или с помощью нанятой компании. При этом, нужно позаботиться о подписании верно составленного документа, в котором чётко оговорить список предоставляемых услуг и сроки.

Недостатки:

1. Действия, направленные на улучшение придомовой территории и общих помещений, только добровольные. Например, если большинство жителей захотят оборудовать подъезды видеодомофонами, а некоторые собственники квартир отказались – заставить их заплатить невозможно. Поэтому нужно будет исходить из той суммы, которая была собрана.
2. Избрание уполномоченного представителя дома также может стать проблемой. На него возлагаются обязанности составления документации и другие аспекты. Но, так как это неоплачиваемая должность, при таком способе управления найти желающего её занять довольно трудно.
3. Каждый подъезд имеет примерно 15 квартир. Их жильцы сами перезаключают с поставщиками услуг договора и затем оплачивают стоимость поставленных услуг. Кто-то должен контролировать своевременные расчёты.
4. Большой проблемой может стать качество поставляемых услуг. Их поставщиков по закону выбирают сами собственники жилья. Если качество поставляемых ресурсов или сроки нарушаются – необходимо позаботиться о том, чтобы условия подписанных соглашений соблюдались. Нередко трудно найти среди жильцов человека, который будет контролировать выполнение договорённостей.
5. Дом, перешедший в прямое хозяйствование, не должен зависеть от бюджета муниципалитета. В этом случае получить помощь от представителей местного самоуправления или государства в виде реализации социальных программ невозможно. Например, если необходимо установить площадку для детей или пандус для инвалидов, жильцы должны будут делать их с использованием своих средств или усилий. При этом, все предусмотренные государством технические нормы должны соблюдаться.
6. При ведении документации тоже могут возникнуть вопросы. Некоторые жильцы подходят к этому неответственно или плохо разбираются в финансовой отчётности.
7. Дом не может претендовать на деньги города, которые выделяются на поточный и капитальный ремонт. Эти траты ложатся на плечи владельцев квадратных метров в многоэтажке.

Изменения

Федеральный закон №255, действующий с 2015-го года, ограничил варианты, согласно которым предоставляется право на прямое хозяйствование жильцов в многоэтажке. Она разрешена только в МКД, количество домовладений в которых не превышает шестнадцати.

Чтобы передать права и обязанности в администрировании домовладения от собственников квартир к УК, всем без исключения владельцам квартир нужно составить документ между управлением МКД и организацией, которую они изберут. Условия этого сотрудничества определяются, согласовываются и закрепляются владельцами квадратных метров в протоколе общего собрания.

Договор заключается и составляется письменно. Он предусматривает для всех владельцев квартир равные права.

Действующим законодательством 2016-го года закреплено, что если срок такого соглашения истёк и его стороны не намерены прекращать его, то договор хозяйствования в МКД автоматически продолжает действовать на таких же основаниях и на такое же время.

Если МКД управляется непосредственно жильцами и они совместно избрали своим уполномоченным представителем одного из собственников квартир, то, по законодательству 2016-го года, этот человек может осуществлять свои функции, не имея доверенности.

Если владельцы жилья в МКД выбрали уполномоченного представителя, который не является владельцем квадратных метров в доме, то для того, чтобы он мог исполнять свои полномочия, ему необходима доверенность от домовладельцев. Законами 2016-го года установлен простой письменный вид для такого типа соглашений. Примерный вариант, при необходимости, предоставят специалисты.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

УК является коммерческим юрлицом, которое берёт на себя право хозяйствования имуществом МКД по решению общего собрания собственников недвижимости. Управляющая организация создаёт необходимые условия для жизни в многоэтажке и предоставляет её обитателям жилищно-коммунальные услуги. Она представляет интересы жильцов.

УК действуют согласно нормам общероссийских законов, Гражданскому кодексу РФ и по соглашениям по домоуправлению в МКД. В российском Жилищном кодексе говорится только про управляющую организацию.

Юридические лица, осуществляющие хозяйствование жилфондом, чаще всего – самостоятельные субъекты. Они располагают своим балансом, счетами в банке, печатью, документацией, штампами и иными реквизитами.

Кто заказывает услуги УК

1. Владельцы недвижимости в МКД (физ- и юрлица РФ, муниципалитеты, владеющие частью квадратных метров в здании).
2. Товарищества домовладельцев (ЖК, ЖСК, ТСЖ).
3. Органы государственной власти, субъекты РФ (региональные власти, местное самоуправление, владеющее недвижимостью в доме).

Как владельцы недвижимости в МКД выбирают УК

Это делается с помощью:

• конкурса;
• списка, который готовится инициативной группой.

Когда УК окончательно выбрана, между сторонами (управляющая компания и владельцы недвижимости в многоэтажке) подписывается договор.

Если собственниками квадратных метров в установленное законом время не решено, как осуществлять хозяйствование в МКД, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс для того, чтобы отобрать УК согласно постановлению №75.

Если заказчиком услуг управляющей компании на хозяйствование в МКД выступает ТСЖ (ЖСК, ЖК), то непосредственный способ управления многоквартирным домом осуществляет не управляющая организация, а перечисленные товарищества владельцев недвижимости. Но даже в этом случае ТСЖ и УК подписывают между собой соглашение. В нем могут оговариваться детальные условия взаимодействия – большие или меньшие, чем предусмотрено в ст.162 ЖК РФ.

Управление домом ТСЖ

Ещё одной формой хозяйствования в МКД является образование жилищного кооператива или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Общее собрание владельцев недвижимости создаёт организацию, не ведущую предпринимательскую деятельность (кооператив или ТСЖ). Её главная функция – обслуживание многоэтажки.

1. ТСЖ располагает своим расчётным счётом в банке, собственной печатью и является представителем интересов владельцев недвижимости в здании перед сторонними лицами.
2. Основным законом, определяющим функции ТСЖ, является статья 161 8-го раздела ЖК РФ.
3. Все актуальные вопросы решаются на общих собраниях членов организации.

Они  вносят:

• изменения в Устав;
• принимают решение про реорганизацию и ликвидацию;
• избирают органы, осуществляющие управление;
• заключают договора и другие соглашения с УК;
• определяют размеры платежей;
• решают, как использовать средства, получить ли займы и кредиты;
• оценивают деятельность правления;
• оплачивают работу руководства организации;
• сдают в аренду материальные ценности дома.

Источник: https://academy-prof.ru/blog/sposoby-upravlenija-mnogokvartirnym-domom

Непосредственное управление многоквартирным домом

Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255. Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется. Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).

Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.

Что такое непосредственное управление домом

Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан. Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов. Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.

Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения. Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора. При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.

Однако эта форма исключает возможность участия в социальных программах. Все дополнительные расходы ложатся на самих собственников.

Для самостоятельного управления владельцы квартир могут организовать ТСЖ. В этом случае в обязательном порядке формируется устав и осуществляется регистрация некоммерческого партнерства. Товарищество принимает на себя основные обязательства, такие как:

• обеспечение эксплуатации недвижимости в многоквартирном доме;
• распоряжение, пользование и владение общим имуществом;
• создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
• представление интересов собственников жилья в службах ЖКХ и других инстанциях.

Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.

Организация деятельности при непосредственном управлении МКД

Существует несколько основных обязанностей, которые потребуется выполнять собственникам при непосредственном управлении многоквартирным домом:

1. Подготовка и хранение технических документов, касающихся многоквартирного дома.
2. Сбор и хранение данных о собственниках, нанимателях и пользователях общедомовым имуществом на основании договоров.
3. Разработка и вынесение предложений на обсуждение жильцов дома, затрагивающих содержание общедомового имущества и проведение ремонтных работ.
4. Формирование плана содержания дома и проведения ремонтных работ, списка требуемых услуг, расчета финансовых потребностей и источников материального обеспечения.
5. Решение вопросов по проведению капитального ремонта.
6. Заключение договоров с исполнителями работ и компаниями, предоставляющими услуги.
7. Осуществление контроля над исполнением, участие в исковой и претензионной работе в случае обнаружения недостатков.
8. Проведение расчетов за услуги и работы, а также документальное оформление.
9. Взаимодействие с государственными и муниципальными учреждениями.

Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, рассматриваются на общем собрании владельцев квартир. Инициаторы собрания уведомляют собственников заблаговременно с указанием перечня вопросов, которые планируется рассмотреть.

Принятые на собрании решения оформляются документально. В дальнейшем владельцы квартир вправе контролировать факт исполнения принятого решения. Без проведения общего собрания собственников не допускается заключение договоров с поставщиками услуг или исполнителями работ.

Исключением будет вопрос заключения договоров по предоставлению услуг ЖКХ. Компания-поставщик должна заключить договор с каждым собственником в индивидуальном порядке.

Собственники совместно следят за состоянием и эксплуатацией общедомового имущества. К нему относят:

• помещения, предназначенные для общего пользования – лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифт, иное оборудование;
• крыша;
• ограждения общей территории;
• несущие конструкции – балконные плиты, перекрытия, колонны;
• ненесущие конструкции – окна, двери, парапеты, лестничные перила и т.д.;
• земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
• территория, признанная придомовой.

Это не исчерпывающий список. Сюда же можно включить различное оборудование, которое размещается внутри многоквартирного дома или даже за его границами, но предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений в здании. Помимо этого, в общедомовое имущество могут входить и другие объекты, предназначенные для обеспечения эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Как распределить обязанности при непосредственном управлении

В соответствии с требованиями жилищного законодательства, если в доме насчитывается больше четырех квартир, а ТСЖ образовано не было, необходимо организовать общедомовой совет. Лиц, которые войдут в совет, а также его председателя выбирают на общем собрании собственников жилья.

После формирования совета дома на него будет возложена вся организационная работа. Однако не нужно путать совет с управляющим органом. Основная деятельность по-прежнему возлагается на всех собственников. Без вынесения вопроса на общее собрание владельцев квартир нельзя принять ни одно управленческое решение.

Председатель совета будет координировать работу по обустройству дома, заключать договоры, оформлять документацию и подготавливать необходимые отчеты. Помимо председателя, может быть выбрана комиссия, которая окажет содействие при подготовке и обосновании предложений, выносимых на рассмотрение всеми собственниками.

В свою очередь, выбранный председатель уполномочен вести переговоры с муниципальными и государственными учреждениями, а также с поставщиками услуг и исполнителями работ. Помимо этого, он вправе представлять интересы любого из собственников на основании доверенности. Работа председателя оплачивается. Порядок и размер денежного вознаграждения устанавливается на общем собрании жильцов.

Плюсы и минусы непосредственного управления МКД

К преимуществам непосредственной формы управления многоквартирным домом относят:

• отсутствие обязательств перед управляющей компанией у собственников;
• отсутствие коллективной материальной ответственности при наличии задолженности за услуги ЖКХ у одного из собственников квартир;
• отсутствие посредников при определении поставщика услуг.

Собственники квартир самостоятельно выбирают компании, с которыми они будут сотрудничать. К примеру, при наличии товарищества собственников жилья эти решения принимаются ТСЖ практически без участия владельцев.

При непосредственном заключении договоров гражданам не приходится оплачивать дополнительные работы и услуги, которые не были прописаны в соглашении изначально.

Можно сказать, что контроль осуществляется тщательнее, чем при других формах управления.

К отрицательным сторонам можно отнести:

• отсутствие государственной поддержки в финансовых вопросах;
• нет контроля над непосредственным управлением со стороны надзирающих органов;
• при заключении договора, к примеру, на поставку чего-либо, нужно, чтобы его подписали не меньше половины собственников.

Несмотря на экономию за услуги ЖКХ и другие виды поставок и работ, собственникам приходится больше тратиться на косметический и капитальный ремонт.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Источник: https://estatelegal.ru/zhkx/upravlenie-i-tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd/

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Каждый из способов законен — выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании.

В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.

При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности. Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным.

Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК.

Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация.

Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.

) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет.

При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд. Обратите внимание на важный нюанс — договор подряда, а не управления! То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом. Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника.

Кроме того, при НУ жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

То есть управляющие компании становятся полностью бесконтрольными! Как только жилищная организация получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех проверок и претензий.

УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план.

Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья.

В случае с непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.

При НУ подрядчику потребуется обязательно заключить договор с каждым собственником, то есть без этого подрядчик при оказании услуги не может требовать платы со всех. Учитывая ситуацию по сбору платежей, рассчитывать на подобную добросовестность со стороны всех собственников не приходится.

Кто-то все равно оплачивать не будет, взыскать с него оплату будет сложно, а значит, добросовестно оплачивающие жильцы будут вынуждены платить и за себя, и «за того парня», как это было и раньше.

Выбрав НУ, каждый жилец будет обязан заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно.

Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры? При выборе непосредственного управления плюс заключается только в отсутствии коллективной ответственности. Каждый отвечает за себя.

Подрядная организация не отвечает за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию и газ), дополнительных времени и сил будет стоить заключение отдельных договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией, прибавится платёжек.

Каждому собственнику придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций.

Законодательство не определяет ни то, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами, выбравшими непосредственное управление. Органы местного самоуправления тоже не смогут вмешиваться в отношения жителей с УК, являющейся теперь лишь подрядной организацией. Как следствие, с любыми потенциальными проблемами в этом случае вы останетесь один на один.

На сегодняшний день собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и результатом этого станет отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Кроме того, из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание многоквартирного дома.

Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали.

А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Спросить будет не с кого.

Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании? Рассмотрим подробнее вопрос поставки коммунального ресурса (холодная, вода, горячая вода, отопление). При других формах управления потребитель отвечает только за коммуникации в квартире.

Если вдруг в подвале прорвало трубу или где-то неисправен стояк, за это отвечает ТСЖ или УК. За оперативность работ и за устранение проблемы также отвечает УК или ТСЖ. И если по их невнимательности или нерасторопности вас затопило, или вы понесли другой вред, то можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК.

При непосредственном же управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски.

Сложив с себя статус управляющей организации и став «подрядчиком по обслуживанию МКД», обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования. Она будет только выполнять конкретные заявки жителей.

Когда уже что-то случилось, сломалось, рухнуло, протекло. Её дело – устранить. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях. Обращаться за помощью в суды и прокуратуру будет бесполезно. Ответ спрогнозировать несложно: «Вы сами выбрали непосредственное управление».

Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД. Особенно это ударит по старому, изношенному жилому фонду города Твери.

Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится. Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий. А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам.

При этом «новые подрядные организации» вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно. А то и вообще установят свои цены. Какими они будут? Не низкими однозначно.

Таким образом, смена формы управления многоквартирного дома на непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов, и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья.

Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и Госжилинспекции, исчезают рычаги воздействия на них. При НУ вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ляжет тяжким грузом на собственников помещений.

Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию. И за эту работу заработную плату платить не будут. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников.

Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти.

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет за собой многочисленные проблемы.

Так, в Астрахани местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

В Ставропольском крае жители многоэтажек Георгиевска не заключили договор с местной теплосетевой компанией, в результате кредиторская задолженность дома возросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

В качестве плюса непосредственного управления управляющие компании называют также прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими компаниями.

Но, исходя из своих интересов, они забывают сказать, что в Твери успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом.

В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу. Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников.

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение, а руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов.

Ну не может, к примеру, девятиэтажный дом управляться одновременно десятками людей. У каждого из них своё мнение, своя жизнь, своя работа, свои проблемы. А жилой дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять.

Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления, никогда не приводила к хорошему.

Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом внимательно прочитайте законодательство, жилищный кодекс, взвесьте все «за» и «против», и главное – делайте выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения. Не спешите верить обещаниям новых «подрядчиков» о том, что «будет лучше».

Проблемы жителей для них всегда стоят после собственных выгод. Помните, что для эффективного управление необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс.

Источник: https://tvernews.ru/news/173327/

Процесс непосредственного управления многоквартирным домом

С 2015 году вступил в силу Федеральный закон №255, который внес ряд изменений в Жилищный кодекс РФ.

С этого момента такая форма управления многоквартирными домами как непосредственное управление фактически перестала существовать.

Основной городской жилищный фонд составляют многоэтажки, и соответственно они не попадают в те рамки, в которых можно применить непосредственное управление в многоквартирном доме.

Для таких домов сейчас законодательно предусмотрены лишь два способа ведения общедомового хозяйства:

• создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК);
• заключение договора со специализированной управляющей компанией.

Разрешенной форма непосредственного управления осталась только в тех многоквартирных домах, где число квартир не превышает 16-ти.

Тем не менее, в стране осталось немало старых двухэтажек с небольшим количеством квартир, поэтому говорить о полном исключении такого способа хозяйствования пока нельзя.

Что представляет собой данная форма управления

Это координированная деятельность владельцев жилья в многоквартирных домах, или опосредованного субъекта (привлеченных лиц), которая направлена на то, чтобы обеспечить комфортные и безопасные условия для тех, кто проживает в нем.

Правила и способы управления многоквартирным домом установлены ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Разберемся далее, какие плюсы и минусы имеет способ непосредственного управления многоквартирными домами.

При непосредственной форме управления многоквартирными домами меньше бюрократии и нет административной надстройки. В связи с этим управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов.

Обслуживание жилья при непосредственном управлении происходит силами собственников помещений многоквартирного дома или же подрядными организациями.

Плюсы формы управления в следующем:

• владельцы сами решают вопросы, которые возникают в связи с содержанием и ремонтом общедомового имущества;
• снижаются расходы за ЖКУ;
• собственник не несет ответственность за задолженность соседей перед ресурсоснабжающей организацией;
• отсутствие коллективной ответственности.

Минусы заключаются в следующем:

• собственники не смогут участвовать в социальных программах;
• в случае введения дополнительных улучшений расходы ложатся лишь на тех, кто согласен оказать материальную помощь.

По инициативе собственников помещений в целях управления многоквартирным домом создается некоммерческая организация – товарищество собственников жилья. В обязательном порядке ТСЖ формирует устав, имеет реквизиты, расчетный счет в банке и печать.

За товариществом закрепляется ряд обязательств:

• обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в доме;
• пользование, распоряжение и владение общедомовым имуществом;
• создание благоприятных и безопасных условий для жизни собственников;
• решение вопросов, связанных с предоставлением ЖКУ жильцам.

Хозяйствование может также вестись с помощью выбранной собственниками квартир управляющей компании. Это коммерческая организация, которая в первую очередь ставит перед собой цель — извлечение прибыли из чужого имущества.

В этом случае между управляющей компанией и собственниками заключается соответствующий договор.

Общедомовое имущество

Общедомовое имущество включает в себя:

1. Помещения общего пользования – лестничные площадки, лестницы, чердаки, коридоры, шахты лифта, лифты, другое оборудование, которое используется в обслуживании жилых и нежилых помещений дома.
2. Крыши.
3. Ограждающие конструкции. В качестве несущих конструкций выступают балконные плиты, плиты перекрытий, несущие колонны.
4. Ненесущие конструкции – окна, двери помещений общего пользования, парапеты, перила и прочее.
5. Земельный участок в пределах границ, указанных в государственном кадастровом учете.
6. Различного рода оборудование, которое находится внутри многоквартирного дома или за его пределами и обслуживает различные жилые или нежилые помещения в нем.
7. Другие объекты, которые обслуживают многоквартирный дом и предназначены для его эксплуатации и благоустройства.

Как организуется деятельность по управлению общедомовым имуществом

Организация деятельности по управлению включает следующие стандарты:

1. Прием и хранение технической документации на многоквартирный дом.
2. Сбор и хранение информации, касающейся собственников и нанимателей помещений, а также тех лиц, которые используют общедомовое имущество на основании договоров.
3. Вынесение предложений на рассмотрение владельцам жилья по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании. Должен быть сформирован план содержания и ремонта общедомового имущества, список требуемых услуг и работ, расчет финансовых потребностей и источники финансирования. Проводится работа над предложениями по вопросам проведения капремонта.
4. Рассмотрение общим собранием владельцев вопросов, которые непосредственно связаны с управлением многоквартирного дома. Собственники помещений должны быть уведомлены о проведении собрания, ознакомлены с материалами, которые будут рассмотрены, подготавливаются помещения для проведения собраний, формы документов, которые необходимы для регистрации участников. Должно быть проведено документальное оформление решений, которые будут приняты в ходе собрания, предоставление принятых решений собственникам помещений.
5. Выполнение работ и оказание услуг, которые соответствуют решению проведенного собрания. Должны быть заключены договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, по предоставлению ЖКУ, выбраны исполнители работ и услуг, установлены определенные задания для исполнителей, меры контроля над их исполнением, а при выявлении нарушений в обязательствах исполнителей проведена исковая, претензионная работа.
6. Осуществление взаимодействия с органами местного самоуправления и государственной власти по вопросам, касающимся управления многоквартирным домом.
7. Осуществление расчетов за услуги и работы, оформление платежных документов, начисление взносов и платежей на оплату расходов на содержание общедомового имущества, ремонтные работы и коммунальные услуги.
8. Собственники помещений обеспечивают контроль над исполнением решений, принятых на собрании, повышение комфортности проживания и выполнения установленного перечня работ и услуг.
9. Договоры оказания услуг и проведения работ с лицами, кто будет осуществлять их, заключаются на основании решений, которые приняты на собрании жильцов.

При этом если не все, то большинство собственников должны быть за заключение договора с определенным лицом, оказывающим ремонтные работы и услуги. Договоры по предоставлению ЖКУ заключаются индивидуально каждым собственником с организацией, предоставляющей коммунальные услуги.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом собственниками: плюсы и минусы

Источник: https://visokaya7.ru/registratsiya/protsess-neposredstvennogo-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-v-2019-godu.html

Непосредственное управление многоквартирным домом: рассматриваем со всех сторон

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2019 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Законодательное регулирование вопроса

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Особенности

В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.

ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.

С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Плюсы и минусы

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
2. Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
3. Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
4. Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

1. Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
2. Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
3. Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами

Управление МКД осуществляется 3 способами:

• Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
• Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
• Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.

Таким образом, непосредственная форма управления многоквартирным домом имеет свои достоинства и недостатки. В современных реалиях ее применение уместно в домах с небольшой численностью инициативных жителей.

Важные изменения в законодательстве

Осуществлять управление МКД в 2019 году стало намного проще:

1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.

Источник: https://vseodome.club/zhkh/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества.

Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/neposredstvennoe-upravlenie-mkd.html

Непосредственное управление МКД: пошаговая инструкция, собрание собственников, переход на самоуправление

Собственникам квартир в современных многоэтажных домах представляется уникальная возможность самостоятельно выбирать эффективную форму управления домом.

Помимо подписания договора с Управляющей компанией жильцы могут выбрать для себя и такую форму, как непосредственное управление. Но нужно учитывать, что количество домов, в которых по закону разрешена данная форма, ограничено.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешен только для тех МКД, в которых находится не более, чем 16 квартир. Данное ограничение вступило в силу в 2015 году после выхода Федерального закона № 255.

Это закон привел к некоторым изменениям в жилищном законодательстве. По нему владельцы недвижимости в многоквартирных зданиях могут выбирать для управления дома между двумя формами – Товариществом собственников жилья и Управляющей компанией, с которой обязательно подписывать договор.

ВНИМАНИЕ! Если в доме с большим количеством квартир использовалось непосредственный способ управления до 2015 года, нужно перейти на другой способ.

Особенности

В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.

ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.

С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.

Принцип работы

Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.

• Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
• Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
• Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.

Порядок утверждения

Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.

Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.

Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/neposredstvennyiy-sposob-upravleniya-mnogokvartirnyim-domom-chto-eto-znachit-i-kak-na-nego-pereyti

Рекламные предложения:

Читать далее: Организация на строительстве звеньев и бригад

Категория: —
Машины для малярных работ

Главная → Справочник → Статьи → Форум

УТВЕРЖДАЮ:

________________________

[Наименование должности]

________________________

________________________

[Наименование организации]

________________/[Ф.И.О.]/

«____» ____________ 20__ г.

ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Начальника строительного участка

1. Общие положения

1.1. Настоящая должностная инструкция определяет и регламентирует полномочия, функциональные и должностные обязанности, права и ответственность начальника строительного участка [Наименование организации в родительном падеже] (далее — Компания).

1.2. Начальник строительного участка назначается на должность и освобождается от должности в установленном действующим трудовым законодательством порядке приказом руководителя Компании.

1.3. Начальник строительного участка подчиняется непосредственно [наименование должности непосредственного руководителя в дательном падеже] Компании.

1.4. Начальник строительного участка относится к категории руководителей, возглавляет работу Компании по капитальному строительству и имеет в подчинении [наименование должностей подчиненных].

1.5. Начальник строительного участка отвечает за:

• надлежащую организацию работы в соответствии с утвержденными программами (планами) Компании;
• исполнительскую и трудовую дисциплину работников;
• сохранность документов (информации), содержащих сведения, составляющие коммерческую тайну, иные конфиденциальные сведения, включая персональные данные работников Компании;
• обеспечение безопасных условий труда, поддержание порядка, выполнение правил пожарной безопасности в производственных помещениях.

1.6. На должность начальника строительного участка назначается лицо, имеющее высшее образование по направлению подготовки в области строительства, дополнительное профессиональное образование (программы повышения квалификации) и опыт практической работы не менее десяти лет по профилю профессиональной деятельности в области строительства, не менее трех лет в организациях, осуществляющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства на инженерных должностях.

1.7. В практической деятельности начальник строительного участка должен руководствоваться:

• законодательством, нормативно-правовыми актами, а также локальными актами и организационно-распорядительными документами Компании, регламентирующими капитальное строительство;
• правилами внутреннего трудового распорядка;
• правилами охраны труда и техники безопасности, обеспечения производственной санитарии и противопожарной защиты;
• указаниями, приказаниями, решениями и поручениями руководителя Компании;
• настоящей должностной инструкцией.

1.8. Начальник строительного участка должен знать:

• требования законодательства Российской Федерации к составу, содержанию и оформлению проектной документации, к порядку проведения и технологиям производства строительных работ;
• требования технической документации к организации строительного производства;
• состав и порядок подготовки документов для оформления разрешений и допусков для строительного производства;
• технологии производства различных видов строительных работ;
• особенности строительного производства на опасных, технически сложных и уникальных объектах капитального строительства;
• требования законодательства Российской Федерации к порядку обустройства и подготовки строительных площадок (внутриплощадочных подготовительных работ);
• способы и методы планирования строительного производства (сетевое планирование, календарное планирование, проектное планирование, сводное планирование);
• требования законодательства Российской Федерации в сферах охраны труда, пожарной безопасности, охраны окружающей среды;
• требования охраны труда и пожарной безопасности при производстве строительных работ;
• основные санитарные правила и нормы, применяемые при производстве строительных работ;
• основные вредные и (или) опасные производственные факторы;
• виды негативного воздействия на окружающую среду при проведении различных видов строительных работ и методы их минимизации и предотвращения;
• требования к рабочим местам и порядок организации и проведения специальной оценки условий труда;
• правила ведения документации по контролю исполнения требований охраны труда, пожарной безопасности и охраны окружающей среды;
• нормативные и проектные показатели потребности строительного производства в материально-технических ресурсах (по видам материально-технических ресурсов);
• виды и свойства основных строительных материалов, изделий и конструкций;
• виды и характеристики основных строительных машин, механизмов, энергетических установок, транспортных средств;
• методы сводного планирования поставки, распределения и расходования различных видов материально-технических ресурсов;
• порядок документального оформления заявок на различные виды материально-технических ресурсов;
• правила страхования различных видов материально-технических ресурсов;
• правила приемки и документального оформления материальных ценностей;
• состав и классификацию затрат по созданию и хранению запаса материальных ценностей;
• порядок расчета затрат, связанных с потерями (порча, устаревание) материальных ресурсов;
• порядок составления отчетной документации по использованию материальных ценностей (ведомости расхода и списания материальных ценностей);
• порядок оформления заявок на строительную технику, оборудование и технологическую оснастку;
• виды и характеристики технологической оснастки, применяемой при различных видах строительных работ;
• требования законодательства Российской Федерации к правилам содержания и эксплуатации техники и оборудования;
• требования к элементам конструкций здания (помещения) и общего имущества многоквартирных жилых домов, обусловленных необходимостью их доступности и соответствия особым потребностям инвалидов;
• порядок хозяйственных и финансовых взаимоотношений строительной организации с заказчиками и подрядными организациями;
• способы и методы оперативного управления строительным производством (управление по проектам, сетевое планирование, календарное планирование, проектное планирование, сводное планирование);
• методы определения видов и объемов строительных работ и производственных заданий;
• правила ведения исполнительной и учетной документации строительного производства;
• требования законодательства Российской Федерации в сфере технического регулирования в строительстве;
• требования технической документации к порядку приемки скрытых работ и строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства;
• правила осуществления работ и мероприятий строительного контроля;
• средства и методы документального и инструментального контроля соблюдения технологических процессов и результатов строительных работ;
• методы устранения причин появления дефектов строительных работ (применение альтернативных строительных технологий, повышение квалификации работников);
• правила ведения отчетности по выполненным видам и этапам строительных работ;
• требования законодательства Российской Федерации к порядку и документальному оформлению приема-передачи законченных объектов капитального строительства и этапов (комплексов) работ;
• требования договора строительного подряда к спецификации объекта, порядку сдачи-приемки законченного объекта капитального строительства и этапов (комплексов) работ, наличию сопроводительной документации и срокам сдачи работ;
• основания и порядок принятия решения о консервации незавершенного объекта капитального строительства;
• правила документального оформления приема-передачи законченных объектов капитального строительства и этапов (комплексов) работ;
• правила документального оформления консервации незавершенного объекта капитального строительства;
• требования законодательства Российской Федерации, а также договора строительного подряда к состоянию передаваемого заказчику объекта капитального строительства;
• основы системы менеджмента качества и особенности ее внедрения в строительном производстве;
• порядок разработки и оформления локальных нормативных технических документов (стандартов организации);
• средства и методы документальной и инструментальной оценки соответствия требованиям стандартов организации;
• основные методы метрологического обеспечения инструментальной оценки соответствия требованиям стандартов организации;
• методы технико-экономического анализа и оценки основных показателей производственно-хозяйственной деятельности;
• методы выявления резервов повышения эффективности производства строительных работ;
• средства и методы организационной и технологической оптимизации производства строительных работ;
• современные достижения в области строительного производства и промышленности строительных материалов;
• основные требования трудового законодательства Российской Федерации, права и обязанности работников;
• методики расчета потребности строительного производства в трудовых ресурсах;
• правила внутреннего трудового распорядка, должностные инструкции, трудовые договоры;
• методы и средства управления трудовыми коллективами;
• принципы распределения функций организации и руководства, способы коллективного управления процессами строительного производства;
• виды документов, подтверждающих профессиональную квалификацию и наличие допусков к отдельным видам работ;
• основные методы оценки эффективности труда;
• основания для привлечения к ответственности и меры административной и уголовной ответственности за нарушение трудового законодательства Российской Федерации.

1.9. В период временного отсутствия начальника строительного участка (отпуск, болезнь), его обязанности возлагаются на [наименование должности заместителя].

2. Должностные обязанности

Начальник строительного участка выполняет следующие должностные обязанности:

2.1. Организация входного контроля проектной документации объектов капитального строительства.

2.2. Оформление разрешений и допусков, необходимых для производства строительных работ на участке строительства.

2.3. Планирование и контроль выполнения подготовки и оборудования участка строительства.

2.4. Планирование строительного производства на участке строительства в соответствии с требованиями охраны труда, пожарной безопасности и охраны окружающей среды.

2.5. Контроль проведения на участке строительства мероприятий по инструктажу и соблюдению работниками требований охраны труда, пожарной безопасности и охраны окружающей среды.

2.6. Планирование и контроль подготовки производственных территорий, участков работ и рабочих мест для проведения специальной оценки условий труда.

2.7. Определение потребности строительного производства на участке строительства в материально-технических ресурсах.

2.8. Сводное планирование поставки и контроль распределения, хранения и расходования материально-технических ресурсов на участке строительства (объектах капитального строительства и отдельных участках производства работ).

2.9. Определение перечня строительной техники, машин и механизмов, требуемых для осуществления строительного производства.

2.10. Сводное планирование поставки, эксплуатации, обслуживания и ремонта строительной техники, машин и механизмов на участке строительства (объектах капитального строительства и отдельных участках производства работ).

2.11. Определение потребности строительного производства в ресурсах, поставляемых через внешние инженерные сети (вода, электроэнергия, тепло).

2.12. Сводное планирование поставки и контроль распределения и расходования ресурсов, поставляемых через внешние инженерные сети на участок строительства (объект капитального строительства и отдельные участки производства работ).

2.13. Входной контроль качества и объемов (количества) поставляемых материально-технических ресурсов, строительной техники, машин и механизмов, ресурсов, поставляемых через внешние инженерные сети.

2.14. Контроль расходования средств на материально-техническое обеспечение строительного производства.

2.15. Оперативное планирование, координация, организация и проведение строительного контроля в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

2.16. Координация процессов строительного производства на участке строительства.

2.17. Разработка, планирование и контроль выполнения оперативных мер, направленных на исправление дефектов результатов строительных работ на участке строительства.

2.18. Ведение текущей и исполнительной документации по производственной деятельности участка строительства.

2.19. Планирование и контроль выполнения работ и мероприятий строительного контроля.

2.20. Разработка, планирование и контроль выполнения мер, направленных на предупреждение и устранение причин возникновения отклонений результатов выполненных строительных работ от требований нормативной технической, технологической и проектной документации.

2.21. Приемка законченных видов и отдельных этапов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, элементов, конструкций и частей объектов капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения, их участков с правом подписи соответствующих документов.

2.22. Ведение установленной отчетности по выполненным видам и этапам строительных работ.

2.23. Внедрение и совершенствование системы менеджмента качества строительного производства.

2.24. Планирование и контроль выполнения работ и мероприятий по подготовке к сдаче заказчику результатов строительных работ (законченных объектов капитального строительства, этапов (комплексов) работ, консервации незавершенных объектов капитального строительства).

2.25. Подготовка исполнительно-технической документации, подлежащей предоставлению приемочным комиссиям.

2.26. Представление результатов строительных работ приемочным комиссиям.

2.27. Подписание акта приемки объекта капитального строительства.

2.28. Подписание документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов.

2.29. Подписание документа, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

2.30. Подписание документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

2.31. Планирование и контроль выполнения работ и мероприятий по внедрению системы менеджмента качества строительного производства.

2.32. Анализ и оценка эффективности внедрения системы менеджмента качества строительного производства.

2.33. Оптимизация строительного производства на основании требований и рекомендаций системы менеджмента качества.

2.34. Определение основных резервов строительного производства, планирование и контроль выполнения мероприятий повышения эффективности производственно-хозяйственной деятельности и производительности труда на участке строительства.

2.35. Планирование и контроль выполнения работ и мероприятий по внедрению новых технологий строительного производства, обеспечивающих повышение эффективности производственно-хозяйственной деятельности на участке строительства.

2.36. Оценка результатов работ и мероприятий, направленных на повышение эффективности производственно-хозяйственной деятельности на участке строительства.

2.37. Определение потребности строительного производства на участке строительства в трудовых ресурсах.

2.38. Расстановка работников на участке строительства (объектах капитального строительства и отдельных участках производства работ).

2.39. Контроль выполнения и оперативное руководство выполнением руководителями участков производства работ своих функциональных (должностных) обязанностей.

В случае необходимости начальник строительного участка может привлекаться к выполнению своих должностных обязанностей сверхурочно, по решению руководителя Компании, в порядке, предусмотренном законодательством о труде.

3. Права

Начальник строительного участка имеет право:

3.1. На все предусмотренные законодательством Российской Федерации социальные гарантии.

3.2. Давать подчиненным ему работникам поручения, задания по кругу вопросов, входящих в его функциональные обязанности.

3.3. Контролировать выполнение производственных заданий, своевременное выполнение отдельных поручений подчиненными ему работниками.

3.4. Подписывать и визировать документы в пределах своей компетенции.

3.5. Получать необходимую для выполнения функциональных обязанностей информацию о деятельности организации от всех подразделений напрямую или через непосредственного руководителя.

3.6. Взаимодействовать с другими подразделениями организации по производственным и другим вопросам, входящим в его функциональные обязанности.

3.7. Представлять руководству предложения по совершенствованию своей работы и работы лаборатории.

3.8. Знакомиться с проектами решений руководства организации, касающимися его деятельности и деятельности подчиненных ему работников.

3.9. Повышать свою профессиональную квалификацию.

3.10. Требовать от руководства создания нормальных условий для выполнения должностных обязанностей.

3.11. Иные права, предусмотренные трудовым законодательством Российской Федерации.

4. Ответственность и оценка деятельности

4.1. Начальник строительного участка несет административную, дисциплинарную и материальную (а в отдельных случаях, предусмотренных законодательством РФ, — и уголовную) ответственность за:

4.1.1. Невыполнение или ненадлежащее выполнение служебных указаний непосредственного руководителя.

4.1.2. Невыполнение или ненадлежащее выполнение своих трудовых функций и порученных ему задач.

4.1.3. Неправомерное использование предоставленных служебных полномочий, а также использование их в личных целях.

4.1.4. Недостоверную информацию о состоянии выполнения порученной ему работы.

4.1.5. Непринятие мер по пресечению выявленных нарушений правил техники безопасности, противопожарных и других правил, создающих угрозу деятельности предприятия и его работникам.

4.1.6. Не обеспечение соблюдения трудовой дисциплины.

4.2. Оценка работы начальника строительного участка осуществляется:

4.2.1. Непосредственным руководителем — регулярно, в процессе повседневного осуществления работником своих трудовых функций.

4.2.2. Аттестационной комиссией предприятия — периодически, но не реже 1 раза в два года на основании документированных итогов работы за оценочный период.

4.3. Основным критерием оценки работы начальника строительного участка является качество, полнота и своевременность выполнения им задач, предусмотренных настоящей инструкцией.

5. Условия работы

5.1. Режим работы начальника строительного участка определяется в соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка, установленными в Компании.

5.2. В связи с производственной необходимостью начальник строительного участка обязан выезжать в служебные командировки (в том числе местного значения).

5.3. В связи с производственной необходимостью начальнику строительного участка для выполнения его трудовых функций может быть предоставлен служебный автотранспорт.

6. Право подписи

6.1. Начальнику строительного участка для обеспечения его деятельности предоставляется право подписи организационно-распорядительных документов по вопросам, входящим в его функциональные обязанности.

С инструкцией ознакомлен ____/____________/ «__» _______ 20__ г.

(подпись)

Структуры управления в строительстве

Под организационной структурой понимается упорядоченная совокупность (состав) подразделений аппарата управления и схема взаимосвязей между ними, обеспечивающие функционирование и развитие строительно-монтажной организации как единого целого. Элементами этой структуры являются отдельные работники, службы и другие звенья аппарата управления, между которыми устанавливаются соответствующие производственно-управленческие отношения, называемые связями.

В процессе осуществления своих функции все службы аппарата управления, подчиняясь одному из руководителей и имея определенную автономность, обязательно взаимодействуют друг с другом, между ними наличествуют связи при выполнении возложенных на них обязанностей.

Так, рассчитанная производственно-технологической службой потребность в строительных материалах и других ресурсах используется плановой службой при планировании издержек производства и себестоимости строительно-монтажных работ. При планировании потребности в кадрах для выполнения работ на объектах плановая служба использует данные службы труда и заработной платы по нормам затрат труда и т.д.

Такие связи носят характер прямых подчинений и распоряжений – вертикальные связи, и характер согласования действий и подготавливаемых решений – горизонтальные связи.

Примером вертикальной связи является связь руководитель строительно-монтажной организации – заместитель руководителя по производству – руководитель производственного подразделения – руководитель стройки – производитель работ—мастер-бригадир, а примерами горизонтальных связей – связи между службами аппарата управления. Кроме того, при рассмотрении характера связей между работниками и службами аппарата управления их подразделяют еще на прямые и функциональные в зависимости от характера движения информации по принимаемым решениям, выполне­нию этих решений, общему состоянию производства.

К прямым связям, называемым еще линейными, относятся отношения по линии прямого руководства (например, заместитель руководителя по производству–руководитель строительного участка – руководитель строительства объекта – мастера; начальник функционального отдела – руководитель группы – специалист). От­личительным признаком прямых связей является полная ответственность нижестоящего звена управления за выполнение обязанностей или решений перед вышестоящим звеном.

К функциональным связям относятся взаимоотношения звеньев и специалистов аппарата управления по совместному исполнению соответствующих функций управления (например, производственного отдела, отдела снабжения и диспетчерской службы в части производства работ и материального обеспечения объектов; планового отдела и бухгалтерии по составлению статистической отчетности).

В практике управления предприятиями и организациями в течение продолжительного времени создавались и отбирались формальные иерархические структуры управления. Определены принципиальные положения по их построению, к которым относятся:

четкое разделение труда, обеспечивающее соответствие состава управленческих кадров требуемому уровню их квалификации и специальности;

иерархичность управления, предполагающая подчиненность и подконтрольность нижестоящих уровней управления вышестоящим;

наличие норм и правил, регламентирующих содержание и объем работы подразделений и работников аппарата управления.

Теория и практика выделяет следующие применяемые в строительстве иерархические структуры управления производством:

Ø линейная;

Ø функциональная;

Ø линейно-штабная;

Ø линейно-функциональная.

Линейная структура управления (рис. 1) характеризуется строгой иерархией ее построения. Каждое звено структуры имеет одного руководителя и несколько подчиненных звеньев.

Структура строительной организации

При этой структуре руководителю более высокого уровня управления непосредственно подчинен ряд руководителей нижестоящего уровня управления. Все распорядительные функции при этом сосредоточены в руках единого руководителя, а каждый последующий подчиненный руководитель получает указания только от вышестоящего над ним руководителя, перед которым он и отчитывается по результатам выполнения заданий и распоряжений.

Линейная структура управления проста, обеспечивает единоначалие и повышение ответственности руководителей всех уровней, исключает возможность рассогласования управляющих команд и действий. Недостатком указанной структуры является огра­ниченная возможность квалифицированно решать все вопросы управления, так как одно лицо-руководитель не может быть высококомпетентным по всем направлениям управления производственно-хозяйственной и финансовой деятельностью. Поэтому на практике применение указанной структуры ограничено относительно небольшими строительными или монтажными организациями, а также внутри средних и крупных организаций на уровнях управления, где выполнение функций управления может быть обеспечено одним человеком, в частности на уровне управления строительными участками и возведением отдельных объектов.

При функциональной структуре управления (рис. 2) предусматривается специализация руководящих звеньев на выполнении определенных функций управления. Все службы аппарата управления получают указания и распоряжения от этих звеньев по соответствующим вопросам.

Достоинство функциональной структуры управления состоит в более квалифицированном решении конкретных задач управления специалистами соответствующего направления. Вместе с тем при применении указанной структуры сама система управления становится сложнее с большим числом связей. А это может приводить к возникновению неувязок и противоречий при принятии решений функциональными подразделениями по разным направлениям деятельности. Усложняется также поток прохождения информации, увеличивается время на согласование распорядительных и других документов. Функциональная структура в наибольшей степени при­менима в малых и средних по размеру строительно-монтажных орга­низациях при руководителе, имеющем необходимый опыт руководящей работы и обладающем многосторонними знаниями в области техники, технологии, организации и управления строительством.

Наличие отмеченных недостатков функциональной структуры предопределили применение так называемой линейно-штабной структуры управления (рис. 3). Основу этой структуры составляет организация при руководителе-единоначальнике специализированных отделов, групп (штабов) для выполнения работ по обеспечению соответствующих функций управления.

При линейно-штабной структуре управления руководитель совместно с функциональными службами аппарата управления подготавливает, а затем принимает управленческие решения по различным направлениям производственной и хозяйственной деятельности и передает их на исполнение нижестоящим руководителям управляющей системы, как и при линейной структуре управления. Достоинство линейно-штабной структуры управления заключается в сочетании квалифицированного решения вопросов управле­ния и соблюдении принципа единоначалия, единого распорядительства. Недостатком структуры является преимущественность ее применения в малых и средних строительно-монтажных организациях, поскольку, как указывалось выше, одно лицо не в состоянии при большом объеме управленческой работы быть достаточно компетентным специалистом и не в состоянии принять обосно­ванные решения по разным вопросам управления. В крупных организациях такая структура может быть применена только локально, например для решения задач их перспективного развития.

Наиболее применяемой на практике структурой управления крупными строительно-монтажными организациями является линейно-функциональная (комбинированная), соединяющая преимущества линейной и функциональной структур (рис. 4). Данная структура предусматривает, что руководитель высшего уровня, получая обоснования и предложения от подчиненных ему функциональных подразделений аппарата управления, принимает решения и передает их вниз по ступеням для исполнения. Одновременно функциональные службы верхнего уровня управления передают свои обоснования и предложения аналогичным функциональным службам производственных и других подразделений строительно-монтажной организации. Кроме того, руководители служб последующих уровней управления могут получать для использования советы, рекомендации и инструкции от соответствующих служб верхнего уровня управления.

Новые условия хозяйствования, необходимость решать задачи строительства или реконструкции объектов под определенные цели в заданные сроки обусловливают новые подходы к построению организационных структур управления строительным производ­ством. Получает распространение создание структур управления под реализацию конкретных строительных проектов.

В связи с расширением применения проектного управления в строительстве и увеличением объемов реконструкции существующих объектов хозяйственным способом особо следует остановиться на матричной структуре управления, которая пред­ставляет собой решетчатую организацию, построенную на принципе двойного подчинения исполнителей непосредственно руко­водителю функциональной службы аппарата управления и одновременно руководителю команды управления проектом или про­граммой. При такой структуре руководитель проекта или программы командует членами своей группы по управлению ими и другими работниками функциональных отделов, подчиненных ему временно для решения конкретных вопросов и проблем.

Применение матричных структур при управлении строительством обычно не охватывает в целом деятельность строительно-монтажных организаций или производственных предприятий, осуществляющих реконструкцию своих объектов, а только их часть, касающуюся осуществления конкретных проектов и программ.

На рис. 5 приведена принципиальная схема матричной структуры управления строительно-монтажной организации,

а на рис. 6 – матричной структуры управления реконструкцией объектов предприятиями и организациями хозяйственным способом.

Успех применения матричных структур в значительной степени зависит от того, в какой мере руководители проектов и программ обладают качествами менеджеров и владеют технологией и мето­дами проектного управления.

Дата добавления: 2016-05-28; просмотров: 10221;

Похожие статьи:

Упрощенная схема организационной структуры

Организационную структуру можно рассматривать под разными углами и с разных точек зрения. Наиболее привычным вариантом ее описания, конечно же, будет стандартная органиграмма: графическая схема организационной структуры, показывающая управленческую иерерхию и наименования организационных единиц (должностей и подразделений).

  

   Рис. 1. Пример части схемы организационной структуры (базовый, наиболее распространенный вариант описания)

Развернутая схема организационной структуры

Однако такая схема будет отражать то, как организована работа на предприятии, очень грубо и приблизительно. Более адекватным действительности будет воспроизведение органиграммы с указанием основных зон ответственности (функций), связанных с каждой организационной единицей. В этом случае каждая организационная единица будет рассматриваться как центр ответственности.

 

Рис. 2. Часть схемы организационной структуры с указанием зон ответственности

Указанная схема будет востребована и полезна в статической ситуации, когда организация функционирует при практически неизменных и, в целом, благоприятных внешних условиях. Однако для динамичных условий, требующих регулярного пересмотра подходов к деятельности и быстрого реагирования на внешние события, потребуется другое представление об организации, говорящее не о том, кто и что сейчас делает, а о том, кто и что может делать будущем. В рамках соответствующего подхода каждая организационная единица будет рассматриваться, в первую очередь, а как центр компетенций.

 

Рис.

Организационные структуры управления строительным производством

3. Часть схемы организационной структуры с указанием ключевых объектов управления

Также следует отметить, что в каждой организации существует более тонкое и детальное распределение полномочий и ответственности, которое затруднительно описать в рамках органиграммы.

Определение понятия организационной структуры

С учетом вышеприведенных обстоятельств, под организационной структурой мы будем понимать установленное распределение полномочий и ответственности между организационными центрами компетенций. Данное определение, на наш взгляд, не противоречит, а развивает и дополняет классическое определение организационно-штатной структуры как иерерхически упорядоченного набора подразделений и должностей.

В соответствии с этим определением, организационная структура описывается как посредством графических схем организационной структуры (органиграмм), так и посредством регламентирующей документации.

Структуры управления в строительстве

Под организационной структурой понимается упорядоченная совокупность (состав) подразделений аппарата управления и схема взаимосвязей между ними, обеспечивающие функционирование и развитие строительно-монтажной организации как единого целого. Элементами этой структуры являются отдельные работники, службы и другие звенья аппарата управления, между которыми устанавливаются соответствующие производственно-управленческие отношения, называемые связями.

В процессе осуществления своих функции все службы аппарата управления, подчиняясь одному из руководителей и имея определенную автономность, обязательно взаимодействуют друг с другом, между ними наличествуют связи при выполнении возложенных на них обязанностей.

Так, рассчитанная производственно-технологической службой потребность в строительных материалах и других ресурсах используется плановой службой при планировании издержек производства и себестоимости строительно-монтажных работ. При планировании потребности в кадрах для выполнения работ на объектах плановая служба использует данные службы труда и заработной платы по нормам затрат труда и т.д.

Такие связи носят характер прямых подчинений и распоряжений – вертикальные связи, и характер согласования действий и подготавливаемых решений – горизонтальные связи. Примером вертикальной связи является связь руководитель строительно-монтажной организации – заместитель руководителя по производству – руководитель производственного подразделения – руководитель стройки – производитель работ—мастер-бригадир, а примерами горизонтальных связей – связи между службами аппарата управления. Кроме того, при рассмотрении характера связей между работниками и службами аппарата управления их подразделяют еще на прямые и функциональные в зависимости от характера движения информации по принимаемым решениям, выполне­нию этих решений, общему состоянию производства.

К прямым связям, называемым еще линейными, относятся отношения по линии прямого руководства (например, заместитель руководителя по производству–руководитель строительного участка – руководитель строительства объекта – мастера; начальник функционального отдела – руководитель группы – специалист). От­личительным признаком прямых связей является полная ответственность нижестоящего звена управления за выполнение обязанностей или решений перед вышестоящим звеном.

К функциональным связям относятся взаимоотношения звеньев и специалистов аппарата управления по совместному исполнению соответствующих функций управления (например, производственного отдела, отдела снабжения и диспетчерской службы в части производства работ и материального обеспечения объектов; планового отдела и бухгалтерии по составлению статистической отчетности).

В практике управления предприятиями и организациями в течение продолжительного времени создавались и отбирались формальные иерархические структуры управления. Определены принципиальные положения по их построению, к которым относятся:

четкое разделение труда, обеспечивающее соответствие состава управленческих кадров требуемому уровню их квалификации и специальности;

иерархичность управления, предполагающая подчиненность и подконтрольность нижестоящих уровней управления вышестоящим;

наличие норм и правил, регламентирующих содержание и объем работы подразделений и работников аппарата управления.

Теория и практика выделяет следующие применяемые в строительстве иерархические структуры управления производством:

Ø линейная;

Ø функциональная;

Ø линейно-штабная;

Ø линейно-функциональная.

Линейная структура управления (рис. 1) характеризуется строгой иерархией ее построения. Каждое звено структуры имеет одного руководителя и несколько подчиненных звеньев.

При этой структуре руководителю более высокого уровня управления непосредственно подчинен ряд руководителей нижестоящего уровня управления. Все распорядительные функции при этом сосредоточены в руках единого руководителя, а каждый последующий подчиненный руководитель получает указания только от вышестоящего над ним руководителя, перед которым он и отчитывается по результатам выполнения заданий и распоряжений.

Линейная структура управления проста, обеспечивает единоначалие и повышение ответственности руководителей всех уровней, исключает возможность рассогласования управляющих команд и действий. Недостатком указанной структуры является огра­ниченная возможность квалифицированно решать все вопросы управления, так как одно лицо-руководитель не может быть высококомпетентным по всем направлениям управления производственно-хозяйственной и финансовой деятельностью. Поэтому на практике применение указанной структуры ограничено относительно небольшими строительными или монтажными организациями, а также внутри средних и крупных организаций на уровнях управления, где выполнение функций управления может быть обеспечено одним человеком, в частности на уровне управления строительными участками и возведением отдельных объектов.

При функциональной структуре управления (рис. 2) предусматривается специализация руководящих звеньев на выполнении определенных функций управления. Все службы аппарата управления получают указания и распоряжения от этих звеньев по соответствующим вопросам.

Достоинство функциональной структуры управления состоит в более квалифицированном решении конкретных задач управления специалистами соответствующего направления. Вместе с тем при применении указанной структуры сама система управления становится сложнее с большим числом связей. А это может приводить к возникновению неувязок и противоречий при принятии решений функциональными подразделениями по разным направлениям деятельности.

Структура строительной организации: руководство, инженеры, рабочие. Строительный трест

Усложняется также поток прохождения информации, увеличивается время на согласование распорядительных и других документов. Функциональная структура в наибольшей степени при­менима в малых и средних по размеру строительно-монтажных орга­низациях при руководителе, имеющем необходимый опыт руководящей работы и обладающем многосторонними знаниями в области техники, технологии, организации и управления строительством.

Наличие отмеченных недостатков функциональной структуры предопределили применение так называемой линейно-штабной структуры управления (рис. 3). Основу этой структуры составляет организация при руководителе-единоначальнике специализированных отделов, групп (штабов) для выполнения работ по обеспечению соответствующих функций управления.

При линейно-штабной структуре управления руководитель совместно с функциональными службами аппарата управления подготавливает, а затем принимает управленческие решения по различным направлениям производственной и хозяйственной деятельности и передает их на исполнение нижестоящим руководителям управляющей системы, как и при линейной структуре управления. Достоинство линейно-штабной структуры управления заключается в сочетании квалифицированного решения вопросов управле­ния и соблюдении принципа единоначалия, единого распорядительства. Недостатком структуры является преимущественность ее применения в малых и средних строительно-монтажных организациях, поскольку, как указывалось выше, одно лицо не в состоянии при большом объеме управленческой работы быть достаточно компетентным специалистом и не в состоянии принять обосно­ванные решения по разным вопросам управления. В крупных организациях такая структура может быть применена только локально, например для решения задач их перспективного развития.

Наиболее применяемой на практике структурой управления крупными строительно-монтажными организациями является линейно-функциональная (комбинированная), соединяющая преимущества линейной и функциональной структур (рис. 4). Данная структура предусматривает, что руководитель высшего уровня, получая обоснования и предложения от подчиненных ему функциональных подразделений аппарата управления, принимает решения и передает их вниз по ступеням для исполнения. Одновременно функциональные службы верхнего уровня управления передают свои обоснования и предложения аналогичным функциональным службам производственных и других подразделений строительно-монтажной организации. Кроме того, руководители служб последующих уровней управления могут получать для использования советы, рекомендации и инструкции от соответствующих служб верхнего уровня управления.

Новые условия хозяйствования, необходимость решать задачи строительства или реконструкции объектов под определенные цели в заданные сроки обусловливают новые подходы к построению организационных структур управления строительным производ­ством. Получает распространение создание структур управления под реализацию конкретных строительных проектов.

В связи с расширением применения проектного управления в строительстве и увеличением объемов реконструкции существующих объектов хозяйственным способом особо следует остановиться на матричной структуре управления, которая пред­ставляет собой решетчатую организацию, построенную на принципе двойного подчинения исполнителей непосредственно руко­водителю функциональной службы аппарата управления и одновременно руководителю команды управления проектом или про­граммой. При такой структуре руководитель проекта или программы командует членами своей группы по управлению ими и другими работниками функциональных отделов, подчиненных ему временно для решения конкретных вопросов и проблем.

Применение матричных структур при управлении строительством обычно не охватывает в целом деятельность строительно-монтажных организаций или производственных предприятий, осуществляющих реконструкцию своих объектов, а только их часть, касающуюся осуществления конкретных проектов и программ.

На рис. 5 приведена принципиальная схема матричной структуры управления строительно-монтажной организации,

а на рис. 6 – матричной структуры управления реконструкцией объектов предприятиями и организациями хозяйственным способом.

Успех применения матричных структур в значительной степени зависит от того, в какой мере руководители проектов и программ обладают качествами менеджеров и владеют технологией и мето­дами проектного управления.

Дата добавления: 2016-05-28; просмотров: 10222;

Похожие статьи:

Наиболее устойчивой классической является структура общестроительного треста, приведенная ниже.

Приведенная схема примерная, она может изменяться с учетом сложившихся традиций, с учетом специфики работы организации, её объемов. Примерно такие схемы характерны для СМО образованных из бывших трестов, функционировавших во времена плановой экономики.

В организациях сформированных после 90-х.гг. могут быть другие организационные структуры.

1. ПО производственный отдел;2. ТО технический отдел;3. Отдел труда и зарплаты;4. Отдел главного технолога;5. Служба подготовки производства;6. Отдел технической безопасности;7. Отдел главного механика ОГМ;8. Отдел главного энергетика ОГЭ;9. Служба качества;10. Центральная строительная лаборатория;11. Плановый отдел;

12. Сметный отдел;13. Бухгалтерия;14. УПТК управ производственно технологической базой;15. Производственная база;16. Автотранспортная контора;17. Отдел кадров;18. Служба подбора персонала;19. Организационная структура предприятий в строительстве Служба маркетинга; 20. Административно-хозяйственный отдел;21. Служба безопасности.

Функциональные обязанности:

Генеральный директор – доверенное лицо общества (ОАО, ЗАО, ООО), осуществляющий руководство по всем направлениям деятельности через заместителей. Совместно с советом директоров, определяет стратегию развития предприятия, направление инвестиционной деятельности. Без доверенности представляет общество во всех внешних организациях, заключает хозяйственные договоры, принимает и увольняет сотрудников, назначает должностные оклады.

Главный инженер – определяет техническую политику предприятия, руководит отделами, службами непосредственно связанными с производством, включая службы качества, технику безопасности и др.

Производственный отдел – осуществляет руководство строительными подразделениями в части составления текущих планов, учета выполняемых объемов работ, подготовки производства, списание материалов и других вопросов, связанных с производством.

Технический отдел – осуществляет связь с проектными организациями, обеспечивает производственные подразделения сметной документацией. При необходимости совместно с проектными организациями осуществляет корректировку проекта. Совместно с производственным отделом осуществляет внедрение новой техники, материалов.

Отдел главного технолога – курирует разработку проектов производства работ (ППР), организует соблюдение технологической дисциплины на производстве, организует внедрение новых технологий.

Служба подготовки производства — совместно с главным технологом и производственным отделом осуществляет технологическую подготовку и организацию проведения инженерной подготовки строительства объекта, совместно с УПТК; участвует в комплектовании материально- техническими ресурсами строек.

Дата публикования: 2014-11-29; Прочитано: 1506 | Нарушение авторского права страницы

Объекты строительства, включенные в производственную программу СМО, распределяются по строительным участкам, которые возглавляют начальники (старшие прорабы).
В зависимости от объема и специфики работ в его подчинении могут находиться: нормировщик, кладовщик, табельщик, инженер по организации работ.
Непосредственным руководителем на производстве является производитель работ, который несет ответственность за ход строительно-монтажных работ, за выполнение плана на участке.
На производителя работ возлагаются следующие функции:

— осуществлять управление строительным производством в соответствии с проектами производства работ, на основе оперативных недельно-суточных графиков производства;

— умело применять предоставленную в его распоряжение технику, прогрессивные методы работы и принимать меры к повышению производительности труда рабочих;

— обеспечивать экономное расходование строительных материалов и полуфабрикатов, высокое качество работ;

— отвечать за своевременность и правильность выдачи производственных заданий рабочим бригады и за расчеты с рабочими;

— обеспечивать строгое соблюдение правил по охране труда, технике безопасности и пожарной охране.

Руководит ходом строительных работ на объекте строительный мастер, как правило, имеющий образование строительного техника. На мастеров возлагаются следующие функции:

— непосредственное руководство бригадами, а также расстановка рабочих по фронту работ;

— своевременное обеспечение получения инструментов и приспособлений, спецодежды и материалов;

— инструктирует рабочих и обеспечивает выполнение работ в соответствии с правилами техники безопасности;

— осуществляет оперативный постоянный контроль за качеством производства работ.

Мастер вместе с прорабом готовит наряды на работу бригадам, обмеряет и учитывает выполненные работы для расчета с рабочими, а также участвует в сдаче работ заказчику.
Мастер, постоянно находящийся на производстве, должен проявлять заботу о рабочих кадрах, об улучшении условий труда, оказывать помощь в повышении квалификации рабочих.
В состав прорабских участков входят два вида бригад:

— специализированные — скомплектованные из звеньев рабочих одной профессии;

— комплексные — состоящие из звеньев рабочих разных профессий.

Каждая бригада возглавляется бригадиром.

Контрольные вопросы:

Основные способы строительства объектов связи и их характеристика.

2. Функции заказчика в организации строительного производства.

3. Обязанности генерального подрядчика в организации строительного производства.

4. Разновидности строительно – монтажных трестов в отрасли связи.

5. Состав строительно – монтажных трестов.

6. Структура строительно – монтажных трестов.

7. Структура строительных участков.

⇐ Предыдущая12

Дата добавления: 2014-01-14; Просмотров: 436; Нарушение авторских прав?;

Рекомендуемые страницы:

Читайте также: