Оформление дома в собственность в 2020 году пошаговая инструкция

Жилье ,

15 апр 2020, 07:55 

0 

В преддверии дачного сезона эксперты Кадастровой палаты напомнили, как оформить права на загородную недвижимость

В прошлом году в России была продлена дачная амнистия, которая позволяет оформить право собственности на садовый или дачный дом по упрощенной схеме. Ее действие закончится в конце 2021 года. Эксперты Федеральной кадастровой палаты в преддверии дачного сезона напомнили о главных пунктах упрощенной схемы.

Главное отличие действующей дачной амнистии заключается в том, она касается только объектов недвижимости, построенных на земельных участках для садоводства.

Чтобы оформить право собственности по упрощенной схеме, необходимо предоставить только документ на землю и технический план строения. Подготовить технический план может кадастровый инженер.

Подать документы в Росреестр граждане могут самостоятельно любым удобным способом: в бумажном виде (отправка документов по почте с уведомлением о вручении), лично обратившись в орган регистрации прав или в МФЦ, а также в электронном виде. Гражданину потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию права. Ее размер составляет 350 руб.

«Нужно помнить, что жилой или садовый дом в этом случае, как и в других, должен соответствовать предельным параметрам строительства, установленным правилами землепользования и застройки поселения или городского округа», — напомнила замглавы Федеральной кадастровой палаты Марина Семенова.

Градостроительный кодекс предусматривает (ст. 38), что предельные параметры строительства варьируются в зависимости от территориальной зоны, в которой расположен застраиваемый участок. Требования к таким домам могут отличаться в разных регионах.

Также в рамках дачной амнистии продлен срок бесплатного предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности и выделенных некоммерческим товариществам для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства. Члены садовых и огородных некоммерческих товариществ имеют право приобрести участок, образованный из земли, выделенной товариществу до ноября 2001 года.

«С 1 марта 2022 года приобретение таких участков в собственность будет возможно только после проведения торгов. Пока же достаточно обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением, протоколом общего собрания членов товарищества о распределении участков и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории», — отметила Марина Семенова.

Еще один важный момент обновленной дачной амнистии — «обязанность органов власти информировать граждан об изменениях правил строительства на участках различных видов». Это значит, что представители администраций должны организовать просветительскую работу на местах, так как самостоятельно разобраться во всех нюансах гражданам может быть не под силу.

Для земельных участков «под индивидуальное жилищное строительство» или «ведение личного подсобного хозяйства» нормы дачной амнистии не применяются. В данном случае действует уведомительный характер. Владельцу таких объектов недвижимости нужно направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве с описанием параметров будущего объекта, а по его окончании — уведомление о завершении работ и приложить технический план здания. Эта же схема действует для оформления жилого дома, строительство или реконструкция которого начаты без разрешения до августа 2018 года.

Впервые дачная амнистия в России была введена в 2006 году, впоследствии она несколько раз продлевалась. Действие последней истекало в 2019 году. В итоге ее было решено продлить. Всего за почти 14 лет существования дачной амнистии россияне по упрощенной схеме зарегистрировали около 13 млн земельных участков, домов и иных объектов недвижимости.

Ранее эксперты Федеральной кадастровой палаты рассказали, как перевести садовый дом в жилой. Такой перевод позволяет прописаться в доме, получить налоговый вычет и повышает привлекательность недвижимости.

Весь процесс занял четыре месяца и стоил 14 350 Р.

Оформить загородный дом в собственность несложно, если знать последовательность действий. Мы возводили наш дом площадью 123 м² в северном Подмосковье пять месяцев, и в 2020 году оформили его в собственность за четыре. Я самостоятельно прошла все этапы — от начала строительства до постановки дома на кадастровый учет.

Я потратила много сил и времени, чтобы найти информацию и правильно собрать документы. Порой я злилась, потому что не понимала, что означают некоторые специальные термины вроде ГПЗУ. А еще бюрократическая рутина очень утомляла.

Но результат стоил того: когда мы зарегистрировали дом, то добились сниженного тарифа на электричество, смогли подать заявку на социальную газификацию и обратились в налоговую за имущественным вычетом.

В статье расскажу, какие документы входят в пакет регистрации дома, сколько времени и денег на это может уйти и какие сложности могут возникнуть. Еще расскажу, как все сделать по упрощенному варианту — так называемой дачной амнистии.

Что значит зарегистрировать дом

Когда оформляете загородный дом, весь процесс можно условно разбить на два этапа:

1. Обращение в местную администрацию. Там получают разрешительные документы, благодаря которым можно законно строить дом на участке.
2. Работа кадастрового инженера. Он готовит технический план дома. В технический план включают все разрешительные документы, которые оформлены на первом этапе. Техплан необходим, чтобы обратиться в Росреестр — федеральную службу государственной регистрации. Росреестр внесет данные о доме и его собственнике в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Еще нужно учитывать правовой статус земли, на которой строите дом. Например, если целевое назначение участка — земли сельскохозяйственного назначения, то такая земля не предназначена для строительства жилья, максимум — для хозпостроек. Зарегистрировать жилой дом в собственность на такой земле не получится.

Наш дом построен на участке с назначением ИЖС — для индивидуального жилищного строительства, и дальше речь в статье пойдет в контексте участка ИЖС.

Когда регистрировать дом в собственность

Если оформить дом в собственность, можно:

1. Продавать, дарить, сдавать его в аренду.
2. Страховать, например, от пожара, что особенно важно, если дом деревянный.
3. Оформить в нем регистрацию, так как на «голом» участке прописаться нельзя, даже если у последнего есть адрес.
4. Использовать дом как залоговое обеспечение при кредите.
5. Получить более выгодный тариф на электричество.
6. Участвовать в инфраструктурных проектах, например программе газификации.
7. Получить имущественный вычет в налоговой.

Нам было важно срочно зарегистрировать дом по трем причинам:

1. Мы хотели подать заявку на подключение газа.
2. Не нравилось, что у нас слишком высокие тарифы на электричество, а регистрация позволяла их снизить.
3. Я планировала обратиться за налоговым вычетом.

Например, подобные нашему дома продавались в 2020 году за 4—4,5 млн рублей, а в выписке ЕГРН в то же время значилась кадастровая стоимость 6 млн рублей. При налоговой ставке 0,3% налог на наш дом — 18 000 Р в год.

Дома, которые не поставлены на учет, определяют с помощью аэрофотосъемки. Она ведется по всей стране. В ход идет не только стандартная съемка с самолетов, но и фиксация с помощью квадрокоптеров.

Что такое дачная амнистия и стоит ли ей воспользоваться

Сейчас действует упрощенная процедура, по которой можно оформить частные дома в собственность, — эта программа известна в народе как дачная амнистия. С ее помощью государство стимулирует людей регистрировать свои постройки. Это помогает развивать частный жилой сектор и увеличивает сбор налогов.

Чтобы зарегистрировать дом по дачной амнистии, нужны только правоустанавливающие документы на земельный участок и техплан дома, который готовит кадастровый инженер. О подготовке техплана я расскажу дальше в статье.

По стандартной процедуре нужно уведомить администрацию о начале и окончании строительства. Дачная амнистия позволяет обойтись без этого.

Но дом все равно должен соответствовать требованиям градостроительного кодекса. Поэтому я рекомендую частным застройщикам пройти полноценную процедуру, то есть согласовать строительство с администрацией, — это позволит исключить вероятность, что вы где-то нарушаете нормы строительства. Ведь если так, администрация укажет вам это на начальном этапе, а когда дом уже готов — может быть поздно. Кадастровый инженер попросту откажется готовить техплан, если дом построен с нарушениями.

Шаг 1

Составить проект дома

Когда возводите дом, нужно учесть ряд строительных правил и норм, которые установлены законом. А местная администрация должна подтвердить документально, что дом соответствует этим требованиям.

Некоторые люди строят дома без проекта и ничего не согласуют с администрацией, а потом регистрируют дом по дачной амнистии. Но всегда есть риск, что при строительстве не учли какие-то нормы и нарушили права соседей. Оформить такой дом будет проблематично, а в худшем случае суд признает его самовольной постройкой и обяжет снести. Поэтому, чтобы не брать на себя лишние риски и все делать по правилам, лучше начать с проекта будущего дома.

Эти нюансы могут стать роковыми. Объясню, в чем дело.

Когда собственники приступают к благоустройству своего участка, зачастую первым делом возводят небольшое строение, например баню или летний дом. Потом строительство основного дома откладывается по разным причинам, и человек доводит временное жилье до состояния, когда там можно комфортно жить. А спустя время решает, что нужно оформить «маленький домик» как жилой, чтобы прописаться или подключить газ.

Поэтому лучше не полагаться на авось, четко определить назначение будущей постройки и планировать строительство дома так, чтобы учесть все нормативы и требования.

Архитектурный проект. Мы купили участок и начали строиться спустя три месяца — в июне 2019 года. К этому времени мы уже выбрали подрядчика и составили архитектурно-технический проект дома. Проект делало архитектурное бюро — партнер подрядчика. Это заняло полтора месяца и стоило нам 25 000 Р с учетом повторной доработки из-за наших новых пожеланий.

В итоге мы получили на руки грамотный и хорошо составленный проект дома.

Шаг 2

Получить разрешение на строительство в местной администрации

Раньше нужно было получать градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство. Но теперь администрацию достаточно просто уведомить о начале строительства. И если все в порядке, администрация дает положительный ответ.

Направить уведомление в администрацию можно несколькими способами: через сайт госуслуг своего региона, почтой с уведомлением о вручении или через МФЦ. Я воспользовалась порталом госуслуг Московской области и заполнила там электронное заявление.

В нем я указала сведения о застройщике, то есть о себе, о земельном участке и планируемом доме. Еще приложила схему расположения дома на участке. Ее нужно сделать самостоятельно, а потом в виде картинки вставить в форму заявления на онлайн-сервисе.

Все действия пошагово расписаны на сайте:

1. Последовательно внести данные в предлагаемую электронную форму.
2. Распечатать заполненное заявление, расписаться на нем и отсканировать.
3. Прикрепить скан заявления к электронному обращению в администрацию на сайте госуслуг.

Через 5—7 дней на почту приходит уведомление, что планируемый дом соответствует установленным требованиям. Документ подписан усиленной электронной подписью ответственного лица.

В зависимости от статуса и расположения земельного участка для строительства дома могут потребоваться дополнительные документы. Например, от Росавиации, если недалеко аэропорт, или от управления культурного наследия области, если есть вероятность, что дом может быть расположен в охранной зоне объекта культурного наследия. Нужно ли такое разрешение или нет, обычно напоминает местная администрация, когда выдает уведомление о разрешении на строительство.

Ответ на это обращение пришел мне через семь дней от Главного управления культурного наследия Московской области. Это было заключение о том, что на земельном участке отсутствуют объекты культурного наследия. Еще было указано, что земельный участок расположен вне защитных зон объектов культурного наследия и вне зон с особыми условиями использования территорий.

Этот документ и процедура его получения обескуражили меня тем, что в них нет логики. У нас в поселке земля изначально имеет статус ИЖС, то есть она выделена для индивидуальной жилой застройки. Это означает, что других особых условий использования территории быть не должно. И непонятно, зачем владельцы участков должны повторно подтверждать отсутствие особых зон. Но с существующей бюрократией приходится мириться.

В итоге я получила на руки две официальные бумаги: уведомление о соответствии планируемого строительства и заключение управления культурного наследия. Это первичные разрешительные документы, с которыми можно приступить к строительству своего дома. Я оформила их бесплатно за месяц.

Шаг 3

Присвоить адрес земельному участку

Если у вашего участка уже есть адрес, этот пункт можете пропустить. Если нет, можно сразу оформить и этот документ.

Мы покупали землю в новом застраивающемся поселке, и в выписке ЕГРН адрес участка был ориентировочный, без улицы или номера участка. Конкретно значилось так: «Сельское поселение Федоскинское, юго-восточнее д. Протасово».

О том, что в таком случае можно заранее подать специальное заявление и участку присвоят адрес, я не знала. Это выяснилось уже позже, когда мы готовили технический план дома. Но на этапе получения разрешения на строительство это не требовалось.

Адрес участка в дальнейшем автоматически распространился и на дом, поэтому нам не пришлось дополнительно оформлять для него адрес.

Бывает, что дом в Росреестре ставят на учет и без адреса, а указывают только населенный пункт. В этом случае, когда собственник зарегистрирует дом, он должен направить запрос в администрацию, в котором попросит присвоить дому адрес. Когда администрация все сделает и уведомит собственника об этом, нужно повторно обратиться в Росреестр, и в ЕГРН внесут изменения. Все эти шаги можно сделать через МФЦ бесплатно, а по времени процедура займет около месяца.

Шаг 4

Подготовить технический план дома

Технический план необходим, чтобы поставить дом на кадастровый учет и оформить в собственность.

Между получением разрешения на строительство и разработкой техплана могут пройти годы. А бывает наоборот: люди не получали разрешения на строительство и уже построили дом. Тогда, чтобы соблюсти все формальные процедуры, они направляют уведомление в администрацию постфактум, непосредственно перед подготовкой техплана.

Работа этих специалистов стоит денег. Стоимость услуг кадастровых инженеров не регулируется государством, поэтому зависит от региона, объема работ, сроков и местонахождения дома. В интернете много предложений от компаний, и я выбирала исполнителя по цене.

В ноябре 2019 года на место стройки приехал геодезист и обмерил дом, определил его общую площадь и координаты дома на участке. В этот же день прямо на месте мы подписали договор с компанией. Затем кадастровый инженер разработал план. Все это время я держала связь с его помощником по телефону и электронной почте.

Мне говорили, какие документы нужно прислать, что и как заполнить. Я как правообладатель предоставила им персональные данные, правоустанавливающие документы на участок и полученное разрешение на строительство. Никаких сложностей не было. За все я заплатила 14 000 Р.

В моем случае процесс занял 19 дней — с момента, как геодезист приехал на участок, и до того, как я получила диск с техпланом.

На какой стадии строительства делать техплан. Техплан стоит делать, когда есть закрытый контур дома — с крышей, окнами и дверью. Желательно также, чтобы были внутренние перегородки помещений. Внешняя и внутренняя отделка дома, наличие электропроводки, водопровода и канализации не имеют значения.

Если же дом совсем «сырой», то есть нет замкнутого контура, кадастровый инженер может отказаться от работ или предложит оформить дом как недострой. Недостроенные дома тоже можно оформлять в собственность, главное, чтобы на месте дома хотя бы был фундамент. В этом случае также подготавливают техплан и в Росреестре дом регистрируют как «объект незавершенного строительства».

Что входит в технический план дома. Это набор текстовых и графических файлов, которые записаны на CD. Техплан состоит из двух частей: технической документации от кадастрового инженера и документов от собственника.

В специализированную часть входят:

1. Чертежи.
2. Планы дома.
3. Схема геодезических построений.
4. Технические описания.

Во второй части — разрешительные и правоустанавливающие документы:

1. Выписка ЕГРН о земельном участке.
2. Уведомление от администрации округа о соответствии планируемых к строительству сооружений.
3. Заключение от управления культурного наследия области об отсутствии на земельном участке объектов культурного наследия.
4. Постановление о присвоении адреса участку.

На основании техплана Росреестр проводит кадастровый учет дома — и контур дома отображается на публичной кадастровой карте.

Шаг 5

Уведомить об окончании строительства

Еще один документ, который должен быть в техплане, — уведомление, что построенный дом соответствует градостроительным нормам. Чтобы его получить, собственник направляет в администрацию заявление об окончании строительства. Другими словами, он уведомляет администрацию, что завершил стройку.

В нашем случае сложностей с этим не было: мы сделали все под руководством кадастрового инженера. Специалисты фирмы подготовили форму декларации об объекте недвижимости. Это базовый документ, который описывает дом: его площадь, этажность, адрес, кадастровый номер участка и прочее.

Через портал госуслуг я отправила в администрацию заявление, которое называется «уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома».

Для этого я заполнила электронную форму, где указала сведения о застройщике, земельном участке и объекте капитального строительства. Еще внесла основные параметры дома: количество этажей, площадь застройки, высоту дома и отступы от границ земельного участка.

Отдельно нужно подготовить схематичное изображение дома на участке, где обозначены два контура: границы участка и границы дома, ориентированные по сторонам света, без указания отступов от границ земельного участка. Этот рисунок вставляется в форму заявления. На портале формируется электронный документ, который нужно распечатать, подписать и отсканировать.

Подписанный документ со всеми данными и рисунком мы отправили электронно в администрацию округа вместе с декларацией об объекте недвижимости. Это все делается бесплатно на портале госуслуг Московской области.

Шаг 6

Подать документы в Росреестр

Мы сдали документы в МФЦ 6 декабря 2019 года, а ответ из Росреестра пришел 25 декабря. Но не тот, которого мы ждали: из-за недочетов в техплане нам приостановили регистрацию.

Оказалось, что в техплане не было моего заявления как застройщика о том, что мы планируем строительство. Уведомления от администрации, что наша постройка соответствует первоначальному плану, оказалось недостаточно, требовалось также мое исходное заявление. Еще было замечание, что в одном из документов некорректно указан адрес.

Такое, по словам нашего кадастрового инженера, происходит часто. Все зависит от конкретного специалиста в Росреестре. Один госрегистратор не обратит внимания на лишнюю запятую в документе, другой, кроме запятой, вспомнит о каких-нибудь внутренних распоряжениях и найдет неточности. Так, наши соседи в поселке три раза получали постановления о приостановке регистрации из-за каких-то мелочей. Только с четвертого раза Росреестр принял у них техплан.

По правилам в течение трех месяцев можно доработать техплан и повторно отдать его на регистрацию. Если же с момента получения постановления Росреестра проходит больше трех месяцев, считается, что человек отказался от регистрации, и в дальнейшем все документы подаются заново. Госпошлину тоже придется платить еще раз. Мы успели уложиться в три месяца.

Регистрацию дома нужно завершить в течение полугода с момента, как уведомили администрацию об окончании строительства. Иначе можно получить штраф от налоговой за построенный, но не зарегистрированный дом.

Со второй попытки Росреестр принял наши документы и поставил дом на кадастровый учет 12 марта 2020 года.

Что в итоге

Всего на регистрацию дома в начале 2020 года мы потратили 14 350 Р, из них 14 000 Р — на услуги кадастровой компании и 350 Р госпошлины. В феврале 2022 года стоимость услуг по подготовке технического плана составляет уже от 15 000 до 20 000 Р для дома площадью 100—150 м².

Предварительные документы, связанные со строительством дома, оформляются примерно за месяц и без финансовых затрат. Я все делала через сайт госуслуг. Ответы от администрации на мои заявления приходили в течение 5—10 дней.

Всего с момента подписания договора с кадастровой компанией до дня, когда я получила выписку ЕГРН о регистрации дома, прошло четыре месяца. Если бы Росреестр принял техплан с первого раза, мы бы уложились в полтора. На доработку техплана и повторное ожидание решения ушло больше двух месяцев, включая новогодние нерабочие дни в январе 2020 года.

Можно сократить срок оформления, если воспользоваться упрощенной регистрацией дома по дачной амнистии. В этом случае не обязательно направлять в администрацию уведомление о начале и окончании строительства. Достаточно просто подготовить техплан и обратиться в Росреестр. То есть в контексте нашей статьи достаточно выполнить шаги 4 и 6. Остальные этапы опциональны.

Но для личного спокойствия, чтобы быть уверенными, что вы построились по нормам и Росреестр не откажет вам в регистрации, я рекомендую все же проходить полную процедуру: создать полноценный проект дома и согласовать строительство с администрацией.

С даты регистрации дома Федеральная налоговая служба начинает начислять налог — 0,3% от установленной кадастровой стоимости, указанной в выписке ЕГРН. При этом независимо от площади дома по закону полагается вычет 50 м², который рассчитывается автоматически. То есть из общей площади дома сначала вычитается 50 м², и на полученную разницу начисляется налог. Первый мой налог на дом с жилой площадью 123 м² за неполный 2020 год составил 5284 Р.

Когда мы оформили дом в собственность, то подключились к сетям официальной электросетевой компании «Россети», а затем обратились в Мосэнергосбыт, чтобы нас перевели на тариф для сельского населения. В результате наш тариф снизился на 30%. Подробнее я писала в статье о том, как добиться законных цен на электричество.

Кроме этого, мы обратились в налоговую за имущественным вычетом на сумму 260 000 Р — 13% от 2 млн рублей. Дело в том, что отдельно на земельный участок вычет не получить — только в случае зарегистрированного на нем дома. Вычет полагается за купленный или построенный дом, который оформлен в собственность в предыдущем календарном году или ранее.

Изначально я планировала, что зарегистрирую дом в конце 2019 года, чтобы получить вычет в 2020 году. Но сроки регистрации немного затянулись, и на вычет я подавала уже в 2021 году.

Если вы не ограничены сроками, то регистрация дома не потребует больших усилий и финансовых затрат. Нужно лишь набраться терпения и внимательно проверять все документы.

Обладателям земельных участков, которые хотят оформить права на возведенные строения, необходимо представить только документ на землю и техплан строения. Для его подготовки нужно обратиться к кадастровому инженеру — он составит техплан на основании декларации или проектной документации на объект. «Важно помнить, что жилой или садовый дом должен соответствовать предельным параметрам строительства, установленным правилами землепользования и застройки поселения или городского округа», — напоминает замглавы Федеральной кадастровой палаты Марина Семенова.

Эксперты Кадастровой палаты отмечают, что для земельных участков с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство» или «ведение личного подсобного хозяйства» нормы закона о «дачной амнистии» не применяются. Чтобы стать собственником недвижимости, возведенной на землях ИЖС или ЛПХ, нужно направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве с описанием параметров будущего объекта, а по его окончании — уведомление о завершении работ и приложить техплан здания. Если постройка соответствует установленным нормам, администрация выдаст заключение о соответствии заявленным характеристикам. Только после этого можно подавать документы для проведения кадастрового учета и оформления права собственности.

«Члены садовых и огородных некоммерческих товариществ имеют право приобрести участок, образованный из земли, выделенной товариществу до ноября 2001 года. С 1 марта 2022 года приобретение таких участков в собственность будет возможно только после проведения торгов. Пока же достаточно обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением, протоколом общего собрания членов товарищества о распределении участков и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории», — говорит Семенова.