Оптима девелопмент руководство компании

В 2020 году генеральным директором компании Optima Development, реализующей в Москве масштабный жилой квартал Prime Park (около 400 тыс. кв. м), стал Давид Худоян — сын основателя компании и главного акционера Альберта Худояна. В большом интервью РБК бизнесмен рассказал о своем опыте девелопмента, а также о перспективах для строительства в Москве.

— Ваша точка зрения — что сейчас происходит на рынке недвижимости Москвы?

— С начала этого года в Москве выдано большое количество разрешений на строительство и появилось очень много интересных проектов, которые стали более качественными, чем десять лет назад. При этом ажиотажного потребительского спроса, возникшего из-за нехватки предложений, в том числе как в 2020-м и в начале 2021-го, уже не будет. Это означает, что безудержный рост цен на новостройки исчерпан. Можно сказать, что рынок приходит к равновесию.

Однако можно будет наблюдать небольшой рост цен в отдельных проектах, обладающих качественными преимуществами перед другими. Потому что люди по-прежнему считают недвижимость лучшим способом сохранения капитала. И уникальная качественная недвижимость дает для этого наибольшие шансы.

— А сейчас, вообще, удачное время покупать квадратные метры?

— Покупать недвижимость можно всегда, но к ее выбору нужно подходить с умом. Уметь правильно оценить перспективы выбранной локации того типа жилья, которое там строится, его качества и цены. Если выбор сделан правильно, то цены на такие квартиры в течение жизни проекта будут увеличиваться. А вот в проектах, в которых не соблюден баланс характеристик, возможна коррекция цен. Ведь, как я уже сказал, предложения новостроек будут расти в ближайшее время, и рынок станет уже не рынком девелоперов, а больше рынком покупателей.

— Льготная ипотека позволила некоторым покупателям жилья в новостройках повысить класс: кто раньше мог позволить себе бизнес-класс — купили премиум-класс и т. д. Эта тенденция продолжится?

— На наш проект льготная ипотека не имела большого влияния. Поскольку максимальная сумма в 12 млн руб., которая доступна по льготной ипотеке, не позволяет приобрести даже студию в Prime Park. В основном наши покупатели использовали не льготную ипотеку, а обычную.

На продажах в нашем проекте может отразиться резкий рост ставки рефинансирования, которая способна привести к удорожанию ипотеки в целом. Но мы надеемся, что инфляция стабилизируется в ближайшее время и ставки по ипотеке не превысят двузначные цифры.

Если ставки по ипотеке удержатся в районе 9–9,5%, то мы уверены, что тенденция, описанная в вашем вопросе, продолжится.

— Появились ли «новые люди» среди покупателей премиального жилья? Кто заработал в локдаун?

— Prime Park — это очень высокотехнологичный проект. Именно поэтому мы и привлекаем аудиторию, которая сильно «выстрелила» в пандемию. Это, прежде всего, IT-сектор. Предприниматели, топ-менеджеры IT-компаний любят, чтобы все было диджитализировано. И они видят в Prime Park по-настоящему умное здание. Им все здесь понятно с первого взгляда: как устроено наше приложение, как использовать смартфон для управления квартирой, для доступа в квартал или на подземный паркинг… Это и есть «новые люди».

— А кто покупает в принципе?

— В основном наши покупатели — люди с высоким уровнем достатка.

Зачем им здесь квартиры? Многие из них уже живут за границей. И им нужно второе жилье в Москве. Или они живут за городом, но хотят второе жилье в Москве. Его они находят в Prime Park. Покупают также для детей. В этом смысле у нас один из самых популярных кварталов среди наследников крупного бизнеса.

Во-вторых, у нас много семей, которые продают старые и морально устаревшие квартиры и приобретают новые в Prime Park.

— А кто покупает пентхаусы — самые дорогие квартиры в комплексе?

— Мы, конечно, не можем разглашать детальную информацию о наших клиентах. Это, в основном, предприниматели из крупного бизнеса.

— Чем вы занимались в США? У вас есть девелоперский бэкграунд?

— Это можно назвать девелоперским бизнесом, но не таким масштабным, как здесь. В США на Манхэттене я покупал таунхаусы, сносил межэтажные перекрытия, оставлял только фасад (хотя и фасад тоже можно было поменять, сделать его в камне, мраморе или лайм-стоуне). Внутри полностью все переделывал, привлекал известных архитекторов и дизайнеров. Делал дополнительный этаж — обычно это кухня с выходом в сад — и продавал. Из «простого» таунхауса такой дом превращался уже в kind a unique peace для богатых людей. В 2019-м я переехал в Россию, начал вести проект Prime Park, а потом возглавил компанию Optima Development.

— Есть что-то общее у нью-йоркского и московского рынков недвижимости?

— Общего сейчас очень много, потому что потребитель стал почти одинаковым. Россияне уже поездили по миру и отлично понимают, что такое качество, как должно выглядеть премиальное жилье.

Одинаковым стало и качество проектов. Дома от ведущих девелоперов в Москве ничем не уступают тем, которые мы видим в Соединенных Штатах. Рынки практически сравнялись. Да, мы, конечно же, отстаем по объему, но качество новых зданий в Москве не уступает. Посмотрите на Prime Park, некоторые наши клиенты говорят, что это вообще не для России — это чисто манхэттенская история.

— Кстати, про Prime Park. На старте его реализации многие участники рынка сомневались в выбранной концепции высотного густонаселенного премиального жилого квартала. Одно дело построить такие жилые небоскребы на Манхэттене, другое дело — на Ленинградском проспекте.

— Сомневались по двум причинам. Во-первых, многие брокеры говорили, что это слишком круто для такого района, что «это строить здесь нельзя категорически»… Во-вторых, участники рынка сомневались в выбранном нами классе жилья — мол, такие высотные здания никогда не будут стоить дорого, не будут востребованы.

Но они не предполагали, что высотные здания можно построить по-разному. Вот вы говорите «густонаселенный». Да, можно построить высотный комплекс, где одно лобби на три башни, поднимаешься на этаж — там у тебя 20 соседей. У нас не так. У нас на нижнем этаже — один-два соседа, на верхнем — не более одного.

А почему мы «выстрелили»… Мы сделали качественный проект, не экономили ни на чем. Создали парк, все взрослые деревья привезли из Голландии и Германии, сделали качественное лобби, качественную парковку, сделали здание полностью умным. Продумали до мелочей даже коммерческие помещения на первом этаже, чтобы все было в шаговой доступности — от бытовых услуг до медицинских, от образования до спорта, от магазинов до ресторанов.

— Ленинградский проспект выиграл из-за появления Prime Park?

— Конечно, выиграл. Мы не были первыми девелоперами, кто начал развивать эту локацию. До нас построены достойные проекты по-соседству. Но наш проект придал этому району премиальности и элитности. Многие обеспеченные люди начали смотреть на район по-другому.

— А есть инвесторы в проекте?

— У нас всегда их было мало — не более 3% квартир реализуется по переуступке прав. Квартиры в Prime Park, в основном, приобретались для жизни.

Также мы наблюдаем еще одну очень интересную тенденцию: в начале реализации были инвесторы, которые покупали квартиры по стартовой цене в расчете на перепродажу. Но потом, видя, каким получается проект, оставляли квартиру для себя, чтобы жить здесь.

— Насколько выросли цены в Prime Park?

— Мы стартовали в январе 2018 года со средней ценой 190–200 тыс. руб. за 1 кв. м. Сегодня средняя цена — это уже 575 тыс. руб.

— Не слишком высокая цена? В этом районе много новостроек. Не кажется ли вам, что местный рынок становится перегретым?

— Абсолютно нет. Мы видим на Ленинградке очень интересную тенденцию, которая называется джентрификацией. Подобное наблюдалось и в некоторых районах Нью-Йорка. Например, Hudson Yards и Lower East Side с новой застройкой. Зайти в эти районы лет семь — девять назад было бы небезопасным для вас. Но сейчас — из-за новых девелоперских проектов — оба района взлетели в цене. Теперь жить здесь престижно. Lower East Side сравнялся с Upper East Side, который всегда считался одним из самых дорогих на Манхэттене.

Или возьмите такой район, как TriBeCa, где до начала девелоперской активности ничего не было. Новостройки здесь появились шесть — десять лет назад, потому что в таких районах, как Upper East Side, уже не было площадок для развития. Девелоперы вдохнули в депрессивные районы новую жизнь, именно они переселили сюда богатых людей — и теперь там апартаменты стоят до $60 млн. В этом я вижу возможности Ленинградского проспекта в Москве. Чем больше застраивается этот район, тем больше он будет облагорожен и благоустроен и тем выше станут цены.

— Нью-йоркский опыт чем-то помог в Prime Park?

— Скажу честно, очень многим. Около 90% всего задуманного мы подсмотрели на Манхэттене. От лобби как общественного пространства до умного планирования МОПов, инженерной инфраструктуры, планировок квартир, отделки и фасадов. Кое-что из этого мы впервые реализовали в Москве.

Сервис, консьержи, валлет-парковщики — все это было редкостью в московском премиум-классе. Житель Prime Park, как и где-нибудь на Манхэттене, может забронировать ресторан и спланировать свое путешествие, заказать уборку квартиры, химчистку или мойку машины и попросить подать ее к подъезду через пять минут.

Все это — не наши идеи, не мы их придумали. Мы просто собрали все лучшее в одном проекте.

— Несколько раз Prime Park был признан одним из самых продаваемых проектов премиум-класса в Москве. За счет чего такое возможно? Это не демпинг?

— Нет, демпингом мы не занимаемся. Наша стоимость ниже средней цены на рынке премиум-класса в Москве, но выше, чем по локации. Но потенциал роста цены нашего объекта сохраняется, к концу проекта, к 2023 году, цена сравняется, а может, и превысит среднюю цену премиум-класса в Москве. Именно это и помогает нам быть востребованными на рынке и продавать много квартир в проекте.

— Это правда, что главный архитектор проекта каждый день на стройке?

— Большинство московских новостроек, которые спроектированы иностранными архитекторами, даже всемирно знаменитыми, страдают от следующего момента. К сожалению, эти архитекторы бывают не так часто на объекте и не имеют возможности контролировать ход строительства. Непосредственно проектированием и реализацией занимаются уже российские компании. И очень тяжело контролировать качество их работ на расстоянии. Когда вы начинаете строить — возникает тысяча нюансов, особенно в части detail-design, и вопросов, связанных с инженерным оснащением зданий, что также может влиять на внешний вид продукта.

Таким образом, архитектором проекта оказывается уже не та мировая звезда, а местный специалист, который принимает решение на месте. Именно поэтому мы настаивали, чтобы наш архитектор Филип Болл проводил минимум два дня в неделю на объекте. Это самый что ни на есть авторский надзор.

— Когда вы планируете завершить строительство?

— В конце 2023-го — начале 2024 года будет закончена последняя очередь.

— Для вас этот проект завершится с окончанием строительства?

— Нет. Optima Development принимает активное участие в работе управляющей компании. Мы задаем все стандарты качества для управляющей компании и строго следим за их выполнением. Если на паркинге вы только открываете багажник, чтобы достать пакеты, наш сотрудник УК уже должен быть рядом с вами, помочь все загрузить в тележку и доставить к вам в квартиру. А консьерж должен быть готов ответить на любые ваши вопросы в режиме 24/7.

При работе, направленной на достижение наших стандартов сервиса, конечно же, сталкиваемся с трудностями, но мы уверены, что добьемся выхода на заявленное нами качество.

Кроме того, более $3 млн мы инвестировали в диджитализацию, с помощью которой сделали весь квартал умным, что помогает нам повысить уровень обслуживания резидентов. Мы собираемся долгое время заниматься девелопментом и управлять построенной нами недвижимостью. И очень хорошо понимаем важность поддержки уровня сервиса, который обещали покупателям. То, как мы обслуживаем наше здание, будет влиять на успех нашего бизнеса.

Ведь не просто так люди приходят к нам и покупают. Они видят сервис, видят, что именно мы уже реализовали. И поэтому покупают квартиры. Это часть нашего успеха.

— А что значит «все наши проекты»? Что еще, кроме Prime Park?

— В данный момент мы вместе с нашим основным инвестором ведем несколько переговоров о приобретении земельных участков, на которых в будущем думаем также строить объекты премиального уровня. Не будем уходить в другие сегменты, так как у нас сложились определенный опыт и компетенции в данной нише недвижимости.

— Каким вы видите район станции метро «Динамо» на Ленинградском проспекте через несколько лет?

— Будет все больше и больше новостроек. Этот район полностью поменяется, с каждой новой застройкой цена на жилье станет повышаться. Я не вижу причин, почему Ленинградский проспект не может повторить успеха района TriBeCa и Hudson Yards. Здесь есть огромные площади бывших промзон, освоение которых придаст району новый облик. И поскольку сейчас уже понятно, что на рынок выходят очень продуманные объекты, мы думаем, что этот район станет одним из лучших в Москве.

— А Москва в целом?

— Если экономическая ситуация будет оставаться стабильной, мы, как я уже говорил, увидим еще много качественных проектов в девелопменте. Уже сейчас Москву можно сравнить с лучшими европейскими городами. И мы уверены, что дальше будет только лучше — и с архитектурной точки зрения, и с точки зрения развития инфраструктуры: парков, дорог, социальных объектов. Этот вектор развития уже задан правительством Москвы и видны серьезные результаты, особенно поможет изменению облика города программа реновации. Я думаю, что через десяток лет Москву можно будет определенно назвать самым большим и красивым городом Европы.

ООО «ОПТИМА ДЕВЕЛОПМЕНТ» ИНН 7704460590, ОГРН 1187746803562 зарегистрировано 10.09.2018 в регионе Москва по адресу: 119435, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Хамовники, наб Саввинская, д. 23 стр. 1, эт/пом/ком 2/XXIII/1. Статус: Действующее. Размер Уставного Капитала 10 000,00 руб.
читать далее…