Под руководством аренду

Каждого человека может посетить желание начать своё дело. И дело – это прекрасная возможность для реализации своих коммерческих талантов, склонностей, деловой хватки, а также интересный и перспективный способ обогащения. Об одном из них, а именно о занятии коммерческой недвижимостью, и пойдёт речь ниже в статье. Вы узнаете, что такое доверительное администрирование, чем занимается администратор и другие важные нюансы.

Показать содержание

• Что такое доверительное администрирование?
• Чем занимается администратор?

Анализ рынка      Поиск нанимателей      Подготовка и оформление договора аренды     Оплата коммунальных платежей      Контроль своевременности выплат     Оказание любых бытовых услуг      Страхование объектов     

• Основные цели деятельности

Увеличение доходности      Оптимизация расходов      Формирование положительного имиджа на рынке     

• Способы руководства

С правом передачи в субаренду     Финансовое      Заключение сделки ДУН      Поручение или агентское соглашение     Вверение функций исполнительного органа     

• Дополнительные услуги
• Как передать во временное пользование — пошаговая инструкция
• Что делать, если фирма не выполняет своих функций?

Что такое доверительное администрирование?

Доверительное управление недвижимостью – ДУН – это комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.

Иными словами, ДУН – это временная передача коммерческих активов в аренду под руководство другого лица в целях получения прибыли. Доверительное управление – это отличный способ пассивного заработка. Сдающий недвижимость в управление может получать деньги несколькими способами:

• Путём получения ежегодного или ежемесячного процента от стоимости аренды за данный период с вычетом необходимых расходов.
• Путём получения оговорённой суммы, которую будет выплачивать управляющий раз в определённый период.

Управление экономит массу времени и сил владельцу недвижимости. Но, передавая свою собственность в пользование, собственник должен быть ответственен в выборе управляющего, так как от него зависит доход предприятия.

Предлагаем вам посмотреть видео о доверительном управлении недвижимостью:

Чем занимается администратор?

Управляющий – это фигура, распоряжающаяся недвижимостью в целях получения дохода. Но чем конкретно занимается это лицо и что входит в его обязанности мы рассмотрим подробнее.

Анализ рынка

Анализ рынка – необходимая операция в любой сфере экономики. Она включает:

• Расходы.
• Анализ аудитории арендаторов.
• Предполагаемая прибыль за год.
• Прослеживание тенденций цен.
• Оценка рисков.
• Изучение спроса и предложения в области деятельности клиента.
• Анализ сроков окупаемости.

Анализ рынка поможет вам лучше представлять возможности арендаторов, состояние рынка и собственные перспективы прибыли.

Поиск нанимателей

Основной источник денег в данной системе – арендатор. И его поиском занимается управляющий недвижимостью. Съёмщик должен обладать следующими качествами:

• Честность в описании планов.
• Систематические выплаты без задержек.
• Платёжеспособность.
• Ответственность.
• Ответственное отношение к имуществу.

Кроме всего прочего, арендатор обязан подписать договор и в точности ему следовать.

Подготовка и оформление договора аренды

Лицо или фирма, с которой заключён доверительный документ, обязаны заключить документ аренды. Условиям договора следуют обе стороны, и арендодатель, и арендатор. В договоре подробно описываются все условия сотрудничества. В случае нарушения условий договора, сторона имеет право подать в суд на другую.

Оплата коммунальных платежей

Управляющий недвижимостью обязан контролировать своевременность выплат коммунальных платежей и возможных сборов.

Контроль своевременности выплат

Управляющий осуществляет контроль выплат и несёт за это ответственность. Процедуры реагирования арендодателя на нарушение выплат аренды описываются в договоре аренды.

Оказание любых бытовых услуг

Периодически необходимо проверять состояние недвижимости, обнаруживать неполадки, поломки, нарушения и прочие бытовые неприятности. Занимается этим доверенная организация или лицо управления. Такие процедуры помогают экономить на серьёзном ремонте и держать помещение в порядке.

Страхование объектов

Зачастую в договоре доверенности обсуждаются вопросы страхования от затоплений, пожаров и т.п. Конечно, можно избежать процедуры страхования, но это значительно повысит риски в данном бизнесе и в случае какой-либо «беды» собственнику придётся оплачивать всё восстановление объекта самостоятельно.

Основные цели деятельности

Цель управления недвижимостью заключается в получении максимальной прибыли от собственности при минимальной затрате ресурсов владельца. Также, наём на работу квалифицированного управляющего принесёт немалые деньги собственнику.

Увеличение доходности

Уполномоченное лицо занимается также финансовым управлением, для успешного его осуществления требуется:

• Ведение финансовых отчётов.
• Анализ расходов и доходов.
• Страховка сохранит немало средств собственнику.
• Контроль коммунальных платежей.
• Контроль бюджета предприятия.

Такой подход позволяет держать имущество клиентов под контролем и не допустить снижение доходов.

Оптимизация расходов

Оптимизация расходов является одной из базовых функций управления. Анализ расходов помогает рационализировать затраты на недвижимость, что способствует и увеличению общего дохода.

Формирование положительного имиджа на рынке

Для привлечения клиентов и налаживания спроса управляющие могут и прибегают к рекламе, маркетингу и пиару. Также, положительный имидж создаётся силами довольных клиентов.

Повышение статуса и имиджа дела крайне благоприятно сказывается на спросе, а следственно, и на доходе компании.

Способы руководства

Существует несколько правовых норм относительно передачи недвижимости в управление, а именно.

С правом передачи в субаренду

Принцип данного договора заключается в том, что управляющее лицо или компания выплачивает собственники сумму в виде арендной платы, а арендатор выплачивает управляющей организации другую сумму, но она уже субарендная. Разница двух этих сумм является заработком компании. Также, управляющее лицо занимается обслуживанием объекта недвижимости за свой счёт.

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации собственность, находящаяся в аренде, может быть повторно сдана в аренду лишь при наличии разрешения на субаренду, которое предоставляет арендодатель.

Договор аренды с правом субаренды должен содержать все основные положения арендного соглашения (вид коммерческого помещения, его адрес, тех. характеристики, перечень имеющего на площади имущества и т.п.), регламентированную информацию о возможности субаренды, её условия и разрешение.

Преимуществами этого способа можно назвать:

• Обеспеченность собственника выплатами по аренде, так как ответственность за выплаты лежит на управляющей организации.
• Содержанием помещения занимается первый арендатор.

А риск заключается в степени профессионализма компании по управлению и ответственности арендатора.

Финансовое

Здесь доход обладателя недвижимости заключается в потоке денег от субарендатора за вычетом бюджетных трат и оплаты услуг за управление.

К преимуществам финансового метода управления относятся:

• Мотивированность управленцев на увеличение прибыли предприятия.
• Получение стабильного дохода от своего имущества.
• Простота составления документации.

Соотносимо с прошлым способом, крупнейшим риском является ненадёжный субарендатор.

Заключение сделки ДУН

По заключению такого договора недвижимость переходит под полный контроль и управление компании на определённый срок, а хозяин объекта получает лишь оговорённую плату.

Плюсами заключения сделки с ДУН являются:

• С собственника снимаются все труды и наблюдения за делом.
• Любые задолженности и штрафы ложатся на плечи упр. фирмы.
• Договор является более надёжной формой закреплённого соглашения.
• Договор защищает выгоду обладателя территории.

Единственным риском в этом способе является компетентность упр. компании, её профессионализм, честность и добросовестность.

Поручение или агентское соглашение

По условиям этого договора управляющей компании даются определённые полномочия по эксплуатации и техническому обслуживанию территории собственника по мере её допустимой компетенции.

К достоинствам заключения агенсткого соглашения относятся:

• Строгая подотчётность и ограниченная юрисдикция упр.фирмы.
• Распорядителем недвижимости остаётся собственник.

Риски заключаются в частичной ответственности собственника, что не даёт возможности полностью абстрагироваться от дел недвижимости.

Вверение функций исполнительного органа

Если собственником является юридическое лицо, оно может предать полномочия исполнительного органа другому юридическому лицу и сделать его генеральным директором управления.

Преимущества вверения функций исполнительного органа:

• Исполнительный орган занимается бумажным оформлением.
• Генеральный директор подконтролен собственнику.
• Все отчёты могут проверяться собственником.

Риски заключаются в ответственности со стороны собственника и честности со стороны упр. фирмы.

Дополнительные услуги

Кроме контроля и распоряжения недвижимостью, управляющий должен ещё и заботиться о выгоде и интересе собственника. Делать это он может, прибегая к следующим методам:

• Маркетинг. Для более успешного продвижения, расширения рынка и распространения информации об определённом коммерческом объекте управитель может прибегать к рекламе и маркетингу.
• Брокеридж – это система поиска арендаторов и оказания посреднических услуг управляющим. Туда входит проведение переговоров, заключение договоров и прочие услуги по подбору арендатора. За эти услуги организации полагается определённый процент от прибыли.
• Сопровождение договоров. Это дополнительная функция упр. фирмы, которая заключается в организации и контроле исполнения договора аренды, мониторинг среды исполнителя, корректировке, поиске невыгодных мест для собственника и их исправления.
• Финансовое сопровождение. При заключении каких-либо финансовых договоров совершенно нелишним будет иметь компетентного экономиста или человека, смыслящего в договорах.
• Юридическое сопровождение. Также, юридическая консультация при заключении договоров может быть чрезвычайно полезна.
• Технический и коммерческий аудит объекта недвижимости. Аудит – это оценка технического и коммерческого состояния интересующего объекта, его физической полноценности и экономического потенциала.

Как передать во временное пользование — пошаговая инструкция

Рассмотрим подробно вопрос передачи недвижимости:

1. Выбор компании. Сперва, необходимо выбрать организацию, в которую вы обратитесь. При выборе стоит учесть: условия, предоставляемые фирмой, её расценки, отзывы, репутацию и наличие жалоб или судебных исков.
2. Документация. Для осуществления данной операции собственнику понадобится: паспорт, договор о передаче в управление, документы на имущество.
3. Оплата услуг. В зависимости от компании, владелец выплачивает различный процент упр. компании за вычетом расходов на обслуживание.
4. Договор. Договор доверительного управления коммерческой недвижимостью – документ, утверждающий права управляющего на эксплуатацию имущества в рамках условия договора. Договор можно подписать на срок до 5 лет.
5. Организация исполнителем. В договоре стоит указать все формы отчётности, условия, расходы и т.д. по сотрудничеству. Также, весьма полезным здесь будет пригласить независимого юриста, который достойно изложит все требования и желания собственника.

Что делать, если фирма не выполняет своих функций?

В первую очередь, условия нарушения контракта должны быть оговорены в договоре. Но в общей практике, стоит разорвать договор с компанией и возможно даже оштрафовать её. Также, можно воспользоваться защитой потребителей.

Не каждый собственник имеет возможность управлять своей недвижимость в силу разных факторов, будь то отсутствие времени или знаний. Здесь на помощь приходят различные управляющие компании. Но к взаимодействию с ними стоит подходить крайне ответственно.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Кто пользуется услугой доверительного управления

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых, это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых, это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

В чем преимущество доверительного управления

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Минусы доверительного управления

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет трудовых мигрантов или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Какие документы понадобятся

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

1. Паспорт.
2. Договор.
3. Акт приема-передачи.
4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

География дальнейшего развития

География дальнейшего развития — города и населенные пункты Центрального, Приволжского, Северо-Западного, Южного, Уральского и Сибирского федеральных округов с численностью от 5 000 жителей.

Арендодатель и арендатор — кто это такие. Взаимные права и обязанности.

В России одним из актуальных вопросов на рынке недвижимости является аренда жилых помещений. Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с арендой жилья.  Квартиры, дома, комнаты, квартиры – студии, гостинки и любая друга жилая недвижимость в Москве и других городах активно сдается по найму. В нашей статье мы рассмотрим взаимоотношения между гражданами, арендующими жилье и владельцами этой недвижимости. В АН Чистые Пруды по вопросам аренды часто обращаются и хозяева квартир, и люди, желающие снять недвижимость.

Арендатор и арендодатель, кто это?

Арендатором зовется физическое или юридическое лицо, которое заключает с собственником жилого или нежилого имущества договор аренды (временного пользования)

Арендодатель — собственник или владелец жилой, или нежилой недвижимости, предоставляющий ее во временное пользование другим гражданам.

Договор аренды—соглашение сторон, которое определяет все права и обязанности арендатора и арендодателя. А именно:

• Размер арендной платы
• Состояние помещения на момент заключения договора
• Состояние обстановки
• Условия оплаты коммунальных платежей
• Срок действия договора

И это еще не полный перечень возможных пунктов данного договора. Соглашение составляется в присутствии сторон, подписывается, может нотариально заверяться и регистрироваться.

Права и требования арендодателя

• Арендодатель имеет право заключать и пере-заключать договор аренды или отказываться от него ст. 6834 ГК РФ
• Владелец имеет право входа в квартиру только на основании уведомления. Он должен хотя бы за 1 день поставить арендатора о своем посещении.
• Имеет право предъявить претензии по причине нанесенного ущерба помещению или обстановки квартиры.
• Арендодатель имеет право предъявить претензии по поводу уборки в квартире
• Владелец жилья может предъявить претензии в случае возникновения чрезвычайных ситуаций или противоправных действий
• Арендодатель вправе совершать с квартирой любые сделки, заранее поставив в известность арендатора
• Владелец квартиры имеет право требовать своевременного внесения арендной платы
• По истечение срока аренды требовать освобождения квартиры

Права арендатора

• В случае препятствования со стороны арендодателя касательно въезда в арендованную квартиру, необходимо направить письменное требование о возврате денежных средств
• Предъявить претензии касательно надлежащего ремонта и безопасности арендуемого жилища
• Если квартира не пригодна для проживания, арендатор вправе отказаться платить арендную плату и продолжить проживание до решения ремонтного вопроса
• Предъявить претензии по поводу необеспечения жилища коммунальными услугами (горячая вода, газ, электричество и т.д.)
• Расторгнуть договор аренды на указанных условиях
• Имеет право на вселение в квартиру членов своей семьи (вселение других людей должно происходить только с согласия владельца)

Права и обязанности сторон аренды

Права и обязанности сторон заключения договора аренды основывается прежде всего на доверии, порядочности, ответственности и соблюдении обоюдных договоренностей.

• Владелец должен передать в аренду квартиру в состоянии, которое соответствует договору аренды. Отвечает за недостатки имущества и обстановки
• Арендодатель может потребовать возмещение причиненных убытков
• Квартиросъемщик обязан вносить оговоренную сумму по арендной плате в строго установленные сроки
• Арендодатель не имеет право изменять размер арендной платы чаще одного раза в год
• Арендатор обязан использовать обстановку квартиры и находящееся в ней мебель, бытовую технику и другое имущество соответственно условиям аренды.
• С согласия арендодателя арендатор может сдавать помещение в субаренду

В дополнение, важно учитывать возможность смены собственника арендуемой квартиры. Например, при договоре купли – продаже или унаследовании жилья. В статье ГК РФ №675 указывается, что смена арендодателя не влияет на изменение договора или его расторжение.

Кто регистрирует договор аренды

Согласно статье № 651 п.2 Гражданского кодекса РФ, регистрации подлежат только те договора, которые были заключены сроком не менее чем на год.  Регистрация договора аренды жилой недвижимости между физическими лицами гарантирует снижение рисков сторон. Но далеко не каждый договор нужно регистрировать в Росреестре. В основном это касается длительной аренды — более одного года. После прохождения процедуры регистрации, необходима отдельная налоговая регистрация. Согласно действующего законодательства, заявление о регистрации может подать любая сторона, заключившая договор аренды. Для этого собирается пакет необходимых документов и подается заявление в МФЦ. Регистрируется он в течение одной недели с момента подачи заявления.

Условия расторжения договора аренды

• При заключении договора аренды квартиры на определенный срок, действие соглашения заканчивается без дополнительных уведомлений арендатору.
• При заключении договора без определенного срока, арендодатель через год может расторгнуть договор или изменить его условия
• Если договор аренды не заключался, а все условия были согласованы на словах и арендатор вносит помесячную оплату, арендодатель при расторжении аренды направляет письменное уведомление сроком за 1 месяц.
• Если оплата недели вносится еженедельно, то уведомление арендодателя направляется сроком за 1 неделю.
• Когда арендатор просрочил внесение оплаты, арендодатель направляет уведомление за 5 календарных дней.

Переговоры по аренде квартиры с собственником

Конечно, арендодатель получает средства, которые являются источником его дохода. Но многие риски, связанные с арендой квартиры, например, повреждение мебели или бытовой техники, вредительство, касаемо соседей, несвоевременная плата и задолженности по коммунальным платежам, могут вызвать конфликтные ситуации между сторонами и большие проблемы. Как же лучше всего вести переговоры с владельцем квартиры при возникновении вопросов по аренде? Как избежать конфликтных ситуаций и продолжить проживание в арендуемой недвижимости?

• Обязательное наличие договора аренды (письменное соглашение всегда дает возможность правовому урегулированию возникшего вопроса)
• Соблюдать условия аренды
• При возникновении вопросов или претензий по арендной оплате ссылайтесь на ценовую политику других аналогичных по стоимости и расположению квартир
• Старайтесь не конфликтовать с арендодателем (вряд ли собственник откажется от порядочного арендатора)
• При внезапном и необоснованном повышении арендной платы потребуйте оснований и объяснений
• Старайтесь содержать арендуемое помещение в надлежащем порядке
• Если арендуемое вами жилье вас устраивает, и вы не желаете съезжать в другую квартиру, помните—все вопросы можно урегулировать мирным путем!

Компания Чистые Пруды всегда поможет своим клиентам в вопросах аренды. Мы решим ваши вопросы по аренде В Москве и Подмосковью. Снять, сдать или продать квартиру вы всегда сможете на выгодных условиях. Тысячи вариантов аренды на рынке недвижимости Москвы представлены в информационной базе нашей компании. Опытные сотрудники подскажут и проконсультируют по любым вопросам, касательно аренды жилья. Наши юристы по вашему требованию правильно составят договор аренды, гарантируя безопасность и прозрачность сделки. Ждем вас в Миэль и надеемся на долговременное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Загрузка…

В соответствии с новым Федеральным стандартом бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 (в обязательном порядке применяется начиная с бухгалтерской отчетности за 2022 год) организации-арендодатели обязаны разделять в своем бухучете операционную и финансовую аренду. Рассказываем, что из себя представляют эти два вида аренды в целях бухгалтерского учета и как их отличить друг от друга.

Классификация аренды в бухучете

В целях правильного бухгалтерского учета все сдаваемое в аренду имущество должно быть разделено арендодателем на операционную и финансовую аренду.

Под операционной арендой в силу признаков, содержащихся в ФСБУ 25/2018, утв. приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н, понимается обычная аренда имущества, при которой арендодатель за определенную в договоре плату предоставляет арендатору это имущество во временное пользование и владение.

В качестве финансовой или неоперационной аренды в ФСБУ 25/2018, исходя из приведенных там признаков, подразумевается лизинг. То есть договорные отношения, при которых арендодатель по заявке арендатора приобретает за свой собственный счет какое-либо имущество (автотранспорт, спецтехнику и т.д.) и затем на платной основе передает это имущество во временное пользование арендатору. Как правило, в подобных отношениях арендодатель именуется лизингодателем, арендатор – лизингополучателем, а сам договор – договором лизинга.

В то же самое время классификация по правилам ФСБУ 25/2018 производится по каждому договору аренды вне зависимости от его наименования. Договор при этом может называться как угодно – аренда, лизинг, наем, предоставление во временное пользование и т.д.

При проведении классификации объектов аренды название договора не имеет никакого значения. Для бухучета важны лишь содержание такого договора и его конкретные условия.

Классификация аренды на финансовую и операционную производится арендодателем либо на дату заключения договора аренды, либо на дату, когда имущество становится доступным для использования арендатором (п. 6 ФСБУ 25/2018).

В случае существенного изменения договора аренды классификация аренды в бухучете также пересматривается. При этом изменения обстоятельств, не меняющие условия договора аренды, не влекут пересмотра классификации аренды.

Операционная аренда

Об операционной аренде свидетельствуют следующие признаки и условия арендных договоров (п. 26 ФСБУ 25/2018):

• срок полезного использования арендованного имущества значительно превосходит и не сопоставим со сроком действия арендного договора;
• предметом аренды выступает непотребляемое имущество (имущество, которое со временем не теряет своих потребительских свойств и полезных качеств и назначение его со временем также не изменяется);
• на дату заключения договора величина арендных платежей существенно меньше рыночной стоимости арендуемого имущества;
• экономические выгоды и риски, обусловленные собственностью на предмет аренды, несет арендодатель.

Для признания аренды операционной достаточно наличия одного из вышеперечисленных признаков.

При этом арендодатели, применяющие упрощенные способы ведения учета, могут классифицировать все свое сдаваемое имущество в качестве операционной аренды (п. 28 ФСБУ 25/2018).

Исключение из этого общего правила составляют случаи, когда по условиям договора арендатор получает право собственности на арендуемое имущество или получает право купить это имущество по цене значительно ниже рыночной. В этих случаях аренда признается финансовой.

Финансовая аренда

Аренда признается финансовой (неоперационной), если выполняется хотя бы одно из представленных ниже условий (п. 25 ФСБУ 25/2018):

• арендный договор в будущем предусматривает переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
• арендатор вправе выкупить арендуемое имущество по цене ниже рыночной;
• срок аренды сопоставим со сроком полезного использования арендуемого имущества;
• на дату заключения арендного договора стоимость арендных платежей сопоставима с рыночной стоимостью предмета аренды;
• возможность использовать предмет аренды имеется только у арендатора;
• арендатор вправе продлить срок действия договора аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;
• переход к арендатору экономических выгод и рисков, обусловленных правом собственности арендодателя на предмет аренды.

Чем финансовая аренда отличается от операционной

Правильность бухгалтерского учета сдаваемого в аренду имущества будет зависеть от правильной классификации сложившихся арендных отношений. В связи с этим необходимо четко понимать, чем именно финансовая аренда отличается от операционной. Для наглядности представим различия финансовой и операционной аренды в виде таблицы.

Отличия операционной и финансовой аренды

Классифицирующий признак	Операционная аренда	Финансовая аренда
Кто получает экономические выгоды и несет финансовые риски по договору	Экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель	Экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды, переходят к арендатору
Переход права собственности на арендуемое имущество	Право собственности на арендуемое имущество остается за арендодателем	Право собственности на объект аренды переходит к арендатору
Наличие у арендатора возможности выкупить объект аренды	Арендатор не имеет права выкупить имущество по цене ниже рыночной	Арендатор может выкупить арендуемое имущество по цене значительно ниже рыночной
Срок действия договора аренды	Срок аренды незначителен и гораздо меньше срока полезного использования арендуемого имущества	Срок аренды имущества сопоставим со сроком его полезного использования
Стоимость аренды	Величина арендных платежей невелика и существенно ниже рыночной стоимости арендуемого имущества	Совокупный размер арендной платы сопоставим со стоимостью объекта аренды

Вечная дилемма мастеров красоты – работать на процентах или арендовать рабочее место. Вместе с Татьяной Ахматовой, основателем сервиса аренды Check-in-beauty.ru, разбираемся в плюсах и минусах обоих вариантов и отвечаем на распространенные вопросы.

Плюсы и минусы работы на %

Мастер маникюра на процентах – это, по сути, сотрудник салона красоты, у которого нет окладной части зарплаты, а только сделка. Сколько клиентов обслужила – столько денег получила.

Выгоды работы на процентах оценят начинающие без устоявшейся базы клиентов. В этом случае ты получишь рабочее место и постоянный спрос на услуги.

Какой процент получает мастер, зависит от договоренности. Обычно речь идет о соотношении 70/30 или 60/40, где меньший процент забирает мастер, а остальное салон.

  Плюсы работы на процентах для мастера маникюра:

• Можно работать без клиентской базы – салон красоты сам приведет клиентов.
• Расходники и материалы закупает салон. Бывают исключения и мастера работают на своих материалах, но такая схема распространена меньше.
• При простое нет убытков. Даже если ты примешь 2-3 клиента в месяц, не уйдешь в минус из-за оплаты аренды.
• Не нужно думать, где искать клиентов. Привлечением аудитории, рекламой, продвижением занимается салон красоты. Твоя задача только качественно оказывать услугу.

Все описанное выше звучит неплохо, но этот вариант далеко не идеален – недостатки тоже есть.

  Минусы работы на %:

• Доход ниже. Даже при выгодной договоренности с салоном, прибыль получается намного меньше, чем при аренде рабочего места.
• График работы диктует салон. В этой ситуации ты себе не начальник – придется подстраиваться под общее расписание.
• Работать придется на тех материалах, которые выбирает салон. Этот плюс может обернуться серьезным минусом, если речь идет об экономии на качестве.
• Цену на услугу устанавливает салон красоты. Сколько будет стоить маникюр, педикюр или другая бьюти-услуга, решает руководство. И хорошо, если это будет высокая цена. А если нет – после вычета процента салона остается скромная сумма.

Плюсы и минусы аренды рабочего места

Аренда места для мастера маникюра, лешмейкера, косметолога и других бьюти-специалистов – это уже работа на себя. Ты договариваешься с салоном или коворкингом, заключаешь договор и самостоятельно решаешь, как, когда и по какой цене оказывать услуги клиентам.

  Плюсы аренды места мастера маникюра очевидны:

• Можно самой устанавливать цены. Они не привязаны к прайсу салона красоты или других сотрудников –600 или 5 000₽ – решать тебе.
• Свободный график. Тут не нужно подстраиваться под расписание других мастеров или согласовывать действия с начальством – можно работать 5 дней в неделю, 2/2 или вообще без выходных.
• Самостоятельный выбор материалов. Ты сама решаешь, какими материалами пользоваться, а значит точно будешь уверена в качестве и безопасности покрытия.
• Нет начальства и контроля. Продолжая тему свободы, также отметим, что, если снять место мастера маникюра в аренду, не придется отчитываться перед руководством.
• Доход обычно выше, чем на %. Отдавать большую часть дохода салону не придется – вместо этого оплачивается аренда. При постоянной загрузке клиентами, прибыль получается выше, чем на процентах, даже с учетом арендной платы.

Звучит заманчиво, но прежде чем снять в аренду место мастера маникюра, ознакомься и со списком недостатков этой схемы работы. Они не такие значительные, но их все равно нужно учесть.

• Нужна своя база клиентов. Если ты еще не сформировала клиентскую базу или только начала заниматься маникюром, аренда – не лучший вариант. Тут все заботы по привлечению клиентов лежат на тебе.
• Материалы нужно покупать самой. А это дополнительные траты, которых можно избежать при работе на процентах.
• Платить аренду придется в любом случае. Будет у тебя 2 клиента или 20 – оплата не меняется. Исключение – бьюти-коворкинги, где можно снимать рабочее место конкретно под процедуру на пару часов.

Что в итоге лучше – аренда или проценты?

Сказать однозначно, что работа на процентах или аренда места для мастера красоты лучше, нельзя. При выборе схемы работы нужно учитывать кучу факторов – от наличия собственной базы клиентов до предпочтений в материалах и расходниках.

Но есть два тезиса, которые мы хотели бы вынести, как основные при выборе формата:

1. Новичкам выгоднее и проще работать на процентах в салоне. Так можно набить руку на «чужих» клиентах и заодно нарастить свою базу.
2. Опытным мастерам, которые хотят зарабатывать больше, подходит аренда. Не все могут открыть свой салон, но аренда рабочего места в салоне красоты или коворкинге – доступный вариант. Так и доход выше, и свободы больше.

Cheсk in beauty и NAILSЛайфхак: Чтобы проверить, выгодно ли тебе арендовать рабочее место, воспользуйся специальным калькулятором на сайте Cheсk in beauty.

Где искать рабочее место для аренды

Если ты мастер с хорошей базой клиентов и желанием зарабатывать больше, пришло время арендовать место в салоне красоты или коворкинге. Где искать подходящее место для аренды? Первыми на ум приходят популярные доски объявлений или социальные сети, где то и дело встречаются сообщения типа: «сдам в аренду рабочее место». Но есть и другие варианты.

Хорошая альтернатива – мультисервис Check-in-beauty, который специализируется на аренде рабочих мест и кабинетов для мастеров красоты в Москве и Санкт-Петербурге.

Найти рабочее место для аренды в Check-in-beauty не проблема, ведь пользователям доступны разные каналы поиска: сайт-каталог, мобильное приложение, социальные сети, чат о соаренде в Telegram.

Свои предложения в каталоге размещают салоны красоты и коворкинги, а частные мастера могут опубликовать объявление о поиске рабочего места для аренды. Тут можно найти и краткосрочную аренду на пару часов, и место для длительного сотрудничества.

Почему Check-in-beauty для мастеров красоты и здоровья – это более удобный вариант, чем универсальные доски объявлений?

• Предложения разбиты по специализациям: для массажистов, барберов, парикмахеров, косметологов и так далее. Не придется тратить время на поиск нужной специализации среди сотен других, неподходящих объявлений.
• Есть фильтры для отбора объявлений. Можно отфильтровать предложения по конкретным требованиям: станции метро, наличию мокрой точки, имеющемуся оборудованию. Больше двух десятков параметров, которые помогут выбрать подходящее по всем критериям место.
• Есть карта предложений. Можно найти рабочее место недалеко от дома или рядом с клиентом.
• Помещение не нужно бронировать. Достаточно позвонить владельцу и договориться об условиях. Контакты владельца доступны бесплатно – не нужно платить, чтобы получить номер телефона или ссылку на социальную сеть.

В каталоге можно найти предложения о совместной аренде от других мастеров. Это помогает сэкономить на оплате рабочего пространства, делать совместные покупки или обмениваться клиентами с коллегами из смежных направлений.

Если ты выбираешь рабочее место, но не хочешь тратить много времени на поиски – просто размести свое объявление и получай предложения от владельцев бьюти-пространств.

Cheсk in beauty и NAILSПереходи по ссылке, чтобы познакомиться с сервисом и выбрать идеальное место для аренды среди тысячи предложений. Или скачай мобильное приложение – там можно найти промокоды на бесплатные часы в бьюти-коворкингах.

Как правильно выбрать рабочее место для аренды

Снять кабинет в аренду со специализированным сервисом просто, но и в этом случае нужно тщательно проверять предлагаемое место, чтобы оно соответствовало твоим требованиям и ожиданиям.

При выборе места учитывай:

• Местоположение. Посмотри, удобно ли будет добираться до салона или коворкинга тебе и клиентам. Если работаешь в среднем и высоком ценовом сегменте, обязательно узнай про парковку поблизости.

• Дополнительные услуги. Изучи, что еще предлагает коворкинг или салон красоты. Это могут быть услуги администратора, кофе с печеньками для клиентов, прачечная, ящики для хранения вещей.
• Качество ремонта, мебели, оборудования. Оцени, как выглядит помещение и его наполнение, чтобы и тебе, и клиентам было комфортно.
• Стоимость аренды. Учитывай, что получить прибыль ты сможешь только в том случае, если доходы будут превышать расходы.
• Что включено в стоимость. Арендодатели предлагают разные варианты: кабинет может быть пустым, с мебелью, с мокрой точкой или без нее, с оборудованием и без. Какое помещение выбрать, зависит от ситуации: со своей мебелью понадобится пустой кабинет, если нет ни оборудования, ни мебели – подойдут варианты, где все включено в аренду.

Вместе с Татьяной из Check-in-beauty мы проанализировали запросы пользователей сервиса и узнали, что еще важно в аренде рабочих мест для мастеров красоты – бери на заметку опыт коллег.

Мастера обращают внимание на:

• Наличие окна в кабинете. В помещении с естественным светом работать комфортнее.
• Место для хранения инструментов и материалов. Это удобно – не придется каждую рабочую смену возить с собой оборудование, материалы и расходники.
• Сколько мастеров одновременно работает в помещении. Если важна приватная атмосфера, обращай внимание на количество мастеров в общем зале.
• Наличие мокрой точки. Практически всем мастерам индустрии красоты необходимо иметь доступ к горячей и холодной воде, так что мокрая точка – важный критерий выбора.
• Вытяжка. Если ты мастер маникюра и делаешь наращивание или оказываешь услуги по реконструкции волос, обязательно узнай про вытяжку и ее мощность.
• Раковины для мытья головы. Парикмахерам важно иметь достаточное количество раковин, чтобы беспрепятственно использовать их при работе с клиентами.

Интересно, что многие мастера признались: они не читают описание в объявлениях, а смотрят только фото. Мы же рекомендуем досконально изучать место для потенциальной аренды, чтобы потом не было сюрпризов и неоправданных ожиданий.

Ответственность сторон: кто и за что отвечает при аренде

Аренда рабочих мест для мастеров индустрии красоты – это не только про дизайнерский ремонт и свободную парковку, но и про санитарные нормы. Часто случается, что стороны заранее не проговорили ответственность и столкнулись с недопониманием при проверкее.

Деятельность бьюти-коворкингов, как и рабочих мест, сдаваемых в аренду, не урегулирована – в законодательстве нет таких норм, которые бы четко разграничивали: мастер отвечает за это, а салон за это. Что это значит? Что каждая ситуация требует индивидуального подхода и договоренности между арендодателем и арендатором.

Не нужно забывать, что аренда рабочих мест в салоне красоты делает мастеров самостоятельными единицами – это не работа в штате, когда за все отвечает работодатель.

С позиции здравого смысла:

• Арендодатель отвечает за соответствие санитарным нормам кабинета или салона: правильную отделку пола, потолка и стен, работоспособность вентиляции, наличие и исправность систем водоснабжения и водоотведения, капитальный ремонт.
• Арендатор, то есть мастер, отвечает за обработку инструментов, заполнение журналов и прочие процессы, контролировать которые ему под силу.

Оптимальный вариант для обеих сторон – изначально договориться об ответственности и прописать это в договоре. Чем точнее и подробнее будут сформулированы пункты, тем меньше неоднозначностей возникнет в будущем.

Договор аренды рабочего места: нюансы и тонкости

Теперь кратко рассмотрим юридическую сторону аренды рабочего места в салоне красоты. Договор нужен обязательно – он защищает стороны от возможных проблем и недопонимания, а в худшем случае станет помощником в разбирательствах.

Форма договора не унифицирована – составлять его можно в свободной форме. Но есть обязательная информация, которая делает соглашение действительным.

В договор аренды рабочего места нужно включить пункты о:

1. Предмете договора – о чем договорились стороны.
2. Арендной плате и условиях ее повышения. По закону повышать аренду можно не чаще раза в год.
3. Правах и обязанностях сторон – кто и за что отвечает, какие возможности договор открывает для арендодателя и арендатора.
4. Сроке аренды – с какой и по какую дату договор действует.
5. Условиях расторжения договора – как и когда договор может быть расторгнут.
6. Условиях улучшения имущества. Это актуально для долгосрочной аренды в салоне красоты, когда мастер может что-то менять на рабочем месте или в кабинете. Тут прописывается, как учитываются изменения, которые после расторжения договора нельзя забрать, например, замена линолеума или кафеля.

В приложение к договору желательно включить акт приема рабочего места. В нем прописывается вся мебель и оборудование, которые мастер получил в пользование. Когда аренда места в салоне красоты закончится, список поможет подтвердить, что все имущество сдано в целости и сохранности.

Если нужен образец договора аренды места в салоне красоты с мастером, можешь скачать его:

  Образец договора аренды рабочего места в салоне красоты

  Образец договора аренды рабочего места в бьюти-коворкинге

Салонам красоты: стоит ли сдавать место в аренду мастерам

Многие владельцы задумываются: а стоит ли сдавать в аренду места мастерам в салоне? Одна из причин, почему салоны сомневаются в такой форме взаимодействия с мастерами – опасения, что количество проблем и головной боли превысит прибыль.

И так действительно может быть, если учитывать доходы от аренды в той же финансовой модели, что и доход от услуг салона красоты. Чтобы этого не произошло, руководству рекомендуется выделить аренду, как отдельный проект. В этом случае, при анализе показателей, вы увидите реальную картину – данные не будут смазываться из-за слияния с доходом от основной деятельности салона красоты.

Выделите под аренду отдельную зону или кабинет в салоне красоты. Это позволит избежать напряжения в коллективе и предлагать гибкие условия аренды.

Татьяна Ахматова, основатель Check-in-beauty

А чтобы картина была полной, давай рассмотрим плюсы и минусы аренды рабочих мест в салоне красоты.

  Преимущества аренды рабочего места для салона:

• Дополнительный доход за счет арендной платы.
• Клиенты мастера на аренде могут стать новыми клиентами салона красоты, ведь арендуют место специалисты со своей базой.
• Мастера не нужно обучать – он знает как работать и имеет неплохой опыт. Это может положительно повлиять на репутацию салона красоты.

  Недостатки сдачи мест в аренду:

• Если часть мастеров в штате, а часть на аренде, в коллективе может возникнуть напряжение.
• Есть риск не получить арендную плату, но он значительно снижается, если правильно составить договор.

Чтобы найти мастера на аренду кабинета или зоны в салоне красоты в Москве и Санкт-Петербурге, достаточно разместить соответствующее объявление. Второй вариант – посмотреть специалистов, которые сами заявили о поиске рабочего места. Оба варианта доступны пользователям сервиса Check-in-beauty.

Если хотите разместить свое объявление, подробно опишите не только все преимущества, но и нюансы сдаваемого места. И, конечно, приложите качественные фотографии, которые позволят разглядеть детали.

Татьяна Ахматова

6 вопросов об аренде рабочего места

Сколько стоит аренда места в салоне красоты мастера по маникюру?

Это зависит от локации, уровня салона красоты и наполнения помещения или рабочего места. Например, в Москве, рядом с метро Павелецкая можно снять рабочее место на 15 дней в месяц за 15 000 ₽, а в пяти минутах от метро Кожуховская – целый оборудованный кабинет за 30 000 ₽ в месяц.

В среднем, цена в день колеблется от 700 до 2 500 ₽.

Что такое безвозмездный договор аренды рабочего места?

Это договор, по которому арендатор не вносит арендную плату, а вместо этого оплачивает коммунальные услуги или производит текущий ремонт, например.

Есть ли аренда кабинета педикюра, а не просто кресла?

Конечно – предложений аренды кабинета не меньше, чем рабочих мест. В Check-in-beauty, например, мы нашли несколько десятков объявлений, в которых сдаются кабинеты для мастеров маникюра и педикюра.

Может ли самозанятый арендовать рабочее место в салоне красоты или нужно обязательно ИП?

Сдачу в аренду рабочего места в салоне красоты можно оформить и с индивидуальным предпринимателем, и с самозанятым.

Как выглядит договор с самозанятым парикмахером?

Договор аренды рабочего места с самозанятым не отличается от договора с ИП. Образец можно скачать выше по тексту.

Как уйти на аренду мастеру маникюра?

Какой-то особенной подготовки не требуется. Достаточно найти помещение, подписать договор и сообщить клиентам, что теперь ты принимаешь в другом месте.

Был опыт аренды рабочего места или кабинета? Делись им в комментариях – это может помочь другим мастерам определиться с выбором!

Комментировать

Поделитесь с друзьями!

Популярное по теме Бизнес 

Разделы Журнала