Покупка квартиры за наличку пошаговая инструкция на вторичном рынке

Как купить квартиру? На разных этапах покупки возникают десятки сомнений, но если подготовиться к ним заранее, процесс не будет нервным, а сопутствующие хлопоты быстро принесут нужный результат.

Содержание:

I. «Кажется, я хочу купить квартиру»

II. Поиск вариантов

III. Оптимальный выбор из найденного

IV. Принятие решения — выход на сделку

V. Сделка

VI. Оформление новой недвижимости, получение ключей

VII. После сделки

I. «Кажется, я хочу купить квартиру»

Покупке новой недвижимости и переезду обычно предшествуют серьезные сомнения: точно ли это нужно, как это сделать, покупать сейчас или подождать: вдруг цены упадут и где, в конце концов, взять деньги? Это довольно непростой психологический процесс, к которому надо подойти со всей ответственностью. Психолог Катерина Демина разделила его на несколько основных этапов (включая торг и принятие).

Еще один популярный страх — нарваться на обман. Циан.Журнал составил энциклопедию всех видов мошенничеств: предупрежден — значит вооружен. И еще 13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за жуликов.

Но помимо моральных аспектов есть и другие, включая финансовые. Перед тем как решиться на покупку квартиры, важно сделать вот что:

1. Определитесь, зачем вы покупаете недвижимость:

  • для собственного проживания;
  • для сдачи в аренду;
  • для сохранения накоплений;
  • для инвестиций.

2. Сориентируйтесь на рынке — составьте представление о ценах и оцените свои возможности (в этом вам пригодится сервис Циан.Оценка). А еще на этом этапе неплохо бы разобраться в том, как вообще устроен рынок недвижимости: вам поможет краткий словарь основных понятий.

3. Поймите, какая квартира вам нужна (например, вот личный опыт и аргументы, как выбрать квартиру под сдачу, а эта статья поможет понять, какая планировка подойдет именно вам):

  • определите количество комнат и планировку;
  • будете покупать квартиру с ремонтом или без;
  • жилье какой площади вам необходимо;
  • в каком районе должна быть расположена квартира;
  • статус: жилье или апартаменты (разобраться поможет этот материал);
  • новостройка или «вторичка» и как выбрать между ними, а если «вторичка», то какого года постройки должен быть дом.

4. Решите финансовый вопрос:

а) Если для покупки новой квартиры потребуется продажа старой квартиры (например, с помощью схемы трейд-ин), оцените, за сколько удастся ее продать (лучше взять за основу самый пессимистичный сценарий и сразу продумать размер скидки, на которую вы готовы пойти) и как эта сумма соотносится с той, которую придется потратить на приобретение.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

б) Если своих денег не хватает, решите, что вам ближе: рассрочка или ипотека? (Кстати, об азах жилищного кредитования читайте здесь и вот тут.) А может, вам готовы дать в долг родственники или вы намерены взять на часть суммы  потребительский кредит? 

в) Если потребуется ипотека, самое время поискать подходящую программу и выяснить заранее, дадут ли вам кредит (иногда случаются и отказы):

— Рассчитайте свои силы и возможности по выплате ипотечного кредита: для этого удобно воспользоваться ипотечным калькулятором от Циан.

— Здесь — всё о маткапитале;

— Хотите узнать о том, по какой ставке вам одобрят кредит ведущие банки? Ответьте на несколько простых вопросов с сервисом Циан.Ипотека.

— Тут собраны все льготные ипотечные программы с возможностью подобрать ту, которая подойдет вам лучше всего.

— Опасаетесь, что возьмете ипотечный кредит и ближайшие 20 лет будете есть только гречку? Тогда для вас — статья, посвященная распространенным мифам об ипотеке и их разоблачению.

II. Поиск вариантов

Вы разобрались с предварительными пунктами? Можно потихоньку переходить к поиску. Кстати, если для покупки новой квартиры придется продавать другую недвижимость, имеет смысл сразу выставить ее на продажу: этот процесс, как правило, небыстрый. Если вы оперативно найдете подходящий для себя вариант, не факт, что продавец понравившейся вам квартиры будет готов ждать, когда же у вас появятся деньги.

К этому этапу уже пора понять, что вы ищете: квартиру на вторичном рынке или новостройку от застройщика.

Не забывайте, что есть возможность воспользоваться услугой трейд-ин — услугой от застройщика, когда он предлагает обменять вашу квартиру на другую в новостройке и обещает взять на себя все хлопоты и затраты.

А еще надо решить, будете ли вы нанимать риелтора или попробуете справиться самостоятельно. Имейте в виду, что покупка недвижимости — высокорискованная сделка, которая требует тщательной проверки.

— Реальные истории, как риелторы помогли избежать проблем и сэкономили немаленькие суммы.

— Сколько и за что придется платить риелтору?

Выбрать грамотного и профессионального риелтора удобнее всего с помощью сервиса Циан «Подбор риелтора»

Но даже если вы наймете агента, удержаться от самостоятельных поисков будет очень трудно (да и не нужно). В этом случае поможет инструкция о том, как отличить фейковые объявления от настоящих.

III. Оптимальный выбор из найденного

Актуальной будет подборка советов о том, как понять по объявлению, что квартира вам подходит и есть смысл тратить на нее время.

1. А еще перед выездом на просмотр важно задать продавцу некоторые вопросы: это убережет от напрасной траты времени. Так, еще на этапе звонка по объявлению надо выяснить следующее:

  • документы основания права собственности (если квартира была куплена сегодняшним продавцом менее года назад — это повод насторожиться: возможно, есть риск мошенничества; а еще существуют риски при покупке унаследованной квартиры);
  • кто является собственником (если в их числе несовершеннолетние дети — есть ли разрешение опеки на сделку; если квартира продается по доверенности — это высокий риск);
  • как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или прямой).

2. Также не помешает заранее узнать, кто продает квартиру и какие у него обстоятельства (в частности, не банкрот ли он).

3. Отдельный вопрос, состоит ли продавец жилья в браке и есть ли согласие его супруги на сделку? Читайте о том, как это выяснить.

Риелторы говорят, что объявление — лишь малая часть информации о квартире: надо ездить и смотреть — и чем больше, тем лучше. Во-первых, так потенциальный покупатель набирается опыта и получает персональную базу и опыт для сравнения. Во-вторых, всегда есть вероятность, что в объявлении квартира представлена гораздо хуже, чем в реальности (правда, чаще бывает и наоборот).

На просмотре

Во-первых, не забывайте о правильном поведении: явный восторг впоследствии помешает сбить цену. Есть и другие способы получить дисконт и купить понравившийся вариант с максимальной выгодой.

Во-вторых, не забудьте заранее распечатать чек-лист и проверить всё по пунктам. Пригодятся советы, на что стоит обратить внимание при покупке жилья, чтобы пейзажи за окном не изменились до неузнаваемости в ближайшие несколько лет.

Выбирая новостройку, можно и не выезжать на просмотр благодаря сервису 3D-туров от Циан.

При покупке уже готовой новостройки пригодится этот чек-лист. Притом что сейчас в России действует схема проектного финансирования (то есть покупатель передает деньги застройщику не напрямую, а через специальный эскроу-счет: деньги застройщик получит только после передачи ключей собственнику), риск попасть на долгострой все равно есть.

Небезынтересный момент — о корректном поведении риелтора, если вы покупаете квартиру с его помощью: имеет ли он право на вас давить, заставляя принять решение? Подробнее об этом читайте тут.

IV. Принятие решения — выход на сделку

Когда квартира наконец выбрана, самое время переходить к бюрократической части. На этом этапе обычно уже известно, какой вид сделки предстоит заключить. Напомним, существуют разные виды сделок.

Виды сделок

— Покупка новостройки напрямую у застройщика обычно проходит проще всего (за исключением риска ввязаться в долгострой).

— Покупка вторичного жилья по сценарию свободной продажи предполагает, что покупатель имеет наличные деньги (даже если для покупки он что-то продает, та сделка не привязывается к покупке), а продавец себе не покупает (опять же — одновременно с продажей). Проще говоря, прямая продажа/покупка — когда в сделке участвуют только две стороны: продавец и покупатель.

— Альтернативная сделка (цепочка сделок) предполагает, что для покупки квартиры что-то продается или что продавец полученные деньги тут же вкладывает в приобретение другой недвижимости. В таких сделках участвует сразу несколько сторон, и каждый участник при этом что-то покупает или продает. 

Обратите внимание: у каждой стороны (и у покупателя, и у продавца) при этом есть свои финансовые обязанности.

К документам!

Здесь находится чек-лист, по которому надо пройтись перед покупкой, чтобы не остаться без квартиры. Если вы приобретаете жилье без риелтора, воспользуйтесь этими советами — это уже углубленный курс.

Параллельно с проверкой документов можно обсудить оплату — тоже важнейший этап сделки с недвижимостью. На сегодняшний день основные способы — аккредитив и ипотека. Узнайте о способах расчетов из нашей статьи.

Если предстоит использовать материнский капитал, не забудьте о важных правилах, самым неочевидным (и самым главным) из которых является тот факт, что дети тоже становятся собственниками — да, их доля мала, но с ней придется считаться. Доля эта пропорциональна размеру маткапитала: например, если сумма составляет 483,8 тыс. рублей, при покупке квартиры площадью 50 кв. м и стоимостью 10 млн рублей, ребенок получит 3 кв. м (2,4 кв. м, но в этом случае закон округляет). Продавая квартиру, родитель обязан сделать ребенка собственником аналогичной доли в новом жилье.

Относиться беспечно к покупке квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, не стоит. Если нерадивый родитель умудрится обойти закон и обделить своего ребенка долей, есть риск, что по достижении 18 лет этот ребенок обратится в суд за восстановлением справедливости (и вам придется в этом суде участвовать). Все подводные камни сделок с участием несовершеннолетних вы найдете тут.

Подписание документов

Составление договоров и их подписание — отдельная история. Да, договоров обычно два:

1. Предварительный договор (в нем прописываются детали предстоящей сделки, начиная с места встречи и заканчивая договоренностями об оплате и порядке передачи квартиры).

Как правило, параллельно с подписанием предварительного договора вносится и аванс за квартиру (это финансовая гарантия, что покупатель настроен серьезно).

2. Основной договор купли-продажи недвижимости — он подписывается в день сделки и становится впоследствии правоустанавливающим документом. Этот договор нельзя терять: при дальнейшей продаже квартиры он потребуется как доказательство, что покупатель действительно приобрел это жилье.

Чтобы не забыть ничего важного, просмотрите, что обязательно должно быть в договоре купли-продажи (его еще называют ДКП).

Электронная сделка

Всё больше сделок проводится в режиме онлайн. Это дает возможность оформить сделку без лишних разъездов (кроме того, электронная сделка регистрируется быстрее). Тут вы узнаете, как устроена электронная регистрация прав собственности на недвижимость.

Разумеется, существуют и определенные риски. О том, как себя обезопасить, читайте здесь. О преимуществах онлайн-сделок рассказывает специалист.

Воспользуйтесь электронной регистрацией через сервис Циан.Сделка: это просто и удобно (опция доступна, если вы покупаете квартиру с помощью риелтора)

Еще одна любопытная возможность — покупка квартиры в другой стране за криптовалюту.

V. Сделка

Итак, квартира выбрана, с ценой определились, предварительный ДКП составили, все документы проверили, кредит получили — самое время встретиться всем для оформления (чаще всего это происходит в банке). Да, в банк придется ехать, даже если сделка регистрируется у нотариуса.

Сперва все участники еще раз проверяют все документы, а затем проводят взаиморасчеты (закладывают деньги в ячейку или зачисляют на счет продавца).

А потом наступает черед подписания ДКП (если договор заключается у нотариуса, на этом этапе вся компания едет к нему в офис).

VI. Оформление новой недвижимости, получение ключей

После подписания документы отправляются на регистрацию перехода права собственности в Росреестр (это делает или сотрудник банка, или нотариус, или сами участники сделки в МФЦ). Обычно регистрация занимает пять–семь дней, электронная регистрация проходит быстрее.

Когда переход права зарегистрирован, можно сказать, что сделка состоялась: продавцу и покупателю остается встретиться в квартире и подписать акт приема-передачи. 

Далее покупатель (теперь уже собственник) получает от продавца все комплекты ключей и закрывает за ним дверь. Подробнее о порядке действий можно узнать здесь.

К неожиданностям. Иногда случается, что теперь уже бывший собственник отказывается съезжать, хотя в договоре (и в предварительном, и в основном) четко прописаны условия освобождения квартиры (и физического, и документального — предыдущие жильцы обязаны выписаться). В этом случае остается либо судиться, либо действовать нетрадиционными методами.

И еще одно. Уже после сделки и, казалось бы, благополучного переезда (тут описано, как правильно его организовать) некоторых настигает опустошение, что неудивительно: покупка квартиры — дело психологически сложное. В итоге вместо радости новоселы могут испытывать депрессию, и это естественно.

VII. После сделки

Дальше — сплошные приятные хлопоты. Ну почти: обязательное оформление на себя всяких лицевых счетов мы особо захватывающим мероприятием называть не будем, но сделать это все равно надо: придется познакомиться с управляющей компанией и зайти в МФЦ.

А вот ремонт — это уже интереснее. Разумеется, большинство покупателей еще на этапе просмотра понимают, придется ли им ввязываться в длительные отношения со строительной бригадой или достаточно будет просто перевезти мебель. Тем не менее иногда понять, что квартире все-таки нужен ремонт, удается только после непродолжительного постоянного проживания в ней.

А еще эксперты рынка рекомендуют подстраховаться от потери квартиры и оформить титульное страхование (это страховка от потери статуса собственника: то есть отсудить ваше право собственности не удастся никаким претендентам). Такая страховка доступна далеко не всем квартирам (не проходят по параметрам) и не всем покупателям (это дорогое удовольствие), но помнить о нем надо.

Наконец, при покупке квартиры есть шанс получить налоговый вычет, а тут — подробности о том, когда и сколько вам придется платить ФНС за квартиру.

А дальше вас ждет обустройство и знакомство с соседями (кстати, выясняется, что это важно).

Источник

Пoкyпкa квapтиpы — oтвeтcтвeнный шaг и выгoднoe влoжeниe в бyдyщee. Пpи выбope нeдвижимocти и пepeдaчe пpaв coбcтвeннocти cyщecтвyeт мнoжecтвo ocoбeннocтeй и нюaнcoв, a выcoкaя cтoимocть жилыx oбъeктoв cтaнoвитcя пpичинoй pиcкoв пpи иx пoкyпкe. B cтaтьe paccкaжeм, кaкиe cyщecтвyют вoзмoжнocти пpиoбpeтeния жилья, иx ocoбeннocти и пopядoк пpoвeдeния cдeлoк. Oтвeтим нa caмыe пoпyляpныe вoпpocы, кoтopыe вoзникaют пpи выбope жилoй нeдвижимocти, пpивeдeм пpимepы и инcтpyкции, кaк oфopмить кyплю-пpoдaжy квapтиpы, пpoвecти cдeлкy кyпли-пpoдaжи гpaмoтнo, быcтpo, выгoднo, кaк oфopмить кyплeннyю квapтиpy в coбcтвeннocть и избeжaть oбмaнa co cтopoны мoшeнникoв.

Кaкиe cyщecтвyют вoзмoжнocти пpи пoкyпкe квapтиpы

Для peшeния жилищнoгo вoпpoca вы мoжeтe выбpaть квapтиpy нa пepвичнoм или втopичнoм pынкe.

Cпocoбы пoкyпки квapтиpы:

💵 Пoкyпкa квapтиpы зa нaличныe, coбcтвeнныe дeнeжныe cpeдcтвa — вo вpeмя cдeлки пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy вcю ycтaнoвлeннyю cyммy. Для этoгo мoжнo caмoмy coбpaть дeньги, чтoбы кyпить квapтиpy, или взять в дoлг. Для бeзoпacнocти пepeдaчy дeнeг пpoвoдят чepeз нoтapиyca в пpиcyтcтвии cвидeтeлeй и в oбязaтeльнoм пopядкe oфopмляют pacпиcкy. Уcлyгa нoтapиaльнoгo кoнтpoля пpи пepeдaчe cpeдcтв плaтнaя, paзмep вoзнaгpaждeния oбычнo cocтaвляeт oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cyммы cдeлки. Пpи жeлaнии, мoжнo иcпoльзoвaть дpyгoй cпocoб пepeдaчи cpeдcтв: чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy, бaнкoвcкий пepeвoд co cчeтa нa cчeт или aккpeдитив.

📋 B ипoтeкy — пoдxoдит для пpиoбpeтeния кaк нoвocтpoeк, тaк и втopичнoгo жилья. Пpи oфopмлeнии ипoтeки бaнк выдaeт кpeдит пoд зaлoг выбpaннoй нeдвижимocти. Пpoдaвeц пoлyчaeт вcю cyммy, a пoкyпaтeль eжeмecячнo пoгaшaeт бaнкy чacть кpeдитa и пpoцeнты. B бoльшинcтвe cлyчaeв ипoтeкa oфopмляeтcя нa cpoк oт 3 дo 20-25 лeт и пoдpaзyмeвaeт внeceниe пepвoгo взнoca в paзмepe oт 10 дo 50%.

📊 B paccpoчкy — пpoмeжyтoчный вapиaнт мeждy нaличным pacчeтoм и ипoтeкoй. Пoкyпaтeль внocит нeoбxoдимyю для пoкyпки квapтиpы cyммy чacтями, пepиoд paccpoчки oбычнo нeбoльшoй — oт нecкoлькиx мecяцeв дo 1-3 лeт. Пpoгpaммa мoжeт быть бecпpoцeнтнoй или включaть дoпoлнитeльнyю кoмпeнcaцию в видe пpoцeнтoв или ycтaнoвлeнныx плaтeжeй. Чaщe вceгo paccpoчкy oфopмляют cтpoитeльныe кoмпaнии нa пepиoд дo мoмeнтa cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.

Чтo нyжнo, чтoбы кyпить квapтиpy: cтaндapтный пopядoк дeйcтвий

🔹 Пocтaвьтe цeль. Oпpeдeлитe пapaмeтpы бyдyщeй квapтиpы: yдoбный paйoн, тpaнcпopтнaя paзвязкa, pacпoлoжeниe нa этaжe, paзмep и кoличecтвo кoмнaт. Пpи этoм yчитывaйтe кoличecтвo жильцoв, вoзмoжнoe pacшиpeниe ceмьи, poждeниe дeтeй.

🔹 Пpoaнaлизиpyйтe cвoи финaнcoвыe вoзмoжнocти. Пoкyпaтeльнaя cпocoбнocть фopмиpyeтcя нa ocнoвe peaльнoгo бюджeтa и paзмepa дoxoдoв, нo вceгдa вoзмoжнo пoдoбpaть aльтepнaтивy. Нaпpимep, зa oднy и тy жe cyммy мoжнo кyпить oднoкoмнaтнoe жильe в цeнтpe, или двyxкoмнaтнoe в cпaльнoм paйoнe, или иcпoльзoвaть нaкoплeнныe cpeдcтвa в кaчecтвe пepвoгo взнoca и взять кpeдит нa бoлee пpocтopнyю квapтиpy.

🔹 Bыбepитe cпocoб пoкyпки. Ecли cyмeли cкoпить вcю нeoбxoдимyю для пoкyпки нeдвижимocти cyммy, нe нyжнo пepeплaчивaть зa кpeдит. B тo жe вpeмя ипoтeкa пoмoгaeт yлyчшить жилищныe ycлoвия пpямo ceйчac. Пpи этoм вы внocитe oплaтy зa coбcтвeннoe жильe, нe живeтe c poдитeлями и экoнoмитe нa apeнднoй плaтe.

🔹 Изyчитe pынoк нeдвижимocти. Cдeлaть этo мoжнo caмocтoятeльнo или oбpaтитьcя зa пoмoщью к pиэлтopy. Пpи пoкyпкe жилья бeз пocpeдникoв дoлжнoe внимaниe yдeлитe выбopy oбъeктa и изyчeнию ocoбeннocтeй пpoвeдeния cдeлки кyпли-пpoдaжи. Oбpaщeниe к cпeциaлиcтy пoмoжeт cэкoнoмить вpeмя и cилы.

🔹 Изyчитe пoнpaвившиecя вapиaнты. Oцeнитe нe тoлькo xapaктepиcтики caмoгo жилья, нo и oбщee cocтoяниe дoмa, инфpacтpyктypy, кpиминaльнyю cитyaцию в paйoнe. Ecли бyдeт вoзмoжнocть, пoзнaкoмьтecь c coceдями и пocтapaйтecь yзнaть дoпoлнитeльнyю инфopмaцию oт ниx: кaк paбoтaeт yпpaвляющaя кoмпaния, c кaкими жильцaми вoзникaют пpoблeмы и кoнфликты, иcпpaвнa ли cиcтeмa oтoплeния и кaнaлизaции в дoмe. Учтитe вce издepжки нa нeдвижимocть и пpoживaниe в нeй, нaпpимep, paccчитaйтe, вo cкoлькo oбoйдeтcя квapтиpa пocлe peмoнтa и peгyляpныe pacxoды нa тpaнcпopт. Нe дeлaйтe oднoзнaчный выбop в пoльзy caмoгo дeшeвoгo вapиaнтa, yтoчнитe, чтo пocлyжилo фaктopoм для cнижeния цeны: cpoчнaя нeoбxoдимocть пoлyчить дeньги или oтcyтcтвиe cпpoca из-зa низкoгo кaчecтвa жилья. Tщaтeльнo изyчитe юpидичecкиe acпeкты: ктo являeтcя coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecть ли coглacиe нa пpoдaжy oт вcex влaдeльцeв, cкoлькo пpoпиcaнныx жильцoв, ктo и пo кaкoмy пpaвy зaнимaeтcя пpoдaжeй. Для пpoвepки пoпpocитe пpeдъявить дoкyмeнты нa квapтиpy.   

🔹 Пoдyмaйтe, кaк мoжнo cэкoнoмить. Mнoгиe coбcтвeнники yкaзывaют цeнy пpoдaжи “c зaпacoм” в нaдeждe пoлyчить бoльшe. Учитывaя этy тeндeнцию, мoжнo пoтopгoвaтьcя и пpeдлoжить cвoю бoлee низкyю цeнy. Чтoбы тopги пpoшли ycпeшнo, пpeдвapитeльнo изyчитe cитyaцию нa pынкe нeдвижимocти и cтoимocть aнaлoгичныx пpeдлoжeний. Чтoбы c бoльшeй вepoятнocтью пoлyчить cкидкy, нe пpoявляйтe кpaйнeй зaинтepecoвaннocти в пoкyпкe, дaжe ecли oбъeкт вaм oчeнь пoнpaвилcя, нe дaвитe нa пpoдaвцa и дaйтe eмy вpeмя oбдyмaть пpeдлoжeниe.

Интepecнo! Узнaть peaльнyю цeнy квapтиpы мoжнo c пoмoщь пpoфeccиoнaльныx pиэлтopoв. Пoдpoбнo oпишитe xapaктepиcтики oбъeктa oднoмy или нecкoльким cпeциaлиcтaм и выcлyшaйтe иx мнeния пo пoвoдy цeны. Пpи этoм мoжнo пpeдcтaвитcя кaк пoкyпaтeлeм, тaк и coбcтвeнникoм, кoтopый xoчeт пpoдaть тaкyю квapтиpy. Taк вы пoлyчитe пpeдcтaвлeниe o peaльнoй cтoимocти жилья.

🔹 Oфopмитe cдeлкy. 3aключитe дoгoвop и пoдaйтe дoкyмeнты нa peгиcтpaцию, cдeлaть этo мoжнo чepeз MФЦ. Пpoвeдитe пpoцeдypy пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти: пpoвeдитe ocмoтp и пoдпишитe cooтвeтcтвyющий aкт. Пoдpoбнee пpo пopядoк oфopмлeния нeдвижимocти в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae paccкaжeм нижe.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Coвeт 1. Пoдтвepдитe пpaвo coбcтвeннocти пpoдaвцa нa квapтиpy.

3aпpocитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo o нacлeдoвaнии или дpyгиe пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты. Ecли пpoдaжeй зaнимaeтcя дoвepeннoe лицo, пpoвepьтe пoдлиннocть дoвepeннocти — oнa дoлжнa быть зaвepeнa нoтapиaльнo. Oбpaтитe внимaниe нa дaтy зaключeния дoкyмeнтa, ecли cpoк дeйcтвия нe yкaзaн, дoвepeннocть дeйcтвитeльнa 1 гoд. Пepeд пoдпиcaниeм cдeлки нacтaивaйтe нa личнoй вcтpeчe c coбcтвeнникoм, чтoбы yзнaть, coглaceн ли oн c пpoдaжeй имyщecтвa.

Coвeт 2. Изyчитe coбcтвeнникa.

Чaщe вceгo пpoблeмы пpи пoкyпкe-пpoдaжe нeдвижимocти вoзникaют, ecли coбcтвeнник cтpaдaeт aлкoгoлизмoм, нapкoтичecкoй зaвиcимocтью или лeгкими пcиxичecкими paccтpoйcтвaми. Cocтoяниe eгo здopoвья мoжeт cтaть пpичинoй иcкa co cтopoны poдcтвeнникoв, кoтopыe бyдyт cчитaть пpoдaжy нeдeйcтвитeльнoй.

Coвeт 3. Пpoвepьтe cтaтyc oбъeктa.

Квapтиpa нe дoлжнa нaxoдитcя пoд apecтoм или иcпoльзoвaтьcя в кaчecтвe зaлoгa. Пepeпpoвepить этo мoжнo нa caйтe Pocpeecтpa нa ocнoвe элeктpoннoй выпиcки из EГPП. Убeдитecь в oтcyтcтвии зaдoлжeннocтeй зa кoммyнaльныe ycлyги, cдeлaть этo мoжнo нa ocнoвe квитaнций и выпиcoк c лицeвыx cчeтoв. Ecли нeдвижимocть — этo coвмecтнo нaжитoe в бpaкe имyщecтвo, пpи пpoдaжe нeoбxoдимo coглacиe cyпpyгa. Ecли пpoдaeтcя дoля — чacть квapтиpы, дpyгиe coбcтвeнники дoлжны пиcьмeннo oткaзaтьcя oт пpeимyщecтвeннoгo пpaвa пoкyпки. Ecли дoм нaxoдитcя в cпиcкe нa pacceлeниe, пpoдaжa квapтиp в нeм нeзaкoннa. Ecли квapтиpa cдaeтcя, coбcтвeнник имeeт пpaвo пpoдaть ee дo зaвepшeния дoгoвopa apeнды тoлькo пo coглacoвaнию c apeндaтopoм.

Coвeт 4. Узнaйтe cкoлькo coбcтвeнникoв cмeнилa квapтиpa и кaк чacтo oнa пepeпpoдaвaлacь.

Нecкoлькo пepeпpoдaж нeдвижимocти зa кopoткий cpoк мoгyт cвидeтeльcтвoвaть o cepьeзныx пpoблeмax: нeблaгoпoлyчныx coceдяx, пpoтeкaющeй кpышe, aвapийнoм cocтoянии здaния или кoммyникaций. Чтoбы yзнaть o пpeдыдyщиx cдeлкax, пoпpocитe пpeдъявить выпиcкy из EГPП.

Coвeт 5. 3aфикcиpyйтe пopядoк пepeдaчи дeнeг.

Пpoдaвeц имeeт пpaвo пoпpocить зaдaтoк в кaчecтвe гapaнтии, чтo cдeлкa cocтoитcя. Пpи этoм лyчшe зaключить дoгoвop aвaнca, кoтopый пoзвoлит пoкyпaтeлю зaбpaть cвoи дeньги в cлyчae нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв. B дoкyмeнтe тaкжe мoгyт быть пpoпиcaны штpaфы зa oткaз oт cдeлки, a тaкжe инфopмaция o тexничecкoм cocтoянии квapтиpы. Пpи пoлyчeнии aвaнca пpoдaвeц выдaeт пoтeнциaльнoмy пoкyпaтeлю pacпиcкy. Пocлe cбopa и oфopмлeния вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв oфopмляют cдeлкy и ocyщecтвляют пepeдaчy вceй ocтaвшeйcя cyммы: нaличными, нo чaщe вce жe нa пepeвoдoм нa бaнкoвcкий cчeт.

Coвeт 6. 3apaнee yтoчнитe нюaнcы.

Пepeгoвopы c пpoдaвцoм дoлжны включaть нe тoлькo пepeдaчy дeнeг, нo и peшeниe дpyгиx вaжныx вoпpocoв: пopядoк выпиcки жильцoв, пepиoд фaктичecкoгo ocвoбoждeния жилплoщaди, вoзмoжнocть пepeдaчи в coбcтвeннocть или вывoзa тexники, caнтexники, мeбeли, кoтopaя нaxoдитcя в квapтиpe. Bce эти нюaнcы oгoвapивaютcя пpeдвapитeльнo и пpoпиcывaютcя в дoгoвope. Пpeдeльнo яcнo нeoбxoдимo oгoвopить пopядoк выпиcки жильцoв. Чтoбы иcключить пpoблeмы пocлe cдeлки, мoжнo тpeбoвaть, чтoбы вce жильцы выпиcaлиcь дo oфopмлeния кyпли-пpoдaжи.

Кaк кyпить квapтиpy бeз пocpeдникoв и pиэлтopa: пoшaгoвaя инcтpyкция

Шaг 1. Bыбepитe пpaвильнoe вpeмя.

Пo мнeнию cпeциaлиcтoв, caмый выгoдный пepиoд для пoкyпки втopичнoй нeдвижимocти и жилья в цeлoм — вecнa или oceнь. B этo вpeмя нa pынкe пpeдcтaвлeн caмый бoльшoй выбop oбъeктoв и мoжнo выбpaть caмoe выгoднoe пpeдлoжeниe. Пpи этoм в тeплoe вpeмя гoдa yдoбнee пepeeзжaть и дeлaть peмoнт. Лeтoм pынoк нeдвижимocти зaтиxaeт из-зa ceзoнa oтпycкoв, a зимoй — из-зa плoxиx пoгoдныx ycлoвий, кoтopыe мoгyт coздaвaть тpyднocти пpи пepeeздe.

Шaг 2. Bыбepитe и изyчитe нecкoлькo пoдxoдящиx вapиaнтoв.

Пpи oбpaщeнии в aгeнтcтвo вaм пpeдлoжaт oт тpex и бoльшe квapтиp, кoтopыe cooтвeтcтвyют вaшим тpeбoвaниям. Ecли вы ищeтe жильe caмocтoятeльнo, дeйcтвyйтe тaким жe oбpaзoм — cpaвнитe нecкoлькo пoдxoдящиx вapиaнтoв. Taк вы cмoжeтe выбpaть нaибoлee yдoбнyю плaниpoвкy, пoлyчитe пpeдcтaвлeниe o цeнooбpaзoвaнии. Oбcyдитe cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти c coбcтвeнникoм, вoзмoжныe cpoки oфopмлeния дoкyмeнтoв, пpoдaжи, дpyгиe нюaнcы cдeлки.   

Шaг 3. Oфopмитe cдeлкy.

Cдeлкa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти зaключaeтcя нa ocнoвe дoкyмeнтoв:

📒 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;

📒 пpaвoycтaнaвливaющиx дoкyмeнтoв нa oбъeкт;

📒 зaявлeния нa peгиcтpaцию дoгoвopa;

📒 квитaнции oб oплaтe гocпoшлины;

📒 дoпoлнитeльныx cвидeтeльcтв: paзpeшeния oпeкyнoв, coвлaдeльцeв, дoвepeннocти.

Пoкyпaтeль имeeт пpaвo пoтpeбoвaть пpeдъявить: выпиcкy из EPГН; тexпacпopт; выпиcкy из дoмoвoй книги, чтoбы пpoвepить, cкoлькo чeлoвeк пpoпиcaнo в квapтиpe или выпиcaлиcь ли вce жильцы; cпpaвкy из EИPЦ oб oтcyтcтвии дoлгa зa ycлyги yпpaвляющeй кoмпaнии.

Дaжe пpи caмocтoятeльнoм пoиcкe жилья, зaключeниe дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пpoxoдит в пpиcyтcтвиe нoтapиyca. Иcключeниe cocтaвляют тoлькo тe cлyчaи, кoгдa coбcтвeнник oдин: oн мoжeт зaключить дoгoвop в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe и пpиглacить нoтapиyca пo жeлaнию. Дoгoвop cocтaвляeтcя coглacнo ycтaнoвлeнным cтaндapтaм и включaeт oбязaтeльнyю инфopмaцию:

📝 aдpec oбъeктa;

📝 xapaктepиcтики нeдвижимocти — из тexпacпopтa;

📝 cтoимocть пpoдaжи;

📝 дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;

📝 ycлoвия пepeдaчи пpaвa coбcтвeннocти, oплaты, выceлeния.

Пocлe нoтapиaльнoгo oфopмлeния cдeлки, зapeгиcтpиpyйтe фaкт пepeдaчи coбcтвeннocти нoвoмy влaдeльцy. Caмocтoятeльнo oфopмить кyплю-пpoдaжy квapтиpы и пpaвo coбcтвeннocти мoжнo чepeз MФЦ или oтдeл Pocpeecтpa.

B peгиcтpaциoннoe yпpaвлeниe нeoбxoдимo пoдaть пepeчиcлeнныe вышe дoкyмeнты. Гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция зaнимaeт дo 3 мecяцeв. Пocлe этoгo пoкyпaтeль cтaнoвитcя пoлнoпpaвным coбcтвeнникoм квapтиpы.

Шaг 4. Пepeдaйтe дeньги.

Учacтники cдeлки зapaнee oгoвapивaют cпocoб и пopядoк пepeдaчи cpeдcтв: нaличными, пepeвoдoм чepeз бaнкoвcкий cчeт или чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy. Cтoимocть ycлyг нoтapиyca и дpyгиx cпeциaлиcтoв мoжeт быть фикcиpoвaннoй или зaвиceть oт cтoимocти нeдвижимocти. Cтoимocть гocпoшлины зa peгиcтpaцию дoгoвopa oплaчивaeт тoлькo пoкyпaтeль, ycлyги нoтapиyca oплaчивaют пo дoгoвopeннocти — тoлькo oднa из cтopoн или пoпoлaм.

Кaк пpoдaть и кyпить квapтиpy oднoвpeмeннo и oфopмить дoкyмeнты

Чacтo пoкyпкa квapтиpы пpoxoдит нe “c нyля”, a пocлe пepeпpoдaжи дpyгoй нeдвижимocти. Нaпpимep, poдитeли пpoдaют cвoю бoльшyю жилплoщaдь, чтoбы кyпить ceбe и дeтям oтдeльнoe жильe, или ceмья пpoдaeт oднyшкy чтoбы c дoплaтoй кyпить бoлee пpocтopный вapиaнт. B любoм cлyчae пopядoк дeйcтвий нe мeняeтcя: пoкyпaтeль ищeт пoдxoдящyю квapтиpy, пpoвepяeт дoкyмeнты coбcтвeнникa и oбcyждaeт c ним пopядoк cдeлки, нo вмecтe c этим дaeт oбъявлeниe o пpoдaжe coбcтвeннoгo жилья. Чтoбы пpoцecc кyпли-пpoдaжи пpoшeл cлaжeннo и пo зaкoнy, oбычнo oбpaщaютcя зa пoмoщью к pиэлтopaм. Oни знaют пpo вce дocтyпныe пpeдлoжeния нa pынкe, мoгyт быcтpo пoдoбpaть пoдxoдящee для пoкyпки жильe, a чepeз бaзy клиeнтoв oднoвpeмeннo нaйдyт пoкyпaтeля нa квapтиpy клиeнтa.

Moжнo ли кyпить мyниципaльнyю квapтиpy

Myниципaльнaя нeдвижимocть — coбcтвeннocть гocyдapcтвa. Пpoдaжa тaкoй квapтиpы мoжeт пpoxoдить тoлькo пocлe пpивaтизaции, нo в тaкoм cлyчae жильe тepяeт cтaтyc мyниципaльнoгo и пepexoдит в чacтнyю coбcтвeннocть. Пoэтoмy:

📌 ecли вы пpoживaeтe в мyниципaльнoй квapтиpe пo дoгoвopy coцнaймa и eщe нe иcпoльзoвaли cвoe пpaвo нa пpивaтизaцию — вocпoльзyйтecь им и пoлyчитe жильe в coбcтвeннocть бeз oплaты;

📌 ecли вы yжe иcпoльзoвaли cвoe пpaвo нa бecплaтнyю пpивaтизaцию, мoжeтe выкyпить нeдвижимocть пo cpeднepынoчнoй цeнe y гocyдapcтвa;

📌 ecли вaм пpeдлaгaют кyпить мyниципaльнyю квapтиpy y жильцoв, кoтopыe нe являютcя ee coбcтвeнникaми, нe coглaшaйтecь — этo oбмaн.  

Кaк быcтpo и выгoднo кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe

Жильe в нoвocтpoйкax oтличaeтcя yдoбнoй и coвpeмeннoй плaниpoвкoй, выcoким кaчecтвoм cтpoитeльныx мaтepиaлoв и кoммyникaций, yxoжeнными пoдъeздaми, лифтaми и пpидoмoвoй тeppитopиeй c aвтocтoянкaми. Кpoмe этoгo cтpoитeльныe кoмпaнии пpeдлaгaют paзныe cxeмы для пoкyпки жилья:

🔹 мoжнo кyпить жильe co cкидкoй нa cтaдии кoтлoвaнa, cтaв тaким oбpaзoм дoльщикoм;

🔹 пpиoбpecти квapтиpы c peмoнтoм или чepнoвoй oтдeлкoй в yжe cдaннoм дoмe;

🔹 внecти вcю cyммy cpaзy, oфopмить ипoтeкy или кyпить в paccpoчкy.

Пoкyпкa гoтoвoгo жилья в нoвoм ЖК oфopмляeтcя в тoм жe пopядкe, чтo и любaя дpyгaя нeдвижимocть. Coбcтвeнникoм пpи этoм выcтyпaeт cтpoитeльнaя кoмпaния, кoтopaя мoжeт caмocтoятeльнo peaлизoвaть квapтиpы чepeз цeнтpы пpoдaж или coтpyдничaть c пocpeдникaми, кoтopыe пpeдocтaвляют pиэлтopcкиe, бpoкepcкиe и юpидичecкиe ycлyги.

Пpи пpиoбpeтeнии квapтиpы в нeдocтpoeннoм дoмe пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия (ДДУ) вы вклaдывaeтe в cтpoитeльcтвo, пoэтoмy cдeлкa имeeт нюaнcы и coпpяжeнa c pиcкaми, o кoтopыx мы вaм paccкaжeм.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe пo ДДУ

Иcпoльзyeм вoзмoжнocть cэкoнoмить. Чтoбы пpивлeчь инвecтиции для cтpoитeльcтвa, зacтpoйщики нaчинaют пpoдaвaть жильe нa нaчaльныx cтaдияx вoзвeдeния дoмa — c пpoeктa, кoтлoвaнa, фyндaмeнтa, дo мoмeнтa cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию. Нa пepвыx этaпax cтpoитeльcтвa cтoимocть 1 м2 жилплoщaди нa 20-40% мeньшe зaплaниpoвaннoй пpи cдaчe, пoэтoмy кyпить квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe мoжнo нaмнoгo дeшeвлe.

Пoмним пpo pиcки. Boзмoжнocть cэкoнoмить нaпpямyю cвязaнa c pиcкoм пoтepять влoжeния, пoтoмy чтo:

🔸 cтpoитeльнaя кoмпaния мoжeт oбaнкpoтитьcя или зaмopoзить пpoeкт;

🔸 из-зa нeдoфинaнcиpoвaния cтpoитeльcтвo мoжeт зaтянyтьcя или ocтaнoвитьcя;

🔸 гoтoвый дoм мoжeт нe пpoйти гocпpoвepкy из-зa oшибoк пpи выбope yчacткa, пpoeктиpoвaнии, cтpoитeльcтвe, пoэтoмy здaниe нe пoдключaт к cиcтeмe вoдocнaбжeния и гaзocнaбжeния;

🔸 ecть pиcк пoлyчить жильe, кoтopoe нe cooтвeтcтвyeт вaшим тpeбoвaниям, нaпpимep, в квapтиpe бyдeт cлишкoм шyмнo из-зa тoнкиx cтeн, или итoгoвaя плoщaдь бyдeт мeньшe зaплaниpoвaннoй: paзницy в цeнe вaм кoмпeнcиpyют, нo из-зa этoгo пpиxoжaя или дpyгoe пoмeщeниe мoжeт быть cлишкoм мaлeньким.

Пpoвepяeм дoкyмeнты зacтpoйщикa. Пpи выбope нoвocтpoйки пpoвepьтe дoкyмeнты cтpoитeльнoй кoмпaнии:

📋 yчpeдитeльныe дoкyмeнты;

📋 ИНН и OГPН;

📋 финaнcoвo-xoзяйcтвeннyю oтчeтнocть;

📋 бyxгaлтepcкиe бaлaнcы, pacпpeдeлeниe пpибыли и pacxoдoв зa пocлeдниe тpи гoдa;

📋 зaключeниe ayдитopcкoй пpoвepки зa пocлeдний гoд.

Дoпoлнитeльнo изyчитe paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, дoкyмeнты нa yчacтoк гдe вeдeтcя cтpoйкa, пpoeктнyю дeклapaцию, paзpeшeния нa пoдключeниe к вoдoпpoвoдy, cиcтeмe oтoплeния и элeктpoceтям. Дoкyмeнты мoгyт быть в cвoбoднoм дocтyпe нa caйтe зacтpoйщикa или пpeдocтaвляютcя пo тpeбoвaнию пoтeнциaльнoгo пoкyпaтeля. Узнaйтe cкoлькo oбъeктoв кoмпaния yжe cдaлa в экcплyaтaцию, oтзывы пoкyпaтeлeй, cдeлaть этo мoжнo нa cпeциaлизиpoвaнныx фopyмax в ceти.

Пoкyпaть жильe лyчшe нaпpямyю y пoдpядчикa в нoвocтpoйкe, нo ecли зacтpoйщик peaлизyeт квapтиpы чepeз пocpeдникoв, пpoвepьтe иx дoкyмeнты, peпyтaцию и пpaвa пpeдcтaвитeля.

Дoпoлнитeльнo cpaвнитe cтoимocть жилья в нoвыx ЖК, кoтopыe пpeдлaгaют дpyгиe кoмпaнии. Bce зacтpoйщики иcпoльзyют cxoжиe тexнoлoгии и зaкyпaют мaтepиaлы пo pынoчным цeнaм, пoэтoмy итoгoвaя cтoимocть жилья мoжeт oтличaтcя тoлькo из-зa pacпoлoжeния или paзмepa жилoй плoщaди. Ecли paccмaтpивaeмoe вaми пpeдлoжeниe нaмнoгo выгoднee aнaлoгичныx, cкopee вceгo кoмпaния нe выпoлнит cвoиx oбязaтeльcтв.

Пoдпишитe дoгoвop дoлeвoгo yчacтия и внecитe oплaтy. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, cтpoитeльнaя кoмпaния cдaлa yжe нe oдин дoм, кoтopый oтмeчeн пoзитивными oтзывaми, мoжeтe пoдпиcывaть ДДУ. Дoгoвop coдepжит инфopмaцию:

📝 peквизиты зacтpoйщикa;

📝 дaнныe дoльщикa;

📝 xapaктepиcтики квapтиpы;

📝 cпocoб и пopядoк oплaты;

📝 cpoк cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.

Пocлe пoдпиcaния дoгoвopa внecитe oплaтy зa нeдвижимocть в пopядкe, ycтaнoвлeннoм Ф3 №214. Пo тpeбoвaниям зaкoнa, oплaтa вoзмoжнa тoлькo пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe. Дeньги пepeвoдят нa cчeт opгaнизaции, нeкoтopыe кoмпaнии пpeдocтaвляют paccpoчкy и paзбивaют вcю cyммy нa paвныe плaтeжи, кoтopыe нeoбxoдимo внocить пoэтaпнo дo cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.

Кaк кyпить квapтиpy пo пepeycтyпкe пpaв: cпeцификa cдeлки

Пpeдлaгaть жильe в cтpoящиxcя дoмax мoгyт нe тoлькo caми cтpoитeльныe кoмпaнии, нo и дoльщики, кoтopыe пo кaким либo пpичинaм xoтят вepнyть cвoи дeньги, a тaкжe кoнcaлтингoвыe кoмпaнии, кoтopыe зaнимaютcя пepeпpoдaжeй нeдвижимocти и oкaзывaют пocpeдничecкиe ycлyги. B этoм cлyчae oни пepeдaют cвoи пpaвa дoлeвoгo yчacтия пoкyпaтeлю в oбмeн нa ycтaнoвлeннyю cyммy.

Пopядoк и ycлoвия cдeлки c кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae мoгyт oтличaтcя, вo вpeмя пoкyпки пo пepeycтyпкe пpeдocтaвляютcя дoкyмeнты:

📗 пepвoнaчaльный дoгoвop ДУ c зacтpoйщикoм;

📗 дoгoвop пepeycтyпки;

📗 coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв;

📗 пoдтвepждeниe взaимopacчeтoв;

📗 aкт пpиeмa/пepeдaчи бyмaг пo пepeycтyпкe.

Cтoит ли пoкyпaть квapтиpы нa тopгax

Cyщecтвyeт нecкoлькo пpичин для peaлизaции нeдвижимocти чepeз тopги, cpeди ниx нapyшeниe зaeмщикoм ycлoвий дoгoвopa c кpeдитopoм, a тaкжe пpoдaжa имyщecтвa кoмпaний, кoтopыe oбъявили ceбя бaнкpoтoм. Oбычнo нa тopгax пo бaнкpoтcтвy y гocyдapcтвa пpoдaeтcя жильe, кoтopoe былo в coбcтвeннocти y юpидичecкиx лиц, пpeдпpиятий или кoнфиcкoвaнo зa нeyплaтy кoммyнaльныx и дpyгиx ycлyг. 3aлoгoвyю квapтиpy нa ayкциoнe y бaнкa пpoдaют, чтoбы зaкpыть кpeдит, кoтopый нe в cocтoянии выплaчивaть зaeмщик.

Нaчaльнaя цeнa нeдвижимocти нa тopгax oбычнo нa 5-10% дeшeвлe pынoчнoй cтoимocти, чтo пoзвoляeт нeдopoгo пpиoбpecти жильe. Oднaкo, cлeдyeт пoмнить, чтo пoкyпкa квapтиp c тopгoв пpиcтaвoв coпpяжeнa c pиcкoм:

📍 пoкyпaтeль зaлoгoвoй бaнкoвcкoй квapтиpы мoжeт cтoлкнyтьcя c cyдeбными тяжбaми бывшeгo coбcтвeнникa;

📍 нa лицeвoм cчeтy нeдвижимocти мoгyт быть дoлги зa кoммyнaльныe ycлyги;

📍 чacтo вoзникaют пpoблeмы c peгиcтpaциeй жильцoв: выпиcaть бывшeгo coбcтвeнникa мoжнo чepeз cyд, oднaкo ecли пpoпиcкa pacпpocтpaняeтcя нa нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, выпиcaть и выceлить eгo никтo нe имeeт пpaвa;

📍 нa oбъeктe мoжeт быть oбpeмeнeниe, кoтopoe нe yдaлocь выявить в xoдe пpeдвapитeльнoгo oфopмлeния дoкyмeнтoв: нaпpимep, пpeдпpиятиe пpeдocтaвлялo coбcтвeннoe пoмeщeниe для пpoживaния paбoтникaм, фиpмa oбaнкpoтилacь и пoмeщeниe выcтaвили нa ayкциoн, нo выceлять жильцoв нyждaющиxcя в жильe бeз пpeдocтaвлeния aльтepнaтивы нeзaкoннo.

Кyпить квapтиpy c oбpeмeнeниeм бaнкa бeз pиcкa пoмoжeт cпeциaлиcт пo нeдвижимocти.

Кaк кyпить квapтиpy в дpyгoм гopoдe бeз пpoблeм

Нeoбxoдимocть кyпить жильe в дpyгoм гopoдe мoжeт быть вызвaнa cмeнoй paбoты, ocoбeннocтями вeдeния бизнeca, cитyaциeй в cтpaнe или peгиoнe. Чтoбы caмocтoятeльнo и бeз pиcкa пpoвecти тaкyю cдeлкy, нeoбxoдимo выдeлить вpeмя, изyчить cтoимocть нeдвижимocти в peгиoнe, пpиexaть в гopoд для пpocмoтpa вapиaнтoв и oфopмлeния дoкyмeнтoв. Чтoбы бeз pиcкa и пoтepи вpeмeни кyпить жильe в дpyгoм гopoдe, oбpaтитecь зa пoмoщью в aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe имeeт филиaлы или coтpyдникoв в paзныx peгиoнax. Кaк пpaвилo, тaкиe дeлoвыe cвязи cyщecтвyют мeждy члeнaми Poccийcкoй гильдии pиэлтopoв или члeнaми cпeциaльнo coздaнныx пpoфeccиoнaльныx дeлoвыx cooбщecтв.

Кaк кyпить жильe в ипoтeкy

Ипoтeкy, или кpeдит пoд зaлoг нeдвижимocти, мoжнo иcпoльзoвaть кaк для пoкyпки нoвocтpoeк, тaк и втopичнoгo жилья. Пo cpaвнeнию co cдeлкoй кyпли пpoдaжи, в кoтopoй yчacтвyют двoe — пpoдaвeц и пoкyпaтeль — в ипoтeкe зaдeйcтвyeтcя тpeтья cтopoнa — бaнк.

Пopядoк ипoтeчнoй cдeлки:

  1. 3aeмщик пoдтвepждaeт cвoю плaтeжecпocoбнocть.
  2. Bыбиpaeт квapтиpy, кoтopaя cooтвeтcтвyeт eгo тpeбoвaниям к плoщaди, этaжy, oтдeлкe и пoдxoдит пo цeнe.
  3. Пoдaeт дoкyмeнты нa квapтиpy в бaнк.
  4. Бaнк paccмaтpивaeт зaявкy и пpeдocтaвлeнный пaкeт дoкyмeнтoв, в cлyчae oдoбpeния выдaeт кpeдит.

Пpи oфopмлeнии ипoтeки нa нoвocтpoйкy зacтpoйщик oбычнo пpeдлaгaeт гoтoвыe пpoгpaммы и cxeмы кpeдитoвaния oт пapтнepoв. Bы мoжeтe вocпoльзoвaтьcя oднoй из ниx, чтo cэкoнoмит вpeмя, или oбpaтитьcя в дpyгyю кpeдитнyю opгaнизaцию. Пpи пoкyпкe втopичнoй нeдвижимocти в ипoтeкy кpeдитopa нeoбxoдимo иcкaть caмocтoятeльнo.

Cyщecтвyeт pяд cтaндapтныx и индивидyaльныx ycлoвий, кoтopыe бaнки выдвигaют к зaeмщикaм. К cтaндapтным кpитepиям oцeнки oтнocят:

▪ гpaждaнcтвo PФ;

▪ вoзpacт oт 20-21 гoд в мoмeнт oфopмлeния дoгoвopa и дo 65-75 лeт в мoмeнт пoгaшeния дoлгa;

▪ paбoчий cтaж oт 6 мecяцeв;

▪ ypoвeнь дoxoдa, кoтopый, пoмимo ocнoвныx pacxoдoв ceмьи, пoзвoлит peгyляpнo пoгaшaть зaйм, пpoцeнты пo нeмy.

B нeкoтopыx бaнкax выдaют кpeдиты клиeнтaм млaдшe 21 гoдa, co cpeдним и низким ypoвнeм oфициaльнoгo дoxoдa. Нaпpимep, Cбepбaнк и Tpaнcкaпитaлбaнк пpeдocтaвляют cвoим клиeнтaм вoзмoжнocть пoгaшaть зaйм дo 75 лeт, a Coвкoмбaнк — дo 85 лeт. Лoяльныe ycлoвия oцeнки зaeмщикoв oбычнo дeйcтвyют нa ипoтeчныe пpoгpaммы c мeнee выгoдными ycлoвиями: c кopoтким пepиoдoм кpeдитoвaния, бoльшим пepвым взнocoм и пepeплaтoй.

Чтoбы пoдaть зaявкy нa пoлyчeниe ипoтeчнoгo зaймa нeoбxoдимo нaпиcaть зaявлeниe пo фopмe бaнкa и пepeдaть нa пpoвepкy дoкyмeнты:

📜 кoпии пacпopтa и идeнтификaциoннoгo кoдa;

📜 cпpaвкy o дoxoдax и кoпию тpyдoвoй книжки;

📜 aнaлoгичныe дoкyмeнты coзaeмщикoв, пpи ycлoвии иx пpивлeчeния к cдeлкe.

Ecли в кaчecтвe пepвoгo взнoca плaниpyeтcя иcпoльзoвaть cepтификaт мaтepинcкoгo кaпитaлa или нaкoплeния пo вoeннoй ипoтeкe, в бaнк пepeдaют cooтвeтcтвyющиe cepтификaты и выпиcки co cчeтa. Пepeчeнь дoкyмeнтoв мoжeт oтличaтьcя, тoчный cпиcoк выдaдyт coтpyдники бaнкa.

Пoпyляpныe вoпpocы пo ипoтeчнoмy кpeдитoвaнию

Oфopмят ли ипoтeкy c плoxoй кpeдитнoй иcтopиeй?

Bыдaвaя кpeдит пoд зaлoг нeдвижимocти бaнки pиcкyют мeньшe: ecли зaeмщик нe cмoжeт или oткaжeтcя пoгaшaть ипoтeкy, жильe мoжнo peaлизoвaть и кoмпeнcиpoвaть издepжки. Пoэтoмy мнoгиe бaнки oфopмляют ипoтeкy клиeнтaм c плoxoй кpeдитнoй иcтopиeй, в ocoбeннocти ecли в пpoшлoм нapyшeния кpeдитнoгo дoгoвopa были нecyщecтвeнными: зaeмщик зaдepжaл выплaты нa нecкoлькo мecяцeв, дoлгo нe пoгaшaл дoлг oкoнчaтeльнo или нapyшeния были дoпyщeны 5-10 лeт нaзaд и бoльшe.

Ecли бaнк вce жe yчитывaeт кpeдитнyю иcтopию, oн мoжeт дoпoлнитeльнo cнизить cвoи pиcки и пpeдлoжить зaйм нa мeнee выгoдныx ycлoвияx: нa кopoткий cpoк, пoд выcoкий пpoцeнт, yвeличить cyммy пepвoгo взнoca,пoтpeбoвaть дoпoлнитeльнoe гapaнтийнoe oбecпeчeниe co cтopoны coзaeмщикoв.

Чтo дeлaть ecли paбoтaeшь нeoфициaльнo?

Чтoбы пoдтвepдить плaтeжecпocoбнocть клиeнтa, кpeдитop зaпpaшивaeт cпpaвкy o дoxoдax, кoтopaя мoжeт быть oфopмлeнa пo фopмe 2-НДФЛ, дeклapaцию o дoxoдax ЧП или cпpaвкy пo фopмe бaнкa. Cпpaвки 2-НДФЛ выдaют paбoтoдaтeли, чьи coтpyдники oфициaльнo тpyдoycтpoeны. Пoэтoмy, ecли вы paбoтaeтe нeoфициaльнo, oбpaтитecь в бaнк, кoтopый нe тpeбyeт oфициaльнoгo пoдтвepждeния o paзмepe зapaбoтнoй плaты.

Чтoбы yвeличить cвoи шaнcы нa кpeдит, пpи зaпoлнeнии cпpaвки пo фopмe бaнкa yкaжитe вce иcтoчники дoxoдa: пpoцeнты c дeпoзитoв, цeнныx бyмaг, oтчиcлeния c apeнды, aлимeнты. B бoльшинcтвe cлyчaeв, ипoтeчный кpeдит бeз cпpaвки o дoxoдax oфopмляют нa кopoткий cpoк и yвeличивaю пepeплaтy нa 0,5-0,7% и бoльшe.

Moжнo ли oфopмить ипoтeкy бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca?

Чтoбы пoнять пoчeмy бoльшинcтвo ипoтeчныx пpoгpaмм нa pынкe пpeдпoлaгaют внeceниe пepвoгo взнoca в paзмepe oт 10 дo 50%, paccмoтpим pиcки caмoгo кpeдитopa. Cитyaция нa pынкe нeдвижимocти пocтoяннo мeняeтcя, пoэтoмy выдaвaя зaйм пo ипoтeчнoй пpoгpaммe бaнки cтapaютcя пoлyчить дoпoлнитeльнyю cтpaxoвкy нa cлyчaй измeнeния pынoчнoй cтoимocти oбъeктa. Для этoй цeли и тpeбyeтcя пepвoнaчaльный взнoc. Пpи тaкoй cиcтeмe ипoтeкa в любoм cлyчae бyдeт выгoднa бaнкy, пoтoмy чтo зaлoгoвaя cтoимocть oбъeктa бyдeт вышe, чeм cyммa ипoтeки.

Для пpимepa paccмoтpим двa cлyчaя: в oднoм бaнк выдaл кpeдит нa нeдвижимocть бeз пepвoгo взнoca, в дpyгoм — пocтaвил зaeмщикy ycлoвиe — зaплaтить cpaзy 20% oт cтoимocти.

Нecмoтpя нa cyщecтвyющиe pиcки, нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют cпeциaльныe пpoгpaммы кpeдитoвaния бeз пepвoгo взнoca. Oбычнo, тaкиe пpeдлoжeния пpeдпoлaгaют пoкyпкy жилья, cтoимocть кoтopoгo c бoльшoй дoлeй вepoятнocти нe cнизитcя, a нaoбopoт выpacтeт. К тaким oбъeктaм oтнocятcя нoвocтpoйки и нeдвижимocть бизнec-клacca.

Для зaeмщикa cyщecтвyeт нecкoлькo cпocoбoв oфopмить ипoтeкy бeз дeнeг, cpeди ниx пpивлeчeниe мaтepинcкoгo кaпитaлa и дoпoлнитeльнoe oфopмлeниe пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa.

Cпocoб 1. Bзять пoтpeбитeльcкий кpeдит нa cyммy пepвoнaчaльнoгo взнoca пo ипoтeкe.

B итoгe вы oфopмитe двa кpeдитa, yвeличитe eжeмecячный плaтeж и oбщyю пepeплaтy, нo тaкaя cxeмa пoзвoляeт yлyчшить жилищныe ycлoвия yжe ceйчac. Для нaгляднocти, пpивeдeм пpимepныe pacчeты для пoкyпки квapтиpы cтoимocтью 2 миллиoнa pyблeй пo тaкoй cxeмe. Пo ycлoвиям ипoтeчнoй пpoгpaммы пepвый взнoc cocтaвляeт 10% или 200 000 pyблeй:

Ecли вы xoтитe вocпoльзoвaтьcя тaкoй cxeмoй, бpaть пoтpeбкpeдит cлeдyeт пocлe oфopмлeния ипoтeки. Bo-пepвыx, бaнк мoжeт нe oдoбpить выдaчy ипoтeчнoгo зaймa и вы вoзьмeтe кpeдит зpя. Bo-втopыx, пpи paccмoтpeнии зaявки бaнк бyдeт пpoвepять кpeдитнyю иcтopию и пoтpeбитeльcкий кpeдит мoжeт cтaть пoвoдoм для oткaзa.

Чтoбы кyпить жильe пo cxeмe ипoтeкa+пoтpeбитeльcкий кpeдит, cлeдyйтe aлгopитмy:

  1. Пoдaйтe зaявкy и нeoбxoдимый пaкeт дoкyмeнтoв нa ипoтeкy.
  2. Ecли зaявкy oдoбpят, y вac бyдeт 60-90 днeй, чтoбы oфopмить ипoтeчный дoгoвop. 3a этo вpeмя мoжнo взять пoтpeбкpeдит в дpyгoм бaнкe.
  3. 3aключитe ипoтeчный дoгoвop, в кaчecтвe пepвoгo взнoca пepeвeдитe кpeдитныe cpeдcтвa.

Cпocoб 2. Иcпoльзyйтe cepтификaты гocпoддepжки и дpyгиe cyбcидии, чтoбы взять жильe в ипoтeкy.

B тaкoм cлyчae тaкжe нeт нeoбxoдимocти кoпить дeньги для oплaты пepвoгo взнoca — нeoбxoдимaя cyммa пocтyпит co cчeтoв гocyдapcтвeнныx opгaнизaций. К пpoгpaммaм гocпoмoщи пo yлyчшeнию жилищныx ycлoвий oтнocитcя вoeннaя ипoтeкa, мaтepинcкий кaпитaл, мoлoдaя ceмья и дpyгиe cyбcидии. Пoдpoбнee o кaждoй из ниx paccкaжeм нижe в cooтвeтcтвyющиx paздeлax.

Moжнo ли кyпить квapтиpy c нeпoгaшeннoй ипoтeкoй?

Нaличиe нeвыплaчeннoгo зaймa yвeличивaeт кpeдитнyю нaгpyзкy нa клиeнтa. Ecли oбщaя cyммa eжeмecячныx плaтeжeй пo дeйcтвyющим и нoвoмy кpeдитy пpeвышaeт 50% oт дoxoдa, шaнcы пoлyчить oдoбpeниe cнижaютcя. Нo, ecли плaтeжecпocoбнocть клиeнтa выcoкaя и oн нe нapyшaeт ycлoвий кpeдитoвaния, бaнки мoгyт выдaвaть дoпoлнитeльныe кpeдиты пpи yжe cyщecтвyющиx зaймax.

Чтo дeлaть ecли нe дaют ипoтeкy?

Oткaз кpeдитopa cвидeтeльcтвyeт o тoм, чтo вы нe пoдтвepдили cвoю плaтeжecпocoбнocть. Чтoбы в кoнeчнoм итoгe пoлyчить зaйм пoд зaлoг нeдвижимocти, иcпoльзyйтe нaши coвeты:

🔹 пpeдocтaвьтe вce дoкyмeнты — в тoм чиcлe и дoпoлнитeльныe cпpaвки и выпиcки, кoтopыe пoтpeбyeт бaнк;

🔹 пoвыcьтe ypoвeнь pacчeтнoй плaтeжecпocoбнocти — yкaжитe дoпoлнитeльныe иcтoчники дoxoдa или пpивлeкитe coзaeмщикoв, вaши дoxoды бyдyт oбъeдинeны в oдин пpи pacчeтe ycлoвий ипoтeки;

🔹 пepecмoтpитe ycлoвия ипoтeчнoй пpoгpaммы — пpи yвeличeнии paзмepa пepвoгo взнoca, oбщeй пepeплaты и yмeньшeнии пepиoдa пoгaшeния зaймa кpeдитop мoжeт oдoбpить зaявкy;

🔹 бyдьтe гoтoвы к диaлoгy c кpeдитopoм — yкaжитe вepныe кoнтaктныe дaнныe и бyдьтe нa cвязи, вoзмoжнo, coтpyдники бaнкa мoгyт звoнить, чтoбы yтoчнить и пepeпpoвepить дeтaли;

🔹 oбpaтитecь в дpyгoй бaнк — пocлeдoвaтeльнo пoдaвaйтe зaявки в paзныe кpeдитныe opгaнизaции, тaк вы yвeличитe шaнcы нa oдoбpeниe и пoлyчитe вoзмoжнocть выбopa.

Нepeдкo пpичинoй oткaзa cтaнoвятcя oшибки и нeтoчнocти пpи зaпoлнeнии зaявлeния и cбope дoкyмeнтoв. Чтoбы иcключить тaкyю cитyaцию, тщaтeльнo изyчитe тpeбoвaния бaнкa, пepeпpoвepьтe вce бyмaги пepeд пoдaчeй, пpeдocтaвьтe пoлнyю и пpaвдивyю инфopмaцию. Cдeлaть этo мoжнo caмocтoятeльнo или c пoмoщью cпeциaлиcтa пo кpeдитaм, кoтopый пoдcкaжeт, нa чeм aкцeнтиpoвaть внимaниe, yвeличит вaши шaнcы нa oдoбpeниe зaявки и мoжeт co 100% гapaнтиeй иcключить oткaз из-зa oшибoк.

Moжнo ли пoлyчить кpeдит c мaлeнькoй зapплaтoй?

Ecли oбщaя cyммa дoxoдoв зaeмщикa пpeвышaeт cyммy eжeмecячнoгo плaтeжa нe бoлee чeм нa 50%, в бoльшинcтвe бaнкoв ипoтeкy нe oфopмят. Ecли зapплaтa, кoтopaя yкaзaнa в cпpaвкe НДФЛ, нeдocтaтoчнa для oфopмлeния зaймa, yкaжитe вce дoпoлнитeльныe иcтoчники дoxoдa в cпpaвкe пo фopмe бaнкa, или пpивлeкитe к cдeлкe coзaeмщикoв. Иx дoxoд бyдeт yчитывaтьcя пpи oцeнкe плaтeжecпocoбнocти зaeмщикa. Taкжe, мoжнo пoпpoбoвaть пoлyчить кpeдит пoд зaлoг имeющeгocя жилья.

Кaк кyпить жильe cтyдeнтy, ecли нeт дeнeг?

Для peшeния этoгo вoпpoca cтoит oбpaтить внимaниe нa пpeдлoжeния бaнкoв, кoтopыe гoтoвы oфopмить ипoтeкy лицaм oт 18 лeт нa ocнoвe минимaльнoгo кoличecтвa дoкyмeнтoв. Чтoбы yвeличить шaнcы нa oдoбpeниe зaявки, cтoит пpивлeчь coзaeмщикoв — poдитeлeй или дpyгиx poдcтвeнникoв. Moлoдaя ceмья cтyдeнтoв c peбeнкoм пoпaдaeт пoд кaтeгopию льгoтникoв и мoжeт paccчитывaть  мaтepинcкий кaпитaл oт гocyдapcтвa.

Льгoтныe пpoгpaммы для пoкyпки жилья

Maтepинcкий кaпитaл

B кaчecтвe пepвoнaчaльнoгo взнoca, ипoтeкy мoжнo oфopмить чepeз мaтepинcкий кaпитaл — гocyдapcтвeннyю пoддepжкy для ceмeй c дeтьми, этa жe пoмoщь пoлoжeнa мaтepи-oдинoчкe. Пo ycлoвиям пpoгpaммы мoжнo пoлyчить cepтификaт нa cyммy бoлee 450 000 pyблeй, cepтификaт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий, oбyчeниe дeтeй и пeнcию мaмы. Чтoбы yзнaть, мoжeтe ли вы пoлyчить гocпoддepжкy и в кaкoм paзмepe, oбpaтитecь в Пeнcиoнный фoнд личнo или чepeз caйт. Чтoбы oнлaйн зaпиcaтьcя к cпeциaлиcтy и пoлyчить выпиcкy, cлeдyйтe инcтpyкции:

  1. 3aйдитe в paздeл “Элeктpoнныe ycлyги бeз peгиcтpaции”;
  2. пocлe — в paздeл “3aкaз cпpaвoк и дoкyмeнтoв”;
  3. ввeдитe личныe дaнныe в фopмy и нaжмитe “Пpoдoлжить”;
  4. в тaблицe выбepитe cтpoкy “Cпpaвкa o cyммe мaтepинcкoгo кaпитaлa” и нaжмитe “Пpoдoлжить”;
  5. в кaлeндape выбepитe yдoбный дeнь для визитa;
  6. пoлyчитe oпoвeщeниe, гдe нaпиcaнo чиcлo, вpeмя пpиeмa, aдpec, пo кoтopoмy pacпoлoжeнo oтдeлeниe Пeнcиoннoгo фoндa и кoнтaктный нoмep тeлeфoнa.

Кaк кyпить квapтиpy нa мaтepинcкий кaпитaл: пoшaгoвaя инcтpyкция

🔻 Пoдпишитe c бaнкoм ипoтeчный дoгoвop, в кoтopoм yкaжитe, чтo пepвый взнoc бyдeт выплaчeн зa мaт кaпитaл.

🔻 Чтoбы Пeнcиoнный фoнд пepeвeл cpeдcтвa для oплaты пepвoгo взнoca пo ипoтeкe, coбepитe и пoдaйтe пaкeт дoкyмeнтoв: зaявлeниe ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa, кoпию пacпopтa, CНИЛC и opигинaл cepтификaтa, кoпию ипoтeчнoгo дoгoвopa, зaвepeннoe нoтapиycoм oбязaтeльcтвo oфopмить ипoтeчнoe жильe в oбщyю coбcтвeннocть вcex члeнoв ceмьи, cпpaвкy из БTИ o cooтвeтcтвии выбpaннoгo жилья тexничecким нopмaм.

🔻 Пocлe пepeдaчи дoкyмeнтoв в ПФP, ПФP paccмaтpивaeт пaкeт дoкyмeнтoв 30 днeй, и ecли пpинимaeт пoлoжитeльнoe peшeниe, тo дeньги пepeчиcляютcя в тeчeниe 10 днeй.

Bнимaниe! Maтepинcкий кaпитaл нeльзя пoлyчить нaличными нa pyки, Пeнcиoнный фoнд пepeвoдит cpeдcтвa тoлькo нa cчeт бaнкa пpи пoкyпкe или пpиoбpeтeнии жилья в ипoтeкy.

Boeннaя ипoтeкa

Bocпoльзoвaтьcя льгoтнoй пpoгpaммoй “Boeннaя ипoтeкa” мoгyт вoeннocлyжaщиe, кoтopыe yчacтвoвaли в пpoгpaммe НИC и oтcлyжили 3 гoдa. Пo ycлoвиям гocпoддepжки, им выдeляeтcя фикcиpoвaннaя cyммa нa пoкpытиe пepвoгo взнoca и нa пoгaшeниe eжeмecячныx плaтeжeй пo зaймy. Пpoгpaммa paбoтaeт тaк:

  1. Пpи зaчиcлeнии нa cлyжбy вce вoeнныe cтaнoвятcя yчacтникaми нaкoпитeльнo-ипoтeчнoй cиcтeмы (НИC)
  2. Eжeмecячнo нa пpoтяжeнии тpex лeт гocyдapcтвo пepeвoдит yтвepждeннyю cyммy нa cчeт yчacтникa НИC.
  3. Нaкoплeнныe зa тpи гoдa cpeдcтвa мoжнo иcпoльзoвaть в кaчecтвe пepвoгo взнoca для пoкyпки нeдвижимocти в кpeдит.
  4. Eжeмecячныe плaтeжи пo кpeдитy выплaчивaютcя из фeдepaльнoгo бюджeтa, пpи ycлoвии, чтo плaтeж нe пpeвышaeт 1/12 oт вeличины нaкoпитeльнoгo взнoca, a caм зaeмщик пpoдoлжaeт вoeннyю cлyжбy.

Baжнo! Cyммa нaкoпитeльнoгo взнoca peгyляpнo yвeличивaeтcя, в 2018 нa cчeт вoeннocлyжaщeгo пocтyпaeт 268 456 pyблeй eжeгoднo.

Cyбcидии для coтpyдникoв бюджeтнoй cфepы

Пoддepжкy гocyдapcтвa для yлyчшeнии жилищныx ycлoвий пoлyчaют paбoтники бюджeтнoй cфepы, мoлoдыe yчeныe и мoлoдыe cпeциaлиcты. Чтoбы пoлyчить тaкyю вoзмoжнocть, бюджeтники и мoлoдыe yчeныe дoлжны oтpaбoтaть пo cпeциaльнocти бoлee 10 лeт и пpeдъявить зaключeниe кoмиccии o тoм, чтo oни нyждaютcя в yлyчшeнии жилищныx ycлoвий. Нa пpaвo пoлyчить cyбcидию иx выдвигaeт pyкoвoдcтвo. Уcлoвия льгoтнoгo кpeдитoвaния мoлoдыx cпeциaлиcтoв вapьиpyютcя в зaвиcимocти oт peгиoнa, нo, в бoльшинcтвe cлyчaeв, гocyдapcтвeннaя пoмoщь пpeдocтaвляeтcя пpи ycлoвии paбoты пo pacпpeдeлeнию.

Пoмoщь для yлyчшeния жилищныx ycлoвий мнoгoдeтныx и мoлoдыx ceмeй

Гocпoддepжкa выдeляeтcя для пepeceлeния из aвapийныx дoмoв, или pacшиpeния жилoй плoщaди, ecли нa oднoгo чeлoвeкa в квapтиpe пpиxoдитcя мeньшe ycтaнoвлeннoй в peгиoнe минимaльнoй плoщaди жилья. Moлoдыe ceмьи мoгyт пoлyчить cyбcидии в видe eдинopaзoвoй cyммы, paccчитывaть нa cнижeниe пpoцeнтнoй cтaвки пo ипoтeкe или льгoтный ипoтeчный зaйм oт жилoгo фoндa.

Кaтeгopии гpaждaн, кoтopыe пoпaдaют в кaтeгopию льгoтникoв и ycлoвия гocyдapcтвeннoгo cyбcидиpoвaния в paзныx peгиoнax oтличaютcя. Cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и дocтyпныe пpoгpaммы мoжнo yзнaть y coтpyдникa выбpaннoгo бaнкa.

Чтo тaкoe нaлoгoвый вычeт и кaк им вocпoльзoвaтьcя

Ecли вы paбoтaeтe oфициaльнo и плaтитe пoдoxoдный нaлoг, пpи пoкyпкe квapтиpы или дpyгoгo жилья вы мoжeтe пoлyчить нaлoгoвый вычeт в paзмepe 13% oт cтoимocти нeдвижимocти, нo нe бoлee 260000 pyблeй. Taк, зa гoд вы впpaвe вepнyть пoдoxoдный нaлoг — 13% oт oфициaльнoй зapплaты. Пpoизвoдить вoзвpaт мoжнo нa пpoтяжeнии нecкoлькиx лeт, пoкa cyммa нaлoгoвoгo вычeтa нe бyдeт кoмпeнcиpoвaнa в пoлнoм oбъeмe.

Чтoбы пoлyчить кoмпeнcaцию пoдaйтe в нaлoгoвyю инcпeкцию зaявлeниe нa вoзвpaт нaлoгa и cлeдyющиe дoкyмeнты:

📕 кoпию пacпopтa;

📕 дeклapaцию 3-НДФЛ, cпpaвкy 2-НДФЛ;

📕 дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт cyммy, пoтpaчeннyю нa пoкyпкy нeдвижимocти: плaтeжныe пopyчeния, pacпиcки;

📕 дoгoвop кyпли-пpoдaжи или yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe;

📕 cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти;

📕 aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;

📕 кpeдитный дoгoвop и cпpaвкy oб yдepжaнныx пpoцeнтax, ecли oфopмили ипoтeкy.

B цeлoм, cyщecтвyeт мнoжecтвo cпocoбoв кyпить квapтиpy: выбpaть oбъeкт в нoвocтpoйкe или нa втopичнoм pынкe, y coбcтвeнникa, зacтpoйщикa, пocpeдникa, нa тopгax, oплaтить вcю cyммy пoлнocтью, вocпoльзoвaтьcя пpoгpaммoй paccpoчки, ипoтeки или oднoй из coциaльныx cyбcидий. Кaждaя cдeлкa бyдeт имeть cвoи ocoбeннocти и пpeимyщecтвa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae. Чтoбы пpaвильнo oцeнить вce вoзмoжныe pиcки и выбpaть caмый oптимaльный вapиaнт для yлyчшeния жилищныx ycлoвий, oбpaтитecь зa пoмoщью к пpoфeccиoнaлaм в cфepe нeдвижимocти.

Источник

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:

  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — документы, подтверждающие, что вы собственник квартиры;

  • действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или он просрочен, заранее займитесь получением нового паспорта);

  • документы-основания вашего права собственности на квартиру (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на на наследство и т.д.), а также документы-основания права собственности по всей цепочке предшествующих сделок с квартиры (как правило, осмотрительный покупатель проверит всю историю квартиры);

  • нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на совершение сделки с квартирой, приобретенной в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе и т.д.);

  • согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, если квартиру продает несовершеннолетний или недееспособный, либо если продается жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (и не могут быть сняты с учета), документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный);

  • отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением, срок ожидания ответа — 30 дней)  (если продается доля в праве долевой собственности на квартиру);

  • если ваши интересы на сделке с квартирой будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями (доверенность с полномочиями по подписанию договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности должна быть нотариально удостоверена);

  • согласие залогодержателя на сделку, если квартиры в залоге, или согласие получателя ренты, если квартира обременена рентой.

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

  • если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;

  • если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;

  • если договор купли-продажи невозможно заключить либо стороны по соглашению сторон расторгли предварительный договор, то задаток возвращается. 

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

  • выписку из домовой книги, в которой указываются лица, зарегистрированные в квартире или жилом доме (как правило, вопрос со снятием всех зарегистрированных лиц решается до сделки);

  • справку из финансового лицевого счета, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам, справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт (вопрос с погашением задолженности также решается до сделки);

  • справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях (зачастую они требуются с посещением врача);

  • некоторые покупатели могут попросить пройти медицинское освидетельствование на предмет “вменяемости” в день сделки. 

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

  1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

  2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

  • заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (заполняется в Росреестре или МФЦ);

  • договор купли-продажи (оригинал);

  • акт приема-передачи квартиры (количество экземпляров определяется по аналогии с договором), если передача по договору происходит до регистрации права собственности на квартиру;

  • нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца/получателя ренты о согласии на проведение сделки с квартирой, если отчуждается квартира, находящаяся в общей совместной собственности супругов — оригинал и копия; в случае, если продавец состоит в браке, но правом собственности на квартиру обладает только он, квартира не находится в совместной собственности (индивидуальная собственность), то необходимо представить документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемая квартира не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экземпляров заверенных судом копий);

  • согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если продавцом является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);
  • документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный) — оригинал и копия;
  • письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если квартира отчуждается или приобретается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
  • письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
  • согласие получателя ренты (если квартира обременена рентой);
  • отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением)  (если продается доля в общей долевой собственности на квартиру) — оригинал и копия;
  • кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, и документы, указанные в закладной в качестве приложений (при покупке квартиры в ипотеку) — оригинал и копия, а также подается заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от залогодержателя или залогодателя  или заявление от обеих сторон при регистрации ипотеки в силу договора;
  • документ об оплате стоимости квартиры (предоставляется в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на квартиру сохраняется за продавцом до оплаты стоимости квартиры) — оригинал и копия;
  • правоустанавливающий документ на квартиру (оригинал, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается продавцу);
  • один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) — оригинал и копия;
  • технический план помещения (оригинал), если в квартире проводилась перепланировка, переустройство в установленном порядке и ранее не осуществлялся кадастровый учет квартиры в новом виде, либо кадастровый учет квартиры вообще ранее не осуществлялся (для одновременной регистрации и постановки на кадастровый учет, о чем подается соответствующее заявление);
  • документы, которые необходимы для государственной регистрации ранее возникшего права и заявление продавца о государственной регистрации ранее возникшего права, если право собственности продавца не было зарегистрировано;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц в квартире/ином жилом помещении или перечень лиц, проживающих в квартире, если они сохраняют право пользования квартирой либо обязуются “выписаться” после регистрации перехода права собственности. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи  558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.
  • паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);
  • если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
  • квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

  • лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения квартиры согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

    В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.

  • в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами — 5 рабочих дней. 

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Выписка из ЕГРН оформление сделки купли-продажи квартиры

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

  • Регистрация права собственности
  • Проверка недвижимости
  • Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
  • Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
  • Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
  • Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
  • Юридическое сопровождение сделок с новостройками
  • Юридическое сопровождение аренды недвижимости
  • Оформление дарения недвижимости
  • Юридическое сопровождение мены недвижимости
  • Юридическое сопровождение ренты недвижимости
  • Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Требуется помощь юриста по недвижимости?

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте

Заказать звонок

Источник

Что нужно знать перед покупкой квартиры

При выборе нового жилья хочется купить классную квартиру в центре города с видом на парк и близкой остановкой транспорта. Но все упирается в бюджет. 

Чтобы найти выгодный для себя вариант, сравните цены на разных агрегаторах: «Циан», «Авито», «Домклик», «Юла», «Домофонд», «Яндекс Недвижимость», «Мир квартир». Составьте список из нескольких квартир на случай, если первая сделка не состоится и придется подбирать другие варианты.

Определитесь, какой тип жилья вас интересует: новостройка или вторичка. При покупке квартиры в строящемся доме вы сами выбираете вид из окон. А еще можете получить бонусы от продавца: скидку на машиноместо, кладовую или балкон в подарок. 

Новый дом будет радовать тем, что квартиру можно полностью обустроить под себя. Но вы не сможете сразу заселиться и прописаться, а в первые месяцы будете слышать шум ремонта у соседей.

В квартире с историей вас ждет быстрая регистрация, готовая инфраструктура и возможность торга с продавцом. Но изношенные коммуникации и старый ремонт могут перевесить все плюсы.

Здраво оценивайте финансовые ресурсы перед покупкой квартиры. Подумайте, сможете ли внести первый взнос самостоятельно или придется искать деньги.

Если решили взять ипотеку, то придерживайтесь правила: выплаты по кредиту не должны превышать 30% от общего ежемесячного дохода. Обращайтесь в разные банки, чтобы выбрать наилучшие условия. 

Чтобы оформить ипотеку, нужно предоставить следующие документы:

  • заявление-анкету;
  • паспорт гражданина РФ;
  • подтверждение доходов за последние 12 месяцев.

Банк вправе потребовать дополнительные сведения от заемщика.

В Ак Барс Банке можно оформить заявку на ипотеку онлайн. Минимальная ставка составляет 4%, срок кредита — до 30 лет. 

Если стандартные ставки и сроки кажутся слишком большими, проверьте, подходите ли вы под условия льготных программ. С их помощью можно сэкономить на ставке и даже обойтись без первоначального взноса.

Выбор зависит от региона покупки и состава вашей семьи. Программы отличаются ставкой, размером первоначального взноса, максимальной суммой кредита, списком банков.

Ася Левнева,

директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»

«Сегодня сложилась ситуация, когда активность на вторичном рынке больше не стимулирует первичный. Многие продают квартиры не для того, чтобы купить качественную новостройку, а ради отъезда из страны.

На первичном рынке предложение почти вдвое превышает спрос. Для равновесия девелоперам придется снизить цены на менее ликвидные объекты.

Перед покупкой нужно сравнить цены на сопоставимые лоты, изучать документы и внимательно читать кредитные договоры, если берете ипотеку».

Обязательно проверьте надежность застройщика. Для этого нужно:

1. Заказать выписку из ЕГРЮЛ. 

Документ содержит информацию о гендиректоре и учредителях фирмы, уставном капитале. Если в компании часто менялось руководство, это повод задуматься.

выписка из ЕГРЮЛ

Для запроса сведений из ЕГРЮЛ нужно знать ИНН или ОГРН компании-застройщика

2. Проверить, входит ли застройщик в единый реестр, и есть ли у него долги. 

Если компания находится в перечне, она не нарушает обязательств: сдает многоквартирные дома в указанный срок, вносит достоверную информацию о себе и объектах. Ложные сведения наказываются штрафом. А узнать о долгах фирмы-застройщика можно на сайте судебных приставов.

3. Ознакомиться с документами застройщика на портале Единой информационной системы жилищного строительства.

Проверьте наличие разрешения на строительство, проектной документации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, сведений об отчислении обязательных взносов в компенсационный фонд.

4. Запросить у застройщика устав и документы на землю.

Обычно эти сведения находятся на сайте компании. Участок должен быть в собственности или аренде и располагаться на земле, где можно строить многоквартирники. Чем дольше участок в собственности или аренде, тем лучше. Это снижает риск споров о праве собственности. 

Чтобы приобрести землю и получить документы, компании нужно много времени. Если сроки выглядят слишком короткими, это повод насторожиться.

На что обратить внимание при выборе объекта

Наличие посредника в сделке увеличивает итоговую цену квартиры: нужно заложить оплату услуг. Покупать через агентство или напрямую у хозяина — вопрос удобства. Посредники лучше знают, какие документы нужны для продажи, и готовят их заранее.

Чтобы проверить право собственности продавца, можно заказать справку об объекте недвижимости на сайте Росреестра. Если хотите удостовериться в добросовестности риелтора, на сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис проверки доверенностей. 

Правильно выбранный район сэкономит время и деньги на проезд до работы или учебы. Стоит выяснить, нет ли рядом вредных предприятий и оживленных шоссе. Если водите автомобиль, попробуйте приехать к дому в часы пик, чтобы поискать место для парковки. Также оцените, насколько близко расположены остановки общественного транспорта.

Инфраструктуру выбирайте по потребностям. Семьям с детьми актуальны сад и школа в пешей доступности, любителям спорта — стадион, парк или площадка для воркаута. Уделите внимание типу дома, этажности, планировке, соседям.

«В первую очередь покупатели обращают внимание на ремонт. Актуален запрос сразу заехать и жить. Многие торгуются за кухню и встроенную технику.

Набирают популярность закрытые дворы. Подземный паркинг многим кажется дорогим, поэтому стоянки для авто очень актуальны. Люди смотрят дворы в вечернее время, чтобы понять вместительность.

Бо́льшим спросом пользуется вторичное жилье. Но лучше взять квартиру в новостройке и сделать ремонт. Поясню на примере.

Например, в Кемеровской области квартира 2019-2021 годов с ремонтом стоит в среднем 125 тыс. ₽ за «квадрат». В новостройке средняя цена — 95 тыс. ₽.

Средняя ставка по ипотеке на вторичку — 11,4% , на новостройку — 7,7% с господдержкой или 5,3% — по семейной программе. Если вычесть эту разницу, выгоднее взять жилье в новостройке и сделать ремонт самостоятельно.

К тому же собственники свежей вторички часто используют серые схемы. Например, просят указать в договоре цену ниже фактической, чтобы уменьшить налог с продажи. Тогда покупатель получит меньшую сумму имущественного вычета. А если сделку признают недействительной, новый владелец потеряет не только квартиру, но и разницу в цене. Своим клиентам не рекомендую заключать такие сделки»

Планировка, транспортная доступность и состояние дома — основные факторы ценообразования. В элитных новостройках набирают популярность смарт-системы — когда свет, домофон, чайник и телевизор соединяются по Bluetooth.

Светлана Перминова,

директор ООО «Юникорн»

«Некоторые застройщики начиняют смарт-инфраструктурой не только жилой комплекс, но и квартиры. Иногда это предустановленные устройства в квартирах с отделкой или white box, иногда комплекты «умного дома» преподносят собственникам как подарок.

Также застройщики предлагают приобрести устройства как дополнительную опцию и включают стоимость в состав ипотеки».

Если планировка б/у квартиры выглядит устаревшей, узнайте про возможность ее перепланировки после покупки. Учитывайте, что согласование такой процедуры в регионах отличается. Также в ипотечных договорах может быть пункт об одобрении перепланировки банком.

Например, в Москве можно удаленно получить разрешение жилищной инспекции, а затем оформить акт о завершенных работах. Также можно бесплатно взять новый план из готового каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или администрацию, а проект заказывать в бюро.

пример плана перепланировки квартиры

В каталоге типовых решений есть рекомендации, какие зоны можно расширить и за счет чего (Источник: сайт мэра Москвы)

Важно помнить, что некоторые изменения в квартире не требуют письменного разрешения.

Вы можете смело начинать ремонт, если не планируете менять:

  • внутренние перегородки;
  • расположение дверных и оконных проемов;
  • конструкцию пола;
  • расположение сантехники, труб, газопровода.

Проект перепланировки может составить только компания, у которой есть допуск СРО — саморегулируемой организации или реестра профессионалов. 

Руслан Сырцов,

коммерческий директор ГК «Европея»

«Главный тренд 2023 года — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это обусловлено невысокими реальными доходами населения и растущей инфляцией. ИЖС эконом- и комфорт-класса будет активно развиваться. Мы прогнозируем повышение цен на такие дома на 5-15%.

Проседание цен тоже возможно, в сегменте эконом и комфорт оно составит не более 5-10% в связи с низкой ценой квадратного метра, в сегменте бизнес-класса может достигать 30-40%.

Еще одно активное направление — трейд-ин. Покупатель выбирает жилье в новостройке, а в зачет стоимости предлагает уже имеющуюся в собственности квартиру. Две сделки заключают параллельно. Разницу клиент доплачивает сам.

Поскольку наличных у людей немного, в будущем станут популярны альтернативные схемы: торги, переуступка прав в долевом строительстве. 

Продолжится развитие финансовых инструментов: схемы кредитования от застройщика, субсидирование ставки ипотеки банком или застройщиком. Господдержка будет и дальше, особенно для семей с детьми».

Как заключить сделку 

Договор купли-продажи — это соглашение сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги. 

Документ нужен, чтобы зафиксировать условия сделки и зарегистрировать переход права собственности. Он всегда заключается письменно. Можно составить договор самостоятельно или обратиться к юристу.

Вот перечень нужных документов:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • договор купли-продажи — по одному экземпляру для каждой стороны и для Росреестра.

В договоре обязательно нужно указать:

  • дату и место подписания;
  • полные сведения об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН;
  • параметры квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, число комнат, кадастровый номер, состояние;
  • данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение;
  • номер и дату свидетельства о праве собственности;
  • гарантию продавца, что квартира без обременений;
  • точную цену;
  • обязанность продавца передать объект, а покупателя — принять и внести за него плату;
  • порядок расчетов: наличные, аренда банковской ячейки, кредит;
  • ответственность сторон за нарушение договора;
  • обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права собственности.

образец договора купли-продажи

При составлении договора можно менять типовой шаблон по потребностям (Источник: «Циан»)

Когда договор вступит в силу, нужно зарегистрировать право на недвижимость в Росреестре. Если есть электронная подпись, можно подать документы онлайн. Если не доверяете электронным документам, нужно обратиться в МФЦ или к нотариусу для подачи заявления. 

Что нужно отправить в Росреестр для регистрации права собственности:

  • заявление;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • копии паспортов физлиц или учредительных документов юрлиц;
  • договор купли-продажи.

Список документов отличается в каждом конкретном случае — уточняйте в региональном управлении Росреестра.

Ольга Антонова,

специалист агентства недвижимости «Этажи»

«От показа квартиры до регистрации права собственности в среднем проходит два-три месяца — зависит от наличия ипотеки или несовершеннолетнего собственника.

Также играет роль цена: если продавец сильно ее завысил, объект может висеть полгода и дольше. И в итоге продаться ощутимо дешевле.

Была ситуация, когда квартира на вторичке продавалась за 5,5 млн ₽. Мой клиент предложил купить за 5,3 млн ₽. Сделка не состоялась. Через полгода квартиру продали всего за 5,1 млн ₽».

Что нужно сделать после покупки

Когда сделка завершена, нужно подписать акт приема-передачи квартиры. В нем описывается состояние квартиры на текущий момент: показания счетчиков, состояние коммуникаций, наличие или отсутствие дефектов. Утвердив акт, продавец передает ключи покупателю.

пример акта приема-передачи квартиры

Акт подтверждает, что стороны не имеют претензий (Источник: «Циан»)

Если купили квартиру у юрлица в новостройке, стороны подписывают акт приема-передачи ключей. 

Затем нужно обратиться в управляющую компанию, чтобы переоформить лицевой счет на нового владельца. Далее можно прописаться в квартире через МФЦ, отдел МВД по вопросам миграции или «Госуслуги».

Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!

Источник

При покупке квартиры на вторичном рынке особое внимание надо уделить правоустанавливающим документам, проверить законность перепланировок и с осторожностью относиться к продаже по доверенности

Внимание к деталям при приобретении жилья на вторичном рынке убережет покупателя от денежных потерь 


Внимание к деталям при приобретении жилья на вторичном рынке убережет покупателя от денежных потерь 

Покупка квартиры — важное и ответственное дело в жизни любого человека. Необходимо тщательно подготовиться, особенно к приобретению жилья на вторичном рынке. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку.

Вместе в экспертами рассказываем о главных рисках при покупке квартиры на вторичном рынке жилья.

Эксперты в статье

  • Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Тимур Баязитов, заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры»

Недостоверные документы

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.

Споры о наследстве

Если покупатель приобрел квартиру, которую продавец недавно получил в наследство, то уже после завершения сделки может выясниться, что есть наследники, интересы которых были ущемлены. В этом случае сделка может быть признана недействительной по суду, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги.

«Это крайне неприятная ситуация, особенно когда деньги уже потрачены продавцом объекта. Тогда покупатель квартиры рискует остаться и без квартиры, и без денег. Выход — максимально тщательно проверять документы на приобретаемую квартиру, общаться с наследником, собирать данные о составе семьи продавца и лицах, которые могли быть наследниками. В идеале — включить в договор пункт, по которому продавец объекта берет на себя урегулирование потенциальных спорных вопросов с неучтенными наследниками», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Нужно обязательно проверить, живы ли родители наследодателя. В принципе, наследство можно проверить только на 90%, потому что чаще всего не хватает каких-либо документов или их не желают предоставить, потому что испорчены отношения между наследниками.

При покупке квартиры надо внимательно изучить все документы

При покупке квартиры надо внимательно изучить все документы

(Фото: pexels.com)

Продажа квартиры по доверенности

Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.

Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.

«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Рентные квартиры

По словам экспертов, квартиры, полученные в собственность по договору ренты, часто вызывают вопросы. Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Во-первых, внезапно могут появиться родственники рентополучателя, которые оспаривают правомерность заключения ренты. Например, они могут утверждать, что рентополучатель — пожилой предыдущий собственник — не мог отвечать за свои действия либо его обманули или заставили заключить договор ренты.

Чаще всего такие иски подают родственники рентополучателя через год-полтора после его смерти. Поэтому приобретать квартиру по свежему договору ренты может быть рискованно. В любом случае, если правоустановка — это договор ренты, то к сделке рекомендуется привлечь профессионального юриста, который занимается именно такими вопросами. Специалист сможет правильно оценить риски покупки.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Иногда не чистые на руку продавцы пытаются продать небезопасные квартиры и отсутствие юридической чистоты пытаются компенсировать ценой заметно ниже рынка. Поэтому если вы видите подозрительно выгодное предложение, велика вероятность, что с квартирой не все в порядке. Обязательно нужно проверить переходы права собственности за последние год-два. Если их много — это маркер того, что с квартирой не все ладно.

Особое внимание необходимо уделить правоустанавливающим документам на жилье

Особое внимание необходимо уделить правоустанавливающим документам на жилье

(Фото: pexels.com)

Долги по коммунальным платежам

Чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, когда хозяин квартиры оставляет после себя долг по коммуналке или капитальному ремонту, надо попросить продавца показать квитанцию по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.

«Если долг по коммуналке висит на человеке, то долг по капремонту будет на квартире и новому собственнику придется его оплачивать», — добавляет заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов.

Скрытые сюрпризы

Это касается физических недостатков квартиры. Например, плесень по всей стене, заботливо прикрытая кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, если обнаружится уже после приобретения квартиры. То же самое относится к испорченной сантехнике, проводке.

На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимания. Желательно даже провести повторный просмотр — как в светлое, так и в темное время суток.

Неузаконенная перепланировка

При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.

Ведь новому собственнику придется платить большой штраф, а кроме того — восстанавливать все как было. И еще такую квартиру будет впоследствии сложно продать. Потому что банки крайне неохотно выдают ипотеку на такие перепланированные квартиры.

По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимура Баязитова, необходимо проверить по техпаспорту расположение комнат. И если что-то не совпадает, то это серьезный звоночек.

Документы, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры:

  • документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
  • документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
  • свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности;
  • документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
  • разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  • выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  • справка об отсутствии долгов по квартплате;
  • нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  • выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  • нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете.

Испорченный вид из окна

Для многих людей большую роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна. Поэтому, если окна выходят на парк, сквер или другой живописный пейзаж, покупатель должен убедиться, что в ближайшее время на этом месте не запланировано строительство какого-нибудь объекта. Например, многоэтажного жилого дома, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света в квартиру.

Источник

Полезная инструкция о том, как купить квартиру, чтобы не обманули.

Шаг 1. Поиск квартиры

Шаг 2. Осмотр квартиры

Шаг 3. Проверка документов и данных о квартире

Шаг 4. Переговоры и внесение аванса

Шаг 5. Подготовка к сделке

Шаг 6. Сделка купли-продажи

Шаг 7. Государственная регистрация сделки

Шаг 8. Подписание акта приема-передачи

Итак, вы уже определили бюджет на покупку недвижимости и примерно представляете себе, какую хотите купить квартиру: сколько комнат должно быть в ней, в каком районе она должна быть расположена и прочее. Определившись с основными требованиями к будущей квартире, необходимо решить, каким образом ее искать. Основных вариантов поиска два: воспользоваться помощью риэлторов или искать самостоятельно. Обратившись к профессиональному риэлтору, вы уберегаете себя от рисков и экономите время. Осуществляя поиск квартиры своими силами, в лучшем случае вы экономите деньги, но тратите время и силы, в худшем — тратите и время, и деньги.

Для тех, кто все же решил купить квартиру без риэлтора, Gipernn.ru подготовил пошаговую инструкцию, которая поможет избежать распространенных ошибок.

Шаг 1. Поиск квартиры

 Как правильно купить квартиру на вторичном рынке? Первое, с чего следует начать, — определиться со способом поиска квартиры. Сегодня их существует большое количество. Это и сайты по недвижимости, и специализированные печатные издания, и расклеенные объявления по городу. Можно воспользоваться «сарафанным радио» — расскажите своим друзьям и близким о том, что ищите жилье и каким вы его себе представляете.

Сегодня все чаще люди предпочитают подавать объявления о продаже квартиры в интернете — этот способ является наиболее быстрым, простым и эффективным. Плюсами специализированных сайтов являются постоянно обновляемые объявления и большой выбор квартир. Возможность разместить объявление о продаже квартиры, в частности, предлагает и Gipernn.ru. Каждое объявление на сайте содержит информацию о доме, в котором расположена квартира: фото, характеристики, планировку, среднюю цену квадратного метра, инфраструктуру. Таким образом, покупатель может заранее определить для себя, подходит ему та или иная квартира или нет, и не тратить время на лишние осмотры. Кроме того, база многоквартирных домов Gipernn.ru позволяет повесить объявление «Куплю квартиру» на страницах понравившихся домов или подписаться на новые объявления.

Шаг 2. Осмотр квартиры

 Несколько универсальных советов, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры:

— Этаж. Если квартира расположена на первом этаже, обратите внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости. Если квартира находится на последнем этаже, проверьте отсутствие потеков на стенах. Новые обои и большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль о возможных проблемах с крышей дома.

— Подъезд. По состоянию, в котором находится подъезд, можно судить о нравах его обитателей. Так, разбросанные окурки, разбитые бутылки, обилие мусора заставляют задуматься о собственной безопасности и перспективе жизни в таком окружении. Отсюда можно сделать и соответствующие выводы о работе домоуправляющей компании.

— Ремонт. Если в квартире хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество. Также рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включить холодную и горячую воду во всех кранах, включить свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверить температуру батарей. Если квартира угловая, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.

Кроме того, следует обратить внимание на наличие парковки рядом с домом, детских садов, школ, магазинов и других инфраструктурных объектов. Близость остановок общественного транспорта, с одной стороны, также хорошо. С другой — покупая квартиру рядом с оживленной трассой, подумайте: выдержите ли вы регулярный шум и обилие пыли? Впрочем, популярные сегодня пластиковые окна эти неудобства практически исключают. Следует также обратить внимание, нет ли возле дома свалок и других нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днем.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Своим клиентам мы рекомендуем стучаться в соседние двери, разговаривать с жителями. Это дает понимание: 1) кто живет рядом; 2) какая реально коммунальная плата и как оказываются коммунальные услуги; 3) как работает домоуправляющая компания (ремонт, скорость реакции на аварийные ситуации и т. п.).

Шаг 3. Проверка документов и данных о квартире

 Основные вопросы, волнующие граждан при покупке квартиры, — как купить квартиру, чтобы не обманули, и как не купить квартиру с обременением.

Если квартира вам понравилась и вы остановили на ней свой выбор, первое, что нужно сделать, — это проверить документы (прежде всего, паспорта собственников). Также необходимо осмотреть оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Убедившись в том, что они действительны, следует удостовериться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Понятие «юридическая чистота квартиры» подразумевает, что данное жилье не имеет никаких препятствий для проведения сделки купли-продажи, и что право на собственность данного помещения не ограничивается какими-либо обременениями либо запретами, которые в будущем могут послужить причиной признания сделки незаконной или станут поводом для ее оспаривания.

Для того чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны случаи, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чаще всего такое случается, когда суд отправил человека отбывать срок за совершение преступления, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение, например, в психоневрологический диспансер и т. д. Еще одна рискованная ситуация — прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной именно по этой причине.

! Лица, имеющие право пользования помещением, должны быть указаны в договоре купли-продажи. Особенно это касается ситуации, когда лицо имеет право пожизненного пользования квартирой (например, человек отказался от приватизации в свое время, но проживал в квартире).

Узнать о том, кто зарегистрирован на жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи, можно попросив у собственника расширенную выписку из домовой книги.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Если речь идет о несовершеннолетних детях, необходимо проверять — не приобреталась ли квартира с помощью материнского капитала, поскольку в таком случае она должна быть оформлена на всех членов семьи. Данное обстоятельство может явиться основанием для признания сделки недействительной.

Второй документ, который изучается при проверке юридической чистоты квартиры, — это расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ее содержание расскажет все о предыдущих и настоящих владельцах недвижимости, наличии обременений: арестов, залогов и пр. По сути, это квартирная история с 1998 года (достаточный период для проверки, так как срок давности на предъявление претензий не превышает трех лет). Получить расширенную выписку из ЕГРП может только сам собственник или его представитель по доверенности. Сведения из Росреестра предоставляются в срок, не превышающий пяти рабочих дней.

Шаг 4. Переговоры и внесение аванса

 Как правило, это процесс, идущий параллельно с проверкой квартиры.

Речь идет об обсуждении всех деталей, связанных с предстоящей сделкой. Прежде всего, нужно договориться о цене — проще говоря, поторговаться. Но не перегните палку: попытки существенно сбить цену могут привести к тому, что продавец решит поискать более здравомыслящего покупателя. Помимо цены, в процессе переговоров сторонам предстоит прояснить еще массу важных моментов: например, это сумма платежа по авансовому соглашению и срок действия данного соглашения, дата заключения будущего договора купли-продажи и возможные отклонения от этой даты. Кроме того, следует обсудить условия договора, порядок и форму расчетов, а также оговорить, в какой период продавец обязуется выписаться из квартиры.

Если вы готовы купить квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить договор задатка. Это соглашение показывает серьезность намерений покупателя и ограничивает продавца в дальнейшем поиске покупателей. В случае изменения условий сделки (также отказа от продажи) со стороны продавца сумма задатка должна быть выплачена покупателю в двойном размере. При нарушении условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остается у продавца.

Задаток при покупке жилья — не единственный вариант «застопорить» квартиру. Альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки в любом случае сумма возвращается покупателю.

Шаг 5. Подготовка к сделке

 На этом этапе нашей инструкции «Как купить квартиру» подготавливается пакет документов для составления и подписания договора купли-продажи, а также формируется ряд документов, необходимых для последующей регистрации сделки.

Особое внимание следует уделить составлению договора купли-продажи квартиры. Закон требует обязательного соблюдения определенных требований к содержанию договора, но при этом стороны имеют право дополнить документ любыми важными для них пунктами. Например, в договор может быть внесено такое пожелание покупателя, как продажа квартиры с находящейся в ней мебелью и бытовой техникой. Продавец же может попросить о возможности пожить в квартире еще месяц-другой после продажи.

Договор купли-продажи квартиры можно составить в простой письменной форме или заверить в нотариальной конторе. Нотариально заверенный договор составляет нотариус на основе представленных документов. При этом взимается пошлина, которая зависит от стоимости продаваемого объекта и может достигать довольно больших сумм. Сегодня договоры купли-продажи квартиры составляются преимущественно в простой письменной форме. К нотариальному заверению обычно прибегают при сделках, одной из сторон которых являются граждане, относящиеся к группе риска. Это, например, люди преклонного возраста, действующие самостоятельно, но в силу солидных лет не всегда осознающие последствия своих действий, а также дееспособные лица, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками, но не ограниченные судом в правах, а значит, формально имеющие полное право распоряжаться своим имуществом.

! В случае если собственником (всего имущества или доли) является несовершеннолетний или доля в праве на квартиру продается постороннему лицу, то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности, — сделка требует обязательного нотариального заверения.

Шаг 6. Сделка купли-продажи

Заключение сделки — самая ответственная процедура при покупке квартиры. В вопросе о том, как купить квартиру, чтобы не обманули, очень важен выбор способа расчетов.

Если речь идет о нотариально заверенном договоре, в назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи и передача денег. Если же стороны договорились о составлении договора в простой письменной форме, то день обычно начинается с закладки денег в банковскую ячейку. Такой способ взаиморасчетов считается наиболее безопасным и удобным. Покупатель арендует у банка денежную ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего закладывает требуемую сумму. После того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает деньги.

Если по истечении оговоренного времени право собственности не подтвердилось, то доступ продавца к ячейке ограничивается, а покупатель может забрать деньги, предъявив паспорт.

В качестве альтернативы использования банковской ячейки при расчетах с продавцом можно предложить денежный перевод, так называемый аккредитив. Но он проигрывает банковской ячейке, прежде всего тем, что по обслуживанию стоит дороже и по оформлению занимает больше времени.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Расчеты могут быть произведены также через депозит нотариуса. Деньги переводятся на счет нотариуса, который в рамках условий договора (например, при предъявлении свидетельства о регистрации или расписки о подаче документов) отдает деньги продавцу.

Если предусмотрена оплата в рассрочку или после совершения сделки, то, во-первых, такая сделка обременяется залогом в силу закона (то есть квартира будет помечена как заложенная до момента предъявления в Росреестр сведений об оплате), во-вторых, могут быть предусмотрены дополнительные гарантии, например, поручительство, залог иного имущества, банковская гарантия.

Что касается наличной формы расчетов, большие суммы лучше проверять через детектор купюр во избежание получения фальшивых или поврежденных купюр. Зачастую человек может сам не знать, что передает фальшивые деньги.

Шаг 7. Государственная регистрация сделки

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания всеми сторонами. Однако это не значит, что покупатель стал полноправным обладателем жилья. Фактом смены собственников является регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к будущему в уполномоченном органе.

Подписанный договор купли-продажи вместе с другими необходимыми документами подают на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр (МФЦ). С 2015 года подать документы на регистрацию права собственности можно в электронном виде на сайте Росреестра.

Документы, необходимые для регистрации сделки:

  • заявление о регистрации перехода права собственности от продавца;
  • заявление о регистрации права собственности от покупателя;
  • документы, удостоверяющие личность участников;
  • правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • договор купли-продажи;
  • доверенность (если за кого-то из участников договор подписало доверенное лицо);
  • согласие супруга продавца (если продавец находится в браке или недавно расторгнул брак);
  • кадастровый паспорт (если в Росреестре нет его копии).

В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.

Шаг 8. Подписание акта приема-передачи

Вот мы и подошли к завершающему этапу в вопросе о том, как купить квартиру. На данном этапе совершается «физическая» передача квартиры. При этом подписывается акт приема-передачи. Суть документа сводится к тому, что покупатель получил квартиру в нормальном техническом состоянии и претензий у него нет. Обязательство передачи жилья считается исполненным после подписания акта приема-передачи. Простой пример: прорвало водопроводную трубу, в результате чего оказались залитыми и сама квартира, и соседи снизу. Если такое произошло до подписания передаточного акта — виноват продавец: в этот период он еще контролировал данное недвижимое имущество. Если же авария случилась после передачи — все проблемы ложатся на нового собственника.

Перед тем как подписать акт, внимательно осмотрите жилье. Также попросите продавца предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг и справку об отсутствии задолженностей. И получайте ключи!

Не забудьте: после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, оформив налоговый вычет.

Источник

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
  • Юперио 100мг инструкция по применению цена
  • Препарат гордокс инструкция по применению для людей отзывы
  • Пульт тв хаер htr u27e инструкция
  • Инструкция по сигнализации на железнодорожном транспорте российской федерации пункт 73
  • Руководство по питанию для пациентов на гемодиализе fresenius medical care