Пошаговая инструкция по приемке квартиры в новостройке

Квартиру могут сдать с косяками: например, с кривым полом, негерметичными окнами и отсутствием вентиляции.

Когда застройщик сдает новостройку, для покупателей наступает долгожданный момент приемки квартир. Но перед тем как подписывать документы, нужно убедиться, что жилье и коммуникации соответствуют нормам. А если есть проблемы, то застройщик должен бесплатно их устранить.

Я шесть лет работал экспертом по приемке квартир. Поделюсь простой пошаговой инструкцией, которая позволяет за час проверить новостройку, не обращаясь к экспертам. Вы узнаете о самых частых проблемах и том, как действовать, чтобы не пришлось исправлять недостатки за свой счет.

Как подготовиться к приемке квартиры

Вот что нужно сделать до осмотра квартиры.

Не стоит прогибаться под такие условия — возьмите себе в резерв час. Заранее договоритесь об этом с застройщиком и обязательно планируйте приемку на светлое время, когда дефекты лучше видны.

Обычно на приемке квартиры от застройщика присутствует бригадир субподрядчика или мастер участка от застройщика, который контролирует ход работы.

Перечитать договор долевого участия. На что стоит обратить внимание:

1. Площадь квартиры — после постройки фактическая площадь часто отличается от прописанной в договоре.
2. В каком виде сдается квартира — отделка стен и пола, перечень сантехники, список электроустановочного оборудования.

Объем проверок на осмотре зависит от типа отделки квартиры.

Черновая отделка — голая квартира, куда просто заведены инженерные сети: электричество — до щитка, вода и канализация. Инженерные сети не разведены по квартире, розеток, выключателей и освещения нет. На полу — плита перекрытия или черновая стяжка, стены голые или покрыты базовым слоем цементной штукатурки.

Что проверяют:

1. Площадь.
2. Вертикальность стен.
3. Дверь.
4. Окна.
5. Вытяжную вентиляцию.

Предчистовая отделка — это когда разведены коммуникации, а стены и пол готовы под чистовую отделку.

Что проверяют:

1. Все, что я перечислил в списке для черновой отделки.
2. Стяжку пола.
3. Штукатурку стен.
4. Как проложены инженерные сети: отопление, водоснабжение, электричество.

Чистовая отделка — когда отделочные работы завершены. К списку выше добавляется проверка качества финишных покрытий и фурнитуры межкомнатных дверей.

Подготовить инструмент для приемки. Я рекомендую такой минимальный набор:

1. Карандаш или гелевая ручка для чертежей и пометок. Гелевая ручка не замерзает на холоде, а карандаш удобен, так как можно писать в любом положении.
2. Жирный цветной маркер, чтобы отметить проблемные места, которые нужно устранить, например неровности на стенах. Стоит около 170 Р.
3. Лампочка для проверки патронов — лучше светодиодная, чтобы не грелась, и с цоколем формата Е27, стоит в пределах 100 Р.
4. Патрон с электрической вилкой, чтобы проверить розетки. Он удобнее, чем отвертка-индикатор. Есть патроны с проводом до 300 Р, а есть более дешевые, где электровилка соединяется с патроном. По моему опыту без шнура — гораздо удобнее: все манипуляции можно выполнить одной рукой.
5. Двухметровый строительный уровень — от 492 Р. Или лазерный уровень.
6. Строительный уровень длиной 40—60 см — от 342 Р. Для проверки уровня окон, оконных откосов, подоконника и батареи.
7. Рулетка или лазерный дальномер, чтобы измерить длину стен и пересчитать площадь помещений. Мобильное приложение для этих целей не годится — слишком большая погрешность.
8. Складная табуретка или стремянка для проверки электрических патронов на потолке и вентиляционных отверстий — от 1400 Р.
9. Небольшой молоток. Проверять качество цементной стяжки для квартир без чистовой отделки.
10. Бахилы и пакет для верхней одежды и личных вещей, чтобы не испачкаться в строительной пыли.

Также есть пара опциональных инструментов, которые удобно иметь, но можно обойтись без них:

1. Линейка-угольник, чтобы проверять правильность прямых углов. Лучше выбирать широкий угольник 600 × 400 мм. Цена такого — около 500 Р. Столярные угольники с коротким плечом хотя и менее громоздкие, но не так точны из-за того, что ближе к углу стена часто скругляется. Но углы можно проверить и простой рулеткой с помощью правила египетского треугольника — как это сделать, расскажу чуть дальше.
2. Трапециевидное двухметровое прави́ло для проверки штукатурного слоя, рельефа пола и стен — от 436 Р. Оно выполняет роль «контрольной двухметровой рейки» — понятие из строительных правил и нормативов. Если прави́ла нет, его заменяют двухметровым строительным уровнем.

Еще понадобится смартфон, его используют в качестве калькулятора, фонарика и фотоаппарата. Некоторые застройщики просят отправить на почту фото с проблемными местами, другие — прямо на месте указать маркером места для исправлений. Обязательно проверьте, подзаряжен ли телефон.

Многое из перечисленного выше не придется покупать, так как инструмент уже есть в быту или его можно взять ненадолго у знакомых.

Минимальный набор инструментов для приемки обойдется в 3163 Р

Стремянка	1469 Р
Строительный уровень, 2 м	492 Р
Строительный уровень, 40—60 см	342 Р
Рулетка	250 Р
Небольшой молоток	230 Р
Жирный цветной маркер	170 Р
Патрон с электрической вилкой	110 Р
Лампочка Е27	70 Р
Карандаш или гелевая ручка	30 Р

1. Подробный чек-лист — в нем удобно делать пометки, когда обнаружите недостатки.
2. Форма акта о несоответствии объекта строительства требованиям в двух экземплярах. В этом документе фиксируются все выявленные нарушения.
3. Распечатанный план квартиры, который прилагается к ДДУ, — на нем отмечают замеры стен.

Также понадобятся чистые листы А4, чтобы делать заметки о дефектах. Рекомендую закрепить все перечисленные документы на планшете с клипсой — клипборде. Так удобнее делать записи в «полевых условиях».

Дальше расскажу, что проверять, когда пришли на приемку.

Шаг 1

Пересчитать площадь квартиры

Во время осмотра нужно измерить длину стен и посчитать площадь всех помещений. Сравните свои расчеты с цифрами в договоре.

Все измерения удобно отмечать на распечатанном плане квартиры.

Обычно застройщик указывает в договоре, какое расхождение по площади допустимо: у кого-то это 0,5 м², у других — от 1 м². Если расхождение больше, стоимость жилья пересчитывают. В этом случае застройщик или дольщик должны компенсировать разницу. В Тинькофф Журнале описаны оба этих сценария. Прочитайте, как действовать дольщику:

1. Если застройщик не достроил метры.
2. Если квартира оказалась больше, чем по договору.

Шаг 2

Проверить инженерные сети

Вентиляция. Она важна для здоровья и комфортного микроклимата. В квартирах обычно естественная вентиляция: приток происходит через микропроветривание в окнах, а вытяжка — через общедомовой вентканал, идущий на крышу. К вентканалу подсоединяют кухню и санузлы.

Если вентиляция плохо работает, это чревато проблемами:

1. в помещениях появится повышенная влажность и запахи;
2. на холодных поверхностях — конденсат. Например, так называемые плачущие окна зимой;
3. в ванной заведется плесень.

Чтобы проверить вытяжку, возьмите лист бумаги А4 и приложите его к каждому отверстию вытяжной вентиляции. Лист должен прилипнуть к стене, если в квартире есть воздушная тяга. В герметичном помещении ее не будет, поэтому перед проверкой откройте окно или входную дверь в квартиру, чтобы обеспечить приток воздуха.

Электрика. Если квартира обесточена, включите вводной автоматический выключатель в электрощитке — обычно он расположен в прихожей. Иногда электрики закрывают щиток на ключ. Заранее уточните это у застройщика, чтобы к щитку был доступ в момент проверки.

В моей практике было два случая, когда пришли с собственником на приемку, а щиток закрыт и квартира обесточена. В итоге проверили все, кроме электрики. Затем я пояснил хозяевам, как проверить розетки и свет самостоятельно. Это несложно.

После того как включили электричество в квартире, нужно проверить:

1. Свет. Для этого вкручивают лампочку во все патроны и щелкают выключателем. Чтобы дотянуться до патронов на потолке, понадобится складной табурет или стремянка.
2. Розетки. Нужно вкрутить лампочку в патрон-переходник и вставить в розетку — лампочка должна загореться. В противном случае недостаток вносят в чек-лист, фотографируют розетку и помечают ее маркером.
3. Кабель, питающий варочную панель на кухне, если она предусмотрена договором. Провод должен идти напрямую от щитка. Это единственный кабель, который проложен в стяжке пола.

Водоснабжение. В санузлах иногда остаются незаделанные отверстия в местах, где трубы пересекают перекрытия. То есть вокруг трубы есть зазор, через который видно соседний этаж. Это нарушение, и застройщик обязан его устранить.

У полотенцесушителей проверяют соединение с накидной гайкой, «американкой», — это место часто подтекает.

Канализация. Место прохода канализационного стояка через перекрытие должно быть закрыто цементным раствором.

Чтобы проверить уклон трубы, положите уровень сверху на трубу. Верхний конец уровня оставьте на месте, а нижний медленно поднимайте, пока пузырек не встанет ровно посередине — это горизонтальный уровень. Если подняли нижний конец двухметрового уровня на 4 см, значит, завал такой: 4 / 2 = 2 см на 1 м.

Не допускайте уклона канализационных труб больше нормативов: в таком случае вода быстро убегает по трубе, а тяжелые фракции оседают на дне и высыхают. Это может привести к засору.

Система отопления. В каждой квартире я встречал проблемы с радиаторами отопления. Чаще всего батареи установлены не по уровню.

Если радиаторы размещены неправильно, помещение прогревается неравномерно и в холодное время года окна запотевают.

Шаг 3

Проверить отклонение по вертикали и плоскость стен

Стены проверяют по двум параметрам: отклонение от вертикали и плоскость — тут следят за тем, чтобы не было волн. Начинают от углов — там больше неровностей, так как штукатурить углы сложнее. Отклонение по вертикали проверяют с помощью двухметрового уровня. Плоскость — с помощью двухметрового прави́ла или уровня.

Небольшие волны на прямых стенах не будут заметны после чистовой отделки. Но есть места, где они бросаются в глаза:

1. Дверные проемы — любые изгибы стен в месте примыкания дверного наличника будут всегда в поле зрения.
2. На уровне плинтусов — линия примыкания плинтуса со стеной выявляет все неровности. Чтобы это скрыть, придется красить плинтус в цвет стен, а это не всегда возможно.
3. На уровне потолка — граница примыкания стены с потолком должна быть идеально ровной, иначе это будет заметно.
4. Вокруг розеток — там почти всегда есть проблемы, так как в этом месте, в отличие от ровного участка стены, рабочим сложнее выравнивать штукатурку.

Допустимые отклонения по нормативам я собрал в таблице ниже. Норма зависит от вида штукатурки.

Простую цементную штукатурку легко отличить. Ее делают из песчано-цементной смеси. На вид она серая с шероховатой поверхностью, хорошо различимы отдельные песчинки, которые замешаны в цемент. Улучшенная штукатурка имеет мелкодисперсную структуру. Она может быть белой, сероватой или розоватой.

Допустимые отклонения оштукатуренных поверхностей

Что проверяем	Штукатурка простая	Улучшенная	Высококачественная
Предельное отклонение от вертикали на всю высоту	10 мм	10 мм	5 мм
Отклонение от горизонтали на 1 м	3 мм	3 мм	1 мм
Глубина или высота неровности поверхностей плавного очертания на 4 м²	5 мм	3 мм	1 мм
Отклонения оконных и дверных откосов, внутренних и внешних углов стен на весь элемент	10 мм	10 мм	5 мм
Отклонения ширины откоса от проектной	5 мм	3 мм	2 мм

Если квартира в черновой отделке с голыми стенами без штукатурки, то уровень стен не проверяют.

Идеально, если кирпичная кладка строго вертикальная, но так бывает не всегда. Если есть отклонения, их устраняют на этапе отделочных работ — штукатурят стены по маякам: строго вертикально устанавливают маячковый профиль. Затем на стены накидывают штукатурный раствор, равномерно распределяют его и протягивают вдоль поверхности стен, ориентируясь на профиль.

Дверные проемы. Высота полотна стандартных дверей — 200 см, поэтому высота дверных проемов от стяжки в получистовой отделке должна быть не более 208 см. Если проем выше — это дефект. Придется заделывать его сверху, иначе над дверным наличником будет видна дыра в стене.

Периметр дверного проема, места вокруг розеток и выходов труб из стен оштукатурить сложнее, поэтому там случаются выступы или впадины. Если штукатурка лежит неровно, то наличник или розетка не будут примыкать к стене.

Геометрия углов. Если хотя бы на одной стене есть неровности, то они проявляются на местах стыков с соседними плоскостями: на углу — стык с соседней стеной, с потолком или с полом.

Не все углы в квартире должны быть идеально прямыми. Важно, чтобы 90° было в тех местах, где в будущем вплотную встанет мебель, например кухонный гарнитур или угловые шкафы. Иначе после установки будут некрасивые зазоры.

Проверка финишной отделки. Если на стене обои, то проверяют, чтобы под ними не оказалось темных пятен, а места стыков были незаметны — то есть обои не должны расходиться или лежать внахлест. По технологии на внешних углах обои не обрезают, а загибают. А на внутренних углах, напротив, подрезают, чтобы угол смотрелся ровным и четким. Чтобы выявить неровности, нужно прижать контрольную рейку во внутренних углах каждой стены.

Окрашенные поверхности проверяют «под лампочку». Это единственный случай, когда приемку удобнее делать вечером: в темном помещении луч фонаря направляют под острым углом к поверхности стен. Так видны даже малейшие неровности, незаметные при рассеянном дневном свете.

Шаг 4

Проверить стяжку пола

В черновом варианте стяжки может и не быть. Тогда в качестве основания есть плиты перекрытия, которые по уровню примерно на 10 см ниже высоты будущего пола. Но чаще квартиру сдают со стяжкой, на которой есть шероховатости и перепады в пределах нормы. Такую стяжку все равно придется выравнивать наливным полом, поэтому ее проверяют только на прочность.

Квартиры с предчистовой отделкой сдают с цементной стяжкой, она пригодна для настила ламината и аналогичных покрытий на твердой толстой основе. Такая стяжка должна быть ровной, без значимых выемок и выступов, поэтому для контроля понадобится двухметровое правило.

Вот что нужно проверить.

В современных новостройках с предчистовой или получистовой отделкой применяют полусухую стяжку. Ее заливают после того, как возвели стены. В этом случае сначала проверяют зоны, где выравнивать стяжку сложнее всего, это дверные проемы и углы комнат. С помощью уровня и двухметровой контрольной рейки убедитесь, что в этих зонах стяжка лежит в ровной плоскости без впадин и выступов.

Прочность стяжки проверяют, слегка постучав по ней молотком. Стяжка не должна крошиться под ударами. Слабые места — возле входной двери, около выхода из пола труб отопления, в углах комнат.

Если заметите трещины в стяжке, постучите в этих местах по полу молотком. Если стук звонкий — стяжка прочная. Если звук глухой, «бухтящий», или поверхность заметно вибрирует — стяжка непрочная, лучше ее отбить и залить заново.

Вдоль стен на уровне стяжки должна быть уложена демпферная лента — вспененная полоска полиэтилена на самоклеящейся основе. Она защищает стяжку, чтобы та не растрескалась, пока сохнет, а также служит для звукоизоляции в высотных домах.

Если для ремонта выбрали мягкие напольные покрытия на основе винила или ПВХ толщиной 3—4 мм, то требования к стяжке серьезнее. Они идут без подложки, поэтому повторяют малейшие неровности стяжки. Основание для тонких финишных покрытий должно быть идеально ровным. Застройщик так тщательно не выравнивает. В этом случае придется дополнительно заливать финишную самовыравнивающую смесь.

Проверка готового пола. В квартирах с чистовой отделкой, чтобы проверить готовый пол, например ламинат, нормативы такие:

1. Отклонение от горизонтального уровня — до 2 мм на 2 м контрольной рейки.
2. Просвет между полом и контрольной двухметровой рейкой — до 2 мм.

Ламинат, который уложили на неровное основание, начнет скрипеть, а если перепады большие, то его замки могут сломаться. Поэтому лучше демонтировать напольное покрытие и выровнять стяжку.

Шаг 5

Проверить потолок

Высота потолка. Ее измеряют в каждом помещении и сравнивают с обязательствами застройщика, описанными в ДДУ. В ванной и санузле высота должна быть больше за счет низкого уровня стяжки.

Следы подтеков. В квартирах, которые сдаются с открытой плитой перекрытия на потолке, внимательно изучите бетонную поверхность. Там не должно быть следов ржавчины и подтеков.

Также нужно обратить внимание на верх стен в районе потолка. В этом месте могут быть высолы, темные пятна, подтеки или их следы. Такое случается по нескольким причинам:

1. из-за проблем с кровлей;
2. из-за плохого утепления внешней стены здания — в холодное время года стена остывает до температуры точки росы и на ней образуется конденсат;
3. когда неправильно организована система вытяжной вентиляции и вентканалов — в этом случае в зимний период морозный воздух опускается в вентканалы, а близлежащие стены начинают остывать до точки росы.

Чистовая отделка потолка. В этом случае дополнительно следует проверить равномерность покраски и плоскость потолка «под лампочку».

Шаг 6

Проверить двери и окна

Двери и окна имеют два вида дефектов: повреждение поверхности и отклонение от вертикали.

Двери от застройщика могут иметь «завал» — отклонение от вертикали. Проверить это легко. Откройте дверь и попробуйте оставить дверное полотно в разных положениях: приоткрытом, среднем и широко распахнутом. При отсутствии сквозняка дверное полотно должно остаться на месте в любом раскрытом положении.

Если дверь установлена с завалом, она либо захлопнется, либо будет двигаться в одну и ту же точку и остановится в плоскости максимального отклонения от вертикали. В этом легко убедиться, если прислонить уровень к торцу дверного полотна.

Окно и замки каждой створки оконных и балконных блоков должны легко открываться и плотно закрываться, хорошо фиксироваться в откинутом положении, не заедать. Проверьте, что на стеклах нет царапин и трещин, а отливы на лоджиях и окнах качественно закреплены.

На лоджиях проверяют, хорошо ли рама прилегает к плите, есть ли сквозняки, какова вероятность подтеков сверху во время дождя.

Шаг 7

Зафиксировать найденные недочеты

Что нужно для этого сделать

Отметить место недочета. Если квартира в черновой или предчистовой отделке, то обнаруженные недочеты отмечают с помощью маркера или карандаша. Например, обводят место неровности на стене или помечают кривой угол откоса и пишут рядом комментарий. Задача — обозначить дефект, чтобы строители не пропустили его, когда будут исправлять недочеты.

Если квартира в чистовой отделке, опишите выявленные недостатки в своем акте и отправьте его вместе с фото дефектов застройщику.

Сфотографировать дефекты на камеру телефона.

Чаще всего дефекты фиксируют в бланке акта приемки-передачи от застройщика. Но если он против пометок в акте, то его не нужно подписывать, пока не будут устранены все нарушения. Недоделки в этом случае фиксируют в акте о несоответствии.

Форма может быть вольная, даже рукописная. Этот документ подтверждает, что вы прибыли в указанный застройщиком срок для приемки квартиры, и описывает причины, по которым вы не можете сейчас принять ее.

На всякий случай можно продублировать весь перечень дефектов и фото на электронную почту застройщика. Контактные данные есть в ДДУ, еще их можно уточнить у представителя.

Если обнаружили дефекты после того, как подписали акт, — не страшно. По закону гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в квартире — не менее трех лет со дня, как подписали передаточный акт, а на сам объект строительства — не менее пяти лет. Застройщик обязан бесплатно устранить дефекты, выявленные в течение этого срока.

Если дело перейдет в судебную плоскость, лучше обратиться к юристам, специализирующимся на защите прав дольщиков. Они помогут привлечь специалистов, которые проведут исследование квартиры сертифицированным инструментом и составят экспертное заключение. Стоимость такой услуги в Москве — 15 000—20 000 Р.

Коротко о том, как проверить квартиру в новостройке во время приемки

1. Для успешной проверки нужно подготовить необходимый инструмент и бумаги. Это несложно и недорого. Если чего-то не хватает, можно взять у знакомых или купить: все это пригодится для предстоящего ремонта.
2. Договоритесь с застройщиком о приемке на светлое время суток, чтобы все дефекты были лучше видны. Нужно закладывать на это не меньше часа.
3. Чтобы проверить площадь квартиры, нужно измерить стены, посчитать площадь помещений и сравнить ее с той, что указана в ДДУ.
4. В проверку инженерных сетей входит: электрика — работоспособность патронов и розеток; трубы и вентили водоснабжения и канализации — подтеки, следы ржавчины, уклон труб канализации; радиаторы — уровень батарей отопления; вентиляция — перед проверкой откройте окно или входную дверь в квартиру, чтобы был приток воздуха.
5. У стен проверьте возможное отклонение от вертикали и саму плоскость, чтобы была без значимых выступов и выбоин, и внутренние углы — насколько они прямые в тех местах, где будет стоять мебель.
6. У пола проверьте уровень по горизонтали, выступы и выбоины. У потолка — высоту, следы подтеков. Окна и двери — есть ли отклонения от вертикали и внешние повреждения.
7. Все дефекты фиксируйте в акте приемки-передачи или в акте о несоответствии объекта строительства требованиям. Представитель застройщика обязательно должен подписать ваш экземпляр.

Подробная инструкция по осмотру и обмеру квартиры и составлению приемочного акта

После того как долгожданный дом достроен, дольщики могут готовиться к оформлению прав собственности и переезду. Но сначала им нужно принять квартиры — то есть подтвердить, что качество выполненных работ их устраивает и они готовы стать владельцами жилья. А для этого новые помещения нужно придирчиво осмотреть, чтобы не пропустить ни одного дефекта.

Рассказываем, как подготовиться к приему квартиры, на что в ней смотреть, что с собой взять и как оформить результаты осмотра.

Когда можно принимать квартиру

Срок передачи ключей от квартиры прописывается в договоре участия в долевом строительстве. Обычно указывается не конкретная дата, а период — скажем, четвертый квартал. Если по каким-то причинам дом не введен в эксплуатацию, то не позднее двух месяцев до оговоренных сроков застройщик должен уведомить покупателей, что передача ключей откладывается.

Как правило, застройщик сначала звонит покупателю и сообщает ему о том, что нужно прийти и принять квартиру. Если звонок не принят, направляется либо СМС, либо сообщение по электронной почте, либо бумажное письмо.

Как правило, срок приемки квартиры отсчитывается с момента, когда застройщик уведомил дольщика о том, что дом введен в эксплуатацию и начинается запись на просмотр квартир и выдачу ключей.

«Обычно в ДДУ указывают срок (10–14 дней), за который дольщик должен каким-либо образом отреагировать на приглашение — например, записаться на просмотр, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сроки не обязывают дольщика непременно подписать акт приема-передачи, так как в квартире могут обнаружиться недочеты и на их устранение застройщику может понадобиться от двух недель до нескольких месяцев».

Какие документы нужны для принятия квартиры

Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом договора долевого участия и паспортом. Если все покупатели не могут присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса.

В свою очередь, застройщик должен показать покупателю разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, а также документ о присвоении дому почтового адреса. Это поможет убедиться в том, что застройщик передает вам квартиру в официально построенном здании. Эксперты «Инком-Недвижимости» советуют также попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.

«Иногда представители застройщика предлагают подписать акт о передаче квартиры до ее осмотра якобы для экономии времени, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Но делать этого, конечно же, не следует».

Как подготовиться к осмотру квартиры и что взять с собой

К приемке квартиры лучше подготовиться. Мария Литинецкая советует заранее познакомиться с другими дольщиками, которые, возможно, уже приняли (или не приняли) квартиры от застройщика. «Будущие соседи общаются на различных форумах, в социальных сетях и чатах. Если кто-то из них уже посещал квартиру, то он сможет рассказать, например, о замеченных недочетах», — поясняет она.

Принимать квартиру надо обязательно в светлое время суток, чтобы она хорошо освещалась. На всякий случай возьмите с собой фонарик, чтобы с ним можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, если она есть. С собой также нужно взять:

• карандаш с блокнотом, чтобы делать пометки;
• лист бумаги для проверки естественной вентиляции;
• маркер или мел, чтобы пометить найденные в квартире дефекты;
• фотокамеру, чтобы зафиксировать увиденные недостатки;
• рулетку, а лучше лазерный дальномер/уровень — чтобы измерить площадь и перепады стен/потолков;
• недорогой электроприбор или индикаторную отвертку — с ее помощью проверяют электроточки.

На что смотреть в квартире

Теперь самое главное — на что нужно обращать внимание, осматривая квартиру.

Осмотр эксперты советуют начинать с мест общего пользования. «Формально они не являются «объектом долевого строительства», но если замечены недочеты (например, некачественная отделка в подъезде), это может стать поводом для коллективного обращения дольщиков к застройщику, — поясняет Мария Литинецкая. — Однако если впоследствии выяснится, что квартира в отличном состоянии, то акт о передаче все же подписывается».

Кроме того, эксперты рекомендуют сразу ознакомиться с показаниями счетчиков (внутри квартиры и на лестничной площадке). Показания приборов нужно записать, а их серийные номера сверить с указанными в паспортах счетчиков.

Далее нужно обратить внимание на следующие основные элементы в квартире.

Входная дверь

Она должна нормально, без усилий закрываться, не скрипеть, не проседать. Дверное полотно должно быть ровным, без царапин и других дефектов, дверные ручки — на своих местах и прочно закреплены, замок — закрываться и открываться свободно, не заедать.

Окна

Окна должны хорошо открываться и закрываться, стеклопакеты — без дефектов, а стекла — целые. Недопустим сквозняк из закрытого окна (щели в окнах можно обнаружить либо с помощью зажигалки/спички, либо с помощью бумаги).

Стены, пол, потолок

Стены должны быть ровными, без трещин, выемок и торчащей арматуры. Рекомендуется также промерить диагонали комнат (у прямоугольной комнаты они должны совпадать). Также недопустимо отпотевание стен, наличие плесени или грибка.

Пол и потолок должны быть ровными, без трещин и влажных пятен.

«Важно, чтобы в квартире не было критического перепада по высоте, — рассказала Ирина Доброхотова. — Проверить это можно уровнем, а угол между стенами — простым строительным угольником. Особенно тщательно это нужно проверить тем, кто покупает квартиры с ремонтом от застройщика: перед отделкой стены должны быть выровнены под 90 градусов, в противном случае в комнате или кухне будут проблемы с расстановкой мебели и монтажом навесных шкафов. Если квартира передается покупателю без ремонта, «в бетоне», то даже сильные отклонения стен (до 8–10 см) можно будет выровнять во время оштукатуривания, но большой расход штукатурки увеличивает затраты на ремонт и несколько уменьшает полезную площадь жилья. Поэтому с точки зрения экономии стоит попытаться исправить этот дефект за счет застройщика».

Вентиляция

Работоспособность вентиляции можно проверить с помощью листа бумаги или горящей спички. Бумажка должна прилипать к решетке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.

Трубы, краны, радиаторы отопления

Все трубы в квартире, особенно газовые, должны быть без вмятин и повреждений. В санузлах необходимо проверить, нет ли луж или подтеков возле стояков. Все запорные краны должны плотно закрываться.

Радиаторы отопления должны быть сухими и надежно прикрепленными к стене.

Электрические розетки

Если в квартире уже установлены розетки, то наличие тока в сети можно проверить с помощью какого-нибудь недорогого электроприбора. Если квартира без отделки, то проверить ток можно мультиметром или индикаторной отверткой.

Как документально оформить принятие квартиры

Если претензий к квартире нет, дольщик подписывает акт приема-передачи. «В передаточном акте указываются дата передачи, а также основные характеристики жилого или нежилого помещения, — поясняет заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Обязательства застройщика с момента подписания сторонами передаточного акта считаются исполненными».

Как не принять квартиру, если нашлись недостатки

Если выявлены существенные недочеты, акт сдачи-приемки подписывать нельзя, а все недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком.

«Если есть разногласия, то покупатель должен подписать этот дефектный акт и направить застройщику по почте для фиксации и исправления недостатков, — отмечает руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Сроки исправления дефектов застройщиком, как правило, бывают прописаны в ДДУ, а если этого пункта нет, то надо включить формулировку со сроками в дефектный акт».

Впрочем, если недостатки несущественны и имеют косметический характер, можно оформить и передачу квартиры, и дефектный акт.

«Дольщик не должен занимать позицию «ни войны, ни мира», то есть не подписывать акт приемки, не предъявляя никаких официальных претензий, — считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. — Безосновательное отклонение от подписания акта приведет к тому, что застройщик в одностороннем порядке оформит этот документ. В таком случае новосел останется один на один со всеми возможными изъянами приобретенного жилища».

Сроки односторонней передачи обычно оговариваются в ДДУ и составляют от одной недели до одного месяца.

Валерий Кочетков, в свою очередь, отмечает, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий ДДУ, технических регламентов и проектной документации, что делает его непригодным для использования, дольщик вправе потребовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.

Можно ли привлечь к осмотру сторонних экспертов

Можно, и на рынке довольно много фирм, которые оказывают услуги по приемке квартир у застройщика. Их потенциальными клиентами являются те, кто купил свою первую квартиру в новостройке и не имеет соответствующего опыта, а также занятые люди и просто желающие перестраховаться.

«Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт. Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова. — Более того, некоторые недочеты могут быть не видны покупателю и создадут для него проблемы только через несколько лет. А специалист по строительству диагностирует их сразу».

Стоимость услуг таких фирм составляет от 2 тыс. до 10–20 тыс. руб. и зависит от количества комнат, региона, а также от сложности анализа, который требуется покупателю. В Московском регионе проверка однокомнатной квартиры обойдется примерно в 3,5–4 тыс. руб., двушки — 5–7 тыс. руб., для квартир с отделкой стоимость будет выше.

Посмотреть объект следует в течение 30 дней после получения уведомления. Иначе девелопер может сам подписать акт приемки в одностороннем порядке. Так что если вдруг представитель компании говорит вам, что очередь на приемку составляет два месяца, настаивайте на возможности провести осмотр раньше. Либо пишите претензию застройщику с примечанием, что вы готовы принять квартиру.

Что взять с собой на приемку квартиры

Приготовьте паспорт, договор долевого участия и план помещения. Помимо этого, прихватите для качественного осмотра:

1. Ручку и блокнот, чтобы записывать дефекты. Также бумага понадобится для проверки вентиляции.
2. Измерительную рулетку.
3. Мел для стен, смываемый маркер для окон, чтобы сразу на объекте отметить недочеты.
4. Фонарик, чтобы осмотреть темные места, например, под ванной.
5. Небольшой электроприбор для проверки работы электричества, например, электробритву. Лучше не брать зарядку, потому что, если что-то пойдёт не так — телефон перегорит. А это дорого.
6. Лампочку, чтобы проверить цоколи.
7. Лазерный дальномер для измерения помещения.
8. Уровень и строительное правило (или 2-х метровый алюминиевый профиль) для проверки ровности стен и полов.

Какие документы нужно проверить

Прежде чем приступать к осмотру объекта, проверьте наличие у застройщика следующих документов:

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
2. Кадастровый, технический паспорта и экспликацию
3. Паспорт и гарантии на счетчики и двери.

Принимаем новостройку: с чего начать

1. Входная дверь

Несколько раз откройте и закройте дверь, чтобы проверить, насколько плотно она закрывается. Посмотрите, подходит ли дверь под размер дверного проема, не болтаются ли ручки, работает ли замок. Если вы оставили дверь открытой, а она сама закрывается, значит, она установлена неправильно. Запишите это в список недочетов. Обратите внимание на стяжку и стыки возле входной двери. Важно, чтобы стены в этом месте были заделаны монтажной пеной и оштукатурены.

2. Пол

Пол должен быть ровным, без перепадов и трещин. Поверхность можно проверить с помощью уровня. Обратите внимание на покрытие, если у вас уже есть линолеум или ламинат, то проверьте, хорошо ли они положены. Если пол скрипит или линолеум вздут, то принимать объект не стоит, запишите это в свой блокнот.

3. Стены

С помощью строительного правила — это ровная планка из алюминиевого профиля — проверьте ровность стен. Если все ровно, то вы не увидите зазоры между инструментом и стеной. Если нет — заносите недостаток в свой блокнот и не торопитесь подписывать акт, иначе вам придется потратить не один десяток килограмм штукатурки на выравнивание стен.

4. Потолок

Обратите внимание на стыки между стенами и потолком. Застройщик должен выравнивать эти перепады. Также стоит проверить, соответствует ли высота потолка той, которая указана в договоре. Если нет — требуйте возместить стоимость.

5. Окна

Здесь есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание. Первое — продувает ли окно. Поставьте зажигалку возле окна и посмотрите: если пламя двигается, значит, окна продувают, если нет — зимой здесь будет тепло. Второе — работают ли все оконные механизмы без заеданий. Третье — нет ли трещин и царапин на самом стекле. Их можно пометить смываемым маркером. Четвертое — ровный ли подоконник. Как обычно, все недочеты необходимо записывать в блокнот.

6.Водоснабжение

Обратите внимание, нет ли луж и подтеков в ванной, туалете и на кухне. Несколько раз откройте и закройте запорные краны, чтобы проверить, что они не разбалтываются. И сразу запишите показания счетчиков, чтобы передать их в управляющую компанию. Если в квартире установлены смесители, посмотрите, не шатаются ли они и с каким напором идёт вода.

7. Отопление

Проверьте, нет ли подтеков возле радиаторов отопления, надежно ли они закреплены. Радиаторы должны быть установлены ровно и не провисать. По СанПину батарея не должна быть выше 12 см от пола, расстояние до стены должно быть не меньше 2 см, а от радиатора до подоконника — не менее 5 см.

8. Электричество

Если отделка предчистовая и уже установлены розетки, то возьмите недорогой электроприбор (например, миксер или электробритву) и включите его, чтобы проверить работу электричества. Еще можно использовать специальный тестер, он не только покажет, есть ли электричество, но и определит наличие заземления в каждой розетке.

Чтобы проверить работу цоколей, вставьте туда лампочку. Если цоколи и розетки не установлены, то лучше обратится к электрику, чтобы он проверил выпирающие провода под напряжением. Не забудьте снять показания счетчиков, чтобы не переплатить лишнего за потраченное строителями электричество и другие коммунальные услуги.

Обратите внимание на класс энергоэффективности дома, от этого зависит, как будут расходоваться тепло и электроэнергия. Часто бывает так, что застройщик меняет его в ходе строительства. Если это произошло, обратитесь к компании с требованием вернуть все согласно договору.

9. Вентиляция

Проверьте, есть ли вообще вентиляция. Это важно, так как любое помещение по СанПину должно быть проветриваемым. Если это помещение повышенной влажности, в нем есть мокрые точки (трубы, канализация, водоснабжение), то жилплощадь (кухня и санузел) обязательно должна быть оснащена вентиляцией.

Чтобы проверить вентиляцию, откройте окна и двери, и приложите лист бумаги к решетке. Если он прилипает, значит, все хорошо. Если нет, запишите в блокнот, что с вытяжкой проблема.

10. Общая площадь

Длину и ширину каждой из комнат можно измерить рулеткой по стенам вдоль пола. Проверьте, совпадает ли площадь, с указанной в договоре. Если она меньше заявленной, то застройщик должен будет вам возместить стоимость. Если больше, то доплатить придется вам.

«Урбан» подготовил специально для вас чек-лист по приемке квартиры. Скачивайте и отмечайте галочками, что уже проверили. Если у вас нет претензий по недвижимости к девелоперу, тогда следует подписать акт приема-передачи объекта. Если юридический отдел компании в этот день работает, то вам сразу передадут ключи.

Что делать, если принял квартиру с недочетами?

В течение пяти лет у дома есть гарантия от девелопера, на инженерные коммуникации — 3 года. В течение этих сроков можно написать официальную претензию и застройщик устранит дефекты. Если компания оказалась недобросовестной, а ваши претензии обоснованы, будьте с ними настойчивее, требуйте исполнения обязательств. Предупредите, что вы в любой момент можете обратиться в суд.

Стоит ли принимать квартиру, если есть только мелкие недочеты?

Если вы хотите быстрее заехать и вас устраивают, например, пятна от грунтовки на подоконнике, то вы можете принять квартиру. Но обычно ответственный застройщик старается быстро устранить дефекты.

Приемка квартиры пошагово:

1. Получить приглашение от строительной компании и записаться на осмотр

2. Прочитать договор долевого участия (ДДУ), чтобы подготовиться к приемке

3. Прийти в квартиру и проверить документы

4. Проверить качество по чек-листу от «Урбан»

5. Нашли недостатки? Следует определить существенные они или нет. Если застройщик не согласен с вашими выводами по поводу недостатков, то он должен нанять специалиста, который вынесет решение.

6. Если недостатки несущественные, то подписать документ о приеме квартиры и указать в нем, что именно вас не устраивает.

7. Если недостатки существенные, то следует написать дефектный акт и ждать их устранения в течение 60 дней.

8. Если дефектов нет, подписать акт приема-передачи и получить ключи.

Как принять квартиру от застройщика

Подготовьтесь к процессу заранее

Проверьте, что приемка проходит в соответствии с законом

Дальше в дело вступает дольщик

Что делать, если застройщик не записывает на приемку в нужный срок

Какие документы понадобятся на приемке

Что еще взять с собой на осмотр

Еще один лайфхак

Где чаще всего встречаются дефекты

Входная дверь

Окна

Полы, потолки и стены

Электрика

Вода и канализация

Не торопитесь

Что делать после осмотра

Что делать, если документы подписаны, а после этого обнаружились недоделки

Есть еще один совет