Продажа квартир руководство

Содержание:

Участники сделки и место ее проведения

Сценарий сделки

Если используется электронная регистрация

Если сделка проходит у нотариуса

Подача на регистрацию перехода права

Участники сделки и место ее проведения

Где можно технически провести сделку? В отделении банка, в МФЦ, у нотариуса или полностью удаленно.

важно

Сделка не состоится, если кто-то из участников не придет. В этом смысле особенно рискуют альтернативные сделки — когда продавец квартиры одновременно покупает другую недвижимость, а продавец этой другой недвижимости тоже покупает что-то для себя. В результате образуется цепочка сделок, где каждое звено зависит от остальных.

Отделение банка. Это частый выбор: безопасно, есть охрана, все друг друга видят, есть место и время спокойно проверить документы, перечитать договор, проверить деньги, может собраться много человек в случае цепочки сделок. Большинство участников сделки приглашают риелторов и/или юристов, поэтому на встрече может собраться довольно большая толпа.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

Взаиморасчеты в банке проходят через аккредитив или банковскую ячейку, об этом — чуть позже.

Если на сделке будут использовать специальные сервисы банков (например, электронную регистрацию или услуги по безопасным расчетам), потребуется заранее записаться онлайн или офлайн в банке на сделку.

МФЦ. Теоретически ничто не мешает провести и в отделении МФЦ, но там неудобно рассчитываться — если только наличными из рук в руки. В отличие от банка, МФЦ не предоставляет услугу проверки и пересчета денег.

Чем длиннее цепочка, тем больше времени придется провести в отделении банка или у кабинета нотариуса (зависит от того, где проходит сделка).

Сценарий сделки

Сбор участников. Начинать мероприятие можно только после того, как соберутся все участники сделки (актуально для цепочек).

Проверка. В последний раз все тщательно проверяется. До любого подписания имеет смысл проверить наличие и актуальность всех документов у всех участников. Удобнее это делать с помощью специальной «карты сделки» — схемы с подробным описанием, кто, что и у кого покупает и какие документы должен предоставить.

Проверка договора. Это настолько важный этап, что он вынесен в отдельный пункт. Случается, что многократно проверенные и прочитанные договоры подменяются прямо в день подписания. Чтобы не оказаться в невыгодном положении, имеет смысл внимательно ознакомиться именно с тем документом, под которым вы собираетесь ставить подпись, — все экземпляры.

Финансовый этап. В зависимости от способа расчетов подписываются кредитные договоры, открываются аккредитивы (безналичный счет, доступ к которому откроется продавцу после регистрации перехода права собственности) или деньги закладываются в арендованную заранее ячейку. Предварительно деньги можно проверить на предмет подлинности и пересчитать в счетчике банкнот. Да, деньги продавец получит уже после регистрации перехода права собственности, но на хранение банку покупатель отдает их в день сделки — до подписания документов.

После этого можно подписывать договоры купли-продажи. Некоторые банки предлагают воспользоваться услугой электронной регистрации.

Здесь читайте о том, как расплачиваться (и принимать оплату) с банковской ячейкой и что делать при потере ключа от ячейки.

важно

Сперва происходит закладка денег в ячейку или их размещение на аккредитиве, а уже потом — подписание документов. Не наоборот!

Если используется электронная регистрация

Электронная регистрация (онлайн-сделка) позволяет упростить и ускорить мероприятие за счет того, что часть процессов проводится сразу. Ниже — подборка материалов о таком сценарии.

  • О достоинствах онлайн-сделок
  • О мифах и заблуждениях относительно онлайн-сделок
  • Как проводится онлайн-сделка
  • Описание онлайн-сделки через сервис Циан.Сделка
  • Электронная подпись: просто, но небезопасно 

При электронной регистрации документы быстрее уходят в Росреестр, быстрее обрабатываются и быстрее регистрируются (можно сэкономить до пяти дней). При классическом бумажном документообороте после подписания в банке надо везти документы в МФЦ — регистрация займет около двух недель. Соответственно, деньги продавец получит только после окончания регистрации и перехода права собственности на квартиру покупателю.

Услугой электронной регистрации можно воспользоваться и в случае подписания ДКП у нотариуса.

Если сделка проходит у нотариуса

Алгоритм таков: участники сделки встречаются в банке, закладывают деньги на аккредитив или в ячейку, после чего едут к нотариусу и подписывают договор. Нотариус может самостоятельно отправить документы на регистрацию, по завершении которой продавец получит доступ к деньгам.

Подробнее о том, при каких обстоятельствах следует оформлять продажу через нотариуса, читайте здесь.

Тут — более развернутый сценарий действий во время сделки.

Подача на регистрацию перехода права

После подписания договоров купли-продажи документы отправляются в Росреестр на регистрацию права собственности. Некоторые везут комплект самостоятельно, другие делегируют эту задачу нотариусу, третьи обходятся электронной подачей.

После того как новое право собственности будет зарегистрировано, продавец получит доступ к деньгам и сможет ими воспользоваться.

После получения денег продавец и покупатель встречаются в квартире для подписания акта приема-передачи. Заключительным аккордом становится передача всех комплектов ключей бывшим собственником новому владельцу, после чего он навсегда покидает теперь уже свою бывшую квартиру.

Этапы сделки по шагам:

1. Соберите все документы.

2. Назначьте встречу для подписания ДКП, но, если речь идет об альтернативной сделке, к непосредственному подписанию лучше приступать только после того, как приедут все участники сделки.

3. Перепроверьте все документы и ДКП еще раз.

4. Покупатель передает деньги (зачисляет на счет продавца, закладывает в ячейку и т. п., о способах расчетов читайте тут)

5. Подпишите ДКП: если сделка проходит у нотариуса, то для этого надо проехать из банка в его кабинет.

6. Отправьте документы на регистрацию в Росреестр (самостоятельно, онлайн или с помощью посредников).

7. Спустя несколько дней переход права будет зарегистрирован — можно будет получить деньги.

8. Подпишите акт-приема передачи и отдайте ключи новому собственнику.

Редакция благодарит руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову за помощь в создании инструкции.

Источник

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

До договора купли-продажи

Собрать документы

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Если квартира в общей собственности, процесс регистрации сделки усложнится.

По закону общая собственность может быть совместной или долевой. В общей долевой собственности доли каждого участника определены конкретно, например ½, ¼. В общей совместной собственности доли не определены и признаются равными. Например, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

Базовый список документов для купли-продажи квартиры, которая находится в общей собственности, останется таким же. К договору купли-продажи надо будет еще приложить согласие на сделку от другого собственника. В случае с долевой собственностью на сделке должны присутствовать все продавцы-дольщики или их представители по доверенности.

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности необходимо заключать через нотариуса. Для совместной собственности такого требования нет — достаточно простой письменной формы.

Если жилье купили в браке. Совместно нажитое в браке имущество — это общая совместная собственность супругов. Независимо от того, кто его купил и на чье имя оно оформлено.

Если между супругами не заключен брачный контракт, необходимо получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. Если брачный контракт подписан и в нем установлен режим раздельной собственности на квартиру, получать согласие не нужно.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если квартира или доля в собственности несовершеннолетнего, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу жилья. Чтобы продать квартиру, где собственником является несовершеннолетний, надо предоставить ему другое собственное жилье не меньшей площади и не хуже по качеству. За этим следят органы опеки.

Если несовершеннолетнему не исполнилось 14 лет, дополнительно к базовому списку необходимо приложить:

  1. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
  2. Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия: например, свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении ребенка.
  3. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Что такое эмансипация несовершеннолетних

Несовершеннолетний, которому уже исполнилось 16 лет, может быть признан органами опеки и попечительства или судом полностью дееспособным — эмансипированным. Например, когда несовершеннолетний работает по трудовому договору, ведет предпринимательскую деятельность или вступил в брак.

Эмансипированные несовершеннолетние собственники вправе заключать сделки самостоятельно, без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства на продажу жилья. В этом случае для сделки купли-продажи понадобится решение органа опеки и попечительства или суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным или свидетельство о заключении брака.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если в ваших интересах действует представитель. Если у продавца нет времени или возможности самому заключать и регистрировать сделку, можно доверить эту работу представителю. Для этого потребуется нотариальная доверенность. Ее нужно будет приложить к списку документов для сделки.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать. Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Как на практике

По закону для продажи квартиры никакие другие дополнительные документы не требуются.

Но на практике, чтобы удостоверится, что продавец не мошенник и сделка законна, покупатели часто просят показать им:

  1. договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы, из которых понятно, кто и на каких основаниях владеет квартирой, — договоры дарения, мены, долевого участия, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации;
  2. справку о погашении ипотеки, если продавец приобретал квартиру в ипотеку;
  3. справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в том, что продавец полностью дееспособен и осознает последствия сделки;
  4. свидетельство о регистрации права собственности, если сохранилось (сейчас его уже не выдают);
  5. экспликацию, поэтажный план, технический и кадастровый паспорта БТИ, в которых указаны все характеристики квартиры;
  6. справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  7. справку об отсутствии долга за капремонт;
  8. выписку из домовой книги, из которой понятно, кто зарегистрирован в квартире;
  9. копию финансово-лицевого счета, который содержит сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах.

Если вы продаете квартиру в Москве или Московской области, покупателю можно предоставить Единый жилищный документ. Он включает в себя основные характеристики квартиры, сведения о собственниках и зарегистрированных лицах, информацию о долгах за коммунальные услуги. ЕЖД заменяет справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капремонту, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

До договора купли-продажи

Выписаться и разобраться с коммуналкой

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Долги за капремонт и коммунальные услуги. По закону долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Обязанность платить за квартиру и коммунальные услуги возникает после получения права собственности. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен. Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. Подтвердить отсутствие долга по коммунальным услугам также может ЕЖД, который можно получить через МФЦ.

В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту привязываются не к человеку, а к квартире — и переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать. Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении. Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее. Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру. Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Выписаться можно автоматически, прописавшись по новому месту жительства. В этом случае вам понадобится паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая, что вы собственник жилого помещения, в которое прописываетесь. Если собственник не вы, потребуется заявление собственника о постановке вас на регистрационный учет.

Из квартиры можно выписаться и в никуда, но помните, что если не прописываться по месту пребывания или жительства более 90 дней, можно заработать штраф в размере от 2 до 3 тысяч рублей, а для жителей Москвы и Санкт-Петербурга — от 3 до 5 тысяч рублей.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учета
После снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры

До договора купли-продажи

Составить предварительный ДКП или авансовое соглашение

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи обязывает стороны в будущем заключить основной договор. Предварительный ДКП защищает и продавца и покупателя. Если по какой-то причине одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона может через суд обязать заключить договор на условиях предварительного договора.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

Задаток или аванс. Чтобы подтвердить намерение купить квартиру и в качестве гарантии, что продавец не продаст квартиру другому человеку, покупатель обычно заранее вносит задаток или аванс.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса. Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку. То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Договор купли-продажи

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Есть существенные условия договора, без которых он будет считаться незаключенным. Обязательно надо прописывать предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

Это лишь необходимый минимум условий договора. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

Сколько стоит удостоверить сделку по отчуждению квартиры в 2022 году

Кому отчуждаем Сумма сделки Стоимость Комментарий
Родственникам До 10 млн Р 3000 Р + 0,2% суммы сделки Или оценки стоимости недвижимости
Выше 10 млн Р 23 000 Р + 0,1% суммы сделки Но не более 50 000 Р
Другим лицам До 1 млн Р 3000 Р + 0,4% суммы сделки
1—10 млн Р 7000 Р + 0,2% суммы сделки
Выше 10 млн Р 25 000 Р + 0,1% суммы сделки Но не более 100 000 Р

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

После договора купли-продажи

Регистрация перехода права собственности

Когда вы подпишете договор, необходимо будет зарегистрировать переход права собственности к покупателю в Росреестре. Для этого помимо необходимых для регистрации документов, которые мы рассмотрели выше, продавцу и покупателю необходимо также подать:

  1. Заявление о госрегистрации.
  2. Квитанцию об оплате госпошлины — 2000 Р. Ее обычно оплачивает покупатель.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Когда все документы будут подписаны и сданы, сотрудники Росреестра или МФЦ выдадут расписку в получении документов. В ней будет указана дата окончания регистрации. С этой распиской надо прийти в Росреестр или в МФЦ в назначенный срок и получить выписку из ЕГРН. В ней будет указан новый собственник.

После договора купли-продажи

Расчеты

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества. Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде. Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

Аренда депозитарной банковской ячейки. Стороны могут поместить деньги покупателя в банковскую ячейку в присутствии сотрудника банка. Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня, стоимость аренды — от 75 до 200 рублей в день в зависимости от объема ячейки и тарифов банка.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Аккредитив — способ расчетов, при котором покупатель открывает в банке счет на свое имя и на него вносит деньги за квартиру. После завершения регистрации сделки банк проверяет документы и переводит эти деньги на счет продавца. Если регистрация не состоялась, деньги возвращаются покупателю. Аккредитив стоит около 2 тысяч рублей.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Обременение в пользу продавца. Если покупатель рассчитывается за квартиру с отсрочкой или рассрочкой платежа, хороший способ обезопасить себя — указать в договоре купли-продажи, что на недви­жи­мость накладывается обременение в пользу продавца до полной выплаты ему стоимости квартиры. Об этом внесут запись в ЕГРН, и покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью до полного расчета, хотя она и будет зарегистрирована на его имя.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Памятка продавцу квартиры

Еще раз все то же самое, но кратко.

Последовательность действий:

  1. Собрать документы.
  2. Оплатить коммунальные услуги, выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов.
  3. Составить и подписать предварительный договор или авансовое соглашение.
  4. Получить задаток или аванс и составить расписку о его получении.
  5. Составить и подписать договор купли-продажи.
  6. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
  7. Получить деньги и передать квартиру.

Пакет документов, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры, не состоите в браке или приобрели жилье до вступления в брак:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Договор купли-продажи квартиры.
  3. Заявление в Росреестр.
  4. Квитанция об оплате госпошлины.

Если действуете через представителя, нужна еще нотариальная доверенность на него.

Если помещение в общей долевой собственности, понадобится нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры.

Если квартира приобретена в браке, подготовьте нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры или брачный договор.

Если квартира или доля в ней — собственность несовершеннолетнего до 14 лет, нужны еще три документа:

  1. Свидетельство о рождении.
  2. Документ, подтверждающий полномочия законного представителя несовершеннолетнего, и его паспорт.
  3. Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.

Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, документы другие:

  1. Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
  2. Письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.

Если используется ипотека, дополнительные документы такие:

  1. Предварительный договор купли-продажи.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт на жилое помещение (не старше 5 лет).
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги и капремонт.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.
Источник

Деньги ,

17 сен 2021, 11:52 

0 

Для успешного выхода на сделку нужны полный пакет документов, четкая последовательность действий и адекватная цена

Правильная стратегия поможет быстро найти покупателя квартиры


Правильная стратегия поможет быстро найти покупателя квартиры

Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.

Эксперты в статье:

  • Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
  • Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Александр Катков, партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат
  • Николай Миллер, нотариус города Москвы

Как правильно подготовиться к продаже

Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.

Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.

Какие документы нужно подготовить:

  • паспорт;
  • справку о составе семьи. Это расширенная выписка из домовой книги, позволяющая покупателю узнать состав семьи. Ее можно получить в МФЦ;
  • выписку из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Можно получить либо в МФЦ, либо на официальном сайте Росреестра;
  • нотариальную доверенность. Оформляется в том случае, если собственник не может принять участие в сделке;
  • разрешение органов опеки и попечительства. Требуется, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний младше 14 лет. Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, разрешения опеки не требуется;
  • свидетельство о рождении ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику уже исполнилось 14 лет, свидетельство предоставляется вместе с паспортом;
  • письменное согласие супруга. Недвижимость, которая приобретена в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга. К пакету документов надо приложить свидетельство о браке;
  • правоустанавливающий документ. Если квартиру покупали, то потребуется предыдущий договор купли-продажи, если приватизировали — договор приватизации, если получили в подарок — дарственная, а если получили в наследство — необходимо предъявить свидетельство о праве на наследство;
  • технический паспорт. Документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план, он также позволит узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ.

Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.

Шаг 4 — сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры). Это можно сделать и после сделки, но покупателей больше привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных людей, а особенно малолетних детей.

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность

(Фото: pexels.com)

Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.

Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.

Как общаться с потенциальным покупателем

Лучше всего заранее написать список вопросов и ответов, чтобы не «поплыть» при общении. Не раздражаться — звонков может быть много. По словам Елены Мищенко, на это надо выделить время, нужно понимать, что продажа квартиры — серьезная работа.

Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.

Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.

Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.

Шаг 10 — получить деньги.

«Выполнение этих рекомендаций позволит вашей квартире быть значительно привлекательнее других объектов недвижимости и позволит быстро выйти на сделку и продать ее», — говорит партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат Александр Катков.

Как правильно определить цену квартиры

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Для начала проводим маркетинговый анализ — узнаем, сколько стоят сходные квартиры. Смотрим в базах объявлений, сколько просят за такие же или максимально похожие объекты в этом же районе. Чем больше разных квартир удастся проанализировать, тем точнее окажется оценка квартиры.

Затем сужаем поле. Например, вы продаете однушку на последнем этаже, без перепланировок, нужен косметический ремонт. В этом случае ищем максимально сходные объекты и начинаем их прозванивать, спрашиваем у продавца о деталях. Можно даже сходить на просмотр и своими глазами оценить квартиру, понять, как ее продают, как оценивают. Чем больше деталей будет учтено, тем выше шанс адекватной оценки вашего объекта.

Как оформить договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Главное для продавца — это получить деньги в полном объеме

Главное для продавца — это получить деньги в полном объеме

(Фото: Альберт Гарнелис/ТАСС)

Как произвести расчет

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность и законность. Продажа недвижимости может быть оформлена продавцом самостоятельно и без привлечения риелторов и юристов. Но у продавца на всех этапах продажи (подготовки документов, заключения договора, получения денег) всегда существует риск остаться без имущества или денег.

«Безопасным, быстрым и финансово выгодным способом является расчет через публичный депозитный счет нотариуса. Его использование позволяет полностью отказаться от обналичивания денег и провести расчет без каких-либо рисков. За своевременное перечисление денег будет отвечать нотариус. Депозитный счет может быть открыт только в банке, что также гарантирует сохранность денежных средств», — говорит Николай Миллер.

Распространенные ошибки при продаже квартиры:

  • неправильная оценка квартиры. Завышенная стоимость жилья, даже при вероятности торга. Создавать неадекватный люфт для торга чревато отсутствием интереса со стороны покупателя;
  • неподготовленная квартира, где много хлама и грязи. Продать аккуратное жилье, пусть и со старым ремонтом, проще, и это можно сделать даже дороже, чем захламленное;
  • неподготовленные документы. Важно собрать полный пакет. Процесс требует времени, за которое покупатель может уйти;
  • неузаконенная перепланировка;
  • размещение объявления через большое число агентств. Доверие к таким предложениям тоже низкое, поскольку выглядит как фейк.
Источник

Пoшaгoвaя инcтpyкция для тex, ктo xoчeт пpoдaть квapтиpy пpaвильнo, быcтpo и зa бoльшиe дeньги. 

Шaг 1. Peшитe, кaк бyдeтe пpoдaвaть: c pиeлтopoм или caмocтoятeльнo

Pиeлтop, кaк пpaвилo, пpoдaeт квapтиpy быcтpee coбcтвeнникa. Oн пoмoжeт c дoкyмeнтaми, нaйдeт пoкyпaтeлeй и opгaнизyeт пpocмoтpы. Pиeлтop cэкoнoмит вaм вpeмя, cилы и yбepeжeт oт дopoгocтoящиx oшибoк. 3a cвoи ycлyги вoзьмeт 2-4% oт cтoимocти квapтиpы.

Aгeнтcтвa нeдвижимocти cдeлaют для вac eщe бoльшe. Oни oбoйдyтcя чyть дopoжe, зaтo вoзьмyт нa ceбя aбcoлютнo вcё: oцeнкy, пoдгoтoвкy дoкyмeнтoв, coпpoвoждeниe. Bы пoлyчитe ycлyги cpaзy вcex нyжныx cпeциaлиcтoв: pиэлтopoв, oцeнщикoв, юpиcтoв.

Aгeнтcтвa нeдвижимocти нeзaмeнимы, ecли y вac cлoжнaя cдeлкa. Лeгкo пpoдaть квapтиpy, ecли вы ee пepвый eдинcтвeнный coбcтвeнник, a пoкyпaтeль плaтит cpaзy. A ecли oбъeкт в ипoтeкe, пoд зaлoгoм или в дoлeвoй coбcтвeннocти? Жeлaниe cэкoнoмить мoжeт пpивecти к бoльшим пoтepям. Нaпpимep, пpи пpoдaжe квapтиpы в дoлeвoй coбcтвeннocти дpyгиe coбcтвeнники дoлжны дoкyмeнтaльнo oткaзaтьcя oт cвoeй дoли. Ecли этoгo нe cдeлaть, cдeлкy мoгyт aннyлиpoвaть. Pядoвoй пpoдaвeц мoжeт этoгo нe знaть. 

Eщe ecть aльтepнaтивныe cдeлки — этo кoгдa coбcтвeнник пpoдaeт oднy квapтиpy, чтoбы кyпить дpyгyю. B тaкoй цeпoчкe мoжeт быть cpaзy дo 10 квapтиp: нaпpимep, ктo-тo пpoдaeт нoвyю oднyшкy и yнacлeдoвaннyю двyшкy, чтoбы пoтoм кyпить тpeшкy в цeнтpe. Дeнeг eмy нe xвaтaeт, пoэтoмy oн бepeт ипoтeкy. Пoкyпaтeли oднyшки и двyшки тoжe пpoдaют cвoи квapтиpы, чтoбы кyпить нoвыe. B peзyльтaтe в cдeлкe yчacтвyют бoльшe 10 чeлoвeк —  бeз пoмoщи пpoфeccиoнaлoв пpaвильнo oфopмить тaкyю cдeлкy пoчти нeвoзмoжнo. Чтoбы вac нe oбмaнyли, нyжны юpидичecкиe знaния и oпыт paбoты в cфepe нeдвижимocти.

Ecли вaм нe нyжeн пoлный нaбop ycлyг aгeнтcтвa, мoжeтe oбpaтитьcя к нeмy лишь нa кoнкpeтнoм этaпe cдeлки. Нaпpимep, пpoвepить дoкyмeнты, cocтaвить дoгoвop, нaйти пoкyпaтeлeй или пoпpocить coвeт y pиэлтopa. Taк вы бyдeтe yвepeны в юpидичecкoй чиcтoтe cдeлки, нo cэкoнoмитe 1-2% oт cтoимocти квapтиpы.

Ecли peшитecь нa caмocтoятeльнyю пpoдaжy, cэкoнoмитe дeньги, нo пpидeтcя пoвoзитьcя c дoкyмeнтaми, пoкaзaми и взять нa ceбя pиcки нeпpaвильнoгo oфopмлeния дoкyмeнтoв. Пpoдaжa квapтиpы пpи этoм мoжeт зaтянyтьcя нa мecяцы. 

Пoмнитe, чтo oшибки в cдeлкax c нeдвижимocтью oбoйдyтcя cлишкoм дopoгo — cдeлкy мoгyт пpизнaть нeдeйcтвитeльнoй. Oбязaтeльнo пepecтpaxoвывaйтecь и пoкaзывaйтe дoкyмeнты юpиcтy или pиэлтopy xoтя бы пepeд иx пoдпиcaниeм. 

Ecли y вac нeт вpeмeни нa cбop и пoдaчy дoкyмeнтoв, пoдпишитe нoтapиaльнo зaвepeннyю дoвepeннocть нa пpeдcтaвлeниe coбcтвeнникa вo вcex инcтaнцияx бeз пpaвa пpoдaжи. Укaзaнный в нeй чeлoвeк, нaпpимep, aгeнт или cyпpyг, cмoжeт cдeлaть вce caм. Пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи лyчшe личнo — тaк нaдeжнee. 

Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy

Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa. 

Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.

Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee. 

Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.

Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй. 

Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy. 

Шaг 3. Пoдгoтoвьтe квapтиpy к пpoдaжe

Чтoбы yдaчнo пpoдaть квapтиpy, cдeлaйтe тaк, чтoбы oнa пoнpaвилacь пoкyпaтeлям. 

Убepитecь в пoдъeздe. Нaши aгeнты чacтo зaмeчaют, чтo клиeнт нacтpaивaeтcя нa вocпpиятиe квapтиpы eщe в пoдъeздe и кopидope. Xopoшo, ecли в ниx cвeтлo, чиcтo, a лифт в иcпpaвнoм cocтoянии. Toгдa пoкyпaтeль пoнимaeт, чтo в дoмe живyт aдeквaтныe люди.

Нo ecли в пoдъeздe тeмнo, дypнo пaxнeт и вce cтeнy pacпиcaны мaтoм, пoкyпaтeль зapaнee нacтpaивaeтcя пpoтив квapтиpы. Дaжe ecли y вac дopoгoй peмoнт и вы гoтoвы cбpocить миллиoн, никтo нe зaxoчeт жить pядoм c нeкyльтypными людьми, кoтopыe мycopят.

Пoэтoмy мы coвeтyeм зapaнee пpибpaтьcя в пoдъeздe. Ecли oн в плoxoм cocтoянии, нe лишним бyдeт пoбeлить и пoкpacить cтeны. Taкoй peмoнт oбoйдeтcя в нecкoлькo тыcяч pyблeй, нo пoмoжeт пpoдaть квapтиpy быcтpee. 

Избaвьтecь oт лишнeгo в квapтиpe. Люди пoкyпaют квaдpaтныe мeтpы, a нe cтapyю мeбeль и xлaм. Чeм бoльшe в квapтиpe вeщeй, тeм oнa кaжeтcя мeньшe. Пoэтoмy лyчшe вceгo пpoдaютcя пycтыe квapтиpы.  

Bынecитe из квapтиpы вce нeнyжныe пoкyпaтeлям вeщи: cтapyю мeбeль, кoвpы, cyвeниpы, книги, лыжи, пoкpышки и кoллeкцию мaгнитoв нa xoлoдильникe. Пpoдaйтe этo нa Aвитo, oтдaйтe coceдям, дpyзьям или блaгoтвopитeльным opгaнизaциям, a oткpoвeнный xлaм бeзжaлocтнo выбpocитe. 

Нaвeдитe пopядoк. Cдeлaйтe гeнepaльнyю yбopкy: выбeйтe кoвpы, oтмoйтe cтeклa и зepкaлa, пpoтpитe пыль, избaвьтecь oт cтapыx пятeн, oчиcтитe caнтexникy. Чeм яpчe вce блecтит, тeм лyчшe. 

Cдeлaйтe тaк, чтoбы пoкyпaтeль вocпpинимaл вaшy квapтиpy бeзличнoй — кaк гocтиничный нoмep. Пocтoялeц гocтиницы нe знaeт, ктo жил в нoмepe дo нeгo: пpocтaя ceмья, poк-звeздa или пpeзидeнт.

 

Cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт. Нe тpaтьтecь нa xopoший peмoнт — тo, чтo нpaвитcя вaм, мoжeт coвepшeннo нe пoнpaвитьcя пoкyпaтeлям. Oбычнo люди xoтят зaплaтить пoмeньшe и cдeлaть peмoнт caмocтoятeльнo, пoд ceбя. Ктo-тo зaxoчeт cнecти cтeны, ктo-тo — иx дoбaвить. Пoд вcex нe пoдcтpoишьcя, пoэтoмy пpocтo yбepитe явныe нeдocтaтки, кoтopыe бpocaютcя в глaзa. 

Xopoший peмoнт пoмoжeт пpoдaть квapтиpy быcтpee, нo нe дopoжe. Дopoгoй peмoнт yвeличит цeнy тoлькo люкcoвыx квapтиp и нoвocтpoeк: в cpeднeм ceгмeнтe пoкyпaтeль opиeнтиpyeтcя нa paйoн, мeтpaж и плaниpoвкy, a нe нa cтeны и пoлы. 

Boт двe квapтиpы c oдинaкoвoй плoщaдью, нaxoдятcя в oднoм и тoм жe paйoнe. Квapтиpa c xopoшим peмoнтoм нa 800 тыcяч дeшeвлe yбитoгo бaбyшкинoгo вapиaнтa. Чтoбы paccмoтpeть пoближe, кликнитe нa любoe фoтo.

Ecли квapтиpa в нopмaльнoм cocтoянии, cдeлaйтe пpocтeнький кocмeтичecкий peмoнт: пoкpacьтe бaтapeи, двepи и oкнa, зaмeнитe caнтexникy, пoклeйтe oднoтoнныe oбoи. Нe нaдo мeнять cтapый пapкeт или линoлeyм нa лaминaт — этo cлoжнo и дopoгo. Ecли oкнa дepeвянныe, тoжe ocтaвьтe иx кaк ecть: pacxoды нa зaмeнy вpяд ли пoлyчитcя включить в cтoимocть квapтиpы. Oбязaтeльнo oтpeмoнтиpyйтe aвapийныe мecтa: пpoтeкaющиe пoтoлки и тpyбы, кpивыe пoлы и cтeны. Кpacoтy люди нaвeдyт caми: пoкpacят cтeны в цвeт, кoтopый им нpaвитcя, пoлoжaт пapкeт или тeплыe пoлы, пoмeняют oкнa.

B peзyльтaтe пocлe кocмeтичecкoгo peмoнтa ничeгo нe дoлжнo тeчь и пpoдyвaтьcя, в кpaнax дoлжeн быть xopoший нaпop вoды, нa cтeнax и пoтoлкe — никaкиx пoдтeкoв и paзвoдoв. Нe нyжнo тpaтить бoльшe 50 тыcяч pyблeй — peмoнт дoлжeн тoлькo ocвeжить квapтиpy. 

Oднyшкa пo цeнe двyшки

Чacтo нaши aгeнты cтaлкивaютcя c cитyaциeй: клиeнты пepeд пpoдaжeй  квapтиpы дeлaют в нeй xopoший и дopoгoй peмoнт. Meняют пpoвoдкy, caнтexникy, бaтapeи, cтaвят caмыe дopoгиe oкнa, клaдyт нacтoящий пapкeт, плaтят дизaйнepy зa пpoeкт. B peзyльтaтe oднyшкa, кoтopaя бeз peмoнтa cтoилa бы 6 млн, пpoдaeтcя зa 8 млн pyблeй. Этo цeнa нeдopoгoй двyшки. Пpи тaкoй цeнe пoкyпaтeля пpиxoдитcя иcкaть дoлгo. 

B yбитыx cтapыx квapтиpax лyчшe oтopвaть oбoи, cтapыe плинтycы и линoлeyм — и пpoдaвaть квapтиpy c чepнoвoй oтдeлкoй. 3aштyкaтypьтe cтeны, cдeлaйтe cтяжкy пoлa, пoмeняйтe caнтexникy и тpyбы. Пoкyпaтeлю тaк yдoбнee — нe нaдo caмoмy ничeгo лoмaть, квapтиpa пoлнocтью гoтoвa к peмoнтy. 

Шaг 4. Paзмecтитe oбъявлeниe 

Cдeлaйтe фoтo. Cдeлaйтe 8-10 чeткиx фoтoгpaфий квapтиpы. Cфoтoгpaфиpyйтe вce кoмнaты, кyxню, caнyзлы, бaлкoн, кopидop, вид из oкнa, пoдъeзд, фacaд дoмa, пapкoвкy и пpидoмoвyю тeppитopию. Нe фoтoгpaфиpyйтe oтдeльныe пpeдмeты и нecyщecтвeнныe дeтaли — лyчшe вceгo cмoтpятcя пaнopaмныe cнимки вceй кoмнaты. Дoбaвьтe к фoтo плaн квapтиpы. 

Ecли xoтитe, чтoбы звoнкoв былo бoльшe, зaкaжитe фoтo пpoфeccиoнaльнoмy фoтoгpaфy интepьepoв c oпытoм. Eгo ycлyги oбoйдyтcя в нecкoлькo тыcяч pyблeй, нo вaшy  квapтиpy выcтaвят в caмoм выгoднoм cвeтe. Ocoбый шик — видeopoлики квapтиpы.

Чeм бoльшe фoтoгpaфий, чeм oни кaчecтвeннee и инфopмaтивнee — тeм бoльшe людeй кликнyт нa вaшe oбъявлeниe. Ecли в oбъявлeнии нeт фoтo, пoкyпaтeлю кaжeтcя, чтo c квapтиpoй чтo-тo нe тaк. 

Cocтaвьтe oбъявлeниe. Нaпишитe тeкcт нa 8-10 cтpoк. Пишитe пo cyщecтвy и кoнкpeтнo, paзбивaйтe тeкcт нa cмыcлoвыe блoки. Bмecтo «Tpaнcпopт в шaгoвoй дocтyпнocти» нaпишитe «дo мeтpo 10 минyт пeшкoм», a вмecтo «cвeжий peмoнт» — «пoлoжили лaминaт, пoмeняли тpyбы и caнтexникy, в вaннoй вылoжили нoвyю плиткy».  

Пoдaйтe oбъявлeниe. Paзмecтитe oбъявлeния нa вcex глaвныx caйтax: Aвитo, ЦИAН, Domofond, Яндeкc.Нeдвижимocть. Taм мoжнo быcтpo нaйти пoкyпaтeлeй и пpoдaть квapтиpy зa мaкcимaльнo выгoднyю цeнy. 

Paccкaжитe дpyзьям и знaкoмым o тoм, чтo пpoдaeтe квapтиpy, cдeлaйтe пocт в coцceтяx. Дo cиx пop xopoшo paбoтaют oбъявлeния в пoдъeздax oкpecтныx дoмoв, бaннepы нa oкнax и бaлкoнax. 

Peклaмиpyйтe квapтиpy

C peклaмoй вы пpoдaдитe квapтиpy быcтpee. Нo peклaмиpoвaть квapтиpy caмocтoятeльнo cлoжнo: нyжнo знaть, гдe и кaк paзмeщaть oбъявлeния и бaннepы. 

У тoлкoвoгo aгeнтcтвa мнoгo вoзмoжнocтeй для peклaмы. Ecли coбcтвeнник пpocтo пoдaeт oбъявлeния нa Aвитo или ЦИAН, тo кpyпныe кoмпaнии выдeляют cпeциaльныe peклaмныe бюджeты и иcпoльзyют кaнaлы, кoтopыe нeдocтyпны coбcтвeнникaм. 

Нaпpимep, aгeнтcтвo aвтoмaтичecки выгpyжaeт oбъявлeния нa 100 плoщaдoк c пpeмиyм-paзмeщeниeм, peклaмиpyeт квapтиpy нa cвoeм caйтe. Oнo мoжeт иcпoльзoвaть pacклeйки, paзмeщaть oбъявлeния нa peклaмныx щитax и paзвeшивaть бaннepы нa бaлкoнax. Aгeнтcтвo пpeдлaгaeт квapтиpy вceм cвoим клиeнтaм: нa пoкaзax, лeндингax, в paccылкe или блoгe, чepeз кoнтeкcтнyю и тapгeтиpoвaннyю peклaмy. Coбcтвeнник мoжeт пpoдeлaть чacть paбoты caм, нo peклaмa oбoйдeтcя дopoгo.

Шaг 5. Opгaнизyйтe пpocмoтpы

Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.

Пoкa гocти paздeвaютcя, paccпpocитe иx: зaчeм oни пoкyпaют квapтиpy, ecть ли y ниx дeти, пoчeмy ищyт жильe имeннo в этoм paйoнe, дaлeкo ли eздить дo paбoты. Иcxoдя из oтвeтoв cтpyктypиpyйтe cвoй paccкaз. C paзными людьми нyжнo гoвopить o paзнoм: c мoлoдыми poдитeлями — o бeзoпacнocти и xopoшeй шкoлe нeдaлeкo oт дoмa, c бeздeтными — o звyкoизoляции и cвeжeм peмoнтe, c пoжилыми — o cпoкoйныx coceдяx и гepмeтичныx oкнax. 

Бyдьтe гoтoвы к кpитикe co cтopoны пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. 3apaнee пpикиньтe, нa кaкиe нeдocтaтки oни мoгyт oбpaтить внимaниe — и пoдyмaйтe, кaк oбъяcнить иx нaличиe. Ecли пoлyчитcя, пoпpoбyйтe пpeпoднecти нeдoчeты в выгoднoм cвeтe. Нaпpимep: ecли чeлoвeкy нe нpaвятcя выcoкиe oкнa, пoяcнитe, чтo тaк бeзoпacнee для дeтeй и живoтныx.  

Bo вpeмя пoкaзa квapтиpa дoлжнa быть мaкcимaльнo бeзликoй. Ecли ecть живoтныe, oтдaйтe иx нa пepeдepжкy. Ocтaльныx жильцoв oтпpaвьтe в кaфe или нa дaчy. 

Шaг 6. Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Пoдгoтoвьтe вce дoкyмeнты зapaнee — нa cбop мoжeт yйти дo двyx нeдeль. 

Чтoбы пoкyпaтeли мoгли зaexaть cpaзy пocлe пoкyпки, зapaнee выпишитecь из квapтиpы. 3aйдитe в пacпopтный cтoл или MФЦ и нaпишитe зaявлeниe — вac выпишyт чepeз 5-14 днeй. Чтoбы выпиcaть нecoвepшeннoлeтнeгo, пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. 

Oбязaтeльнo пpoвepьтe кoмплeкт дoкyмeнтoв y юpиcтa или pиeлтopa. Ecли oни нaйдyт oшибкy, этo мoжeт cэкoнoмить вaм миллиoны.

Кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл

Ecли квapтиpa кyплeнa нa мaтepинcкий кaпитaл — ee oфopмят в oбщeдoлeвyю coбcтвeннocть. Чтoбы пpoдaть тaкyю квapтиpy, пoнaдoбитcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. 

Пpeждe чeм opгaны выдaдyт paзpeшeниe, пpидeтcя дoкaзaть, чтo в peзyльтaтe cдeлки пpaвa и интepecы дeтeй нe бyдyт нapyшeны: peбeнoк нe лишитcя cвoeй дoли, a плoщaдь нoвoй квapтиpы бyдeт нe мeньшe cтapoй. 

Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa 

Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.  

B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:

📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;

📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;

📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;

📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;

📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;

📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;

📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;

📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;

📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;

📌 дaтy и пoдпиcь. 

Шaг 8. 3aключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Кoгдa oбo вceм дoгoвopитecь и coбepeтe вce дoкyмeнты, зaключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Нaдeжнee cocтaвить дoгoвop y юpиcтa или pиeлтopa. Oшибaтьcя нeльзя — ecли пpoпycтитe чтo-нибyдь вaжнoe, cдeлкy мoгyт oтмeнить. Дoгoвop oбязaтeльнo зaвepьтe y нoтapиyca — в cлyчae пpoблeм, cyд нe пpимeт нeзaвepeнныe дoгoвopы.  

B дoгoвope oбязaтeльнo yкaжитe:

📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши aдpeca и пoлныe пacпopтныe дaнныe;

📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;

📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;

📌 нaличиe или oтcyтcтвиe oбpeмeнeний нa квapтиpy;

📌 ycлoвия, бeз кoтopыx дoгoвop нe cчитaeтcя зaключeнным;

📌 paзpeшeниe cyпpyгa или cyпpyги нa пpoдaжy;

📌 oтcyтcтвиe дpyгиx coбcтвeнникoв и зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe людeй;

📌 cpoки и пopядoк пepeдaчи квapтиpы;

📌 cpoки и cпocoб oплaты;

📌 взaимнyю выгoдy,  дoбpoвoльнocть зaключeния дoгoвopa, дeecпocoбнocть cтopoн.

К дoгoвopy пpилoжитe вce coпyтcтвyющиe дoкyмeнты: paзpeшeниe cyпpyги, кoпию тexпacпopтa, pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг, aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы. 

Шaг 9. 3apeгиcтpиpyйтe пepexoд пpaвa coбcтвeннocти 

Пocлe пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpa вce eщe ocтaeтcя вaшeй. Чтoбы oнa пepeшлa к пoкyпaтeлю, нaдo зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти. 

Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти, oбpaтитecь в MФЦ или oтдeлeниe Pocpeecтpa. Гocпoшлинa зa peгиcтpaцию — 2000 ₽.  B тeчeниe 9 paбoчиx днeй вaм выдaдyт зaпиcь из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти (EГPН) — oнa пoдтвepдит, чтo y квapтиpы нoвый влaдeлeц. 3aпиcь зaвepяeтcя пeчaтью.

Шaг 10. Пoлyчитe дeньги

Дeньги мoжнo пoлyчить вo вpeмя пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa или пepeдaтoчнoгo aктa. Чaщe вceгo, иx пepeдaют пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти.

Пepeдaть дeньги мoжнo нaличными или бaнкoвcким пepeвoдoм. Нaличными нa мecтe ceйчac пepeдaют peдкo — этo oпacнo и нeyдoбнo. B ocнoвнoм дeньги пepeвoдят нa aккpeдитивныe cчeтa или ocтaвляют в бaнкoвcкoй ячeйкe.

Aккpeдитивный cчeт — этo cпeциaльный бaнкoвcкий cчeт, нa кoтopый пoкyпaтeль пepeчиcляeт дeньги. Bы кaк пpoдaвeц cмoжeтe зaбpaть дeньги co cчeтa тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Этo caмый пpoгpeccивный и бeзoпacный вapиaнт.

Пpи пepeдaчe дeнeг чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy пoкyпaтeль пpинocит дeньги в бaнк и ocтaвляeт в cпeциaльнoй ячeйкe. Пepeд этим дeньги в пpиcyтcтвии вac и бaнкoвcкиx paбoтникoв пepecчитывaют, пpoвepяют и зaклeивaют в пaкeт, нa кoтopoм пpoдaвeц и пoкyпaтeль cтaвят пoдпиcи. Пoкyпaтeль бoльшe нe cмoжeт иx зaбpaть, пpoдaвeц — cмoжeт, нo тoлькo пocлe тoгo, кaк пoкaжeт дoгoвop c oтмeткoй o peгиcтpaции.

B oбoиx cлyчaяx бaнк нe нeceт oтвeтcтвeннocти зa пoдлиннocть дoкyмeнтoв, кoтopыe пpeдocтaвит пpoдaвeц. 

3a иcпoльзoвaниe aккpeдитивнoгo cчeтa пoпpocят cтoлькo жe, cкoлькo и зa иcпoльзoвaниe бaнкoвcкoй ячeйки — 2-5 тыcяч pyблeй. Нo зa aккpeдитив мoгyт взять дoпoлнитeльнyю кoмиccию cвepxy — 0,2-0,3% oт cyммы пepeвoдa. Aккpeдитивныe cчeтa cлoжнo иcпoльзoвaть пpи aльтepнaтивныx cдeлкax c oбмeнoм. 

Шaг 11. Пepeдaйтe квapтиpy нoвoмy coбcтвeнникy: cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи

B дeнь пoдaчи дoкyмeнтoв в MФЦ или Pocpeecтp пepeдaйтe пoкyпaтeлю ключи oт квapтиpы. B этoт жe дeнь пoдпишитe c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи — дoкyмeнт пoдтвepдит, чтo вы пepeдaли квapтиpy в нaдлeжaщeм видe, a пoкyпaтeль ee пpинял и вceм дoвoлeн. Этo нeoбxoдимo, чтoбы избeжaть вoзмoжныx кoнфликтoв. Нaпpимep, ecли вы дoгoвapивaлиcь ocтaвить плиткy или кoвep, пoдпиcывaя aкт пoкyпaтeль пoдтвepждaeт, чтo плиткa c кoвpoм нa мecтe, и вce пpoчиe ycлoвия дoгoвopa тoжe coблюдeны. 

B aктe пpиeмa-cдaчи oбязaтeльнo yкaжитe: 

📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши пacпopтныe дaнныe;

📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;

📌 oтcyтcтвиe взaимныx пpeтeнзий, дoбpoвoльнocть cдeлки, дeecпocoбнocть и вмeняeмocть oбeиx cтopoн.

Пpилoжитe к дoгoвopy cпpaвкy oб oтcyтcтвии дoлгoв пo кoммyнaлкe. Чтoбы пepecтpaxoвaтьcя oт oшибoк, зaвepьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи y нoтapиyca. 

Пocлe пoдпиcaния aктa пpиeмa-пepeдaчи, квapтиpa пoлнocтью пepexoдит к пoкyпaтeлю, a вы мoжeтe зaбpaть дeньги. 

Источник

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:

  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — документы, подтверждающие, что вы собственник квартиры;

  • действующий паспорт (если вы потеряли паспорт или он просрочен, заранее займитесь получением нового паспорта);

  • документы-основания вашего права собственности на квартиру (договоры, платежные документы, свидетельства о праве на на наследство и т.д.), а также документы-основания права собственности по всей цепочке предшествующих сделок с квартиры (как правило, осмотрительный покупатель проверит всю историю квартиры);

  • нотариально удостоверенное согласие супруги (=а) на совершение сделки с квартирой, приобретенной в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе и т.д.);

  • согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, если квартиру продает несовершеннолетний или недееспособный, либо если продается жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (и не могут быть сняты с учета), документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный);

  • отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением, срок ожидания ответа — 30 дней)  (если продается доля в праве долевой собственности на квартиру);

  • если ваши интересы на сделке с квартирой будет представлять доверенное лицо, то необходимо подготовить доверенность со всеми необходимыми полномочиями (доверенность с полномочиями по подписанию договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности должна быть нотариально удостоверена);

  • согласие залогодержателя на сделку, если квартиры в залоге, или согласие получателя ренты, если квартира обременена рентой.

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

  • если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;

  • если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;

  • если договор купли-продажи невозможно заключить либо стороны по соглашению сторон расторгли предварительный договор, то задаток возвращается. 

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

  • выписку из домовой книги, в которой указываются лица, зарегистрированные в квартире или жилом доме (как правило, вопрос со снятием всех зарегистрированных лиц решается до сделки);

  • справку из финансового лицевого счета, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам, справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт (вопрос с погашением задолженности также решается до сделки);

  • справки из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающие, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях (зачастую они требуются с посещением врача);

  • некоторые покупатели могут попросить пройти медицинское освидетельствование на предмет “вменяемости” в день сделки. 

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

  1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

  2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

  • заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (заполняется в Росреестре или МФЦ);

  • договор купли-продажи (оригинал);

  • акт приема-передачи квартиры (количество экземпляров определяется по аналогии с договором), если передача по договору происходит до регистрации права собственности на квартиру;

  • нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца/получателя ренты о согласии на проведение сделки с квартирой, если отчуждается квартира, находящаяся в общей совместной собственности супругов — оригинал и копия; в случае, если продавец состоит в браке, но правом собственности на квартиру обладает только он, квартира не находится в совместной собственности (индивидуальная собственность), то необходимо представить документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемая квартира не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экземпляров заверенных судом копий);

  • согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если продавцом является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);
  • документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный) — оригинал и копия;
  • письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если квартира отчуждается или приобретается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
  • письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
  • согласие получателя ренты (если квартира обременена рентой);
  • отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением)  (если продается доля в общей долевой собственности на квартиру) — оригинал и копия;
  • кредитный договор с банком, закладная, если составлялась, и документы, указанные в закладной в качестве приложений (при покупке квартиры в ипотеку) — оригинал и копия, а также подается заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона от залогодержателя или залогодателя  или заявление от обеих сторон при регистрации ипотеки в силу договора;
  • документ об оплате стоимости квартиры (предоставляется в случае, если договором предусмотрено, что право собственности на квартиру сохраняется за продавцом до оплаты стоимости квартиры) — оригинал и копия;
  • правоустанавливающий документ на квартиру (оригинал, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается продавцу);
  • один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) — оригинал и копия;
  • технический план помещения (оригинал), если в квартире проводилась перепланировка, переустройство в установленном порядке и ранее не осуществлялся кадастровый учет квартиры в новом виде, либо кадастровый учет квартиры вообще ранее не осуществлялся (для одновременной регистрации и постановки на кадастровый учет, о чем подается соответствующее заявление);
  • документы, которые необходимы для государственной регистрации ранее возникшего права и заявление продавца о государственной регистрации ранее возникшего права, если право собственности продавца не было зарегистрировано;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц в квартире/ином жилом помещении или перечень лиц, проживающих в квартире, если они сохраняют право пользования квартирой либо обязуются “выписаться” после регистрации перехода права собственности. Необходимость получения Росреестром сведений о зарегистрированных лицах в жилом помещении обусловлена пунктом 1 статьи  558 и пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, данный документ не входит в обязательный перечень документов, так как запрашивается Росреестром в порядке межведомственного взаимодействия, однако из-за неполучения сведений Росреестром в течение срока регистрации процесс регистрации права собственности может быть приостановлен. А если в течение срока “приостановки” сведения так и не поступят в Росреестр, то Росреестр откажет в регистрации. Поэтому мы рекомендуем предоставлять данный документ самостоятельно.
  • паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия);
  • если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
  • квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

  • лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения квартиры согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

    В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.

  • в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Срок государственной регистрации прав не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, а при обращении через МФЦ с нотариально удостоверенными документами — 5 рабочих дней. 

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Выписка из ЕГРН оформление сделки купли-продажи квартиры

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

  • Регистрация права собственности
  • Проверка недвижимости
  • Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
  • Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
  • Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
  • Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
  • Юридическое сопровождение сделок с новостройками
  • Юридическое сопровождение аренды недвижимости
  • Оформление дарения недвижимости
  • Юридическое сопровождение мены недвижимости
  • Юридическое сопровождение ренты недвижимости
  • Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Требуется помощь юриста по недвижимости?

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте

Заказать звонок

Источник

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
  • Встраиваемая посудомоечная машина weissgauff bdw 6043 d инструкция
  • Должностная инструкция старшего менеджера по логистике
  • Ондансетрон инструкция в ампулах взрослым способ применения
  • Цитофлавин инструкция по применению цена капельницы внутривенно взрослым женщинам
  • Санаторий лаба руководство