Продажа квартиры под ипотекой пошаговая инструкция для продавца

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами. 

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

  • Банк проверит покупателя;
  • Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
  • Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца


Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

  • Перепланировки не узаконены;
  • Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
  • Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
  • Значительный износ жилья;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита. 

📚 Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора


Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

  • Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
  • Цену объекта;
  • Порядок расчетов;
  • Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
  • Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении. 

Необходимые документы


После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

  • выписка из ЕГРН;
  • копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
  • если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
  • если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • кадастровый и/или технический паспорт помещения;
  • справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости. 

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры


Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование


Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит. 

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких. 

Заключение договора купли продажи


К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты. 

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

  • покупателе и продавце;
  • квартире;
  • цене договора;
  • порядке расчета между покупателем и продавцом. 

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ). 

Передача денег


Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

  •  На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
  •  До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги


По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово. 

Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать

Фото: kurhan/shutterstock

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным «Дом.РФ», в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Это может быть:

  1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

За год количество квартир, по которым еще не выплачена ипотека, увеличилось на 50%, заметили аналитики Национального бюро кредитных историй. Переводим: ипотечные заемщики стали гораздо чаще перепродавать квартиры, для покупки которых брали кредит, который еще не выплатили. Напомним, собственниками такие заемщики становятся только после погашения задолженности, а до этого момента квартира находится в залоге у банка. В общем, сделка непростая, хотя и реализуемая, что подтверждается той самой динамикой, с которой мы начали разговор.

Прежде чем переходить к инструкции о том, как продать квартиру в ипотеке, напомним, что в январе один из крупнейших банков запустил интересное предложение. Оно позволяет заемщикам покупать вторичное жилье в ипотеку по ставке, действующей для новостроек. Это значит, что при продаже ипотечных квартир ставка может оказаться более выгодной, чем ранее. Пока сервис работает в тестовом режиме.

«Смысл в том, что за некоторую доплату покупатель может переоформить на себя ипотеку продавца. Разумеется, при условии, что он соответствует требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам. Это выгодно, если, например, у продавца была ипотека под 7–8%, а теперь банк дает кредит на вторичку под 11–13%. То есть покупатель подает документы как заемщик, получает одобрение от банка и приобретает квартиру продавца с выгодной для него процентной ставкой», — объясняет руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

Итак, к схемам продажи ипотечной квартиры 

Условия ипотечных договоров в банках отличаются — финансовые организации по-разному реагируют на попытки заемщиков продать квартиру, которая находится в залоге. Поэтому единого механизма заключения подобных сделок не существует.

Тем не менее мы выделили общие моменты. В этом Циан.Журналу помог Сергей Вишняков.

Собственность и обременение

Вкратце механизм покупки ипотечной квартиры таков.

— Покупатель (впоследствии он станет продавцом) решает купить квартиру и обращается за кредитом в банк.

— Банк одобряет кредит и оформляет закладную — купленная квартира оказывается в залоге (закладная — тот документ, который позволяет банку при неоплате кредита истребовать долг через суд; закладная подтверждает обременение в пользу банка). Покупатель становится собственником.

— Если собственник ипотечной квартиры решает продать ее, пока кредит не выплачен до конца, возникает вопрос, как выплачивать оставшуюся сумму долга: эту заботу возьмет на себя новый покупатель, а предыдущий становится продавцом.

Первым делом — в банк

Не только собственники ипотечного жилья, но и некоторые риелторы начинают сначала искать покупателя, который согласится на непростую сделку. Это не самый верный подход.

В первую очередь владелец должен известить банк, в котором оформлялся кредит, о намерении продать ипотечную квартиру. Лучше это сделать еще до подачи объявления, чтобы понять, выполним ли ваш план в принципе (пусть и редко, но случается, что банки запрещают проводить сделки с неоплаченными квартирами, так что вопрос с продажей снимается сразу).

У разных кредитных организаций процедуры переоформления ипотечных займов отличаются, поэтому надо выяснить, какой отдел вашего банка занимается этой темой. После этого лучше отправиться в отделение и задать все вопросы на личной встрече с сотрудником.

Если в банке не возражают против продажи ипотечной квартиры, поинтересуйтесь сроками рассмотрения заявки и переоформления договора. Они иногда затягиваются на полтора-два месяца.

Для альтернативной сделки это слишком долго — собственники другой квартиры (той, которую покупают продавцы-ипотечники взамен продающейся) скорее всего откажутся ждать, боясь упустить выгоду.

Не пугайте покупателя

Если банк не возражает, можно приступать к поиску покупателей. Некоторые продавцы сразу указывают в объявлении, что объект находится в ипотеке. Это сходу отсекает значительную часть потенциальных приобретателей. Поэтому эффективнее сообщать об особых условиях продажи в телефонном разговоре — так у вас больше шансов объяснить дальнейшие действия и понять, насколько человек готов к усложненной сделке.

Многим приобретение ипотечной квартиры кажется слишком рискованной процедурой — проще не разбираться, а сразу от нее отказаться. Но если описать всю схему и уточнить детали, реально убедить покупателя в обратном. А убеждать проще в личном разговоре.

На перепутье: как переоформить кредит

Итак, покупатель найден. Дальше все будет зависеть от его финансовых возможностей и кредитной истории. Вот три варианта развития событий:

Вариант 1. Покупатель вынужден тоже брать кредит, потому что у него нет необходимой суммы, чтобы разом расплатиться за покупку. Так как кредитная история у него своя и совершенно иной набор документов, банк проводит проверку и решает, переоформлять ипотеку на нового клиента или нет. Если на этом этапе выяснится, что второй заемщик не отвечает критериям банка, ему откажут — сделка не состоится.

Оставьте запрос на подбор профессионала рынка недвижимости для решения своих вопросов на сервисе Циан «Заявка риелтору»

важно

По словам Сергея Вишнякова, многие ошибаются, рассчитывая, что банк действительно гарантирует чистоту сделки. Банк лишь выдает кредит и делает срез ситуации по квартире на момент выдачи ипотеки. Историю квартиры банк уже не проверяет — нет ни ресурсов, ни возможностей. Все-таки это кропотливая  работа, отнимающая много времени и требующая массы опыта и внимания. 

К сожалению, не все сотрудники могут похвастаться такими компетенциями. При этом основные проблемы кроются как раз в истории: кто куда выписался, какие сделки были до этого и т.д.

Вариант 2. У покупателя есть достаточная сумма, чтобы выплатить кредитный долг продавца без привлечения нового займа. Стороны приходят в банк, покупатель вносит на счет деньги, банк снимает обременение (при этом закладная передается продавцу), и сделка благополучно регистрируется — весь процесс занимает буквально день–два. Иногда эта процедура затягивается из-за различных согласований и длительной передачи закладной.

В обоих случаях рискует покупатель, поскольку должен заплатить внушительную сумму долга, после чего ждать, пока банк снимет обременение и вернет закладную. Только после этого сделку будет доведена до конца, а покупатель вступит в права собственности без каких-либо обременений.

Это достаточно волнительная для покупателя ситуация: он расстается с крупной суммой (пусть и в качестве задатка), но при отказе продавца от сделки взыскать эту сумму обратно будет непросто. При этом квартира уже может быть продана кому-то другому. Здесь определенно есть риск мошенничества, утверждает Сергей Вишняков.

Некоторые также полагают, что можно отдать деньги продавцу задолго до совершения сделки. Такой вариант, конечно, есть, но вероятность его использования минимальна: лишь самые бесстрашные покупатели готовы дать большой задаток и потом спокойно ждать! 

Вариант 3. Новый заемщик подходит под банковские критерии — он платежеспособен, с документами всё в порядке. В этом случае ипотека переоформляется в том же банке, где кредитовался продавец, либо в другом — на выбор покупателя.

Ищете готовую квартиру? Больше всего вариантов вы найдете на Циан

Как только заемщик получает на руки закладную, открывается путь дальше — обременение снимается, можно подавать документы на регистрацию сделки. Если покупатель приобретает ипотечную квартиру с одновременным оформлением ипотеки на себя, на квартиру возникает новое обременение. 

важно

Не упускайте из виду, что пока идет процесс согласования, ежемесячные платежи все равно надо вносить: в противном случае позже кому-то придется выплачивать еще и пени за просрочку. Кто, как и когда должен платить, лучше уточнить в свой первый «предпродажный» визит в банк.

Продавцу потребуется ранее заключенный договор на получение ипотечного кредита. Покупателю (если он покупает квартиру в кредит) надо заранее заручиться одобрением банка на  ипотеку.

Банк продавца отказывается переоформлять ипотеку на покупателя

Со стороны ситуация выглядит странно: вы хотите продать квартиру, нашли покупателя, но вам не позволяют провести сделку. Такое бывает? Да, и это законное требование банка: именно он является залогодержателем (в залоге — квартира) и имеет право выступать против сделки.

Лазеек не существует: в Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо прописано обязательство ипотечного заемщика согласовывать отчуждение недвижимости с банком.

Именно поэтому мы и рекомендуем еще до подачи объявления о продаже обсудить вопрос с организацией-кредитором.

Ход конем — рефинансирование

Альтернативный вариант — рефинансировать ипотечный кредит в другом банке. Для этого продавец должен предоставить тот же набор документов, что и в первый раз, когда он оформлял кредит для покупки той самой квартиры, которую теперь продает. После одобрения банка можно выходить на сделку. Параллельно вы получаете более выгодный процент по кредиту (обычно именно для этого рефинансирование и проводится). Но расходы в этом случае тоже будут: за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и прочее. В общей сложности дополнительные траты достигают 100 тыс. рублей.

Поэтому если сумма долга по ипотеке небольшая (в пределах 1–2 млн рублей), подумайте о потребительском кредите — вдруг он окажется выгоднее рефинансирования? Тогда продавец погасит ипотеку досрочно и продаст квартиру необремененной, после чего будет выплачивать потребительский кредит. Еще один вариант — занять недостающую для погашения сумму у друзей/знакомых. Это самые простые способы продать ипотечную квартиру.

Зона риска для всех

А что если покупатель будет ежемесячно перечислять деньги продавцу, который продолжит выплачивать ипотеку, но квартира при этом будет переоформлена на нового человека?

Фактически такую схему реализовать можно, но на официальное проведение сделки рассчитывать не стоит: зарегистрировать переход права собственности не удастся — в зоне риска окажутся обе стороны. Даже если продавец и покупатель — друзья и полностью доверяют друг другу, банк все равно не имеет оснований для переоформления кредита, возвращения закладной и снятия обременения.

Следовательно, официально зарегистрировать сделку не выйдет, а в случае разногласий представить в суде будет нечего. Даже если стороны заключат между собой личный договор, напишут расписку и обязательство, законной силы эти бумаги иметь не будут. Любые действия, связанные с недвижимостью, должны быть зарегистрированы.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.

Содержание статьи


Показать


Скрыть

Квартира, за покупку которой вы выплачиваете ипотеку, находится в залоге у банка. Это гарантия того, что вы вернете деньги с процентами. Если не сможете, недвижимость продадут на торгах, а вырученные деньги направят в счет погашения долга.

Залоговая квартира, конечно, принадлежит вам, но пока вы платите кредит, распоряжаться ею можно с ограничениями — например, когда вы захотите ее продать.

Какие ограничения есть при продаже квартиры, которая куплена в кредит

В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором». То есть придется спрашивать разрешение у банка. Если он даст согласие, недвижимость можно будет продать. Но тогда нужно погасить кредит или переоформить его на нового собственника.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Собственнику квартиры нужно получить разрешение от кредитора, желательно сделать это до публикации объявления. Если квартира строится, потребуется еще и разрешение застройщика.

Вот какие способы продажи ипотечной квартиры существуют:

Продажа с досрочным погашением ипотеки

Продавец может погасить кредит досрочно. Или попросить на это деньги у покупателя квартиры. Схема выглядит так:

  • Получить согласие банка на продажу.
  • Предупредить о досрочном погашении ипотеки.
  • Получить справку об остатке задолженности.
  • Собрать необходимую сумму (из своих средств или из средств покупателя).
  • Оформить предварительный договор купли-продажи, договор задатка, если деньги предоставляет покупатель.
  • Закрыть долг по ипотеке.
  • Снять обременение с квартиры.
  • Завершить сделку, получить от покупателя оставшуюся сумму, а ему передать квартиру.
  • Зарегистрировать переход права собственности.
Погашение ипотеки во время сделки

Погасить ипотеку можно и при проведении сделки, когда весь процесс регулирует банк. Этот вариант безопаснее первого.

«Если у покупателя достаточно денежных средств на погашение оставшейся части кредитных обязательств продавца, тогда он выплачивает необходимую сумму банку, который снимает обременение, а стороны спокойно регистрируют переход права собственности», — говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Для расчетов используют две ячейки: одна для погашения остатка долга по ипотеке, другая — для выплаты остатка стоимости квартиры.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Еще один вариант, когда ипотека владельца квартиры переоформляется на покупателя. Вместе с ней в собственность переходит и квартира. Такая сделка проходит под наблюдением банка.

«Первое, от чего нужно оттолкнуться, — это остаток долга. Чем он меньше, тем легче продать квартиру, — говорит эксперт компании Nalog98.ru Александр Егоров. — Также важно, чтобы покупатель квартиры подошел под требования банка. Это нужно выяснить еще до заключения договора».

Минус в том, что на такую сделку сложно найти покупателя. Ипотечное жилье приобретают чаще всего либо риелторы, либо люди, у которых недостаточно свободных денежных средств для того, чтобы приобрести квартиру по рыночной цене, считает Владимир Кузнецов.

«Все дело в том, что сделки купли-продажи ипотечных квартир проводят со скидкой 20–30% от рынка в силу наличия обременения», — рассказывает эксперт.

Подобрать ипотеку

Банк сам продает ипотечную квартиру

Это случается, если заемщик допускает длительные просрочки или вообще не платит ипотеку. Тогда банк продает квартиру на торгах, чтобы из вырученных средств закрыть долг.

Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — погасить кредит. Появляются претенденты и назначают свою цену. Побеждает тот покупатель, который предложит больше.

Квартира на аукционе: как купить, какие риски и можно ли взять ипотеку на ее покупку

Какие нужны документы

Основные документы, которые понадобятся для продажи ипотечной квартиры:

  • Паспорта участников сделки, владельцев недвижимости
  • Свидетельства о рождении детей, у которых есть доля в квартире
  • Разрешение органов опеки на продажу квартиры
  • Согласие супруга на продажу
  • Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных в квартире
  • Выписка из ЕГРН
  • Справка об отсутствии долга по коммуналке
  • Справка об оценке квартиры
  • Справка о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах

Как снять обременение с квартиры

  1. Как только вы внесете последний платеж, проверьте, что он дошел до банка.
  2. Закажите в банке справки: о полном погашении кредита и о состоянии кредитного счета (она подтверждает нулевой остаток). Заберите у банка закладную с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
  3. Подайте в МФЦ заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.
  4. Проверьте, что обременение сняли: информацию можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Чтобы ее получить, воспользуйтесь онлайн-сервисом Росреестра или закажите выписку в МФЦ или на «Госуслугах».

Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры

Если квартира была в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% налога с доходов. При расчете суммы учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. То есть, если вы покупали квартиру за 3 млн рублей, а продали ее за 5 млн, то налог нужно будет заплатить с 2 млн рублей.

Можно получить имущественный вычет с покупки недвижимости. Вычет доступен в размере, не превышающем 2 млн рублей. Получить можно 13% от этой суммы, но только в пределах фактически потраченных на квартиру средств, то есть до 260 тыс. рублей. Если вы воспользовались вычетом в размере меньше лимита, то остаток можно получить при следующей покупке недвижимости.

Также есть вычет по процентам за ипотеку, для него лимит — 3 млн рублей. Заявить возврат с ипотеки можно только один раз, только на один объект. Подробнее о том, как это сделать, читайте в нашей инструкции.

Частые вопросы

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Если квартира была куплена с использованием маткапитала, родители должны выделить детям доли в праве собственности. Раз у объекта есть несовершеннолетние собственники, на продажу необходимо согласие органов опеки.

Как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок

Легко ли продать квартиру с ипотекой?

В каждом из вариантов продажи ипотечной квартиры могут возникнуть свои нюансы, говорит Владимир Кузнецов:

«Банк может отказать какой-либо из сторон в согласовании сделки, либо сама сделка может сорваться из-за слишком продолжительных раздумий банка и неготовности покупателя долго ждать и так далее, но концептуально важным является тот момент, что продажа ипотечной квартиры, во-первых, возможна, а во-вторых, в ряде случаев является даже выгодной, причем как для покупателя, так и для продавца».

Какие есть минусы в продаже ипотечной квартиры:

  • Сложно найти покупателя
  • Из-за обременения цена объекта может быть ниже рынка
  • Банк может не разрешить сделку
  • Банк может не согласовать покупателя
Нужно ли возвращать налоговый вычет?

Нет. При продаже квартиры полученный за нее вычет остается у продавца.

На что еще нужно разрешение банка в использовании ипотечной квартиры

  • Перепланировка. Собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения ее стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
  • Продажа.
  • Дарение.
  • Раздел при разводе. У супругов возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Если брачного договора нет, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение. Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка.
  • Сдача в аренду. Получать доход с недвижимости, находящейся в залоге, не запрещено, это тоже сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если это предусмотрено кредитным договором.
  • Регистрация других людей. Это не запрещено, но в кредитном договоре могут быть условия про согласование с банком.

На что не нужно разрешение банка

  • Ремонт. Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель — делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости.
  • Завещание. Правда, кроме недвижимости наследник приобретает и обязанности по кредиту, если он еще не выплачен.

Выбор пользователей Банки.ру

Название Мин. ставка

Рефинансирование по семейной ипотеке

Альфа-Банк

от 5.8%

Подробнее

Подать заявку

Рефинансирование по семейной ипотеке

Росбанк

от 5.45%

Подробнее

Подать заявку

Рефинансирование по семейной ипотеке

Банк «Открытие»

от 5.5%

Подробнее

Подать заявку

Рефинансирование по семейной ипотеке

Совкомбанк

от 4.09%

Подробнее

Подать заявку

Рефинансирование

Уралсиб

от 11.49%

Подробнее

Подать заявку

Особенность продажи жилья, купленного в кредит

При ипотечном кредитовании жильё передают в банковский залог. Такой подход гарантирует банку возврат
средств, если заёмщик окажется неплатёжеспособен. Обременение снимается с недвижимости только после
полной
выплаты долга по ипотечному кредитному договору (договору займа).

Несмотря на то, что официально квартира — это залоговое имущество, она находится
в собственности заёмщика.
Владелец вправе распоряжаться недвижимостью, например, продать жильё, но только с согласия банка.
Банк имеет
право запретить сделку.

Что нужно сделать, если вы хотите продать ипотечную квартиру?

1. Обратитесь в банк и выясните, как досрочно погасить задолженность
по ипотечному
кредитному
договору,
а также получите информацию о процессе снятия обременения.

2. Выберите способ продажи квартиры.

3. Найдите покупателя, согласного на покупку залогового жилья.

4. Получите одобрение банка для проведения сделки.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Да, продать такую квартиру можно, но есть нюансы, о которых нужно знать. Родители должны выделить
детям доли
в праве собственности на квартиру после полного погашения задолженности, если материнский
(семейный) капитал
использовался:

— на уплату первоначального взноса

— на погашение задолженности по кредитному договору

Если доля квартира находится в собственности несовершеннолетних, то для её продажи
понадобится согласие
органа опеки и попечительства. Сотрудники органа проанализируют условия конкретной сделки
и определят, не
нарушает ли она интересы детей.

Подробнее о том, как продать квартиру, если для покупки недвижимости использовался материнский
(семейный)
капитал, читайте в статье.

Способы продать квартиру, находящуюся в залоге

Выберите подходящий для вас вариант продажи заложенной недвижимости. Чаще всего используются 4 основных
сценария:

— продажа квартиры после полного погашения кредита и снятия обременения

— погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

— продажа квартиры вместе с задолженностью по кредиту

— реализация квартиры банком

Рассмотрим подробно каждый из вариантов.

Продажа квартиры после досрочного погашения кредита

Заёмщик может погасить долг по кредитному договору (договору займа) досрочно, если у него есть для
этого
средства в размере остатка задолженности.

Ещё один возможный вариант — погасить ипотеку за счёт денежных средств покупателя.
В этом случае
проинформируйте банк о досрочном погашении ипотечного кредита, согласие на продажу недвижимости
в этом
случае также не требуется.

Рекомендации, как провести сделку:

1. Оформите договор задатка на необходимую сумму (например, на сумму
задолженности)


Стороны прописывают в нём сумму сделки, способ передачи задатка от покупателя, условия
и сроки снятия
залога. Все условия сделки закрепляйте письменно: это позволит обеим сторонам обезопасить себя в случае
непредвиденных обстоятельств.

2. Погасите ипотечный кредит досрочно

Используйте средства, которые покупатель передаст вам (продавцу).

3. Получите закладную у банка, если она оформлялась

Проверьте отметку о полном погашении долга. Подробнее о закладной рассказано в статье.

4. Снимите обременение с жилья

Некоторые банки снимают обременение самостоятельно в электронном формате. Если такой опции нет,
подайте
заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке через МФЦ.

5. Заключите договор купли-продажи

Учтите задаток, который вам уже выплатил покупатель.

6. Зарегистрируйте переход права собственности

Покупатель станет владельцем квартиры после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Для
регистрации
сделки обратитесь в МФЦ.

Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

В процессе продажи залоговой недвижимости обязательно участвует банк, так как необходимо его согласие
на
продажу квартиры с дальнейшим погашением долга.

Рекомендации, как провести сделку:

1. Получите согласие банка на продажу заложенного жилья.

2. Найдите потенциального покупателя

3. Получите в банке выписку об остатке суммы выплат по ипотеке
и предоставьте её
покупателю.

4. Составьте договор купли-продажи. Подробно укажите в договоре все условия
проведения
сделки, сроки продажи
залогового имущества.

5. Покупатель перечисляет в банк деньги в размере:

— суммы задолженности по кредитным обязательствам

— остатка средств за квартиру собственнику

Перечислить деньги можно и другим способом. Подробнее о том, как безопасно осуществить передачу
денежных
средств, читайте в статье.

6. Зарегистрируйте переход права собственности, после чего банк получит средства для
погашения остатка по
ипотеке и снимет обременение с квартиры. Для регистрации нужно обратиться в МФЦ. Покупатель
становится
полноправным владельцем квартиры после осуществления регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами

Переоформление ипотеки, как правило, используется, если у продавца жилья большой остаток задолженности
по
ипотечному кредитному договору, а у покупателя нет полной суммы, чтобы приобрести недвижимость.
Преимущество
такого способа продажи — меньше бумажной волокиты, так как большая часть документов уже есть
в банке.
Основное ограничение — новый заёмщик может не подходить под требования кредитной
организации, а значит не
сможет оформить кредит на себя.

Рекомендации, как можно провести оформление ипотечной сделки и сделки купли-продажи:

1. Уведомите банк, что вы планируете продать квартиру, и получите
одобрение
кредитора.

2. Найдите покупателя, согласного приобрести ипотечную квартиру вместе
с задолженностью.

3. Покупатель предоставляет в банк документы о своей платёжеспособности.
Перечень нужных
документов уточните
у кредитной организации. Как правило, это:

— паспорт покупателя

— документы, подтверждающие наличие работы и достаточного дохода. Нередко банк
с согласия покупателя
запрашивает эти данные у Пенсионного фонда самостоятельно

— документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, к примеру, выписка
об остатке средств

4. Оформите сделку между банком и покупателем.

5. Получите деньги от банка. Продавец получает выплату в размере разницы между
стоимостью
квартиры и
остатком долга по ипотечному жилью.

6. Перерегистрируйте право собственности. Обратитесь в МФЦ или в Росреестр.

Реализация квартиры банком

Банк может продать квартиру, если у заёмщика числится большая задолженность по кредиту. Если
просрочка по
выплатам небольшая, попробуйте договориться с банком об отсрочке для выплаты долга, например,
оформите
ипотечные каникулы, или продайте жильё своими силами.

Кредитор может продать жильё только по решению суда. Для этого недвижимость выставляется на торги на
специализированных площадках. Сумма за продажу квартиры идёт на оплату:

— судебных издержек

— услуг по организации торгов

— остатка задолженности по ипотечному кредитному договору

Если после всех выплат остаются свободные средства, банк передаёт их клиенту-заёмщику, поэтому такой
способ
продажи рассматривают только в крайнем случае.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечного жилья?

Согласно Налоговому кодексу РФ, собственник должен заплатить НДФЛ 13%, если объект недвижимости
находился в
собственности менее 5 лет. Отсчёт срока владения начинается с даты, указанной в выписке ЕГРН
или в
свидетельстве о государственной регистрации права.

Если при уплате такого налога вы воспользуетесь имущественным вычетом, это уменьшит сумму налога.
Размер
такого вычета может составить до 1 млн рублей.

Продажа ипотечного жилья не всегда выгодна продавцу, однако обстоятельства иногда вынуждают
принимать
решения быстро. Внимательно изучите нюансы разных сценариев продажи обременённой квартиры, чтобы выбрать
наиболее подходящий для вас вариант.

Содержание

  1. Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке
  2. Какие документы необходимо собрать?
  3. Этапы продажи
  4. Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы
  5. Подводные камни, о которых следует знать
  6. Проверка состояния жилья банком
  7. Процедура оценки
  8. Страхование
  9. Возможный отказ в выделении кредита
  10. Передача недвижимости в Залог
  11. Сроки перечисления денег
  12. Преимущества таких сделок
  13. Специфика Росвоенипотеки
  14. Процесс ипотечного кредитования
  15. Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?
  16. Возможная проблема
  17. Последствия
  18. Как избежать?
  19. Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?
  20. Результат
  21. Как обезопасить себя?
  22. Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?
  23. Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику
  24. Опасный момент
  25. Этап получения денег
  26. Требования банка
  27. Риски банка застрахованы
  28. Риски Заемщика
  29. Возможные обстоятельства для оспаривания сделки
  30. Существенные риски
  31. Риски связанные с личностью Продавца недвижимости
  32. Ответственный процесс
  33. Вопрос-ответ (6)
  34. Задать вопрос
  35. Похожие статьи

Для начала рассмотрим минусы, которые Продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на Дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный Кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

  1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
  2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
  3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
  4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

Какие документы необходимо собрать?

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

Технический паспорт квартиры.

Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, Завещание, если жильё досталось вам в Наследство, или Договор, если вы приобрели его).

Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!

Этапы продажи

Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:

Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить Задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются Услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Например, продажа квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца практически исключает, потому что проводится по похожему алгоритму.

Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

Подводные камни, о которых следует знать

Проверка состояния жилья банком

Прежде всего, специалисты, нанятые кредитной организацией, оценивают:

  • Техническое состояние самой квартиры – стен, пола, потолка. Проверяется отсутствие трещин, протечек, плесени и гнили на перекрытиях.
  • Состояние коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения, канализации, газовых труб и т. д.).
  • Исправность дверей и окон.
  • Состояние внутренней проводки (отсутствие искр, мест возможных коротких замыканий, перегрева и т. д.).

Справка. На этапе технической проверки важную роль играет планировка квартиры. Она должна соответствовать той, которая указана в технической документации на жильё.

Если проводилась перепланировка – должны быть подтверждающие документы и предварительно полученное разрешение. Если их нет, о выделении средств в ипотеку не может быть и речи.

Также на этом этапе банк проверяет, кто именно имеет постоянную регистрацию в квартире и на каком основании. Связано это с тем, что в некоторых случаях лицо, хоть и не являющееся собственником жилья, может сохранить за собой право пользования даже после продажи (например, если прописанный жилец дал когда-то отказ от приватизации). Возможность реализовать в будущем квартиру с посторонними пользователями крайне мала – поэтому, даже если покупатель и согласен приобрести жильё на таких условиях, банк не даст согласия на сделку.

Процедура оценки

После того как изучено техническое и отчасти правовое положение квартиры, начинается оценочная процедура. Обычно оценку проводят эксперты из организаций, заключивших соответствующее соглашение с банком. Продавец и покупатель вправе нанять своего оценщика и заказать экспертизу у него – но банк вправе не доверять её результатам.

Оценщик в своей работе должен учитывать как техническое состояние жилья (уже проверенное ранее), так и другие факторы:

  • Этажность и площадь квартиры.
  • Количество комнат.
  • Год постройки дома и его расположение.
  • Время проведения последнего капитального ремонта.
  • Строительные материалы, использованные при постройке жилого дома (к примеру, из двух квартир одной площади обычно дороже та, что находится в кирпичном, а не панельном доме).

Это лишь часть параметров, учитываемых экспертом при производстве оценки.

Необходимость оценки связана с тем, что банк хочет обезопасить свои средства. Продавец и покупатель вправе указать в договоре любую цену – однако в том случае, если покупатель не сможет в будущем рассчитаться перед кредитной организацией, долг будет погашен за счёт реализации квартиры.

На заметку. Оценка показывает, какую максимальную прибыль можно извлечь, продав жильё – и свыше этой суммы банк никогда средства не выделит.

Страхование

Помимо оценки, практически всегда обязательной процедурой является страхование квартиры. Эта мера призвана снизить риски для банка. Получив страховку в случае пожара, затопления или иного повреждения жилья, должник-покупатель тем самым сможет полностью или частично погасить свой долг перед банком, избежав нарушения графика платежей.

Страхование производится за счёт средств покупателя. В том случае, если квартира будет повреждена до того, как произойдёт регистрация права собственности, возмещение получит продавец. Однако предварительно от него могут потребовать доказательства того, что к повреждению он непричастен, а также что принял все разумные меры для того, чтобы избежать причинённого ущерба.

Возможный отказ в выделении кредита

Главным риском, с которым может столкнуться продавец по сделки с использованием ипотечных средств – это отказ банка в выделении кредита. Помимо состояния и стоимости квартиры, банк анализирует также уровень дохода и кредитную историю покупателя. И если специалисты кредитной организации сочтут, что слишком велика вероятность невозврата средств, деньги на покупку квартиры выделены не будут.

Такой риск особенно неприятен в том случае, если продажа с помощью ипотечных средств – это лишь часть цепочки сделок (например, если продавец полученные деньги намерен потратить на покупку другой квартиры и уже заключил предварительный договор с условием о задатке). В этом случае всю цепочку придётся перестраивать.

Важно! Риск отказа снижается в том случае, если покупатель пользуется зарплатной карточкой того банка, который и заключает договор об ипотеке.

В этом случае сотрудники банка имеют возможность постоянно отслеживать размер дохода покупателя и в результате получают подтверждение того, что средства от зарплаты поступают регулярно и в достаточном объёме.

Передача недвижимости в Залог

После того как покупатель получил от банка согласие на выделение средств, заключается договор купли-продажи. Здесь продавцу надо помнить, что квартира должна перейти в собственность покупателя ещё до того, как будут перечислены деньги. Собственно, именно после того как в ЕГРН в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вносится запись как о праве собственности, так и о наложенном обременении – и возможен банковский перевод.

Многих продавцов именно этот момент и волнует. Однако на самом деле риск здесь хотя и присутствует, но он значительно меньше, чем при сделке только с покупателем-гражданином. Банк, дав согласие на заключение договора, одновременно и гарантирует, что средства будут перечислены.

Более того, если банк не перечислит средства вовремя – сделка будет отменена, а квартира вернётся к продавцу.

Подробнее о том, как совершить продажу с обременением по ипотеке, читайте в нашей статье, а какие нужны документы для сделки, можно узнать здесь.

Сроки перечисления денег

При продаже жилья по ипотеке продавец получает средства из двух источников:

  1. От покупателя – в виде первоначального взноса.
  2. От банка – после регистрации обременения.

Передача может быть осуществлена несколькими способами:

  • Через ячейку в банковском депозитарии. Её можно открыть и получить оттуда наличные лишь после того, как пройдёт государственная регистрация.
  • С помощью банковского аккредитива. Фактически в этом случае банк сразу же зачисляет деньги на открытый для продавца счёт – однако снять оттуда деньги он сможет не раньше, чем будет завершена вся процедура по сделке.

Справка. Конкретные сроки зависят от условий ипотечного договора, заключаемого в соответствии с ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». На практике они составляют около 7 – 10 банковских дней с момента регистрации.

Преимущества таких сделок

На самом деле, если сравнивать продажу квартиры через ипотеку покупателя и без неё – рисков для продавца намного меньше, чем при обычной сделке. По сути, единственный минус у ипотечной продажи – это сроки: банку надо принять решение, провести оценку, осмотр, перечислить средства.

  • Банк, участвуя в сделке, гарантирует, что средства будут выплачены продавцу.
  • Снижается риск мошенничества. Кредитная организация рискует своими средствами – а потому проверяет каждый этап купли-продажи, личность покупателя, юридическую чистоту квартиры.
  • Снижается риск получить фальшивые купюры в качестве оплаты. При перечислении денег с помощью депозита или при передаче через ячейку банк сам отвечает за подлинность. Продавец может даже потребовать, чтобы и первоначальный взнос был проверен на подлинность с помощью аппаратуры банка.

Специфика Росвоенипотеки

Свои особенности имеет так называемая военная Ипотека, которой имеют право воспользоваться лица, находящиеся на военной службе по контракту. Она регулируется не только общими нормами об ипотеке, но и отдельно законом №117-ФЗ от 20 августа 2004 года.

Применительно к ней действуют следующие дополнительные правила:

  • Воспользоваться ей могут только военнослужащие, имеющие не менее 3 лет выслуги. При этом для офицеров достаточно первого контракта, заключённого после 2005 года, а вот для сержантов, старшин, прапорщиков и мичманов, а также солдат и матросов требуется, чтобы контракт уже был вторым.
  • Финансирование программы осуществляется не только за счёт личных средств военнослужащего, но и с использованием средств государственного бюджета.
  • Военная ипотека действует по принципу накопительной ипотечной системы.
  • Проверка качества и состояния жилья – более жёсткая, чем по «гражданской» ипотеке.
  • Процедура получения ипотеки предусматривает дополнительную проверку жилья со стороны ЦЖЗ «Росвоенипотека».
  • Если военная ипотека берётся на недостроенное жильё, то за её счёт покрывается только стоимость возведения. Расходы на ремонт, установку сантехники, электрооборудования и т. д. военнослужащий должен оплачивать самостоятельно.

Важно! Поскольку «Росвоенипотека» финансируется во многом за счёт государственных средств, ставки и размер первоначального взноса по ней весьма невелики. Однако и воспользоваться ей могут только те, кто служит в армии.

Подробнее об условиях и об особенностях оформления продажи квартиры по военной ипотеке читайте тут.

В этой статье мы объяснили возможные риски при продаже квартиры в ипотеку. Ознакомьтесь также с материалом наших специалистов, где они подробно разобрали процедуру на примере банка «Сбербанк».

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

  • Обсуждение сделки.
  • Согласование с банком.
  • Оценка независимым экспертом.
  • Передача банку документов на Недвижимость.
  • Подписание кредитного договора.
  • Передача средств продавцу.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Сделки с залоговой недвижимостью: можно ли продать или обменять квартиру, если она в ипотеке?
  • Особенности продажи квартиры по военной ипотеке. Варианты осуществления сделки и пошаговая инструкция
  • Нюансы при продаже квартиры под ипотеку и приобретении жилья в кредит. При каких условиях банк одобрит сделку?
  • Возможна ли продажа квартиры с обременением по ипотеке? Основные нюансы процедуры
  • 4 проверенных способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Для банка важно, чтобы сделка была юридически чистой, под этим термином понимается отсутствие в прошлом или в настоящем собственнников, которые по закону могут претендовать на квартиру.

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

  • Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
  • Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
  • Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
  • Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
  • Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
  • Узаконить перепланировку.

Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

  1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
  2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

Результат

Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% Налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).

Еще одна непрятность связана с тем, что в случае расторжения сделки продавцу придется вернуть покупателю, опять-таки, не фактическую сумму, а ту, что фигурирует в договоре. Если учесть, что в договоре сумма может быть завышена на 100-300 и более тысяч рублей, ситуация может обернуться значительными убытками на ровном месте.

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

Как обезопасить себя?

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Завышая стоимость покупаемой квартиры, будущий собственник берет на себя риски, что сделка вообще не состоится. Любые договоренности с оценочной компанией и осознанное использование недостоверных данных в договоре купли-продажи квартиры являются незаконными.

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Этап получения денег

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

Справка! Продавец должен понимать, что после заключения сделки и перед передачей средств банк заключает договор об ипотеке. Если по каким-то причинам банк не выдаст средства заемщику, то продавец не сможет их получить.

Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется Право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

Требования банка

Первое и основное, что интересует банк при выдаче ипотечного кредита – это только ваша платежеспособность!

Второе, это наличие полного списка документов и отсутствие в них ошибок.

Риски банка застрахованы

Поэтому подробным анализом они заниматься не будут. В банках имеются определенные внутренние стандарты и требования к приобретаемому объекту. Им достаточно текущей информации об объекте, которую они черпают из стандартного пакета документов, предоставляемому Заемщиком-Покупателем недвижимости.

Покупатель, в свою очередь, запрашивает у Продавца только тот перечень документов, который необходим банку.

В банке проводят анализ документов по последней сделке, в которой приобреталась недвижимость. Историю недвижимости и Продавца банки не проверяют. А это может грозить Покупателю потерей права собственности на недвижимость.

Риски Заемщика

Одним из первых рисков Покупателя — Заемщика является риск потерять сумму задатка, которую он вносит Продавцу недвижимости, чтобы закрепить за собой до сделки Объект и цену на него. На момент передачи задатка Покупатель еще не знает о решении банка по объекту. Существует вероятность, что банк квартиру не одобрит и ипотечный договор не будет заключен, тогда Сумма задатка остается у Продавца.

Как избежать потери денег и времени знает только профессиональный риэлтор, который знаком со всеми нюансами передачи частичных платежей за приобретаемую недвижимость.

Возможные обстоятельства для оспаривания сделки

Если банк все же одобрил найденный вами объект и выдал кредит, то существуют обстоятельства, когда после отмены сделки покупатель не получит денежные средства в полном объеме или не сможет вернуть их вовсе. Ведь продавец мог их потратить. Безусловно он несет ответственность по возврату денег, но ввиду неплатежеспособности он сделает это не быстро и не скоро.

А бывает и хуже, если Продавец заболел, скрылся или умер.

Существенные риски

  • покупка недвижимости, в которой были прописаны несовершеннолетние дети, оставшиеся без опекунов и родителей
  • покупка недвижимости, которая приобреталась с участием материнского капитала, но доли на несовершеннолетних детей так и не были оформлены
  • покупка недвижимости, которая досталась Продавцу по наследству и были выявлены Наследники, которые пропустили и восстановили срок принятия наследства
  • покупка недвижимости которая приобреталась в совместном браке и на продажу которой не было получено согласие супруга и т.д.

Риски связанные с личностью Продавца недвижимости

Кроме недействительности паспорта продавца, есть риски, связанные с финансовым состоянием Продавца недвижимости. Против него может быть возбуждено исполнительное производство и в процессе оформления перехода права на Покупателя может быть наложен арест на совершение регистрационных действий по объекту недвижимости. Если продавец и не имеет задолженностей, то в отношении него может быть возбуждено другое судебное производство или дело о банкротстве.

Ответственный процесс

Покупка недвижимости в ипотеку ответственный процесс, который связан с огромным количеством рисков. Большое число покупателей относиться к данному вопросу халатно, наивно полагая, что приобретая недвижимость с помощью банка, они полностью обезопасили себя от всевозможных проблем.

В этой статье описаны далеко не все риски, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку. Чтобы проверить сделку, получить исчерпывающую информацию о продавце недвижимости и обезопасить себя от негативных последствий необходимо обращаться к профессионалам рынка недвижимости.

Профессиональные риэлторы работают на свою репутацию, которую зарабывают годами и не готовы распрощаться с ней в одночасье, теряя клиента и его рекомендации в дальнейшем.

Только помощь профессионального риэлтора превратит ваш процесс покупки жилья в ипотеку в удовольствие, которое вы получите поселившись в Доме Вашей Мечты!

Вопрос-ответ (6)

Могу ли я потерять свою независимость, которую приобрела в ипотеку, если через год после продажи, продавец подаёт на банкротство?

Здравствуйте.Женщина а разводе.У неё трое детей.Может ли она получить господдеждку 450рублей при погашение ипотечного кредита?

Выписка из домовой книги о наличии регистрации-регистрация всех членов семьи должна быть исключительно в ипотечной квартире? Доли детям нужно выделять?

Здравствуйте. Могу ли я оформить ипотеку в одном регионе на родинка, а обратиться за выплатой в другом(в котором прописана)?

Здравствуйте.Подскажите пожалуйста,если мы дом приобрели по у свекра по ипотечному кредиту,в таком случае погашут ли нам 450 тыс.? Или откажут нам из-за родственных связей? Заранее благодарю.

Подайте заявку, вы ничем не рискуете.

Подскажите ( ипотека оформлена на мужа до брака ,я не созаемщик .У меня от первого брака двое детей ,совместно с мужем уже у нас двое детей после 19 года ) Можем ли мы воспользоваться программой на погашения ипотеки в 450000.Спасибо

нет. По условиям программы, только созаемщик имеет право подать заявление на погашение ипотеки.

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Похожие статьи

Чтобы помочь молодым семьям быстрее приобрести отдельное жилье, была разработана государственная программа, по которой можно компенсировать часть стоимости недвижимости, взятой в ипотеку.

Столкнуться с обремененной жилплощадью на рынке вторички довольно просто. Как не купить квартиру с обременением

Как посчитать налог, какие налоговые вычеты положены, какую цену выгоднее указывать в ДКП, как платить налог со сдачи ипотечной квартиры, примеры расчета налога и вычета

Государственная субсидия «материнский капитал» облегчает нагрузку на бюджет семей с детьми, нуждающихся в достаточно просторном жилье. Однако участие средств «семейной» субсидии в купленном жилище может создать сложности при его последующей продаже для покупателя.

Как можно обойтись без первоначального взноса, чем заменить первоначальную выплату по ипотеке, как найти деньги на первоначальный ипотечный взнос, зачем ипотечному банку первоначальная выплата.

Рассмотрены условия, при которых банк-кредитор имеет право изымать недвижимость у заемщика, а также условия, не позволяющие этого сделать. Предложены решения проблем ипотечной квартиры

Чем отличается созаемщик от поручителя, в каких случаях подключение созаемщика будет необходимо, должен ли созаемщик быть родственником, нужно ли созаемщику оплачивать ипотеку, каковы плюсы и минусы совместного ипотечного займа

Одной из мер, направленных на повышение рождаемости и поддержку многодетных семей, является государственная помощь в приобретении жилплощади. С этой целью 3 июля 2019 года был принят Закон №157-ФЗ, согласно которому семьи с тремя и более детьми получают возможность погасить часть ипотечного долга. Однако чтобы воспользоваться государственной поддержкой, необходимо соответствовать ряду условий.

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше комнат?..

Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

Права заемщиков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

  • Досрочное погашение ипотеки
  • Продажа с погашением ипотеки во время сделки
  • Продажа недвижимости вместе с долгом
  • Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1.    Досрочное погашение ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.
  • Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2.    Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

  • Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  • Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  • Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

  • Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  • Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3.    Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  • Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
  • Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

  • Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  • Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  • В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  • Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  • Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.
  • Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
  • После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
  • Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  • Следующий шаг — оценка квартиры.
  • Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4.    Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  • Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
  • Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

  • Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
  • Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту

Как это происходит

  • Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
  • Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.
  • При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.
  • После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
  • Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Источник: Домой.ру

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
  • Весы ве 15те 2 инструкция по ремонту
  • Нутрисол удобрение инструкция по применению для цветов
  • Руководство по созданию каталог
  • Silter super mini 2005 e professional инструкция
  • Ацц лонг 600 инструкция по применению таблетки шипучие взрослым цена