Руководство для арендодателя

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. Арендный бизнес становится все более популярным источником получения пассивного дохода. 

Для того чтобы аренда была действительно способом получения пассивного дохода, необходимо максимально подробно учесть возможные вопросы в договоре аренде, а также четко и пошагово соблюдать процедуру оформления аренды недвижимости. 

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете  избежать неквалифицированных действий, оформить сделку и успешно сдать недвижимость в аренду без привлечения риэлтора. 

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ “ПОЭТАПНАЯ СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ БЕЗ РИЭЛТОРА”

ШАГ 1. РАЗМЕЩЕНИЕ ОБЪЯВЛЕНИЯ И ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Разместив объявление о сдаче в аренду недвижимости, позаботьтесь о необходимых документах для заключения договора.

ШАГ 2. ПОКАЗ НЕДВИЖИМОСТИ ПОТЕНЦИАЛЬНЫМ АРЕНДАТОРАМ

ШАГ 3. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ АРЕНДАТОРУ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОВЕРКИ ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Как правило, покупатели перед началом переговоров по согласованию договора аренды недвижимости арендатор проверяет юридическую чистоту объекта и его соответствие техническим и иным требованиям (например, если арендатор планирует осуществлять лицензируемую деятельность, то помещение должно соответствовать лицензионным требованиям и т.д.).

ШАГ 4. ПОДГОТОВКА ПРОЕКТА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО СОГЛАСОВАНИЕ

Пожалуй, подготовка договора аренды и согласование его условий являются одним из самых важных этапов успешной сдачи в аренду. Договор должен учитывать все возможные спорные вопросы, требования сторон. При этом стороны должны прийти к взаимовыгодному компромиссу, иначе сделка может не состояться. По нашей практике, поиск компромиссных условий при долгосрочной аренде может занимать недели, а то и несколько месяцев. 

Как правило, договор аренды готовит и представляет на согласование арендодатель. Однако крупные арендаторы (торговые сети, франшизы и пр.) предлагают к подписанию свой проект договора аренды. Мы рекомендуем на этапе согласования договора аренды заказать услуги опытного юриста по аренде, который поможет выявить риски в договоре, исключить их или минимизировать, согласовать правки в договор для защиты ваших интересов.

ШАГ 5. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

По общему правилу достаточно простой письменной формы договора аренды. Нотариальное удостоверение договора не требуется (однако некоторые контрагенты настаивают на нотариальной форме). Однако в некоторых случаях закон устанавливает требования по обязательной регистрации договора аренды в Росреестре.

Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.

ШАГ 6. РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ *

Для регистрации договора аренды в Росреестре потребуется:

За регистрацию договора аренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет. 

В случае если договор аренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо. При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций. При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.

Пример распределения госпошлины: Организация (например, арендатор) и ИП (например, арендодатель) обращаются за регистрацией договора аренды помещения. Размер госпошлины для организаций составляет 22 000 руб., для физлиц — 2 000 руб. Организация должна заплатить госпошлину в размере 22 000 : 2 (количество заявителей) = 11 000 руб., а ИП 2 000 : 2 = 1 000 руб.

Обратите внимание! Несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды влечет административный штраф в размере от 1 500 рублей до 2 000 рублей. Кроме того, отсутствие регистрации договора аренды влечет незаключенность договора.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Срок государственной регистрации договора аренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации договора аренды документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. 

ШАГ 7. ПОДПИСАНИЕ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Рекомендуем при принятии помещения еще раз проверить его техническое состояние, замечания к объекту зафиксировать в акте. Также в акте зафиксируйте показания счетчиков на момент приемки помещения.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
• Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
• Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с новостройками
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Оформление дарения недвижимости
• Юридическое сопровождение мены недвижимости
• Юридическое сопровождение ренты недвижимости
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Рекомендуемые статьи этой категории:

Что такое инвестиции

Инвестиции — это вложение денег с целью получения прибыли или экономической выгоды. Инвестировать можно как в материальные ценности (недвижимость, драгоценные металлы, бизнес и т.п.), так и в нематериальные (депозиты, облигации, акции, ценные бумаги и т.п.). Также можно инвестировать в реальные, но нематериальные активы, такие как патенты, лицензии, авторские права, товарные знаки и т. д. (рис.1)

Рис. 1. Виды объектов инвестирования

В современном мире недвижимость рассматривается в качестве одного из самых надёжных вариантов инвестирования с целью сохранения и приумножения капитала, а также создания стабильного денежного потока. Причем степень доходности и риска таких инвестиций напрямую зависит от стратегии инвестирования и активности участия в процессе управления такими инвестициями. При высокой степени участия (вовлеченности в получение прибыли) такой вид инвестиций может рассматриваться как бизнес, при низкой — как пассивный доход.

Основными и наиболее частыми операциями с недвижимостью на рынке недвижимости являются: купля-продажа объектов или сдача их в аренду.

В современных реалиях рыночный экономики инвестиции в недвижимость приобретают всё большую популярность, поскольку рынок недвижимости предоставляет множество возможностей для генерирования больших доходов, как от продажи объектов, так и от сдачи в аренду или владения.

В среднем, инвестиции в недвижимость окупаются за 10—14 лет. Но при правильно выбранных объектах, стратегии инвестирования и активной позиции инвестора срок окупаемости может сократиться до 5 — 7 лет. Немаловажным фактором в этом процессе будет являться уровень развития рынка недвижимости конкретно в том регионе (городе), в котором приобретается недвижимость.

Риск и доходность инвестиций

При выборе инструмента инвестирования каждый инвестор определяет для себя желаемые сроки, доходность, степень участия и приемлемый уровень риска. Все мы разные люди и каждый из этих параметров будет индивидуален для каждого из нас.

Кто-то готов инвестировать на длительный период, планируя свои доходы и накопления к моменту выхода на пенсию, кто-то остро нуждается в накоплении определенной суммы на конкретную цель в течение 3—5 лет.

Кто-то готов идти на риск, и имеет достаточный «резервный фонд имени самого себя», или попросту финансовую подушку безопасности, а кто-то не может рассчитывать на увеличение доходов в ближайшем будущем, и его главной целью будет сохранить накопленное, как минимум защитить деньги от инфляции. Такой человек вряд ли будет выбирать высокорисковые инструменты инвестирования.

Кто-то готов активно участвовать в процессе управления деньгами, а кто-то предпочитает отдать деньги в управление финансовым организациям или фондам. Все мы разные, и выбор того или иного финансового инструмента или же соотношение вложений в такие инструменты (инвестиционный портфель) будет разным.

Давайте рассмотрим соотношение доходности и риска различных видов инвестиций (рис.2).

Рис. 2. Взаимосвязь уровня доходности и уровня риска различных инструментов инвестирования

Как мы видим, существует прямая взаимосвязь между уровнем доходности и уровнем риска. И целью любого инвестора является формирование своего инвестиционного портфеля таким образом, чтобы максимально увеличить доходность, минимизируя увеличение уровня риска, либо максимально снизить уровень риска, максимально сохранив уровень доходности своих инвестиций. Это происходит путем диверсификации — маневрирования величиной средств, направляемых в тот или иной инструмент. Благодаря диверсификации инвестиционного портфеля, его доходность будет более стабильной и предсказуемой.

На графике видно, что недвижимость является одним из наиболее доходных инструментов. Причем доходность этого инструмента можно наращивать, используя различные подходы к управлению недвижимостью и стратегии. О них мы еще поговорим в следующих главах.

Виды объектов доходной недвижимости

Как оценить доходность недвижимости

Лично я использую два метода: затратный и доходный. Расчётная доходность по ним может отличаться.

Итак, первый метод — затратный. Он заключается в том, что Вы считаете все расходы: стоимость покупки объекта недвижимости, затраты на проведение сделки, стоимость ремонта, % по ипотеке, стоимость страховок, коммунальных услуг и прочие затраты, которые вы понесли, приобретя данный объект. Далее Вы рассчитываете доход от продажи, делите на кол-во месяцев владения и умножаете на 12, или годовую сумму аренды, делите на расходы и умножаете на 100%. Так Вы получаете годовой процент доходности ваших инвестиций в недвижимость, рассчитанный затратным методом.

Такой метод подходит для оценки флиппинговых объектов и доходности от сдачи недвижимости в аренду.

Второй — доходный метод чаще всего применяется при покупке готового арендного бизнеса или при желании продать текущий объект с целью вложения в финансовые инструменты.

Он заключается в том, что доходы от продажи или аренды вы делите не на расходы, а на рыночную или продажную стоимость объекта. Так, если вам предлагают к продаже готовый объект с доходностью 10%, то вы можете понять, что его окупаемость составит 10 лет. Для квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду, это хороший показатель, а для коммерческой недвижимости — в пределах средних значений.

Также Вы можете решить переложить деньги из объекта недвижимости в финансовые инструменты, если вдруг их доходность окажется выше текущей (от недвижимости). Или, наоборот, приобрести объект недвижимости, если доходность финансовых инструментов Вас не устраивает или вы хотите избежать ненужных рисков.

Тут уже может пригодиться третий метод — альтернативный, когда в расчет берутся также возможные альтернативные варианты вложений денежных средств, а также учитывается упущенная выгода. Этот метод применяется в финансовом менеджменте, но для оценки и расчета доходности квартиры, сдающейся в аренду, нам вполне хватит первых двух.

Какие показатели доходности показывает недвижимость

В большинстве источников информации вы услышите расхожие цифры по доходности от сдачи квартиры в аренду в районе 3—4%. И в этих цифрах действительно есть доля правды. Почему доля? Просто потому что от любого финансового инструмента Вы получите меньше, чем могли бы, если в этом инструменте не разбираетесь и не имеете опыта инвестиций такого рода.

И, соответственно, доходность может прилично возрасти, если Вы хорошо изучите тему и/или заручитесь поддержкой нужных специалистов. Это правило действует как на фондовом рынке, так и на рынке недвижимости.

Если Вы будете сдавать свою квартиру по принципу «и так сойдет», то максимум, что вы сможете получить — это доходность 3—4% годовых, а то и ниже. Мои же объекты никогда не приносят меньше 10—12%. Как я этого добиваюсь?

Чтобы получить такую доходность я работаю по всем фронтам и начинаю с самого раннего этапа — принятия решений о покупке объекта инвестирования. Рассчитываю экономическую эффективность. При этом наперёд просчитываю будущую ликвидность (за сколько смогу как сдать, так и продать в будущем).

Для себя я выделила 5 шагов к выгодному инвестированию в недвижимость:

① Выгодно купить (практически всегда ниже рынка).

② Повысить ценность и рыночную цену.

③ Выгодно сделать ремонт (так, чтобы затраты на него окупились).

④ Сделать привлекательный для целевой аудитории дизайн.

⑤ Выгодно сдать/продать (практически всегда по цене выше рынка).

Именно поэтому не доходность определяется потраченными на квартиру средствами, а заданная доходность диктует сумму покупки и величину затрат на ремонт. То есть существует определенный лимит, в который нужно уложиться, чтобы получить желаемую доходность.

При таком подходе удаётся добиться ставки доходности 12% в год при долгосрочной аренде. А если ещё прибавить % от роста капитала (увеличение стоимости недвижимости за время владения), то отдача от капитала получится ещё +20%, иногда +30% (всё зависит от изначальной точки входа в объект).

Цели и стратегии инвестирования в недвижимость

Думай как инвестор. Действуй как инвестор!

Даже, если Вы покупаете квартиру для себя, важно помнить о стратегии наращивания капитала. Дополнительный доход ещё никому не помешал.

Итак, смотрите всегда с позиции инвестора: отобьются ли Ваши вложения на приобретение квартиры и ремонт (если он планируется) при дальнейшей продаже квартиры. Размышляя подобным образом, Вы вряд ли будете кидаться на дорогущую испанскую плитку или итальянские гардины. Трезвый расчёт и незамутненная эмоциями ясность ума позволят Вам выбрать свой бриллиант среди квартир, который станет отправной точкой в накоплении капитала и роста Вашего дохода.

Лучшая цена, по которой вы можете купить — это цена ниже рынка. Вы вряд ли встретите такую цену в объявлениях (разве что в объявлениях-приманках, которые имеют мало общего с реальными объектами, либо очень «мутных» квартир). Поэтому важно знать, как обосновать продавцу, что цена его объекта завышена (если это действительно так), или проявить недюжинное обаяние при торге.

Часто ниже рынка можно купить объекты у продавцов, у которых есть некоторые объективные сложности с реализацией их недвижимости. Но знание — сила, поэтому, если знать, как справиться с этими сложностями, можно сделать хорошо и себе, и ему.

Если арендатор – представитель пострадавшей отрасли бизнеса

В каком случае арендатор сможет получить отсрочку по уплате аренды?¹

1. Организация – в перечне пострадавших отраслей.

Отсрочка дается тем юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, которые работают в наиболее пострадавших отраслях экономики. Список таких отраслей утвержден постановлениями Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434, от 10 апреля 2020 г. № 479, от 18 апреля 2020 г. № 540, от 12 мая 2020 г. № 657. При этом он может расширяться на региональном уровне. Каждая отрасль в перечне определяется соответствующими кодами ОКВЭД-2 – Общероссийского классификатора видов экономической деятельности. В нем отражены отдельные классы, подклассы, группы, подгруппы и виды. Если в перечне пострадавших отраслей приведен целиком класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группы, подгруппы и виды также включены в перечень.

Таким образом, основной вид деятельности организации должен соответствовать одному из включенных в перечень кодов. Узнать его можно, получив выписку из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России. Основной код ОКВЭД-2 обозначается так:

Код «41.71» – торговля розничная одеждой в специализированных магазинах. Он входит в перечень пострадавших отраслей, потому что является подразделом кода «41.7» – торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах.

2. Дата подписания договора – до начала введения режима повышенной готовности.

Договор аренды должен быть заключен до того, как в регионе, где находится арендуемое помещение, был введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если после введения такого режима было подписано дополнительное соглашение об изменении условий аренды, например арендодатель снизил арендную ставку, арендатор все равно может рассчитывать на отсрочку.

3. Вид недвижимости – нежилая.

Отсрочку можно получить, если арендуемое помещение является нежилой недвижимостью, которая находится в частной, государственной или муниципальной собственности.

На каких условиях предоставляется отсрочка?

1. Период отсрочки.

Предприниматель может получить отсрочку по уплате арендных платежей с начала действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 г. С момента введения режима и до окончания его действия арендатор не платит за аренду. После отмены режима нужно будет платить только 50% от стоимости аренды.

Например, предприниматель арендовал в Москве помещение за 100 тыс. руб. в месяц. Режим повышенной готовности в Москве был введен 5 марта. С этой даты до дня окончания действия режима арендатор ничего не платит, а затем до 1 октября платит 50 тыс. руб. в месяц. Накопившийся долг арендатор сможет отдавать до 2023 г.

Арендодатель должен заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки в течение 30 дней после того, как получит уведомление от арендатора. Дата заключения допсоглашения не влияет на период отсрочки. То есть если в Москве соглашение будет заключено 30 апреля, отсрочка все равно будет действовать с 5 марта.

2. Выплата задолженности.

Накопившуюся задолженность можно выплатить не ранее 1 января 2021 г., но не позднее 1 января 2023 г. Платежи вносятся поэтапно не чаще одного раза в месяц. Долг погашается равными платежами не более 50% от ежемесячной арендной платы по договору.

3. Отсутствие санкций.

Штрафы, пени, проценты и иные санкции за несвоевременное внесение арендных платежей не применяются.

4. «Коммуналка» и другие расходы.

Если в арендную плату включены коммунальные платежи или другие эксплуатационные расходы, то на них отсрочка не распространяется. Например, если в договоре указано, что коммунальные платежи составляют 10 тыс. руб., то эту сумму арендатор должен переводить арендодателю вовремя. Есть только одно исключение: если арендодателя освободили на период режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации от уплаты коммунальных и эксплуатационных платежей.

В каком случае арендатор может рассчитывать на снижение арендной платы?

Если арендатор работает в отрасли из списка пострадавших и заключил договор аренды нежилого помещения до введения режима повышенной готовности, он вправе ждать уменьшения размера арендных платежей на период, когда деятельность организации была полностью или частично приостановлена², и с учетом нерабочих дней³.

Однако правительство лишь рекомендовало арендодателям уменьшить арендные платежи на тот период, когда арендованные помещения не использовались. А значит, они не обязаны это делать. Кроме того, порядок расчета и размер снижения платы не установлены.

Но на рекомендации правительства все же можно ссылаться при направлении арендодателю письма об уменьшении размера арендной платы. И здесь нужно подумать, почему и ему это будет выгодно. Например, вы «якорный» арендатор, и именно благодаря вашему бизнесу в торговом центре арендодателя сохранялась высокая проходимость. Объединитесь с другими арендаторами – ваше единомыслие может сделать арендодателя сговорчивее. А возможно, ваш вид деятельности актуален для него – подумайте о бартере. Многие арендодатели идут на уступки, потому что адекватно оценивают ситуацию и осознают, что пустующее помещение – самое дорогое.

Отсрочка по уплате аренды – для тех, кто арендует федеральное имущество

Арендаторы могут рассчитывать на отсрочку за апрель – июнь 2020 г., если:

• включены в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства;
• арендуют федеральное имущество (в том числе земельные участки), составляющее государственную казну РФ;
• осуществляют деятельность в одной из следующих отраслей: авиа- и автоперевозки, аэропортовая деятельность, культура, организация досуга и развлечений, физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт, оказание услуг в сфере туризма, гостиничного бизнеса, общественного питания, организация дополнительного образования, организация конференций и выставок, бытовые услуги населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты)⁴.

Отсрочка должна быть предоставлена в течение 7 дней после получения уведомления от арендатора. Важно, чтобы в договоре была прописана цель аренды – осуществление одного из перечисленных видов деятельности. Причем арендатор должен подтвердить, что осуществляет именно такую деятельность.

(Федеральная антимонопольная служба указала, что, так как заключение допсоглашений к договорам аренды федерального недвижимого имущества с субъектами МСП осуществляется в целях поддержки, такие действия не могут быть признаны преференцией в понимании Закона о защите конкуренции. Читайте об этом в новости «ФАС разъяснила, что отсрочка внесения платежей по аренде не считается нарушением законодательства».)

Отсрочка – для тех, кто арендует помещения в ТЦ

Этот способ получения отсрочки по уплате аренды подойдет тем, кто арендует помещения в торговых центрах. Если арендодатель закрыл помещения по указу властей, то их использование становится невозможным. То есть из-за распоряжения государственного органа арендодатель не может выполнить свое обязательство по предоставлению помещения (ст. 417 ГК РФ). А значит, и обязательство арендатора по оплате аренды должно прекратиться на время действия запрета (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Судебная практика, касающаяся применения этого способа в условиях распространения коронавируса, пока не сформировалась, но использовать данный аргумент в переговорах и письмах арендодателю точно нужно.

Если арендатор не является представителем пострадавшей отрасли бизнеса

Кому полагается отсрочка?

Предприниматель может рассчитывать на отсрочку по уплате аренды, если компания включена в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и арендует федеральное имущество, в том числе земельные участки⁵.

Отсрочку должны предоставить в течение 7 дней после получения уведомления от арендатора. Уплатить задолженность без санкций можно будет до 31 декабря 2021 г.

Как убедить арендодателя снизить арендную ставку?

«Непострадавшие» арендаторы могут использовать п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса. Договариваясь о снижении ставки, нужно будет убедительно объяснить арендодателю, что обстоятельства сильно изменились по сравнению с теми условиями, которые существовали на момент заключения договора. Причем вы не могли предвидеть это ранее и не можете изменить что-либо сейчас. Довод о том, что возможности платить за аренду нет, поскольку уменьшилась выручка, лучше подтвердить статистикой и отчетами.

(Как быть тем, на кого арендные каникулы не распространяются, читайте также в статьях «Арендные отношения в условиях пандемии» и «Как добиться уменьшения размера арендных платежей?»)

Как договориться с арендодателем – по пунктам

1. Определите, какой способ подходит вам для решения вопроса аренды.

2. Составьте мотивированное письмо и направьте его арендодателю.

3. Если арендодатель не отреагировал на ваше письмо или отказал, постарайтесь договориться о переговорах.

4. Во время переговоров важно учитывать интересы арендодателя. Выясните, какой объем расходов на помещение несет он. Обсудите альтернативные варианты решения вопроса – уменьшение площади, бартерные услуги и т.п.

5. Если не удается найти решение проблемы, пригласите профессионального переговорщика или проведите медиацию – внесудебное урегулирование спора с участием независимого посредника. (Как урегулировать конфликт с помощью примирительных процедур – читайте в статье «Медиация: разрешаем споры без суда».)

6. Помните, что пока вы не подписали дополнительное соглашение об изменении или расторжении договора, вы обязаны платить за аренду помещения, даже если перестали им пользоваться. Поэтому если договориться с арендодателем не удалось, готовьте исковое заявление, доказательства и оперативно обращайтесь в суд.

Как добиться расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств?

Чтобы досрочно расторгнуть договор, как «пострадавшие», так и «непострадавшие» арендодатели должны будут доказать судье наличие одновременно четырех условий (ст. 451 ГК РФ).

1. Непредвиденность. Стороны заключили договор до введения режима повышенной готовности и не могли предвидеть такого изменения обстоятельств. При этом непредвиденными нельзя считать, например, валютные скачки, так как анализ даже десятилетнего периода показывает, что такие скачки периодически случаются. То есть стороны должны были исходить из того, что вероятно изменение экономической ситуации. Но, конечно, невозможно предвидеть пандемию коронавируса и применение государством ограничительных мер в связи с распространением инфекции.

2. Непреодолимость. Осмотрительность арендатора не поможет преодолеть последствия введенных из-за пандемии ограничений.

3. Неадекватная убыточность. При заключении договора интересы сторон были сбалансированы: стоимость аренды соотносилась с доходами арендатора. Но из-за распространения коронавируса баланс имущественных интересов сторон был нарушен. Арендодатель лишен того, на что мог рассчитывать при заключении договора.

Рекомендуем попросить специалистов из финансового отдела подготовить заключение о том, что в момент подписания договора были рассчитана разница между доходом и расходом и предусмотрена рентабельность бизнеса. Сейчас ситуация изменилась: доход обнулился, а издержки остались огромными.

4. Отсутствие односторонней ответственности арендатора за риск: из обычаев или существа договора не вытекает, что он несет риск изменения обстоятельств. Можно привести противоположный пример: риски, которые возникают при инвестировании денежных средств, берет на себя инвестор – это правило закреплено законом и практикой. Для арендных отношений такое правило не предусмотрено.

Что нужно доказать в суде для снижения арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств?

Этот пункт подойдет арендаторам, которые не признаны «пострадавшими». Ссылаться нужно будет на ст. 451 Гражданского кодекса и доказывать придется наличие тех же четырех условий, что и при расторжении договора (см. выше). Но важно будет учесть несколько деталей.

Суды только в исключительных случаях изменяют условия договора. В том числе крайне редко уменьшают размер арендных платежей на определенный период. Это происходит потому, что судья – юрист и не может адекватно оценить, насколько должна быть снижена арендная плата в конкретной ситуации. Нужно иметь в виду, что обычно судьи расторгают договор, если арендатор ссылается на существенное изменение обстоятельств.

Изменение договора в судебном порядке возможно, если его исполнение нарушит соотношение имущественных интересов сторон и приведет к тому, что заинтересованная сторона понесет ущерб и в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А это нужно дополнительно доказывать. Например, арендатор недавно сделал дорогостоящий ремонт в помещении, что может документально доказать. Расходы эти он планировал покрыть в ходе осуществления деятельности в арендованном помещении, однако из-за распространения коронавируса вынужден был ее приостановить. В данном случае, если арендатор полностью оплатит аренду, он понесет существенный ущерб и будет лишен того, на что рассчитывал при заключении договора.

Как «пострадавшему» арендатору отстоять свои интересы, если арендодатель отказал в снижении арендной платы?

Если арендатору как представителю пострадавшей отрасли бизнеса положена отсрочка по уплате аренды, в суде он может ссылаться на п. 3 Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439. В нем арендодателям рекомендовано уменьшить арендные платежи на период неиспользования помещения.

На такую возможность обратил внимание и Верховный Суд РФ в п. 5 Обзора № 2⁶. ВС РФ уточнил, что, если арендодатель необоснованно уклонялся от снижения арендной платы, суд может сам установить ее уменьшенный размер. Определит его суд с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Что значит «обычно» – нам предстоит узнать, когда начнет формироваться судебная практика по этому вопросу.

Когда начинает действовать решение суда об изменении или расторжении договора?

• Если суд снизит арендную ставку или расторгнет договор на основании существенно изменившихся обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), то вносить арендные платежи в уменьшенном размере или не платить вовсе можно будет только с момента вступления решения суда в законную силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ). То есть пока идет суд, за аренду придется платить полностью.
• Но если суд уменьшит размер аренды по новому основанию – из-за невозможности использовать арендованное помещение (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ), то снижение ставки будет распространяться и на предыдущий период, когда арендатор был лишен возможности пользоваться помещением, но суд еще не вынес решение или оно не вступило в силу (п. 5 Обзора Верховного Суда РФ № 2 за 2020 г.). То есть если вы все это время платили вовремя, а могли вовсе этого не делать из-за отсрочки, арендодатель должен будет сделать перерасчет и зачесть выплаченные суммы в счет будущей оплаты.

Что делать, если арендодатель взыскивает через суд просроченные платежи и штрафы?

Форс-мажор может стать основанием для освобождения арендатора от ответственности за просрочку по уплате аренды (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Однако не все смогут ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы. Для применения этой «опции» должны быть соблюдены несколько требований.

1. Для начала нужно разобраться, признано ли в вашем регионе распространение коронавируса обстоятельством непреодолимой силы (таких регионов более 40) и когда это случилось.

Важно понимать, что не пандемия является форс-мажором, а введение режима повышенной готовности, т.е. те меры государства, которые приняты для борьбы с коронавирусной инфекцией. Это значит, что форс-мажор перестанет действовать в тот момент, когда будут сняты ограничения, предусмотренные на период распространения заболевания.

2. Обратите внимание на условия о форс-мажоре в вашем договоре. В нем могут быть предусмотрены обстоятельства, которые стороны считают и не считают форс-мажором. Нам попадались договоры, в которых указано, что принятие государством определенных мер не является обстоятельством непреодолимой силы. В таком случае суд вряд ли окажется на стороне арендатора, и неустойку и штрафы придется платить.

3. Оцените финансовое положение компании в изменившейся ситуации. Невозможность исполнения обязательства по договору и обстоятельства непреодолимой силы должны иметь причинно-следственную связь. Например, владельцам аптек будет сложно доказать, что арендная плата не вносилась из-за введения режима повышенной готовности, ведь деятельность аптек не ограничена мерами по борьбе с распространением инфекции.

Важно будет доказать, что вашей вины в несвоевременной оплате аренды нет. Скажем, суд вряд ли признает влияние обстоятельств непреодолимой силы, если на счетах у вас были средства, но вы решили не платить, потому что посчитали, что освобождены от штрафов и неустоек за просрочку.

4. Часто в договоре предусмотрен порядок уведомления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы. То есть устанавливается период времени, в течение которого вы должны уведомить партнера о том, что не можете исполнять обязательства из-за таких обстоятельств. Если такое условие в договор включено, нужно обязательно направить уведомление в срок и сохранить подтверждение отправки. Оригинал уведомления нужно отправить на юридический адрес арендодателя и продублировать на его электронную почту. Актуальность юридического адреса можно проверить на сайте ФНС.

5. Форс-мажор может быть дополнительно подтвержден заключением Торгово-промышленной палаты. Но нужно понимать, что именно суд будет решать, является ли форс-мажор причиной невыполнения обязательства. В одних ситуациях достаточно доказательств, и суд без заключения Торгово-промышленной палаты признает, что действовало обстоятельство непреодолимой силы. В других ситуациях даже при наличии заключения о том, что в данном случае имел место форс-мажор, суд приходит к иному выводу. Заключение не является предопределяющим доказательством в суде, и строгой необходимости получать его нет. Но все же лучше это сделать – оно станет дополнительным доказательством.

Руководство арендодателя по краткосрочной аренде

Спрос на квартиры в наем растет с каждым городом,
особенно в крупных городах.
Как начать сдавать жилье правильно и безопасно далее в статье.

В прошлом, пустить на свои квадратные метры квартиранта для владельцев недвижимости было рискованным и не эффективным способом заработать деньги.
Но все меняется и теперь они получают солидную прибыль, превратив краткосрочную аренду в успешный бизнес.

Что такое краткосрочная аренда?
Это аренда жилья на срок от трех суток или менее шести месяцев. Она включает в себя арендную плату за квартиру или дом, оплату гостем коммунальных услуг и интернета.

Кому интересна краткосрочная аренда?
Люди из всех слоев общества пользуются съемными квартирами или апартаментами в путешествиях и поездках.

Для семей и туристических групп преимущества краткосрочной аренды, заключается в возможности проживания всем вместе в одном месте в обустроенном жилище со всеми условиями, а не в отдельных гостиничных номерах.
И, конечно, большой плюс в кухне и заселения в любое время суток. С гостиницей или отелем это сделать не получится.

Однако, в последнее время наблюдается большой рост числа бронирования недвижимости из жилого фонда на небольшие сроки крупными компаниями. Например, для своих сотрудников.

Отправляясь в командировку, гораздо удобнее проживать в квартире с отлаженным бытом и прочими привилегиями квартиры. Что позволяет с комфортом проводить время, отдыхать после деловых переговоров или встреч.
А владельцы жилья получают прекрасную возможность заработать на такой короткой аренде.

Если вы хотите сдать свою недвижимость на время отпуска или на регулярной основе, то следует заранее узнать некоторые правила, которые помогут получать доход безопаснее.

Руководство арендодателя — с чего начать?

1. Подготовить квартиру: убрать все личные вещи владельца, сделать освежающий современный ремонт, обновить мебель и бытовые электроприборы.

Важный момент — чтобы недвижимость регулярно заполнялась гостями и приносила хороший доход, в нее нужно сначала вложить некоторую сумму денег.
Потенциальные клиенты оценивают жилье по внешнему виду и «бабушкин» ремонт с коврами на стенах, старым диваном с лакированным сервантом, популярности не прибавляют.

2. Обеспечить в жилье минимальным набором гостя или удобств, без которых невозможно обходиться в современной жизни:

• Wi-Fi
• утюг и гладильная доска
• чистое постельное белье
• туалетная бумага
• полотенца
• фен
• СВЧ
• чайник
• посуда и кухонные принадлежности
• рулон мусорных пакетов
• чистящие средства и т. д.

3. Разместить свое предложение по аренде на соответствующих сервисах, досках объявлений или в социальных сетях.

4. Заключать договор аренды с каждым гостем и делать копию или фото его документов.

5. Регулярно проводить уборку помещения после и перед заселением. Поддерживать в рабочем состоянии бытовую технику и сантехнику.

И самый важный пункт — найти помощников, которые будут заниматься мелкими поручениями или встречей гостей.

Например, можно попросить родственника, друга, коллегу, либо воспользоваться услугами по доверительному управлению краткосрочной арендой.

Возможно, управляющая компания, как EasyGuest, — лучший вариант для вас, так как она может управлять всеми аспектами аренды: от встречи и заселения гостей до организации уборки, чтобы вы могли наслаждаться жизнью без хлопот и не отвечать на звонки посреди ночи.

Если материал вам понравился, расскажите о нем друзьям. Спасибо!

Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше!

• Книги
• Руководства
• Юлия Медведева
• 
  📚 Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей

Эта и ещё 2 книги за 399 ₽

По абонементу вы каждый месяц можете взять из каталога одну книгу до 700 ₽ и две книги из специальной подборки. Узнать больше

Оплачивая абонемент, я принимаю условия оплаты и её автоматического продления, указанные в оферте

Удобные форматы для скачивания

Поделиться отзывом на книгу

Договор нужен как минимум для подтверждения факта проживания в съемной квартире

Эксперты в этой статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями

(Фото: Pormezz/shutterstock)

Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма

(Фото: Tero Vesalainen/shutterstock)