Руководство для тсж

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

(часть 6 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Руководство ТСЖ

Руководство для председателей и членов правления ТСЖ

Вы живете в многоквартирном доме? Тогда эта книга — для вас! Она поможет вам обеспечить безопасные и благоприятные условия проживания в вашем доме за счет надежного содержания общего имущества и экономного расходования коммунальных ресурсов, организовать защиту от недобросовестных исполнителей коммунальных услуг.

Пособие посвящено актуальным проблемам общественного самоуправления в жилищной сфере управления многоквартирными домами. Рассматриваются вопросы, связанные с созданием и деятельностью самого эффективного способа управления многоквартирными домами — товарищества собственников жилья.

Предназначено для широкого круга лиц, связанных с эксплуатацией многоквартирных домов, в первую очередь для председателей и членов правлений ТСЖ, председателей и членов советов многоквартирных домов, работников управляющих организаций в жилищной сфере, собственников помещений в многоквартирных домах и организаций, поставляющих им услуги.

Пособие составлено с учетом изменений в Жилищном кодексе, внесенных Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, и новых «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Автор: В. С. Михайлов

Издательство: Феникс

Оглавление

• Создание и деятельность ТСЖ
• Приемка многоквартирного дома в управление ТСЖ
• Правовое положение членов ТСЖ
• Общее собрание собственников помещений и членов ТСЖ
• Смета доходов и расходов ТСЖ
• Договорные отношения ТСЖ
• Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
• Бухгалтерский учет в ТСЖ
• Организация работы правления ТСЖ по содержанию и ремонту многоквартирного дома
• Делопроизводство в ТСЖ
• Подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации
• Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций многоквартирного дома
• Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования
• Санитарное содержание территории и мест общего пользования.
• Пожарная безопасность многоквартирных жилых домов
• Санитарно-эпидемиологическая безопасность в многоквартирном доме
• Социально-психологические проблемы управления многоквартирным домом
• Работа с населением по сбору платежей за жилье и коммунальные услуги
• Деятельность ТСЖ по предоставлению коммунальных услуг
• Взаимоотношения ТСЖ с административными органами
• Хозяйственные и общественные объединения ТСЖ
• Энергосбережение в многоквартирных домах
• Перечень основных законодательных и нормативных актов по вопросам управления многоквартирными домами

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

1. Статья 144 ЖК РФ к органам управления товарищества собственников жилья наряду с общим собранием членов товарищества собственников жилья относит также правление товарищества собственников жилья (см. комментарий к указанной статье).

Комментируемая статья определяет режим, цели деятельности, компетенцию такого органа, порядок его формирования.

2. Согласно ч. 1 комментируемой статьи правление товарищества осуществляет руководство деятельностью товарищества, которое предполагает принятие решений по достаточно большому кругу вопросов, связанных с оперативным управлением текущей деятельностью товарищества.

Правление товарищества призвано осуществлять волю товарищества как юридического лица, выраженную в решениях общего собрания, при ведении текущих дел товарищества (организации управления домом, совершении сделок и т.д.), т.е. должно обеспечивать организацию выполнения таких решений. Поэтому ч. 4 комментируемой статьи правление товарищества определяет как исполнительный орган товарищества, подотчетный высшему органу товарищества.

3. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает общее правило, касающееся компетенции правления товарищества. В соответствии с данным правилом правление обладает так называемой остаточной компетенцией, т.е. может решать только те вопросы руководства текущей деятельностью товарищества, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или компетенции общего собрания членов товарищества, т.е. правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или общего собрания членов товарищества.

Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, названы в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, общего собрания членов товарищества собственников жилья — в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ (кроме того, иные отдельные полномочия данных органов предусмотрены другими нормами ЖК РФ, к примеру, ст. ст. 45, 135, 136, 140, 141, а для общего собрания членов товарищества могут быть предусмотрены еще и уставом товарищества) (см. комментарий к указанным статьям).

С одной стороны, правило об остаточной компетенции не вызывает сомнений в ее обоснованности (в ЖК РФ либо в уставе товарищества невозможно предусмотреть все вопросы полномочий правления товарищества), с другой — на практике могут возникнуть проблемы, связанные с определением применительно к конкретным ситуациям содержания остаточной компетенции (с обеспечением деятельности правления в пределах своей компетенции). В этой части ст. 148 ЖК РФ, содержащая вопросы, относящиеся к обязанностям правления товарищества (т.е. по существу относящиеся к его полномочиям (см. комментарий к ст. 148 ЖК)), позволяет частично конкретизировать содержание остаточной компетенции. Поэтому с учетом изложенного и содержания вышеуказанных статей ЖК РФ можно выявить отдельные наиболее важные вопросы, которые составляют компетенцию правления товарищества. В частности, к компетенции правления товарищества можно отнести вопросы:

1) реализации в целом всех решений общего собрания членов товарищества;

2) оперативного руководства текущей деятельностью товарищества;

3) составления приходно-расходных смет и отчетов товарищества, представления их на утверждение общего собрания его членов;

4) распоряжения материальными и нематериальными активами товарищества в пределах, необходимых для обеспечения его текущей деятельности, и в соответствии с утвержденной сметой;

5) организационно-технического обеспечения деятельности общего собрания членов товарищества, в том числе созыва данного собрания и организации его проведения;

6) организации учета и отчетности товарищества, подготовки годового плана, бюджета, годового отчета и представления их на утверждение общего собрания членов товарищества;

7) обеспечения делопроизводства товарищества и содержания его архива;

организации охраны имущества товарищества и общего имущества в многоквартирном доме;

9) организации строительства, ремонта и содержания объектов общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с принятыми общим собранием членов товарищества решениями;

10) приема на работу в товарищество лиц по трудовым договорам, их увольнения, поощрения и наложения на них взысканий, ведения учета работников товарищества;

11) контроля за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов;

12) совершения от имени товарищества сделок, связанных с управлением многоквартирным домом;

13) ведения списков членов товарищества;

14) обеспечения соблюдения товариществом законодательства РФ и требований его устава;

15) представления интересов товарищества в суде, государственных органах, органах местного самоуправления, общественных и других организациях;

16) рассмотрения заявлений членов товарищества;

17) подготовки изменений и дополнений в устав товарищества с учетом принятого общим собранием членов товарищества решения.

4. Правление товарищества собственников жилья является коллегиальным органом управления товариществом.

Согласно ч. 2 комментируемой статьи данный орган избирается общим собранием членов товарищества из своего состава. Это означает, что членом правления товарищества собственников жилья может быть только являющийся членом товарищества собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество. Если собственником помещения является юридическое лицо, то его уполномоченный представитель имеет право быть избранным в состав правления товарищества. При этом избрание членов правления п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ непосредственно отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества. Соответственно с учетом ч. 4 ст. 146 ЖК РФ, предусматривающей по данному вопросу принятие общим собранием членов товарищества решения простым большинством голосов, избранными в состав правления будут считаться кандидаты, за которых проголосовали члены товарищества, которым принадлежит большинство голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества, или их представители.

5. Требования к количественному составу правления товарищества ЖК РФ не устанавливает, в связи с чем можно сделать вывод о том, что вопрос о конкретном числе членов правления вправе решить общее собрание членов товарищества по своему усмотрению. При этом достаточно очевидно, что правление товарищества должно состоять не менее чем из трех человек, поскольку ч. 3 комментируемой статьи устанавливает требование об избрании правлением из своего состава председателя правления, а ч. 6 комментируемой статьи — требование о правомочности заседания правления. Однако с учетом сложности решаемых уставных целей и задач члены товарищества вправе установить и иную численность коллегиального органа управления, например пять, семь или более человек <1>.

———————————

<1> В каждой конкретной ситуации членами товарищества по их усмотрению могут быть применены различные подходы при определении количественного состава правления товарищества. К примеру, членами правления товарищества могут быть избраны от каждого подъезда дома по одному члену товарищества, имеющему в собственности помещение в таком подъезде, и тогда количество членов правления будет равно количеству подъездов в доме.

6. Пределы осуществления членом правления товарищества прав и обязанностей определяются целями функционирования правления, его компетенцией. При этом согласно п. 3 ст. 53 ГК РФ члены правления должны действовать в интересах товарищества, осуществлять свои права и исполнять обязанности добросовестно и разумно. В целом успешность деятельности правления товарищества во многом зависит от инициативности и компетентности лиц, избранных в его состав.

Вместе с тем ЖК РФ не регулирует вопросы, связанные с порядком выдвижения кандидатов в члены правления товарищества, и не содержит указаний относительно требований к кандидатам, претендующим на членство в составе правления товарищества. Данные вопросы должны получить свое развитие и четкое закрепление в уставе товарищества.

7. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает требование, в соответствии с которым члены правления избираются на срок не более чем два года. Это предполагает необходимость рассмотрения общим собранием членов товарищества вопроса о переизбрании правления товарищества не реже чем каждые два года. При этом ЖК РФ не исключает ситуации, когда один и тот же член товарищества может быть переизбран в состав правления товарищества на новый срок.

8. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что ЖК РФ не урегулировал вопросы, связанные с возможностью досрочного прекращения полномочий членов правления, к примеру, по решению общего собрания членов товарищества. Учитывая, что в соответствии с ч. 3 ст. 145 ЖК РФ дополнительная компетенция общего собрания членов товарищества может быть установлена уставом товарищества, указанные вопросы могут найти свое разрешение в данном уставе <1>.

———————————

<1> В частности, в уставе товарищества может быть предусмотрено право группы членов товарищества в определенном количественном составе поставить перед общим собранием членов товарищества вопрос о досрочном переизбрании отдельных или всех членов правления товарищества. При этом для постановки вопроса о досрочном прекращении полномочий членов правления могут послужить, к примеру, следующие основания: финансовые злоупотребления или нарушения членов правления товарищества; убытки, причиненные товариществу действиями (бездействием) членов правления товарищества; ненадлежащее исполнение членами правления товарищества установленных действующим законодательством и уставом товарищества прав и обязанностей, в результате которого для товарищества наступили неблагоприятные последствия. Подобная регламентация в уставе упомянутых вопросов позволит обеспечить членам товарищества гарантию невозможности принятия решения о досрочном прекращении полномочий членов правления товарищества по случайным мотивам, под воздействием кратковременных эмоциональных представлений, без всестороннего, тщательного и глубокого исследования всех обстоятельств и т.д. При этом следует иметь в виду, что полномочия члена правления товарищества могут прекратиться по иным очевидным основаниям, например, со смертью, по собственной инициативе (с подачей соответствующего заявления).

9. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает избрание правлением товарищества из своего состава председателя товарищества. При этом законодателем при принятии ЖК РФ, возможно, допущена юридико-техническая ошибка в части определения должности избираемого правлением лица, поскольку Кодекс не только не определяет статус, правовое положение данного лица как председателя товарищества, но и не упоминает его в иных своих положениях. Вместе с тем ЖК РФ оперирует понятием «председатель правления товарищества» и определяет статус, правовое положение лица, избранного в качестве председателя именно правления товарищества (см. п. п. 9, 10 ч. 2 ст. 145, ч. 5 ст. 146, ст. 149 ЖК). Поэтому можно сделать вывод о том, что в данном случае речь идет об избрании правлением из своего состава председателя правления товарищества. При этом достаточно очевидно, что правление товарищества после окончания формирования его состава должно избрать из своего состава председателя на первых своих заседаниях.

Следует обратить также внимание на то, что ч. 5 ст. 146 ЖК РФ наряду с председателем правления товарищества выделяет также лицо, являющееся заместителем председателя правления товарищества. При этом комментируемый Кодекс не определяет порядок избрания либо назначения такого лица. Представляется, что данное лицо должно избираться правлением в том же порядке, как и председатель правления товарищества. Вместе с тем свое окончательное разрешение данный вопрос должен получить в уставе товарищества либо во внутренних документах товарищества, утверждаемых общим собранием членов товарищества.

10. Заседания правления товарищества проводятся в соответствии с ч. ч. 5 и 6 комментируемой статьи.

В частности, согласно ч. 5 комментируемой статьи заседания правления товарищества созывает председатель правления в установленные уставом товарищества сроки. При этом уставом товарищества может быть предусмотрено проведение регулярных заседаний правления по графику, утверждаемому правлением товарищества.

Согласно ч. 6 комментируемой статьи заседание правления товарищества считается правомочным, если в нем участвует большинство членов правления. Иными словами, правление товарищества как коллегиальный орган управления товариществом только тогда правомочно принимать решения, когда на момент начала его заседания присутствует такое количество членов правления товарищества, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о правомочности заседания правления товарищества. В противном случае решения правления товарищества не будут иметь юридической силы.

Содержание понятия «созыв заседания» и указанное требование об участии в заседании большинства членов правления товарищества достаточно очевидно свидетельствуют о том, что заседания правления товарищества должны проводиться только в очной форме.

11. В соответствии с ч. 3 ст. 145 ЖК РФ дополнительная компетенция общего собрания членов товарищества может быть установлена уставом товарищества. При этом согласно п. 2 ст. 52 ГК РФ в учредительных документах юридического лица определяется порядок управления деятельностью юридического лица. Поэтому вопросы, связанные с порядком проведения заседаний правления товарищества и принятия им решений (в т.ч. касающиеся порядка формирования повестки дня заседания правления товарищества, ее утверждения, определения количества принадлежащих каждому из членов правления голосов, порядка и формы голосования при принятии правлением решений (большинством или квалифицированным большинством голосов; открытое или тайное голосование), требований о ведении протоколов заседаний правления и об их хранении, порядка ознакомления иных членов товарищества с содержанием принятых правлением решений, требований о допустимости либо недопустимости участия в заседании правления товарищества представителя члена правления и осуществления голосования таким представителем), могут быть решены либо согласно уставу товарищества, либо общим собранием членов товарищества (при условии, если это будет допускать устав товарищества) путем утверждения им соответствующих внутренних документов товарищества <1>.

———————————

<1> В то же время в исключительной ситуации, при отсутствии в названных документах указаний на порядок голосования на заседаниях правления товарищества, можно допустить возможность принятия решений в порядке, установленном непосредственно членами правления товарищества на самом заседании правления.

Решения правления товарищества могут приниматься простым большинством голосов присутствующих членов правления товарищества путем поименного голосования или поднятия рук. Представляется, что член правления товарищества в случае несогласия с решением правления должен иметь право зафиксировать свое особое мнение в протоколе заседания правления и довести его до сведения общего собрания членов товарищества в установленном уставом товарищества порядке. При этом достаточно очевидно, что на заседании правления при принятии решений по вопросам повестки дня каждому члену правления товарищества должен принадлежать один голос (в данном случае неприемлема ситуация, при которой количество принадлежащих члену правления товарищества голосов будет определяться исходя из количества голосов, принадлежащих ему как собственнику помещения в многоквартирном доме или как члену товарищества соответственно на общем собрании собственников помещений или общем собрании членов товарищества).

Кроме того, заседание правления товарищества должно проводиться с обязательным ведением протокола. Протокол заседания правления товарищества может вестись в произвольной форме. Представляется, что в нем должна содержаться информация, из которой следуют ответы на основные вопросы, касающиеся обсуждаемых на заседании проблем, а также сведения о порядке голосования. При этом с учетом положений ч. 6 комментируемой статьи в протоколе должны быть отражены принятые на заседании правления товарищества решения. За содержание протокола должен отвечать подписывающий данный протокол председатель правления товарищества либо его заместитель.

Ознакомление иных членов товарищества с содержанием принятых правлением решений может реализовываться через обеспечение их доступа к протоколам заседаний правления товарищества. При этом место хранения протоколов заседаний правления по аналогии с определением места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме может быть определено по решению общего собрания членов товарищества либо уставом товарищества.

Кроме того, уставом товарищества может быть предусмотрено право любого члена товарищества свободно посещать заседания правления товарищества.

Участие в заседании правления товарищества как в коллегиальном органе является личным правом его члена, поэтому представляется, что передача этого права не должна допускаться никаким иным субъектам, в том числе другим членам правления товарищества.

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

• один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
• ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
• вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
• ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

• как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
• в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
• тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Информационное пособие по созданию Товариществ собственников жилья и организации управления многоквартирными домами

Подробности

Категория: Пособия

Опубликовано 19.09.2009 22:24

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПОСОБИЕ

по созданию Товариществ собственников жилья и организации управления многоквартирными домами

г. Ессентуки, 2009 год

В ПОМОЩЬ СОБСТВЕННИКУ ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ КВАРТИРЫ, ИНИЦИАТИВНЫМ ГРУППАМ ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ)

Собственник приватизированной квартиры, инициативная группа собственников

Подготовка к общему собранию собственников Сбор данных о собственниках помещений, социальный состав (количество собственников физических и юридических лиц). Определение долей в праве общей собственности и количество голосов каждого собственника. Подготовка проекта Устава ТСЖ Предварительное ознакомление собственников с проектом Устава. Объявление о проведении собрания собственников. Письменное уведомление (с вручением под расписку или почтовое отправление) всех собственников, Комитета по управлению муниципальным имуществом  (КУМИ) о дате и месте проведения собрания за 10 дней до проведения собрания. Подготовка сценария проведения собрания.

Проведение общего собрания собственников Регистрация участников общего собрания. Принятие решения о создании ТСЖ Оформление документального подтверждения волеизъявления собственников в форме письменного заявления о вступлении в ТСЖ (если квартира не приватизирована, жилец не может являться членом ТСЖ, его интересы представляет местная администрация в лице КУМИ). Утверждение Устава ТСЖ. Утверждение долей в праве общей собственности и количество голосов каждого учредителя. Избрание Правления, Председателя, Ревизионной комиссии ТСЖ. Оформление протокола собрания.

Проведение регистрации ТСЖ

Формы и функции управления жилым домом.

МНОГОКВАРТИРНЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ

Методические рекомендации по организации и проведению общего собрания собственников
многоквартирного дома, выбору способа управления многоквартирным домом, (в
соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации)

1. ОБЩИЕ
ПОЛОЖЕНИЯ>

1.1. Настоящие Методические рекомендации по организации и проведению общего собрания
собственников многоквартирного дома, выбору способа управления многоквартирным
домом (далее — Методические рекомендации) разработаны в соответствии с Жилищным
кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом № 188-ФЗ от 29.12.04г. (статьи
19, 30, 36, 37, 39, 44-48, разделы VI, VIII); Федеральным законом № 189-ФЗ от
29.12.04г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
(статьи 9, 10, 15, 16-18), №184-ФЗ от 26.12.05 г. (статья 3), статьями 247, 288-291
Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ №306
от 23.05.06 г. «Об утверждении правил установления и определения нормативов
потребления коммунальных услуг», Постановлением Правительства РФ №307 «О
порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», в целях организации
образования товариществ собственников жилья (ТСЖ) и обеспечения управления
многоквартирными домами.

Настоящие
Методические рекомендации носят рекомендательный характер и могут
использоваться для организации и проведения общего собрания собственников
многоквартирных домов любым из собственников жилых помещений многоквартирного
дома.

Для
представителей муниципального образования на общих собраниях собственников
многоквартирных жилых домов, являющихся инициаторами таких собраний данные
рекомендации носят обязательный характер.

1.2.Основные
понятия и требования:

Частный
жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в
собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Муниципальный
жилищный Фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве
собственности муниципальным образованиям.

Общая
площадь жилого помещения — сумма площадей всех частей жилого
помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с
их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и
террас.

Право
общей долевой собственности — собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежат на праве обшей долевой собственности помещения
в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания
более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные
площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические  
этажи,   чердаки,   подвалы,   в   которых   имеются   инженерные ­коммуникации,
иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование
(технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие
конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и
иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений
и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором
расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома
объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество
в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором
расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями
земельного законодательства и законодательства о градостроительной
деятельности.

Доля в
праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру
общей площади указанного помещения.

1.3.Товарищество
собственников жилья — некоммерческая организация, объединение
собственников помещений в многоквартирном доме для
совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,
обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в
установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в
многоквартирном доме.

1.4. Число
членов товарищества собственников жилья, создавших
товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего
числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

(Для
расчета количества голосов, принадлежащих каждому собственнику жилого
помещения, в качестве критерия удобно применять, например, соотношение 1 кв.м =
1 голос).

1.5.Устав товарищества
собственников жилья является учредительным документом, принимается на общем
собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 ЖК РФ
(приводятся ниже), большинством голосов от общего
числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

1 .б. Собственники
помещений в многоквартирном доме обязаны:

1.6.1.Выбрать
один из способов управления многоквартирным домом:

—
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

—
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или
иным специализированным потребительским кооперативом;

—
управление управляющей организацией.

1.6.2.Нести
бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой,
общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном
доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя
содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не
предусмотрено федеральным законом или договором.

1.6.3.
Поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская
бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей,
правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме.

---

Выписки
из статей
45-
48 Жилищного
кодекса РФ
(ЖК
РФ):

Статья 45. Порядок
проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить
годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и
порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается
общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

2.
Проводимые помимо годового общего собрания общие собратом собственников
помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по
инициативе любого из данных собственников.

3. Общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет
кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их
представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего
числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников

помещений в
многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о
проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его
проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому
собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего
собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ
направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому
собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении
данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников
помещений в данном доме.

5. В
сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения
о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма
проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата,
место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного
собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда
должны передаваться такие решения;

4) повестка
дня данного собрания;

5)
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут
представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно
ознакомиться.

Статья 46. Решения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам,
поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа
голосов принимающих участие в данном
собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением
предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений,
которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в
порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

2. Общее
собрание собственников помещений в многоквартирном
доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку
дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения,
принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а
также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном
доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем
размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома,
определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и
доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через
десять дней со дня принятия этих решений.

4.
Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения
таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся вместе
или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в
установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции
такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в
многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали
в голосовании.

6.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение,
принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением
требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом
собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением
нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может
быть подано в суд в течение шести месяцев со дня. когда указанный собственник
узнал или должен был узнать о принятом решении Суд с ­учетом всех
обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование
указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные
нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой
причинение убытков указанному собственнику.

7.
В
многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику,
решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и
оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы,
определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме, е применяются, за исключением
положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме.

Статья 47. Общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного
голосования

1. Решение
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть
принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников
помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений
по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования
— передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной
форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

2.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном
доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений
в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

3. В решении
собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения
о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения
о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в
голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения
по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за»,
«против» или «воздержался».

Статья 48. Голосование
на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

1. Правом
голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по
вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном
доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном
доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и
через своего представителя.

2.
Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании
собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями,
основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то
государственных органов или актов органов местного самоуправления либо
составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на
голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в
соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование,
место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть
оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского
кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

3.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в
многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме,
пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в
данном доме.

4.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной
форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

5.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется
только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование.

6. При
голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по
вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только
один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования
указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них
вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам,
поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на
голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких
вопросов не впечет за собой признание указанного решения недействительным в
целом.

---

2. ПОРЯДОК
ОРГАНИЗАЦИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

2.1. При
подготовке проведения первого общего собрания собственников многоквартирного
дома, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, в
соответствии с требованиями ст. 45 Жилищного Кодекса РФ (смотреть выше) обязан
сообщить каждому собственнику помещений в данном доме о проведении такого
собрания за десять дней до даты его проведения заказным письмом, либо вручить
такое сообщение каждому собственнику помещения в данном доме под роспись.

2.2. В
сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме должны быть указаны:

1)
сведения
о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма
проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата,
место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного
собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда
должны передаваться такие решения;

4) повестка
дня данного собрания. Рекомендуемая форма повестки общего собрания приведена в
приложении 1 к настоящим Методическим рекомендациям;

5) порядок
ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на
данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Рекомендуемая форма Уведомления приведена в приложении 2 к настоящим
Методическим рекомендациям.

2.3. В
целях реализации требований, предъявляемых к процедуре общего собрания и в
целях подготовки к процедуре проведения общего собрания, собственник, по
инициативе которого созывается общее собрание, может:

— подготовить
Реестр собственников многоквартирного дома. Данный документ не предусмотрен
Кодексом, но вытекает из его положений, поскольку необходимо определение
количества голосов, принадлежащих каждому собственнику при проведении
голосования. Рекомендуемая форма реестра приведена в приложении 3 к настоящим
Методическим рекомендациям.

—
подготовить проект протокола общего собрания собственников жилых помещений
многоквартирного дома. Рекомендуемая форма протокола приведена в приложении
4 к настоящим Методическим рекомендациям.

—
подготовить необходимую информацию и (или) материалы, которые будут
представлены на данном собрании и организовать ознакомление с ними.

—
организовать регистрацию собственников многоквартирного дома, прибывших на
собрание.

2.4.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, ведет данное
собрание до момента выбора председателя и секретариата общего собрания.

2.5. Общее
собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления
товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет
один из членов правления товарищества.

2.6.
Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование
посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов
товарищества в зависимости от вида (жилое или
нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

(Пояснение:
Во
избежание нарушения прав членов товарищества Устав должен содержать точно
определенный круг вопросов, решение которых возможно путем проведения заочного
голосования. Общее годовое собрание членов товарищества должно проводиться
только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по
определенным Уставом вопросам могут проводиться путем заочного голосования,
если в Уставе товарищества предусмотрена такая форма проведения общих
собраний).

3.
КОМПЕТЕНЦИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

3.1. В
соответствии с п.2. ст. 44 Жилищного Кодекса РФ к компетенции общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие
решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением
или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий,
строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие
решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие
решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; 4)
выбор способа управления многоквартирным домом;

5) сроки и
порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях;

6)
определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование;

7) установление
размера платы за содержание и ремонт жилья, обеспечивающего содержание
общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями
действующего законодательства;

принятие
решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома,
с учетом предложений управляющей организации о сроках начала капитального
ремонта, необходимого объема работ, стоимости материалов, порядке
финансирования и других предложений, связанных с проведением капитального
ремонта;

9)
наделение одного из собственников полномочиями по представлению интересов
собственников многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами;

10) выбор
способа оповещения о проведении последующих общих собраний;

11)
утверждение условий договора на управление жилым домом;

12) решение
о заключении договора (договоров) на выполнение работ по содержанию и ремонту
жилого дома (для непосредственной формы управления);

13)
определение места для размещения информации о принятых решениях на общем
собрании;

14) выбор
собственника, у которого должны находиться документы (техническая документация)
на жилой дом (для непосредственной формы управления).

4. ПРАВОМОЧНОСТЬ
ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

4.1. Общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет
кворум), если в нем приняли участие собственники помещений ­в данном
доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов
от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4.2. Для
принятия решений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания и
указанным в абзацах 2, 3, 4 п. 3.1. данных Методических рекомендаций, общего 
собрание будет правомочным, если на нем присутствует собственников, имеющих не
менее 2/3 от общего числа голосов собственников, проживающих в многоквартирном
доме (или их представителей) и не менее 2/3 голосов собственников должны быть
отданы за принятие того или иного решения по указанным вопросам.

5.ПРЕДСТАВЛЕНИЕ
ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКОВ

НА ОБЩЕМ  СОБРАНИИ

5.1
.Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через
своего представителя.

5.2. В
соответствии с п. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, представитель собственника
помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в
данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях
федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов
органов местного самоуправления, либо составленной в письменной форме
доверенности на голосование.

5.3.
Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом
собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его
представителе (имя или наименование, место жительства или месте нахождения,
паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями
пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или
удостоверена нотариально.

5.4. К
нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности,
заверенные организацией, где собственник учится или работает, доверенности,
заверенные жилищно-эксплуатационной организацией по месту  жительства
собственника и доверенности, заверенные администрацией стационарного лечебного
учреждения, в котором собственник находится на излечении.

5.5.
Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя
или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с
приложением печати этой организации.

6. ОФОРМЛЕНИЕ
РЕШЕНИЙ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

6.1.
Решения по каждому вопросу повестки общего собрания могут отражаться как в
Протоколе проведения общего собрания с обязательным указанием количества
голосов, выразивших свое отношение по вопросу, так и в виде отдельного решения
по данному вопросу.

6.2.
Рекомендуемая форма Решения приведена в приложении 5 к настоящим Методическим
рекомендациям.

6.3.
Принятые решения по повестке дня собрания должны быть доведены до сведения
остальных собственников тем собственником, по инициативе которого было созвано
такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении,
определенном решением общего собрания и доступным для всех собственников
данного дома.

6.4. Такое
сообщение должно быть вывешено не позднее 10-ти дней со дня принятия этих
решений.

7. ОСОБЫЕ
ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. При ведении
общего собрания собственников многоквартирного дома, необходимо учитывать, что
вопросы, не включенные в повестку общего собрания, не могут рассматриваться на
нем. Не допускается также внесение изменений в повестку дня походу ведения
общего собрания.

7.2.
Рекомендуемые формы документов, которые необходимы для проведения общего
собрания собственников многоквартирного дома, необходимо корректировать с
учетом особенностей каждого многоквартирного дома, формы проведения общего
собрания.

7.3.
Примерная повестка первого собрания предполагает все возможные вопросы, которые
необходимо решить на собрании. При этом в зависимости от выбранного способа
управления, голосование может происходить только по необходимым вопросам (с
учетом выбранного способа управления).

7.4.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно
товарищество собственников жилья.

7.5.Товарищество
собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не
предусмотрено уставом товарищества.

7.6.Товарищество
собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной
регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим
наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Решение о
государственной регистрации ТСЖ принимается федеральным органом исполнительной
власти, уполномоченным в сфере регистрации некоммерческих организаций или его
территориальным органом. ( ФЗ №18 от 10.01.2006 г.) ТСЖ является юридическим
лицом и проходит регистрацию как субъект гражданских правоотношений, а не как единый
комплекс недвижимого имущества.

7.7.
Товарищество собственников жилья может быть создано при
объединении:

1)
нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не
менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными
участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних
(граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и
другими элементами инфраструктуры (Пояснение: Многоквартирные
дома объединяться не могут, они являются объектами гражданских правоотношений,
а не их субъектами. Объединяться могут только собственники жилых помещений
многоквартирных домов при условии, что эти дома соседствуют друг с другом.
Основным требованием для объединения собственников жилых помещений нескольких
многоквартирных домов следует считать их компактное расположение, объединение
элементами инфраструктуры, инженерно-техническими сетями и оборудованием);

2)
нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений жилых домов,
предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными
участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном
участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами,
сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

8. ОБЪЕДИНЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Два и более
товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ
собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных
домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам главы 13
раздела VI ЖК РФ.

9.
ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И ПРОЧЕГО ИМУЩЕСТВА
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА В УПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВУ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

9.1.
Передача дома в управление товариществу собственников жилья производится на
основании распоряжения главы района, проект которого вносит на рассмотрение
Комитет земельных и имущественных отношений.

9.2. В случае
наличия в жилом здании, передаваемом в управление товариществу собственников
жилья муниципального жилья, Комитет земельных и имущественных отношений
вступает от имени муниципального образования города Ессентуки в члены
товарищества собственников жилья.

9.3.
Управляющая компания, осуществляющая управления жилым домом до выбора способа
управления через ТСЖ, совместно с правлением ТСЖ проводит обследование
передаваемого жилищного фонда, составляет акт приема-передачи ТСЖ жилого дома с
приложением необходимой технической документации на него.

9.4.Для
проведения правовой перерегистрации и внесения изменений в технические паспорта
переданных ТСЖ жилых домов, правление ТСЖ обязано в течение 10 дней после
утверждения акта приема-передачи обратиться в БТИ.

9.5.После
утверждения акта приема-передачи жилого дома на товарищество собственников
жилья возлагается в полном объеме ответственность за содержание и эксплуатацию
переданного жилого дома и прочего имущества, расположенного в границах
земельного участка в соответствии с действующим законодательством.

10. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ
ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ С

ОТРАСЛЕВЫМИ
(ФУНКЦИОНАЛЬНЫМИ) ОРГАНАМИ АДМИНИСТРАЦИИ ГРОДА, СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ В
МНОГОКВАРТИРНОМ ЖИЛОМ ДОМЕ

10.1. В многоквартирном
жилом доме, в которых одним из собственников помещений является муниципальное
образование, дотации на их содержание и эксплуатацию осуществляются в
соответствии с порядком, установленным законодательством.

10.2.
Собственники помещений, не являющиеся членами товариществ собственников жилья,
но проживающие или осуществляющие хозяйственную деятельность в жилом доме,
несут в порядке, установленном действующим законодательством, бремя расходов на
содержание и ремонт общего имущества.

10.3.
Ресурсоснабжающие организации на основании заключенных договоров производят
отпуск тепловой, электрической энергии, воды, обеспечивают прием сточных вод
ТСЖ.

Собственники
производят оплату за энергоресурсы по тарифам, утвержденным для населения
органом местного самоуправления.

Возмещение
разницы в тарифах осуществляет распорядитель бюджетных ассигнований.

Заключение
договоров
на поставку энергоресурсов производится в соответствии с
Постановлениями Правительства РФ от 23 мая 2006 г. №307 «О порядке
предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее Постановление №307)
и
№306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов
потребления
коммунальных услуг (далее — Постановление №306).

Особенности
указанных Постановлений для ТСЖ и управляющих организаций, осуществляющих
управление многоквартирным домом:

— на
товарищества собственников жилья, а также управляющие организации,
осуществляющие управление многоквартирными домами, не распространяется
применение авансовых платежей или расчетов по аккредитиву, если предварительная
оплата коммунальных услуг не установлена в договоре управления многоквартирными
домами (пункт 3, Постановления № 307);

— расчет
размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение холодной воды,
горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой
энергии для товариществ собственников жилья, жилищно-строительных, жилищных
кооперативов, либо управляющих организаций, осуществляющих управление
многоквартирными домами, осуществляется по тарифам, установленным в
соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для
расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами (пункт 15,
Постановления № 307);

—
коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в
многоквартирном доме, учитываются при установлении нормативов потребления
коммунальных услуг для потребителей и отдельно не оплачиваются (пункт 26,
Постановления № 306).

10.4.
Непредвиденные расходы на восстановление имущества многоквартирного жилого
дома, находящегося в управлении ТСЖ и пострадавшего в результате неправильной
эксплуатации, перерасход лимитированных ресурсов, судебные расходы, штрафы,
земельный налог, а также комиссионные сборы за расчетно-кассовое обслуживание
при приеме платежей с населения и прочие непредвиденные расходы возмещаются
участниками ТСЖ за счет собственных средств пропорционально их доле участия в товариществе.

---

«ЗАРЕГИСТРИРОВАН»                                                                      
«УТВЕРЖДЕН»

На общем собрании собственников
Протокол №

от«____
»____________ 200    г.

УСТАВ

ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

«_________________________________________________»

(название
товарищества)

Город Ессентуки

200_год

---

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1.Товарищество собственников жилья__________________________________________

                 
                                                        (название товарищества)

именуемое в дальнейшем
«Товарищество», является некоммерческой организацией, создано решением общего
собрания собственников помещений многоквартирного дома и их представителей (на
основании доверенностей) для совместного управления и обеспечения эксплуатации
комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома и закрепленного
земельного участка, владения, пользования и в установленных законодательством
пределах распоряжения общим имуществом в соответствии с Жилищным кодексом РФ,
прочими законами и нормативными актами, относящимися к сфере деятельности.
(Устав составлен в соответствии с Жилищным кодексом РФ).

1.2.Место нахождения Товарищества
(юридический адрес): Город Ессентуки, ул.________,
дом___________________________________________________________

                                     
(при наличии в Товариществе нескольких жилых зданий перечислить их почтовые
адреса)

1.3.Товарищество является
юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет
самостоятельный баланс, печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в
банке, бланки и другие реквизиты.

1.4.Товарищество собственников жилья
отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество
собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены
товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

2. ЦЕЛИ
И ПРЕДМЕТ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА

2. Товарищество является
добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме и
создается для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса
недвижимого имущества многоквартирного дома и закрепленного земельного участка,
владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения
общим имуществом.

2.2.Предметом деятельности
Товарищества является:

— реализация собственниками
помещений в многоквартирном доме прав по владению, пользованию и в
установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом;

— совместное управление и
обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома
и закрепленного земельного участка;

организация обеспечения
коммунальными услугами собственников помещений, а также нанимателей жилых помещений;

сохранение и приращение недвижимого
имущества Товарищества;

обеспечение надлежащего
технического, противопожарного экологического и санитарного состояния общего
имущества;

. обеспечение соблюдения членами
Товарищества и членами их семей, а также нанимателями и арендаторами правил
пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования и
придомовой территорией;

— исполнение роли заказчика на
работы по эксплуатации, ремонту, реконструкции, строительству дополнительных
помещений и объектов общего имущества;

— заключение договоров, контрактов,
соглашений с гражданами и юридическими лицами в соответствии с целями своей
деятельности;

— исполнение обязательств, принятых
по договорам;

— проведение мероприятий по
благоустройству и озеленению придомовой территории;

— осуществление хозяйственной
деятельности, в пределах, предусмотренных ст. 152 Жилищного кодекса РФ и
разделом 6 настоящего Устава;

— представление общих интересов
членов Товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления,
в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами;

— защита прав и интересов членов
Товарищества.         

3. ПРАВА
И ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА

3.1. Товарищество имеет право:

3.1.1.Заключать в соответствии с
законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о
содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об
оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества (Пояснение: Товарищество не имеет права включать свои расходы в
стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, если оно само осуществляет управление многоквартирным
домом и собственники жилых помещений заключают с ним соответствующий договор.
Что касается права товарищества устанавливать специальные взносы и отчисления в
резервный фонд, то эти решения распространяются только на членов товарищества
собственников жилья).

3.1.2.Определять смету доходов и
расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию
многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а
также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества
цели.

3.1.3.Устанавливать на основе
принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и
взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в
соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме.

3.1.4.Выполнять работы для
собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

3.1.5.Пользоваться предоставляемыми
банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены
законодательством.

3.1.6.Передавать по договору
материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и
предоставляющим товариществу услуги.

3.1.7.Продавать и передавать во
временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

3.1.8. В случаях, если это не
нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном
доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или
ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями
законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть
общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо
получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений
в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного
строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей
эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями
законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном
доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать
иные, отвечающие целям и задачам товарищества, действия.

3.1 9. В случае неисполнения
собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в
общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе
потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

3.1 10. Товарищество собственников
жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему
убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном
доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих
расходов.

3.2 Товарищество собственников жилья
обязано:

3.2 1.Обеспечивать выполнение
требований настоящего раздела, положений федеральных законов, иных нормативных
правовых актов, а также Устава товарищества.

3.2 2.Заключать договоры о
содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками
помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.

3.2 3. Выступать заказчиком на
работы и услуги по содержанию и ремонту (включая капитальный) мест общего
пользования в жилом доме. Заключать договоры с предприятиями и организациями.
Выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по
договору.

3.2.4.Обеспечивать надлежащее
санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.

3.2.5. Обеспечивать выполнение всеми
собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в
праве общей собственности на данное имущество.

3.2.6.0беспечивать соблюдение прав и
законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при
установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей
собственностью.

3.2.7.Принимать меры, необходимые
для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих
реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством
пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в
многоквартирном доме или препятствующих этому.

3.2.8.Представлять законные интересы
собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с
третьими лицами.

3.2.9. Обеспечивать выполнение
собственниками, нанимателями и арендаторами обязательств по своевременному
внесению обязательных платежей, сборов и взносов в соответствии с действующим
законодательством, Уставом, решениями общего собрания.

3.2.10.Выполнять иные обязанности в
пределах своей компетенции.

4.
СРЕДСТВА И ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВА

4.1. В собственности товарищества
собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое
имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

4.2. Средства товарищества
собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей,
вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности
товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение
обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение
эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и
капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных
субсидий;

4) прочих поступлений.

4.3. На основании решения общего
собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть
образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок
образования специальных фондов определяется общим собранием членов
товарищества.

4.4. Правление товарищества
собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества,
находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

4.5.Не подлежат отчуждению и
передаче в пользование межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты,
лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы,
ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое,
сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри
помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки
в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также
иные объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома,
отчуждение или передача в пользование которых может привести к ущемлению прав и
законных интересов других домовладельцев.

4.6. Доля члена Товарищества в общей
долевой собственности на общее недвижимое имущество (доля участия) определяет
для каждого члена товарищества его долю в общеобязательных платежах на
содержание и ремонт этого имущества, других общих расходах, а также, если
совместным решением членов товарищества не установлено иное, долю (количество)
голосов на общих собраниях членов товарищества. Доля участия каждого члена
товарищества пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в многоквартирном
доме, которая определяется в метрах квадратных общей площади либо в ином виде.
Порядок определения доли участия устанавливается на общем собрании членов
Товарищества.

4.7. Не использование членом
Товарищества принадлежащих ему помещений, либо отказ от пользования общим
имуществом не является основанием для освобождения собственника полностью или
частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества.

5.ХОЗЯЙСТВЕННАЯ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА

5.1. Для достижения целей,
предусмотренных Уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься
хозяйственной деятельностью.

5.2. Товарищество собственников
жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и
ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных
помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части
общего имущества в многоквартирном доме.

5.3. На основании решения общего
собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной
деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется
в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.
Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности
товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом
товарищества.

6. ЧЛЕНСТВО
В ТОВАРИЩЕСТВЕ

6 1. Членство в товариществе
собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме
на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

6.2. Если в многоквартирном доме
создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом
доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права
собственности на помещения.

6.3. Членство в товариществе
собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов
товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества
на помещение в многоквартирном доме.

7. ПРАВА
И ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА

7.1. Член товарищества обязан:

7.1.1. Соблюдать требования
настоящего Устава, принимать участие в работе общего собрания.

7.1.2. Пользоваться жилым помещением
с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом
помещении граждан, соседей, соблюдать правила содержания дома, придомовых
территорий, домашних животных, требований пожарной безопасности,
санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

7.1.3. Вносить ежемесячно до 10
числа месяца, следующего за истекшим месяцем, плату за жилое помещение и
коммунальные услуги.

7.1.4. Нести бремя расходов на
содержание общего имущества в многоквартирном доме согласно доли в праве общей
собственности, пропорциональной размеру общей площади помещения, принадлежащей
на праве собственности.

Вносить обязательные платежи и (или)
взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный
ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных
услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников
жилья.

7.1.5. Содержать находящееся в его
собственности жилое и/или нежилое помещение в надлежащем состоянии и
осуществлять его текущий ремонт за свой счет.

7.1.6.Использовать объекты обшей
собственности только по их прямому назначению, не нарушая права и интересы
других собственников по пользованию данными объектами.

7.1.7. Предпринимать самостоятельно
без соответствующего согласования с правлением и общим собранием Товарищества
необходимые меры по предотвращению причинения ущерба объектам общей
собственности.

7.1.8. Обеспечить доступ третьим
лицам к частям жилого и/или нежилого помещения в случае необходимости
поддержания этих помещений в надлежащем состоянии или необходимости
восстановления объектов общей собственности или для предотвращения возможного
ущерба, который может быть причине недвижимому имуществу.

7.1.9. Устранить за свой счет ущерб,
нанесенный имуществу других собственников, либо общему имуществу членов
товарищества, им самим лично и лицом,
проживающим с ним совместно, а также любыми другими лицам*, занимающими
принадлежащие ему жилые и/или нежилые помещения в  соответствии с
договором найма, аренды.

7.1.10. Нести иные обязанности,
предусмотренные законодательными и иным; правовыми актами, Уставом
Товарищества.

7.1.11. Собственники помещений в
многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества собственников жилья,
вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с
договорами, заключенными; товариществом собственников жилья.

7.2. Член товарищества имеет право:

7.2.1 .Участвовать в деятельности
Товарищества как лично, так и через своего представителя, имеющего оформленные
в установленном законодательство» порядке полномочия, в том числе избирать и
быть избранным в органы управления и контроля Товарищества.

7.2.2.Вносить предложения по
совершенствованию деятельности Товариществе устранению недостатков в работе
органов управления.

7.2.3.Использовать жилое помещение
для осуществления профессиональна деятельности или индивидуальной
предпринимательской деятельности, если это и нарушает права и законные интересы
других граждан, а также требования, которые должно отвечать жилое помещение.

7 2.4.Производить отчуждение
(продажу, мену, дарение) принадлежащих ему помещений с передачей приобретателю
доли в праве общей собственности н. общее имущество в многоквартирном доме.

7.2.5. Получать данные о
деятельности Товарищества, состоянии его имуществ и произведенных расходах.

7.2.6. Сдавать принадлежащие ему
помещения в наем или аренду в порядке, установленном законодательством.

7.2.7.Осуществлять другие права,
предусмотренные настоящим Уставом и действующим
законодательством.

8. ОРГАНЫ
УПРАВЛЕНИЯ И КОНТРОЛЯ ТОВАРИЩЕСТВА

8.1. Органами управления
товарищества являются:

общее собрание членов товарищества;
правление товарищества.

8.2. Высшим органом управления
товариществом является общее собрание его членов. Руководство текущей
деятельностью товарищества осуществляете правлением товарищества.

8.3. Органом контроля товарищества
является ревизионная комиссия (ревизор).

9. ОБЩЕЕ
СОБРАНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА

9.1. Общее собрание членов
товарищества собственников жилья является высшим органом управления
товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

9.2. К компетенции общего собрания
членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав
товарищества;

2) принятие решений о реорганизации
и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной
комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных
платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов
товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт
общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении
заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений
использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

утверждение годового плана о
финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия
правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии
(ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по
представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка
товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание
многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера
вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в
аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные
настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

9.3. Уставом товарищества
собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо
указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных
вопросов.

9.4. Общее собрание членов
товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к
компетенции правления товарищества.

10.
ПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

10.1.
Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется
правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе
принимать решения по всем вопросам
деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной
компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и
компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

10.2 Правление товарищества
собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием
членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более
чем на два года

10.3 Правление товарищества
собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.

10. 4 Правление товарищества
собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным
общему собранию членов товарищества.

10.5 Заседание правления товарищества
собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом
товарищества.

10.6 Заседание правления
товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании
принимает участие большинство членов правления товарищества Решение правления
товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

11. ОБЯЗАННОСТИ ПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

В обязанности правления товарищества
собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом
законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным
внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов,

3) составление смет доходов и
расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности,
предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом
или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания
многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание,
эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов
товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской
отчетности;

созыв и проведение общего
собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из
устава товарищества собственников жилья

обязанностей.

12. ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ПРАВЛЕНИЯ
ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

12.1 Председатель правления
товарищества собственников жилья избирается на

срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества
обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и
распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для
указанных лиц обязательно.

12. 2 Председатель правления
товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени
товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в
соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного
одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества,
разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества
правила внутреннего распорядка товарищества отношении работников, в обязанности
которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

13. РЕВИЗИОННАЯ КОМИССИЯ
ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

13.1. Ревизионная комиссия (ревизор)
товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества
не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников
жилья не могут входить члены правления товарищества.

13.2. Ревизионная комиссия
товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя
ревизионной комиссии.

13.3. Ревизионная комиссия (ревизор)
товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в
год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) предоставляет общему собранию
членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий
год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных
платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим
собранием членов товарищества о своей деятельности.

14. СРЕДСТВА И ИМУЩЕСТВО
ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

14.1. В собственности товарищества
собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое
имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

14.2. Средства товарищества
собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей,
вступительных и иных взносов членов товарищества

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на
осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3)субсидии на обеспечение
эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и
капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных
субсидии:

4)прочих поступлений

14.3. На
основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в
товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на
предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов
определяется общим собранием членов товарищества.

14.4.
Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами
товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом
товарищества.

15.
ХОЗЯЙСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ
ЖИЛЬЯ

15.1. Для
достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья
вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

15.2.
Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами
хозяйственной деятельности:

1)
обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном
доме;

2)
строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в
многоквартирном доме;

3) сдача в
аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

15.3. На
основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход
от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих
расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели,
предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен
на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные
настоящей главой и уставом товарищества.

16.
РЕОРГАНИЗАЦИЯ И ЛИКВИДАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА

16.1.
Реорганизация и ликвидация товарищества производится на основании и в порядке,
которые установлены гражданским законодательством.

16.2.Товарищество
собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или
жилищно-строительный кооператив.

16.3.Общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение
о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества
не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме.

---

Образец

объявления
о проведении общего собрания

ОБЪЯВЛЕНИЕ

«______»_______________200_г.

в_____________часов

в здании (помещении)
по адресу:________________________________________________________

(указать место проведения
собрания: подъезд, школа, иное общественное помещение)

СОСТОИТСЯ

Общее собрание собственников
жилых и нежилых помещений по созданию товарищества собственников жилья в нашем
доме

_____________________________________________________________________________

Инициативная группа

ПОВЕСТКА
СОБРАНИЯ

(примерный
перечень вопросов, выносимых на общие собрания собственников многоквартирного
дома; на первое собрание собственников необходимо выносить вопросы, связанные с
выбором способа управления №№1-5)

1. Избрание председателя общего собрания (при
проведении первого общего собрания — его председателем является собственник, по
инициативе которого собирается общее собрание. Нет необходимости избрания
председателя при проведении заочной формы голосования).

2. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы.
(Численность счетной группы напрямую зависит от количества собственников
пришедших на общее собрание)

3. Избрание способа управления многоквартирным домом,
расположенным по адресу:_

4.Создание товарищества собственников жилья (для
способа управления — ТСЖ, ЖСК)

— Выборы правления ТСЖ

— Выборы председателя правления ТСЖ, ревизионной
комиссии

— Утверждение долей в праве общей собственности

— Утверждение Устава ТСЖ

5. Выбор Управляющей организации (для способа
управления — управляющая организация).

6.Принятие решения о заключении договора (ов) оказания
услуг по содержанию и  (или) выполнению
работ по ремонту общего имущества жилого дома (дл, непосредственного способа
управления).

7.Согласование условий договора управления
многоквартирным домом (для способа управления — управляющая организация).

8.Утверждение Устава товарищества собственников жилья
либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского
кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК).

9.Избрание органов управления и контроля товарищества
собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного
потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК).

10. Установление размера платы за содержание и ремонт
жилья, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в
соответствии с требованиями действующего законодательства (для любого способа
управления).

11. Определение порядка внесения платы за содержание и
ремонт жилья (для любого
способа управления).

12.Принятие решения об оплате расходов на капитальный
ремонт многоквартирного лома, с учетом предложений управляющей организации о
сроках начала капитального ремонта, необходимого объема работ, стоимости
материалов, порядке финансирования и других предложений, связанных с
проведением капитального ремонта (для любого способа управления).

13.Наделение одного из собственников полномочиями по
представлению интересов собственников многоквартирного дома в отношениях с
третьими лицами (для непосредственного способа управления).

14.Определение места (адреса) хранения протоколов общих
собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (для
любого способа управления).

15. Определение срока и формы проведения очередного
общего собрания собственников в многоквартирном доме (для любого способа
управления).

16.Принятие решения о реконструкции многоквартирного
дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве
хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего
имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления).

17.Принятие решения о пределах использования земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение
ограничений пользования им (для любого способа управления).

18.1Тринятие решения о передаче в пользование общего
имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления).

19.Определение собственника, у которого должны
находиться технические документы на жилой дом (для непосредственного способа
управления).

20.Определение места для размещения информации о
принятых решениях на общем собрании (для любого способа управления).

21.Определение способа оповещения о проведении
последующих общих собраний (для любого способа управления).

22.Прочие вопросы, принимаемые решениями общего
собрания.

Собственник (инициативная группа):

---

УВЕДОМЛЕНИЕ (примерный образец)

Уважаемый собственник кв. №________________ж.д.__________________________
_____________________________________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

«______»___в__________________________________часов

приглашаетесь на
общее собрание собственников помещений по созданию товарищества собственников
жилья в доме.

Собрание состоится в
здании (помещении) по адресу:_______________________________

по
инициативе________________________________________________________________________

(ФИО собственника, его
представителя) Повестка дня (прилагается):

1. О создании
товарищества собственников жилья.

2. Утверждение долей
в праве общей собственности.

3. Утверждение
Устава ТСЖ.

4. Выборы правления
ТСЖ.

5. Выборы
председателя правления ТСЖ, ревизионной комиссии.

С информацией и
(или) материалами, которые будут представлены на общем

собрании, можно
ознакомиться по адресу___

ежедневно, кроме__с_    до_

Внимание!

Вы можете
участвовать в собрании через своего представителя путем оформления на него
доверенности в соответствии с нормами ст. 185 ГК РФ.

В случае отсутствия
Вас или Вашего представителя на общем собрании, решения по вопросам повестки
дня будут приняты без Вашего участия. Обжалование решений общего собрания по
принятым вопросам, если они нарушают Ваши законные интересы и наносят Вам существенный
ущерб возможно в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня принятия решения.

_____________________________________________________________________________________

Линия отрыва

Собственник
(Инициативная группа)_

Проживающий:_____

Уведомление и повестка
дня собрания получены лично «_»_200_г.

_____________________________/________________________________________/

 (подпись)                                                  
(Ф.И.О.)

---

Р Е Е С Т Р

от «_____»___________200___г.

СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИИ В ДОМЕ ПО АДРЕСУ-__________________________

И
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ РАСЧЕТ ДОЛЕЙ УЧАСТИЯ

 (для
вынесения на общее собрание)

и т.д.

№	№  квартиры    или  наименование           помещения	Данные о собственнике помещения: ФИО и  Паспортные    данные    или    наименование юридического  лица,   №  регистрационного свидетельства	Общая плошадь, кв.м.	Доля участия В%	Кол-во голосов

Собственник (инициативная
группа)______________________________________

---

ПРОТОКОЛ № 1

общего
собрания собственников многоквартирного дома по адресу___________________
____________________________________________________________

Общее собрание
собственников жилого дома по адресу: ____________________________ состоялось
«_____ »__________200_г. в_______ч__________мин.

____________________________________________________________________________

(где)

По
списку
собственников_________________________

Присутствовали
собственники помещений (их представители), подтвердившие свои

полномочия
на участие в собрании с правом голоса, в количестве_     человек,

обладающих
голосами в количестве ______ ( _______% от общего числа голосов),

действующих
на основании документов, указанных в приложении к настоящему протоколу.

На собрании
председательствовал (и):

____________________________________________________________________________________

ПОВЕСТКА:

1. О создании
товарищества собственников жилья.

2. Утверждение долей
в праве общей собственности.

3. Утверждение
Устава ТСЖ.

4. Выборы правления
ТСЖ.

5. Выборы председателя
правления ТСЖ, ревизионной комиссии.

СЛУШАЛИ
по 1-му вопросу_________________________________________(ФИО)_

О создании
товарищества собственников жилья в доме.

Рассмотрели расчет
долей в праве общей долевой собственности и количество голосов каждого
собственника.

РЕШИЛИ:

Создать на базе
жилого дома по адресу:_______________________________________________
товарищество собственников жилья

 «За»

«Против»

 «Воздержались»

СЛУШАЛИ
по 2-му
вопросу_____________________________________________ (ФИО)

О расчете долей в
праве общей долевой собственности и количестве голосов

РЕШИЛИ:

1. Утвердить доли в
праве общей долевой собственности и количество голосов

каждого собственника
— члена товарищества (приложение №_к протоколу).

ГОЛОСОВАЛИ: «За» —

«Против» -_

«Воздержались»

СЛУШАЛИ
по 3-му вопросу______________________________________________(ФИО)

Об Уставе
товарищества собственников жилья

РЕШИЛИ:

1. Утвердить Устав
товарищества собственников жилья (приложение № 1).

ГОЛОСОВАЛИ: «За» -_

«Против» -_

«Воздержались» -_

СЛУШАЛИ
по 4-му
вопросу____

О выборах правления
ТСЖ.

Рассмотрели
количественный и персональный состав правления, были предложены кандидатуры:

1.__(ФИО)

2.__(ФИО)

3.__(ФИО)

(Фамилия, имя,
отчество) (Фамилия, имя, отчество)

РЕШИЛИ:

1. Избрать правление
ТСЖ в количестве 5(пять) человек

ГОЛОСОВАЛИ: «За»

 «Против» -_

«Воздержались»

2.Избрать членами
правления

____________________________адрес:_
_____________________

(фамилия, имя,
отчество)

ГОЛОСОВАЛИ: «За»

 «Против» -_

«Воздержались»

и т.д.

СЛУШАЛИ
по 5-му вопросу_

О выборах
председателя Правления ТСЖ, ревизионной комиссии РЕШИЛИ:

1. Избрать
председателем правления ТСЖ___

ГОЛОСОВАЛИ: «За» -_

«Против» -_

«Воздержались» -_

2. Поручить
избранному председателю обратиться в уполномоченные органы для регистрации
товарищества собственников жилья и, при необходимости, оплатить требующиеся
расходы с отнесением их солидарно на всех собственников.

3. Рассмотрели
количественный и персональный состав ревизионной комиссии, были предложены
кандидатуры:

1.________(ФИО)

2.________(ФИО)

3.________(ФИО)

РЕШИЛИ:

1. Избрать
ревизионную комиссию в количестве 3 (три) человек:

_____________________________адрес:____

(фамилия, имя,
отчество)

_____________________________адрес:____

(фамилия, имя,
отчество)

_____________________________адрес:____

(фамилия, имя,
отчество)

ГОЛОСОВАЛИ: «За» —

«Против» -_

«Воздержались» —

Председатель общего
собрания __________________________________/____________________

               
                                                    (подпись)                                                           
(Ф.И.О.)

Секретарь общего
собрания_____________________________________/_____________________

                                                                     (подпись)                                                           
(Ф.И.О.)

Протокол собрания
хранится у__________________________________/_____________________

                                                                
   (подпись)                                                           
(Ф.И.О.)

---

ЛИСТ №_____________

регистрации
участников общего собрания

собственников
многоквартирного дома по адресу ул.__дом №_______

проголосовавших
за создание товарищества собственников жилья

(является
неотъемлемой частью протокола №___собрания

от
«________»________________200_г.)

	Ф.И.О. Собственника, паспортные данные	Номер жилого поме­щения	Сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение	Количество голосов для участия в голосовании (пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в доме)	Сведения о представителе (Ф.И.О., сведения о документе, подтверждаю тем полномочия представителя)	Подпись участника собрания

Всего на листе
зарегистрировано ___________________участников

с общим количеством
голосов__________________________________________________

(также заполняются
последующие листы)

---

Образец заявления о приеме

в члены ТСЖ

Общему собранию членов ТСЖ

__________________________________

(название)

От_________________________

(фамилия,
имя, отчество)

Проживающего по адресу:

____________________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

о намерении вступить в члены ТСЖ

Прошу принять меня в
члены ТСЖ «____________________________________________»

С
Уставом и требованиями ознакомлен(а) и обязуюсь их выполнять.

Обязуюсь производить
оплату жилищно-коммунальных услуг за квартиру в — соответствии с установленным
порядком и нести расходы по содержанию объектов » общего имущества в
соответствии с индивидуальной долей участия.

«_________________
»       ________________200_г.                          
Подпись________________

---

Порядок регистрации товарищества
собственников жилья

1.Управление Федеральной регистрационной службы по
городу Ессентуки. Государственная регистрация юридического лица в соответствии
с Федеральным законом №18-ФЗ от 10.01.2006 г., статья 13.1

Заявление о
регистрации юридического лица (Нотариус-заверение подписи заявителя)

Устав

Протокол общего
собрания

Квитанция об уплате
госпошлины (Банк — оплата госпошлины)

2.Изготовление печати

Свидетельство о
государственной регистрации о

Паспорт заказчика

3. Постановка на учет

Отделение
государственной статистики

Отделение
Пенсионного фонда

Отделение фонда
социального страхования

4.Открытие банковского счета

Свидетельство о
государственной Регистрации

Свидетельство о
постановке на учет в налоговой инспекции

Учредительные
документы

Нотариус-заверение подписки на банковской карточке

Мне 30 лет, и уже третий год я председатель ТСЖ своего дома.

С помощью ТСЖ жильцы сами управляют многоквартирным домом: могут влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг. Например, нам за два года удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза. Я живу в квартире площадью 60 м² и за один только январь сэкономил больше 2 тысяч рублей на отоплении: раньше платил около 3500 рублей в месяц, сейчас не больше 1300.

Расскажу, как мы это сделали, с какими трудностями столкнулись и как их можно было избежать.

Почему мы решили создать ТСЖ

Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.

Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.

Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.

Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.

Так мы решили создать ТСЖ.

Что такое ТСЖ

Со временем все приходит в негодность, за всем нужно следить — этим и занимаются управляющие компании (УК). Но обычная УК — это в первую очередь коммерческая организация. Она может быть профессиональной и экономически выгодной, но не заинтересованной в снижении затрат собственников или в том, чтобы дом простоял подольше. Обычно чем больше денег сохраняется при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, часто в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.

Настоящие хозяева дома — это товарищество собственников жилья, ТСЖ. ТСЖ — некоммерческое объединение собственников в многоквартирном доме, решивших вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и содержать общее имущество.

Закон не запрещает помимо председателя нанять в ТСЖ профессионального управляющего. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас 17 000 рублей, председателя — 2900 рублей.

План создания ТСЖ

В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.

Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.

Ваши единомышленники — будущее правление ТСЖ. Чтобы на голосованиях правления всегда было принято какое-то решение, число членов должно быть нечетным.

Финансы. Для деятельности ТСЖ нужны деньги. Они входят в коммунальные платежи и обозначаются в квитанциях строкой «Содержание общего имущества».

Уровень зарплат в регионах разный, поэтому поговорите с председателями ТСЖ в вашем городе, чтобы определиться с размером.

Кроме зарплаты сотрудникам деньги тратятся на работы по дому. Они определяются сметой доходов и расходов, которую нужно составлять и утверждать на собрании членов ТСЖ каждый год.

Чтобы понять, во сколько обойдется содержание ТСЖ каждой квартире, нужно сложить общую сумму расходов за год и разделить ее на суммарную площадь квартир и нежилых помещений. Получится ставка содержания и ремонта общего имущества за 1 м². Сравните ее с суммой в платежке: если ставка в ТСЖ получилась больше, чем в УК, ТСЖ не ваш вариант. Жильцы не захотят платить больше.

Общее собрание собственников дома

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. К этому собранию нужно готовиться: составить повестку, заказать выписки из Росреестра, чтобы составить список собственников, выбрать даты собрания и окончания голосования, распечатать бланки для голосования и т. п.

Очень важно правильно составить повестку голосования, чтобы не пришлось потом проводить собрание еще раз. Повестка — это список вопросов на собрании, по которым собственники должны будут проголосовать за или против.

Повестка дня на самом собрании должна соответствовать повестке в уведомлении, поэтому изменять список вопросов в процессе нельзя. Вопросы на очной части и в бланках решений должны отражать всю информацию и быть четко сформулированы, чтобы можно было проголосовать за, против или воздержаться без дополнительных комментариев голосующих. Например, пункт повестки «Утверждение вознаграждения председателю правления» в бланке решений может выглядеть так: «Утвердить вознаграждение председателю правления в размере 15 000 рублей в месяц».

Чтобы получить актуальный список собственников, нужно заказать выписки на все помещения дома через сервис ФГИС от Росреестра. Одна выписка стоит 4 рубля, но сначала нужно получить ключ в личном кабинете.

Загрузив выписки в один из сервисов проведения общедомовых собраний, например на сайте «Бурмистр» или «Росквартал», можно распечатать персональные бланки для голосования, в которых уже заполнены все данные собственника. Голосовать в таких бланках намного удобнее.

С таблицей нужно пройти по квартирам и нежилым помещениям — магазинам или банкам на первом этаже — и собрать как можно больше подписей собственников о том, что они получили уведомление. Остальным, кого уведомить лично не удалось, придется отправить заказные письма. Последнее уведомление необходимо отправить минимум за 10 дней до собрания.

Общедомовое собрание собственников обычно проводится в очно-заочной форме. То есть сначала проводится очная встреча со всеми желающими, а потом остальные голосуют на распечатанных бланках заочно и сдают заполненные решения лично или в почтовые ящики членов инициативной группы. Место сбора заполненных бланков должно быть в них указано.

На очной части нужно быть готовым отвечать на вопросы «Что изменит ТСЖ?», «Ты кто такой?» и «Тоже воровать собрался?» Обещайте людям абсолютную прозрачность всех начислений за ЖКУ и расходов. Важно понимать цель создания ТСЖ и его отличия от УК: излишки собранных на содержание общего имущества денег тратятся только на дом, все доходы и расходы можно контролировать, любые вопросы можно задать правлению лично, потому что члены правления — это жильцы дома.

В ходе заочной части собрания раскидывать по почтовым ящикам бюллетени для голосования неэффективно: люди не будут голосовать и просто выкинут эти бумажки. Придется ходить по квартирам и каждому проводить мини-собрание.

Итоги голосования. После сбора бюллетеней и подсчета голосов необходимо подготовить итоговый протокол общего собрания. В нем документируются все принятые решения.

Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, этот протокол подготавливается автоматически. Остается только распечатать его со всеми приложениями — реестром собственников помещений в доме, перечнем проголосовавших, уведомлением о собрании, доверенностями и заполненными решениями собственников. Приложения тоже формируются автоматически.

Распечатать документы нужно в трех экземплярах: один остается на хранение председателю собрания, второй нужно отдать в УК, третий — в территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ).

В УК и ГЖИ к протоколу необходимо приложить сопроводительное письмо в двух экземплярах для каждого: на одном сотрудники УК и ГЖИ должны поставить отметку о принятии протокола с приложениями. Все это нужно сделать в течение 10 дней после окончания заочной части голосования. Общая продолжительность заочной части не ограничена, мы обычно проводим ее за 2—4 недели.

Копии протокола также стоит разместить на информационных стендах в подъездах, чтобы с ними ознакомились все собственники помещений в доме.

Регистрация ТСЖ

Как и любую юридическую организацию, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой. Причем регистрировать с 2014 года нужно ТСН, а не ТСЖ: в противном случае в регистрации откажут. Сейчас документы можно подать электронно и не платить госпошлину, но я регистрировал ТСН лично в налоговой.

Наш протокол о создании товарищества не подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ, поэтому в налоговой у меня не хотели принимать заявление без списка с подписями. Пришлось отдать им лист уведомлений о вручении.

После получения ИНН и ОГРН нужно открыть расчетный счет, сделать печать, получить коды статистики, забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.

Заключение договоров на поставку ресурсов

Во все ресурсоснабжающие организации, с которыми работала УК, нужно направить или отнести лично с пометкой о вручении письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Обычно это водоканал, энергетики, мусорщики, лифтовики и домофонщики.

В течение месяца ресурсоснабжающие организации должны заключить с ТСЖ новые договоры, а УК должна передать техническую документацию на дом и другие необходимые для работы документы, а также ключи от помещений.

Наша крышная котельная используется для отопления еще одного дома, который стоит рядом. Поэтому в идеале нам надо было создать ТСЖ сразу на два дома, чтобы сократить управленческие расходы — зарплаты бухгалтера и управляющего, диспетчера, расходы на офис и т. п. Но все пошло не так. В законе совсем мало говорится о создании ТСЖ на несколько домов, и в интернете по этой теме тоже почти ничего не найти.

У нас была общая котельная, а по данным публичной кадастровой карты участки под домами имели общую границу. Но оказалось, что на самом деле земельные участки домов не сформированы, а общих инженерных коммуникаций комиссия с участием представителей администрации города не нашла. Пообщавшись с десятком разных юристов, мы пришли к выводу, что нужно создавать ТСЖ на один дом.

Приемка дома от управляющей компании

До того как принять дом у управляющей компании, нужно составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Делается это для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были. Нам так удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который УК не делала.

С комиссией от УК нужно будет повторно пройти по дому и указать на все моменты из списка. На обход подвала и техэтажа лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.

Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны. Передавая мне кипу пыльных строительных проектов на дом, директор УК с сарказмом заявил, что они постоянно ими пользуются. В этих «бесполезных» проектах мы обнаружили, что подъезды дома должны были быть оборудованы наклонными подъемниками для людей с инвалидностью. Теперь наше ТСЖ подает иск к застройщику, ссылаясь на строительные проекты.

Многие жильцы не передают показания в УК, особенно в последние месяцы перехода в ТСЖ. Тогда управляющая компания начисляет плату по нормативу. А потом люди передают в ТСЖ показания приборов учета с числами меньше, чем передала УК. То есть ваш дом за первый месяц потребил, к примеру, 500 кубов холодной воды, а люди подают показания с отрицательным объемом, при которых не они должны платить за воду, а вы им. Это большая головная боль для ТСЖ: придется начислять кубы по нормативу и изменять стартовые показания счетчиков, которые внесены в программу.

Борьба за котельную

Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное — крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.

В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.

У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2017 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе. 26 марта 2018 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью — только 21 тысячу рублей.

Борьба за снижение платежей

ТСЖ начало работу, когда суд за котельную еще не начался. Поэтому сначала нам пришлось заключить договор на поставку тепла и горячей воды с организацией, которая ранее обслуживала котельную, и самим разбираться, как эта котельная работает. Договор был откровенно хамский: у теплоснабжающей организации были только права, а у ТСЖ — обязанности, мы обязались платить за тепло в первую очередь.

Расчет стоимости горячей воды. В платежном документе есть таблица расчетов начислений, каждая строка в ней — это отдельная услуга или коммунальный ресурс. В таблице пять основных столбцов:

1. Наименование услуги.
2. Индивидуальный объем потребления.
3. Объем потребления в целях содержания общего имущества.
4. Тариф за единицу объема.
5. Итоговая сумма за услугу.

Чаще всего для расчета горячей воды в современных домах используют двухкомпонентный метод: в дом поступает холодная вода и теплоноситель — горячая вода с растворенными реагентами против коррозии труб, а с помощью теплообменника готовится горячая вода. То есть, открывая кран горячей воды, вы получаете не пришедший по трубе откуда-то теплоноситель, а нагретую до нужной температуры уже на территории вашего дома воду. В платежке в этом случае появляется не одна строка «ГВС», а две: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС».

Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, — начали разбираться с тепловыми потерями.

Тепловые потери. Если горячая вода течет из точки А в точку Б по длинной трубе, а температура воздуха вокруг этой трубы значительно ниже температуры воды, то в точке Б вода будет холоднее, чем в точке А. Это явление называется тепловыми потерями.

В современных многоквартирных домах, как и в нашем, горячая вода постоянно циркулирует по всем этажам, чтобы, открыв кран с горячей водой, вы получили ее сразу горячей. Если циркуляции нет, приходится каждый раз сливать всю воду между вашим краном и нагревающим устройством, пока она не потечет горячей. А пока вода циркулирует по всему дому, она остывает. Чем больше она остывает, тем больше нужно потратить тепловой энергии, чтобы ее снова нагреть.

На подвал мы потратили примерно 65 тысяч рублей, на техэтаж — 16 тысяч рублей. Кроме труб мы теплоизолировали входы в подвал, а также стыки между секциями дома на техэтаже, чтобы морозный воздух попадал в помещение только по вентиляционным отверстиям и трубы меньше остывали.

Так удалось добиться снижения средней разницы температур между подачей и обраткой на 5—7%. Но сказать, что люди заметили это по платежкам, нельзя — перепады температур изо дня в день были слишком велики: изменялась температура воздуха за окном и температура воды на входе.

Анализ температур. Проблемы с котельной нарастали: слишком часто горячая вода переставала быть горячей и не всегда было понятно, знают ли об этом в диспетчерской обслуживающей организации.

Род моей основной деятельности — веб-программирование. Освоив немного программирование микроконтроллеров, я сделал устройство, позволяющее в реальном времени через интернет видеть график изменения температур горячей воды и теплоносителя от котельной. При падении температур мне тут же приходит оповещение в Телеграм, а по графику можно понять, случилась авария в котельной или проблема в чем-то другом.

Анализ температур помог найти основную причину нестабильности подачи тепла: горячий теплоноситель смешивался с водой, которая проходит через незакрытые задвижки на отключенных котлах, в помещении котельной, а не на пути к теплообменнику.

Обслуживание котельной. В мае 2018 года мы наконец-то получили котельную со всем оборудованием в общедомовую собственность и перестали платить за горячую воду по тарифу. Нашли организацию, которая нам помогла принять котельную и составить дефектную ведомость, чтобы мы могли обратиться за компенсацией расходов на ремонт всего нерабочего оборудования.

Эта же организация должна была обслуживать котельную за 55 тысяч в месяц. Сумма делилась на всех собственников помещений в двух домах пропорционально площади, получилось 2,91 Р на квадратный метр. Также мы решили собирать с каждого квадратного метра по 1,5 Р в фонд ремонта котельной для предстоящих ремонтов. Всего собственники отдавали на обслуживание котельной по 4,41 Р с квадратного метра.

В итоге причиной частых неполадок с горячей водой и больших платежей оказался не только высокий тариф на воду, но и неправильное обслуживание котельной: горячая вода остывала из-за отсутствия теплоизоляции и проблем с теплоносителем, а обслуживающие организации брали деньги на ремонт, который не проводили. Только когда наше ТСЖ разобралось со всеми проблемами и оформило котельную в общедомовую собственность, чтобы жильцы перестали платить по тарифу, платежи за воду и тепло уменьшились.

Итоги: насколько мы снизили стоимость отопления и горячей воды

Зная общую площадь помещений дома в собственности и общий объем потребленной за эти месяцы горячей воды, можно сравнить итоговые суммы к оплате со всего дома.

Расходы на отопление и нагрев горячей воды для нашего дома

	Январь 2019	Январь 2018	Январь 2017
Отопление и содержание котельной за весь дом	241 775,48 Р	360 522,53 Р	551 032,21 Р
Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²	1297,77 Р	1935,16 Р	2957,76 Р
Отопление и содержание котельной за 1 м²	21,24 Р	31,67 Р	48,41 Р
Тепло и ГВС за весь дом	289 889,00 Р	528 537,04 Р	676 594,92 Р
ГВС за весь дом	48 113,52 Р	168 014,51 Р	125 562,71 Р
ГВС за 1 м³	88,12 Р	307,72 Р	229,97 Р
Экономия для дома	386 705,92 Р	148 057,89 Р	—

Расходы на отопление и нагрев горячей воды для соседнего дома

	Январь 2019	Январь 2018
Отопление и содержание котельной за весь дом	157 118,28 Р	335 341,61 Р
Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²	1356,42 Р	2895,04 Р
Отопление и содержание котельной за 1 м²	22,20 Р	47,38 Р
Тепло и ГВС за весь дом	189 458,76 Р	430 153,24 Р
ГВС за весь дом	32 340,48 Р	94 811,64 Р
ГВС за 1 м³	126,33 Р	242,49 Р
Экономия для дома	240 694,48 Р	—

Получается, что для средней двухкомнатной квартиры в доме экономия за один январь 2019 года составила 2075 рублей. А если бы мы не организовали ТСЖ и не отсудили котельную, плата бы только выросла, как и все остальные тарифы ЖКХ.

Другие плюсы ТСЖ

Кроме снижения платежей за тепло и горячую воду от ТСЖ есть и другие плюсы. Мы полноправные хозяева в доме и сами решаем, что нам нужно.

ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось. Все деньги на содержание дома мы тратим собственно на дом. Мы сменили обслуживающую домофоны организацию, чтобы в каждый домофон бесплатно поставили камеру по федеральной программе «Безопасный дом». Во дворе мы поставили теннисный стол — дети теперь с удовольствием проводят вечера за игрой на улице, а не дома за компьютером. На Новый год мы организовали во дворе праздник. На периодических субботниках люди работают с удовольствием.

В будущем мы планируем оградить двор забором, построить современную спортплощадку, кое-где улучшить освещение в темное время суток, уменьшить неучтенный расход воды и электричества за счет более тщательного контроля за счетчиками, а из подъездов сделать парадные, выложив стены плиткой по примеру известного на всю страну ТСЖ 454.

Запомнить

1. Благодаря ТСЖ жильцы самостоятельно влияют на благоустройство дома. В отличие от УК ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось, потому что члены ТСЖ — жильцы дома.
2. Кто будет управлять домом — управляющая компания или ТСЖ, — решает общее собрание собственников. Чтобы создать ТСЖ, на общем собрании нужно набрать минимум 50,1% голосов «За». Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности — мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки.
3. Удобнее всего проводить общие собрания при помощи специальных сервисов, доступных, например, на сайте «Бурмистр» или «Росквартал».
4. Протокол общего собрания собственников должны подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. Этот протокол нужно представить в налоговую, УК и ГЖИ, чтобы уведомить их о создании ТСЖ. Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, протокол подготавливается автоматически.
5. До того как принять дом у УК, нужно составить дефектную ведомость, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома.
6. В домах со своей котельной в платежке за горячую воду две строки: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС». Часто причина больших платежей — высокое потребление теплоэнергии из-за тепловых потерь и неправильное обслуживание котельной.
7. Чтобы котельная стала общедомовой собственностью и на ее работу можно было повлиять, в суд должно обращаться ТСЖ, а не отдельные жильцы.