Руководство по ремонту новостройки

Как спланировать и с чего начать ремонт в новостройке? Последовательность действий зависит то того, есть ли облицовка, и насколько качественно она выполнена. Отделка может быть черновой или предчистовой, при которой используются бюджетные материалы. Чаще всего ее нет вообще. Около 6% квартир сдается с в готовом виде. В современных домах часто отсутствуют перегородки. Предполагается, что хозяин должен возвести их своими силами, либо оставить все как есть — у просторных помещений есть свои плюсы. Поэтапность также зависит от времени года и от того, включено ли отопление. Не исключено, что в первую очередь придется заняться условиями для проживания бригады.

Инструкция для начала ремонта в новостройке

Когда можно приступать

Что нужно учесть при планировании

Последовательность работ

Если квартира сдана с черновой отделкой

Когда можно приступать к отделке

Один из важнейших нюансов — материал, из которого построен дом. Стены, пол и потолок в первые два года дают усадку. Она приводит к появлению трещин на оштукатуренной поверхности. В кирпичных строениях этот период занимает от 5 до 10 лет. Со стяжкой и напольным покрытием спешить не стоит. Горизонтальные плиты должны окончательно встать на свое место. Межпанельные стыки в железобетонных конструкциях испытывают наибольшие деформации. В монолитных домах они наименее заметны.

Если нужно срочно вселиться на новую жилплощадь, и времени на ожидание нет, есть два решения проблемы.

Можно использовать штукатурку и шпаклевку с пластифицирующими добавками, повышающими их упругость. Они способны сжиматься и растягиваться вместе с основанием. Их внешняя сторона испытывает меньше нагрузок от перемещения. Отделочный слой гасит деформации, поэтому краска, обои или другое чистовое покрытие не пострадают. Этот способ прекрасно подходит для кухни, ванной и туалета — плитка укладывается на эластичный клей с пластификаторами.

Второй вариант — предчистовая облицовка. Для нее используются материалы, которые будет не жалко поменять через два года на чистовое финишное покрытие. Основание лучше оклеить обоями без шпаклевки и штукатурки. Не следует уделять много внимание дизайну интерьера. Покрытие должно быть удобным и экологичным, но не более того. Нужно быть готовым к тому, что на стенах и потолке вскоре появятся трещины и отслоения. Это является серьезным недостатком данного метода. Преимущество его заключается в возможности использования после усадки любых материалов.

Планирование

Действовать следует поэтапно.

Закупка материалов

Необходимо заранее продумать, где будут храниться стройматериалы и сантехника, хватит ли средств на их закупку и оплату услуг строительной фирмы, долго ли идет заказ. Делая заказ из Европы, нужно рассчитать время, которое он проведет в пути. В августе все европейские фирмы закрываются. Их сотрудники уходят в отпуск, поэтому время ожидания в конце лета значительно увеличится.

План перепланировки

Если предстоит перепланировка, ее также вносят в график. Разработка и согласование проекта могут занять несколько месяцев. В каждой области действует региональное законодательство, уточняющее список запрещенных мероприятий. В Москве таким документом является Постановление № 508 ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». Их изучение — это именно то, с чего следует начать ремонт в новостройке. Когда работы начнутся, желательно воздержаться от спонтанных решений — они могут оказаться как минимум незаконными. Необходимо пошагово спланировать все свои действия и сделать это заранее. 

Чего нельзя делать по закону

• Установка оборудования, оказывающего влияние на потребление ресурсов в соседних помещениях.
• Полный или частичный снос вентиляционных каналов.
• Перенос отопительных приборов, подключенных к стояку, на балкон или лоджию.
• Подключение системы теплого пола к трубам ГВО или центрального отопления.
• Прокладка каналов в панелях и межпанельных швах. Допускается штрабление в слое штукатурки. Стены из кирпича под запрет не попадают, но они могут быть сильно изношены. Перед штраблением необходимо провести их обследование. Для этого понадобится специальное оборудование, которым располагают инжиниринговые организации.
• Расширение санузла за счет жилых помещений.
• Устройство проемов без согласования проекта. Их нельзя делать в колоннах, в межпанельных швах и других местах, где стыкуются сборные элементы.
• Ослабление несущих конструкций, создание условий, при которых они испытывают нагрузки сверх допустимых. В зданиях типовых серий перегородки лучше делать из гипсокартона – кирпич может оказаться слишком тяжелым. Если планируется увеличить нагрузку, желательно сначала провести обследование несущих конструкций. В старых постройках они значительно ослаблены. Причиной тому — возраст, износ и незаконные перепланировки.
• Самовольное устройство лоджий, балконов, создание фундамента под ними, даже если они предусмотрены проектом. Также запрещено их объединение с внутренними помещениями.
• Перепланировка в подъезде, на чердаке и в подвале, если они являются общедомовой собственностью. Подобные работы допускаются только с согласия всех жильцов;
• Объединение комнаты с кухней, если в ней установлена газовая плита. Между ними обязательно должна быть плотно закрывающаяся дверь.
• Изменения внешнего вида фасада, если здание является памятником архитектуры. В домах типовых серий любые изменения согласовываются в государственных инстанциях.
• Устройство более одной антресоли в помещении.
• Установка на антресоли кухонных плит и сантехники.

Последовательность работ при ремонте квартиры в новостройке

Перед тем как начать непосредственно ремонт, советуем провести замену замков на входных дверях, чтобы обезопасить себя от непрошенных гостей. Не исключено, что дубликаты ключей остались у строителей, представителей управляющей организации или покупателей, отказавшихся приобретать жилье.

Важно учесть некоторые технические аспекты. Перенос стояка проще проводить летом, когда он отключен. Получить согласие на его отключение у управляющей организации в зимний период удается не всегда. Кирпичную кладку и цементную стяжку на лоджии или в неотапливаемой квартире лучше делать в теплое время. При отрицательной температуре цементный раствор схватывается дольше и не набирает марочную прочность. Устанавливать стеклопакеты не рекомендуется при сильных морозах. Чтобы избежать риска, желательно отложить их установку на лето.

Планируя ремонт в новостройке с нуля поэтапно, необходимо следовать важному принципу: при облицовке двигаться нужно сверху вниз — иначе можно испачкать готовое покрытие или привести его в негодность.

Черновые работы

• Проводка электрики — чтобы подключить свет и розетки нужно установить распределительный щиток. Без него будет невозможно использовать болгарки, перфораторы, другой инструмент, подключающийся к сети. Должен быть продуманный план разводки, где отмечено положение розеток, осветительных приборов, стиральной машины, прочего оборудования.
• Замена приборов отопления — если выполнить ее после отделки, радиатор может не поместиться в свою нишу по причине утолщения облицовочного слоя.
• Устройство перегородок в квартирах со свободной планировкой.
• Монтаж коммуникаций для сантехники, создание оснований из кирпича или бетона.
• Стяжка пола.
• Оштукатуривание и шпаклевка.
• Облицовка кухни и санузла.
• Установка подвесных потолков либо покраска перекрытия.
• Замена оконных коробов, подоконников и стеклопакетов.
• Монтаж сантехники — его лучше проводить перед финишным покрытием чтобы не повредить поверхность. Сантехнику необходимо закрыть листами картона пленкой.

Чистовые работы

• Финишная обработка стен и пола.
• Установка межкомнатных дверей.
• Сборка встраиваемой мебели, например, стенных шкафов.
• Монтаж электроприборов, розеток, выключателей, плинтусов, закрывающих провода.

Шаги ремонта в новостройке могут отличаться в каждом отдельном случае. Мы дали лишь общую схему, которая не может служить подробной пошаговой инструкцией.

Инструкция для квартиры с черновой отделкой

Как мы уже упоминал выше, дом должен дать усадку, занимающую несколько лет. В этот период стены, пол и потолок претерпевают сильную деформацию. Обычная стяжка и штукатурка в таких условиях могут дать трещину, поэтому используются материалы, которые не жалко будет заменить, когда усадка закончится. Как правило, они не отличаются высоким качеством и рассчитаны на замену. Это не означает, что застройщиком могут быть допущены нарушения санитарно-технических нормативов.

Как правило, в помещениях уже сделана стяжка, вертикальные поверхности заштукатурены и зашпаклеваны. Проводка готова, но розеток еще нет. Трубы подсоединены к стояку — осталось подключить их к сантехнике. Иногда застройщик устанавливает сантехнику сам, но это в основном бюджетные модели. То же можно сказать и о дверях, стеклопакетах, отопительных приборах. Их качество оставляет желать лучшего. Не стоит спешить с капитальным ремонтом. На первых порах можно ограничиться следующими действиями.

Потолки

Чтобы компенсировать деформации при усадке, используют подвесные потолочные системы. Если позволяет высота, устанавливают плоский металлический каркас и обшивают его листами гипсокартона. Каркас собирают из алюминиевого профиля и крепят на перекрытие с помощью дюбелей и шурупов. Для низких помещений подойдут натяжные потолки — они отнимают меньше пространства и представляют собой багет, который крепится по периметру. На багет натягивается полотно, изготовленное из поливинилхлорида. Такая система прекрасно выдерживает любое смещение конструкций. Менять его не придется. Кроме того, оно не протекает.

Узнали у профессионалов, что нужно сделать до начала ремонта, чтобы сэкономить деньги, время и нервы

Ремонт — всегда энерго- и ресурсозатратный процесс. Довольно трудно просчитать все заранее так, чтобы не превысить планируемый бюджет больше чем на 10% — примерно такой «резерв» обычно советуют иметь на случай форс-мажора. В действительности бюджет чаще всего выходит из берегов гораздо сильнее. Разбираемся вместе с экспертами рынка, как спланировать ремонт в новостройке, на какие этапы разбить подготовку и каких распространенных ошибок важно избегать.

Этап 1: Приемка квартиры у застройщика

В случае с новостройкой ремонт начинается еще до получения ключей. Сначала нужно грамотно принять квартиру у застройщика, внимательно обследовав на предмет дефектов и недоработок. Часто на этом этапе покупатель, подгоняемый эмоциями и стремлением поскорее забрать вожделенные ключи от нового дома, закрывает глаза на какие-то недостатки. Но такой подход чреват увеличением сметы на ремонт, подчеркивает руководитель и основатель строительной студии полного цикла «Параллель» Тигран Симонян.

«Если при приемке квартиры у застройщика допустить ошибки, то есть принять ее с какими-то дефектами, не обозначить их и не добиться устранения, в процессе ремонта придется переплачивать своей бригаде, закупать материалы с избытком, чтобы компенсировать, например, кривизну стен или неровности пола, — говорит эксперт. — Культура профессиональной приемки квартиры у застройщика у нас только формируется, очень многие пока не готовы привлекать специалистов. Но именно приемка с экспертом — первый шаг к продуманному качественному ремонту».

Приемку можно заказать у одной из множества частных компаний, специализирующихся именно на этом. Специалисты-приемщики обычно имеют строительное образование и опыт работы, знакомы со всеми нормативами и знают, на что обращать внимание, а также что и как представители застройщика могут пытаться скрыть. В Москве недавно появилась услуга по профессиональной приемке квартир специалистами МосгорБТИ.

Этап 2. Сбор информации у управляющей компании и застройщика

До того как начинать разработку дизайн-проекта, обязательно нужно узнать регламент у представителей УК. Как рассказывает Тигран Симонян, такой регламент включает четкие рекомендации по тому, что можно и что нельзя делать при ремонте в конкретном доме. «Типичный пример: во многих ЖК запрещено использовать кирпич в качестве материала для кладки перегородки, потому что кирпич вызывает избыточную нагрузку на перекрытия стен, — отмечает эксперт. — Если все соседи станут использовать кирпич, будет превышена проектная нагрузка на дом и это приведет к избыточным усадкам, трещинам».

На этом этапе также важно запросить у УК или у застройщика действующие технические регламенты и технические условия на инженерную детальность. «Тогда будет понятно, какое давление в трубах систем отопления и водоснабжения, сколько киловатт мощности выделено по электрике, какая идет разводка для линии интернета, — это все неотъемлемо важная атрибутика для проектирования инженерных систем. От этих показателей зависит, например, можно ли организовать в квартире сауну или даже теплые полы на большой площади». Техническая информация понадобится строительной бригаде — на ее основе будут предлагаться те или иные варианты решений.

Некоторые УК требуют также разработки инженерного проекта. В него входят следующие разделы:

• электроснабжение и электроосвещение (ЭОМ);
• канализация, водоснабжение и водоотведение (ВК);
• отопление, вентиляция, кондиционирование (ОВИК);
• слаботочные системы: автоматизация, «Умный дом», противопожарная система и др. (СС).

Вполне может быть, что в конкретной новостройке УК и не требует инженерного проекта, но если он обязателен, отказ от него грозит серьезными проблемами.

Этап 3. Изучение плана БТИ

Следующий обязательный этап подготовки к ремонту — знакомство с планом БТИ. Этот документ необходим для того, чтобы понять границы возможных изменений. Он отражает все конструкции помещения и важные элементы: несущие конструкции (их нельзя убирать и передвигать), двери, окна, батареи, балконы и лоджии, точку установки газовой плиты, «мокрые» точки — места подключения к канализации и водоснабжению.

План БТИ обязательно потребуется при подготовке дизайн-проекта — основываясь на этом документе, дизайнер будет разрабатывать решения, которые вписываются в нормы помещения. «Даже если квартира сдана без отделки, не всегда сразу понятно, какие стены в ней несущие, а какие нет, — говорит руководитель отдела технического контроля компании Domeo Владислав Касаткин. — Прежде чем дизайнер приступает к перепланировке, он изучает план БТИ и сверяет с ним пожелания клиента. Какие-то изменения принципиально невозможны — например, снос или перемещение несущей стены, перенос «мокрой» зоны — кухни или ванной — в жилые помещения. Какие-то сделать можно, но это потребует согласований. Например — проем в стене: в этом случае готовится проект перепланировки, который затем утверждается соответствующим ведомством, в Москве это Мосжилинспекция». Полные сведения о том, как оформить перепланировку в столице, приводятся на сайте мэрии.

Нормы относительно того, что можно менять в помещении, зависят от типа конкретного дома и от этажа, на котором расположена квартира. В панельных домах, например, перемены могут быть минимальными, поскольку все стены несущие, подчеркивает Владислав Касаткин. В квартирах на первых этажах возможности для перепланировки могут быть шире, поскольку изменения меньше затрагивают других жильцов. Но план БТИ в любом случае необходим — вне зависимости от того, на каком этаже и в каком доме находится квартира.

Это же касается и квартир со свободной планировкой, которую сами специалисты часто называют условно-свободной, поскольку в действительности она дает не так много возможностей для изменений. Фактически владелец такой квартиры может только перераспределять площади между жилыми помещениями — «мокрые» зоны двигать все равно нельзя. Более того, застройщик изначально предлагает свой вариант планировки квартир со свободной планировкой, делает так называемую трассировку — выстроенные первые ряды стен. И если планируется менять их расположение, это тоже нужно согласовывать.

Любые изменения планировочных решений (будь то объединение жилой зоны и балкона, изменение в расположении ванны и кухни и т. д.) должны соответствовать законодательным нормам. И даже выполненный дизайнером проект и предложенные им планировочные решения тоже желательно показать специалистам, поскольку дизайнер не может знать нюансы и детали каждого типа жилого дома, подчеркивает Владислав Касаткин. «Именно поэтому у нас в компании существует специальный отдел, специалисты которого согласовывают все планировочные решения, предложенные нашими дизайнерами. Мы работаем в тесной связке: дизайнер, планировщик, инженер-строитель», — говорит эксперт.

Этап 4. Подготовка дизайн-проекта

Разобравшись с возможностями по изменению планировки, можно приступать к разработке конкретных решений. Эксперты рекомендуют воспользоваться услугами профессионального дизайнера. «Если делать ремонт без дизайн-проекта, поверьте, в процессе потребуется намного больше переделок, за которые клиент все равно заплатит, — говорит Владислав Касаткин. — То есть он где-то сэкономил небольшую сумму, но потом ремонт на глазок, без проекта, потихоньку выльется в затраты на материал, на работу и на все остальное. Особенно сложно и затратно исправлять недоделки, связанные с сантехникой, «мокрыми» зонами и электрикой. Дизайн-проект позволяет не тратить лишних денег на то, что не нужно клиентам». По словам эксперта, если стоит задача сэкономить, лучше выбрать менее дорогие материалы, чем пускать весь процесс на самотек. «Оптимально, если до начала ремонта будет заказан и электропроект, в котором рассчитаны и указаны мощности по электрике, по нагрузкам на сеть, расположению розеток и т. д.», — добавляет Владислав Касаткин. Такой проект заказывается у проектных компаний — дизайнер этим не занимается, но может сотрудничать с проверенными подрядчиками. Стоимость такого проекта зависит от площади квартиры — на 70 кв. м это будет порядка 20–30 тыс. руб., говорит эксперт.

К финалу этого этапа на руках клиента есть проект ремонта, включающий все основные направления: сантехнику и электрику, расположение розеток, общую эргономику помещений, расстановку мебели, цветовые решения.

Этап 5. Выбор бригады и смета

Это крайне ответственный этап — к нему можно подойти по-разному: кто-то ищет мастеров по ремонту на разных сервисах, кто-то ищет рекомендации от знакомых. Владислав Касаткин советует обратиться в несколько компаний и сравнить предлагаемые условия. «Компания — это гарантия качественного выполнения работ, она несет ответственность за результат. Найти прораба «с улицы» — совсем другая история. Если взять неквалифицированную рабочую силу, которая сделает некачественный ремонт, а клиент в ответ откажется платить за выполненные работы, то «строители» просто вывезут из квартиры материалы — таких примеров множество. В итоге клиенту придется тратить дополнительные время и деньги на переделку. Компания же обязана переделать некачественную работу за свой счет».

Определившись с бригадой, переходим к составлению сметы. На этом этапе критически важно не соглашаться на абстрактные цифры вроде 20 тыс. руб. за метр ремонта под ключ, говорит Тигран Симонян. «Это первый шаг к некачественному ремонту и бесконтрольному расходу финансов. Любой ремонт должен сопровождаться подробной сметой, в соответствии с которой будут вестись все расходы, — подчеркивает эксперт. — Чтобы составить грамотную смету, нужен дизайн-проект. Как видим, одно цепляется за другое. В зависимости от того, какой бюджет планирует человек на ремонт, он выбирает себе исполнителей соответствующего класса. Это могут быть частные мастера, но с ними работать сложно, потому что их надо организовывать самостоятельно, нужно выполнять функции прораба, держать связь между рабочими, объяснить что-то электрику, что-то сантехнику. Можно выбрать способ взаимодействия со строительной бригадой — здесь попроще, но есть свои минусы: вряд ли будут договор, гарантии, официальные платежи».

Оптимальный вариант — строительная компания, с которой оформляется договор, составляется смета, определяются гарантийные обязательства, риски в случае просрочки, сроки ремонта. «Люди очень часто считают, что работать с компанией — это дорого, но это старомодное мышление, — подчеркивает Тигран Симонян. — Лучше всего найти компанию по своему бюджету и работать только по смете и в соответствии с графиком работ». График — еще один принципиальный момент при выборе подрядчика, обращает внимание эксперт. «Недостаточно, чтобы назывались абстрактные сроки (два месяца или год), ни один заказчик не сможет разобраться, выполняются ли работы в срок. Прошло полгода, заказчик приходит на квартиру, видит, что плитку класть еще не начали — и непонятно, должны были уже начать или нет. Чтобы этого избежать, разрабатываются графики работ, где четко описывается, в какой момент времени какой процесс должен происходить». Третий момент — график поставки чистовых материалов, в соответствии с которым будут вестись закупки. «Это три кита, на которых держится хороший подрядчик: грамотно составленная смета, график работ и график поставки чистовых материалов, — заключает эксперт. — Выбирая подрядчика, обязательно нужно обращать внимание на наличие этих позиций. Остальные критерии более мелкие, но они тоже важны: надо смотреть на форму оплаты (лучше, если это безнал, на реквизиты юрлица или ИП. Следующий момент — важно, чтобы были прописаны гарантийные обязательства не менее чем на два года (это минимальный срок по закону, можно договориться и о большем периоде). И наконец, график платежей, причем в нем не должно быть крупных авансовых платежей». Все документы — смета, график работ, график поставки чистовых материалов, график платежей — прикрепляются к договору с компанией.

Еще один принципиальный момент — вся коммуникация с бригадой должна вестись с одним человеком, обычно это прораб или менеджер проекта. С этим человеком заказчик ремонта приходит в управляющую компанию познакомиться, на его имя можно оформить доверенность по форме. Она позволит доверенному лицу оформлять пропуска и заявки на машины, чтобы этим не занимался заказчик.

О том, как готовиться к ремонту во вторичной квартире и как документально оформлять свои отношения с дизайнером и строительной бригадой, читайте в наших следующих материалах.

Материал подготовлен при экспертной поддержке Expostroy — Центра дизайна и интерьера на Нахимовском проспекте. Expostroy — крупнейший в Москве специализированный комплекс, где представлен широкий выбор отделочных материалов и товаров для ремонта.

Сегодня многие семьи принимают участие в долевом строительстве, приобретают квартиры без чистовой отделки в новостройках. Прежде, чем заезжать в такое жилье, следует произвести ремонт, устранив все недоделки, создав с нуля именно тот интерьер, о котором новоселы мечтали. Разумеется, возникает вопрос: можно ли обустроить новую квартиру не только качественно, но и в кратчайшие сроки, не переплачивая? В этой статье наши эксперты разъяснят все нюансы ремонтных работ в новостройках, раскроют профессиональные секреты.

Есть ли отличия между капитальным ремонтом уже жилой квартиры и неоконченной новостройки

Ремонт в только что сданном в эксплуатацию доме имеет свои особенности. О них необходимо знать владельцам квартир, чтобы позднее не пришлось тратить время и деньги на переделки.

• Новые дома имеют свойство оседать в течение 1-2 лет. Кроме того, въезжающие в квартиры соседи начинают активные переделки, ремонты, сопровождающиеся работой перфораторов, дрелей, ударами молотков. Возможны неожиданные протечки водопроводных и канализационных труб, попадание строительной пыли из других квартир через канал вентиляции. Даже новая стяжка, которую решили настелить соседи, может сказаться на движении стен и перекрытий. Что уж говорить о перепланировке помещений, с возведением новых капитальных перегородок или сносом старых! Именно поэтому эксперты рекомендуют первоначально ограничиться только черновым, поверхностным ремонтом. А тщательную отделку произвести года через два, когда весь шум уляжется, и здание «сядет».
• Единственный вариант, когда чистовой ремонт возможен сразу, – это монолитное здание. В таких домах усадка минимальна. Но необходимо использовать все профессиональные технологии для нестабильных зданий. Это армирование, компенсационные швы, демпферные ленты, «плавающие» полы.

Панельные и кирпичные дома требуют от новоселов особо осторожного подхода к ремонту.

Основные этапы ремонтных работ в новостройке

В целом план ремонтных работ в новостройке схож с привычными действиями во вторичном жилье, но имеются свои, специфические, нюансы. Необходимо обратить самое пристальное внимание на планировку, имеющиеся коммуникации, способы их подведения. Так, основные электрические провода могут быть проведены по полу. Прежде чем делать чистовую стяжку в таком помещении, придется полностью закончить с разводкой на стены и потолки, к выключателям, розеткам и осветительным приборам.

1. Первым этапом идет разработка проекта. В него входят схемы разводки труб водопровода и канализации, электропроводки, газопровода, если имеется сетевой газ. Как будут устроены системы вентиляции, где установить кондиционеры. В каких комнатах какое напольное покрытие будет использоваться. Например, в спальне и гостиной планируется постелить паркетную доску, в ванной и туалете – плитку, а на кухне и в коридоре – линолеум.

Если планируется сделать перепланировку, ее придется согласовывать в жилищной инспекции или городской администрации. Лучше это сделать заранее, так как в ряде случаев, нарушающих прочность конструкции здания, переделки могут запретить.

2. Второй этап начинается с подготовки помещений. Необходимо обеспечить будущий фронт работ электричеством, кинув временный провод с розеткой или переноску, смонтировав хотя бы по одной лампе в помещении. Специалисты также рекомендуют на время ремонта установить самые дешевые унитаз, раковину и смесители, чтобы не жалко было выбросить, заменив на новую, красивую сантехнику. Лишние перегородки демонтируются.

3. Третий этап, самый большой – это непосредственно ремонтные работы.

Их очередность в большинстве новостроек выглядит следующим образом:

• Перепланировка, если она предусмотрена проектом – монтаж гипсокартонных или фанерных перегородок; укладка стен из стеклоблоков, кирпичей; устройство коробов; прорезание (штробление) стен по разработанной схеме для прокладки коммуникаций, проводов;

• разводка электрики, телевизионных, телефонных и интернет-кабелей;
• обустройство чистовой стяжки пола, работы по выравниванию поверхности стен и потолков. В большинстве случаев современные новостройки требуют качественного дополнительного утепления внешних стен и пола, звукоизоляции пола и потолка, стен, смежных с соседями;
• если есть необходимость, радиаторы отопления заменяют на современные, более эффективные модели, после чего устанавливают скрытые монтажные рамы, крепления в ванной комнате и туалете;
• на просохшую ровную штукатурку укладывается керамическая плитка. Необходимо учесть: сначала отделывают стены и только потом пол;
• монтаж качественной сантехники (если установлена временная, пришла пора ее демонтировать и выкидывать);
• финишная обработка полов, предназначенных для укладки ламината, линолеума, паркета, паркетной доски, ковролина, пробкового покрытия, виниловой плитки; отделка стен шпаклевкой, выглаживание шкуркой; отделка потолков – покраска, монтаж натяжных потолков, подвесных и гипсокартонных конструкций; установка подоконников из дерева, пластика, искусственного камня, кварцевого агломерата; выравнивание откосов;
• чистовая отделка стен – поклейка обоев, покраска, отделка декоративной штукатуркой, панелями, вагонкой; укладка полов;

• монтаж межкомнатных и входных дверей, отделка дверных откосов, установка наличников;
• заказ кухонного гарнитура нужной модели и размеров, его установка, подключение мойки, посудомоечной машины к водопроводу, канализации, электросети; монтаж вытяжки;
• в завершение монтируются светильники и люстры, выключатели и розетки, устанавливаются напольные плинтуса, кондиционеры.

По окончании ремонта необходимо произвести тщательную уборку, и только после этого завозить и расставлять мягкую мебель, гостиные и спальные гарнитуры.

Данный план работ можно взять за основу, но он не является чем-то неизменным, установленным раз и навсегда. Необходимость и очередность каждого этапа решается индивидуально, в зависимости от конкретной квартиры, пожеланий владельцев, практической необходимости. Даже разные профессиональные бригады, оказывающие строительные и отделочные услуги, работают по-разному, как привыкли. Одним проще сделать стяжку и штукатурку сразу во всех помещениях, после чего приступать к остальным этапам. Другие прежде всего возьмутся за потолок. А третьи будут настаивать на оштукатуривании стен и лишь потом – монтировать перегородки.

Неоднозначные моменты в ремонтных работах в новостройке

Даже у опытных специалистов-отделочников нет единого мнения по ряду вопросов, касающихся ремонта в новостройках. Случаются ситуации, когда владелец квартиры вынужден в самом разгаре ремонта обратиться к другой бригаде. В результате новые специалисты полностью или частично перекраивают первоначальный план работ, составленный предыдущими ремонтниками.

Причем ошибки не будет ни в первом, ни во втором случае. Просто, люди привыкли работать по-своему, у них свои резоны и очередность. Какие пункты работ не принципиальны?

Обычно площадь квартиры делится на участки, в зависимости от их назначения и выбранных отделочных материалов, и ремонт в них производится последовательно.

Но с чего именно начинать – единого мнения нет.

• Одни эксперты обязательно оставляют в квартире одно помещение, не трогая его до самого последнего момента. Оно используется в качестве своеобразного склада, в котором хранятся чистые вещи, оборудование, новая сантехника и люстры, бытовая техника, где можно переодеться в рабочую одежду и перекусить. Его обустройство производится в самую последнюю очередь, когда остальные помещения уже полностью готовы.
• Другая бригада работает сразу во всех помещениях параллельно, например, заливая стяжки или оштукатуривая стены начерно.

А вот для ванной комнаты и туалета большинство профессионалов составляют особый график, не включая их в общий план. Работы в них, как правило, производятся, пока высыхают залитые стяжки и оштукатуренные начерно стены.

Это обусловлено тем, что самый грязный этап ремонта завершен. Можно монтировать постоянную, дорогую сантехнику, класть плитку, не опасаясь, что через пару часов все будет покрыто брызгами бетона, цементной пылью и прочими следами ремонтной деятельности.

Также есть несколько общих правил, которые опытные прорабы стараются соблюдать неукоснительно:

• Грязные работы по сверлению и демонтажу стен, укладке кирпичных и блочных перегородок, оштукатуриванию, обустройству стяжек, производят сразу во всех помещениях. Небольшая бригада может работать последовательно. Но, в любом случае, чистовую отделку не начинают, пока не закончится данный этап;

• Чистовую отделку совершают в каждом помещении последовательно. Обычно сначала идут комнаты и кухня, подсобные помещения, в последнюю очередь – коридор. Работают по стандартной схеме: сверху вниз. В первую очередь идет отделка потолка, затем стен и только потом укладывают напольное покрытие – паркетную доску, ламинат, виниловую или керамическую плитку, линолеум. Можно положить и ковролин, хотя сегодня большинство владельцев считают такое покрытие непрактичным.

Такая последовательность требуется, чтобы производимые следующими действия не погубили уже созданный, качественный и привлекательный интерьер.

Особенности ремонтов в многоэтажных новостройках

Проживание и любые действия в многоквартирном доме имеют свои ограничения: приходится подстраиваться под график работы коммунальных служб, учитывать мнение соседей.

Именно поэтому необходимо правильно выбирать время для ремонта в квартире:

• Согласно установленным законодательством РФ правилам, шуметь в жилом многоэтажном доме можно только с девяти утра до семи вечера, с обязательным перерывом на два часа, с 1200 до 1400. Это не совсем удобно, да и сроки затягиваются. Но данные ограничения можно изящно обойти, если все будущие жильцы вплотную заняты обустройством своих квартир, точно так же сверлят, долбят стены и стучат молотками. Шуметь можно и в том случае, если жаловаться просто некому: все смежные квартиры еще пустуют;
• Теплое время года – самый подходящий период для замены радиаторов Зимой, когда в дом будет подано централизованное отопление, демонтировать не устраивающие владельцев батареи будет достаточно сложно. Придется согласовывать все действия с управляющей компанией или организацией, поставляющей тепло в дом. Не исключен вариант, при котором придется ждать весны и общего отключения отопления.

Прежде, чем приступать к ремонту, необходимо тщательно продумать все этапы, с учетом окружающих реалий, чтобы не получить впоследствии трудноразрешимые проблемы.

Приобретение строительных и отделочных материалов для новостроек

У владельцев жилья, начинающих ремонт, возникает закономерный вопрос: когда требуется закупать необходимые материалы? Многие стараются заказать все и сразу, оптом, чтобы получить хорошую скидку, сэкономить на доставке или из опасения, что нужной модели или марки уже не будет в наличии. Эксперты рекомендуют не торопиться, и делать покупки в ходе ремонта, поэтапно.

Почему? Объясняем:

• «Лишние» материалы в ограниченном пространстве квартиры будут путаться под ногами, мешать бригаде, терять внешний вид от постоянных перемещений, случайных ударов. Не исключено, что часть продукции будет к моменту установки просто непригодна для использования.
• Дерево имеет свойство охотно впитывать воду. А при заливке стяжек и штукатурных работах повышенное содержание влаги в воздухе ощущается даже без приборов. Высококачественная вагонка, настенные панели или напольные покрытия отсыревают, разбухают, на них начинает появляться плесень, грибки.
• То же самое касается цемента и штукатурных смесей. Содержимое мешков, размещенных во влажных помещениях, довольно быстро набирает влагу из воздуха и теряет свои свойства.

Какие материалы опытные прорабы рекомендуют приобретать заранее:

• Керамическая плитка или керамогранит с нестандартным рисунком, узорами. Настенные панно, плитка, имитирующая цветной ковер. Данные изделия отлично переносят все испытания, если только их не ронять. А к моменту начала отделки стен и полов понравившихся фасонов может и не быть в продаже.
• Качественная сантехника нужных моделей также не всегда бывает в наличии. Так как разводки водопроводных и канализационных труб, капитальные стенки-короба под ванную обычно делают под конкретные размеры, лучше озаботиться покупками заранее.
• Оригинальные обои, которые редко бывают в продаже. Единственное условие – они должны быть тщательно упакованы в герметичный пластик, препятствующий попаданию внутрь пыли, грязи, влаги.

Требуется внимательно и точно высчитывать количество плитки и обоев, чтобы их хватило на отделку стен и полов. Оттенки рисунков и самого фона могут заметно отличаться от партии к партии, что будет выглядеть не слишком красиво.

Монтаж окон в новостройках

Производить ремонтные работы с уже установленными постоянными окнами довольно сложно: необходимо беречь стекла и профиль от брызг цемента, краски, монтажной пены. Удалить их потом без повреждений непросто, что негативно сказывается на внешнем виде нового окна.

Часто можно услышать совет: не убирайте защитную пленку до окончания грязных ремонтных работ. Этого нельзя делать ни в коем случае! Под воздействием лучей солнца пластик склеивается с поверхностью намертво, безнадежно портя новые стеклопакеты.

Если окна все же вставлены в самом начале ремонта, эксперты дат следующие рекомендации по их защите:

• наклеить малярный скотч или защитную ленту на профили;
• подоконники и стекла закрыть плотной полиэтиленовой пленкой, которая используется для теплиц или повесить гофрожалюзи.

Для того, чтобы штукатурам было удобнее работать, оконные откосы устанавливают по окончании отделки стен.

Если планируется устанавливать деревянные стеклопакеты в зимний период, сначала полностью заканчивают штукатурные работы. Вызвано это тем, что повышенная влажность в помещениях при минусовой температуре за окнами вызывает сильный конденсат. Капли воды смешиваются со строительной пылью, образуя агрессивную смесь. Она за считанные часы впитывается в дерево, несмотря на лаковое покрытие, от нее тускнеет металл фурнитуры. Если окна все же установлены, необходимо их тщательно защитить от влаги и пыли, используя специальные паропроницаемые материалы.

На каком этапе штробить стены в новостройке – когда они еще не оштукатурены или после

Штробление необходимо для прокладки труб, кабелей, проводов, монтажа распределительных электроузлов, розеток и выключателей. Канавки и выемки, сделанные специальными инструментами, позволяют «спрятать» в стены коммуникации, которые в противном случае портили бы весь вид интерьера.

Прежде, чем приступать к обработке стен, необходимо разработать точный план по местонахождению кухонной бытовой техники, мойки, стиральной машинки, варочных панелей. Также важно рассчитать количество розеток, их местонахождение, чтобы ими было удобно пользоваться. Если владельцы квартиры пользуются проводным интернетом, нужно определить точное местонахождение роутера, снабженного функцией Wi-Fi. Он должен работать в любой точке квартиры.

Работа довольно пыльная. Если ее делать до оштукатуривания, как предписывают строительные нормы, количество грязи заметно снижается. Однако, есть один нюанс: штукатурить с висящими тут и там проводами, уже смонтированными подрозетниками, очень сложно. Отверстия и канавки, сделанные после высыхания черновой отделки, выглядят аккуратнее. После они просто заделываются дополнительно. Также заметно экономится время: пока штукатурка высыхает, шпаклевочные работы производить нельзя, и рабочие занимаются разводкой электросетей.

Если кабели планируется тянуть в гипсокартонных конструкциях, ориентироваться на штукатурные работы нет смысла.

Нужно ли прокладывать звукоизоляцию в новостройке

Ни для кого не секрет, что слышимость в современных новостройках просто замечательная. Даже не прислушиваясь, можно определить, чем в данный момент заняты соседи по бокам, сверху и снизу. Чтобы обеспечить максимальный комфорт проживания, профессионалы советуют сразу озаботиться хорошей звукоизоляцией.

Для этого на стенах и потолке монтируют настоящий слоеный пирог из звукоотражающего и звукопоглощающего материалов. Как правило, это гипсокартон или ДСП и минвата или стекловолокно. В продаже есть готовые звукопоглощающие панели, которые наклеивают на стены и потолок перед началом всех работ. Если планируется подстелить звукопоглощающий слой под напольное покрытие, то это делается на этапе его укладки.

Требуется ли гидроизоляция в новостройке

В квартирах нередко случаются протечки водопровода и целые потопы, вызванные выходом из строя туалетов, кранов, разошедшимися стыками. Чтобы не возмещать впоследствии ущерб нижним соседям, стоит позаботиться о слое гидроизоляционного материала. Стоит он недорого, зато убережет от конфликтов и денежных потерь.

Заливка полов в только что построенном доме

Один из самых длительных периодов ремонта – это высыхание стяжки. Требуется около полутора месяцев, чтобы стандартная стяжка из цементно-песчаной смеси просохла. Чтобы ускорить работы, сегодня активно применяются сухие и полусухие стяжки. Это немного другая технология.

Полусухая смесь состоит из цемента, песка и армирующего фиброволокна. Стяжку делают плавающей, не связанной ни со стенами, ни с плитами перекрытия. Ее шлифуют сразу же после укладки, пока она еще влажная. Однако, для помещений с повышенной влажностью этот способ не годится.

Сухая стяжка состоит из керамзита, на который укладывают влагостойкие плиты из гипсоволокна. Скрепляют из саморезами и клеем. Покрытие также не предназначено для комнат с повышенной влажностью, так как на нем быстро образуются грибки.

Сэкономить время можно и на штукатурных работах, если выравнивать стены с помощью гипсокартона или пазогребневых плит. Их грунтуют, проходятся шпаклевкой, после чего производят чистовую отделку. Выигрыш по времени составляет несколько недель.

Если все сделать правильно, капитальный ремонт в квартире не придется проводить в течение десятилетий.

Жилплощадь в новом доме — только начало. Прежде чем заехать, нужно хорошо потрудиться. Давайте разберемся, по какому плану выполнять ремонт квартиры с нуля в новостройке. Даже если вы отдадите все в руки профессионалов (а это серьезная экономия времени, сил и нервов), вам точно будет полезно знать, что и зачем они будут делать.

Помним об усадке и соседском ремонте

Прежде чем составить план ремонта, подумайте об усадке дома. Желание сделать сразу черновой и чистовой ремонт понятно, только вот в случае с новостройкой исполнять его не торопитесь.

Усадка дома занимает 1-2 года. Мастера советуют перед переездом выполнить лишь черновую отделку, остальные работы отложить года на два.

Не вы одни занимаетесь ремонтом квартиры в новостройке, то есть присутствует регулярная вибрация перфоратора, пыль из вентиляционного канала и многое другое, связанное с деятельностью соседей. Кроме того, новые стены и стяжка увеличивают вес дома, поэтому он снова начинает садиться.

Итог: в панельных и кирпичных новостройках перед въездом в свою квартиру делайте только черновой ремонт, все остальное отложите на 1-2 года. В монолитном доме можно сразу приступать к чистовому ремонту, но не пренебрегайте методами профилактики для «гуляющего» дома (армирование, компенсационные швы и т.п; лучше наймите опытную компанию, которая сделает капитальный ремонт под ключ, используя современные технологии).

Еще немного о сроках

Теперь стоит подумать о покупке стройматериалов. Зимой рыночная активность спадает, поэтому цены могут быть более приятными, нежели в другие сезоны. А вот работы лучше начинать весной — это справедливо, если вы хотите отремонтировать квартиру не сами. Дело в том, что весной бригады не так загружены, да и стоимость их работ иногда в этот сезон ниже.

Полезный совет! Вам не нравятся радиаторы отопления, поставленные застройщиком, поэтому вы хотите заменить их на более современные, стильные и надежные? Тогда тем более планируйте ремонт с учетом отопительного сезона, потому что такая замена потребует отключения стояков, а зимой управляющая компания на это не пойдет.

Подготовка к ремонту

Теперь можно планировать подготовительные работы, а они очень важные.

Бюджет

Нужно понять, сколько вы готовы отдать денег на ремонт, ведь от этого напрямую зависит объем работ. Проявите гибкость: во что-то придется вложиться серьезно, а на что-то можно потратить мало. На чем никак нельзя экономить?

• Пол и стены. Помните, что они должны быть ровными и высокого качества. Вложения в них долгосрочные, то есть, сделав все хорошо один раз, вы сможете надолго забыть об этом. Хорошо вложиться можно только в подготовку поверхностей, а вот на финишном покрытии можно и сэкономить, например, на обоях.

• Инженерные коммуникации. Такие объекты, как отопление, электрика, канализация и водопровод должны быть надежными и безопасными. Экономия на этой статье расходов может привести к аварии, и речь тогда пойдет не только о деньгах, но и о нервах, здоровье и даже жизни.

• Перепланировка. Если получить все разрешения и правильно организовать пространство в соответствии со своими предпочтениями, жить в квартире в новостройке будет комфортно и приятно. Если достаточно денег, делайте перепланировку по высшему разряду.

Проект

Лучше для этого нанять архитектора или дизайнера, чтобы вместе с профессионалами продумать оснащение интерьера. Необходим план для всех комнат, каждого уголка: что и где будет стоять, где и какие источники света расположить. Не забудьте об окнах, перегородках, батареях и т. п. — все это должно быть отмечено в проекте. Сделайте его максимально подробным. Например, габариты дивана влияют на высоту расположения розеток.

Интересный факт! Слово ремонт происходит от французского remonte, означающего «замену, вторичное снаряжение лошадей». Офицеров, закупающих коней для своих полков, звали ремонтерами.

Материалы

Самое время определяться с материалами. Нам нужен список работ и материалов, которые для них потребуются. Выбираем:

• плитку для ванной;

• покрытия для всех поверхностей — полы, стены, потолок (штукатурка, обои и т. п.);

• двери;

и все остальное.

Полезная информация! Имеет значение не только стоимость материалов, но и расход. Расход качественных материалов ниже, за счет чего отделка дорогими вариантами может в итоге обойтись дешевле по сравнению с применением бюджетных отделок.

Подготовка квартиры

Вот что вам нужно сделать в квартире в новостройке перед началом ремонта:

• Поставить временный унитаз, мойку, подвести воду. Выбирайте наиболее дешевые варианты, ведь по окончании их придется выбросить.

• Позаботиться о временной электрике.

• Закупить весь нужный инвентарь: кисти, емкости и т. д.

Нужные разрушения и точные замеры

Если нужно, сносим ненужные стены, расширяем проемы. То есть убираем все, что не нужно, а также весь мусор.

Если по плану вы хотите поменять двери и окна, нужно сделать замеры и заказать по ним готовые изделия.

Интересный факт! При строительстве Великой Китайской Стены роль скрепляющего раствора исполняла клейкая каша из риса. Смесь из вареного риса и гашеной извести доказала отличную формулу долголетия.

Перенос труб и счетчиков

Если нужно по проекту, меняем разводку труб, переносим счетчики в удобное время. Не забываем сходить в УК или ТСЖ, согласовать время отключения стояков. Об этом стоит подумать заранее, потому что у жилконторы есть свой график отключения для профилактических работ.

Полезный совет! Во время первого отключения лучше поставить запорно-регулирующие краны, чтобы перекрывать воду без разрешения УК.

План самого ремонта

В план ремонта квартиры с нуля в новостройке включены этапы, пренебрежение которыми чревато неприятными последствиями. При этом важны и сами этапы, и качество их выполнения.

Если нет времени, опыта и сил, лучше поручить работу компании, которая занимается комплексным капитальным ремонтом квартир. Вам нужно будет только согласовать дизайн-проект с профессиональным архитектором, а после принять работу. Подумайте, какая это экономия времени, сил и нервов. Вы въезжаете в полностью готовую квартиру, расставляете мебель и живете дальше с максимальным комфортом.

Независимо от того, делаете вы ремонт сами или все-таки решили доверить его компании, важно знать этапы. При этом важно понимать, что квартира может сдаваться с уже сделанным черновым ремонтом. В таком случае, если вас все устраивает, приступаем к чистовым работам. Если же на черновом этапе требуются изменения, начинаем все с нуля.

Грунтовка, штукатурка, шпаклевка потолка

Важное правило любого ремонта: отделка выполняется от потолка к полу. Если на потолочной поверхности имеются неровности, штукатурим или шпаклюем, если нет — только грунтуем. Так потолок будет готов к финишной отделке первым.

Возведение стен и перегородок

Выполняется в соответствии с разрешениями и проектом. Вариантов, из чего сделать перегородки, много. Популярным решением является использование пазогребневых плит, хотя они достаточно тяжелые. Укладываются по принципу конструктора.

Если поверхность перегородок ровная и гладкая, штукатурить не надо, достаточно только обработать грунтовкой.

Полезная информация! Если вы выбрали газобетонные стены, электрику в них можно проводить вместе с общей. В случае с каркасными перегородками провода прокладываются сразу.

Разводка электрики

После установки перегородок самое время заняться разводкой электрики. Электропроводка прокладывается:

• в стеновых штробах;

• в полу под стяжкой;

• на потолочной поверхности.

Электрические провода прокладываются везде, где нужно электричество. Но к щитку подключать еще рано, также еще не время ставить розетки. Монтируются лишь распределительные коробки, подрозетники.

Монтаж коммуникационных систем

Нужно выполнить разводку труб водоснабжения, подключить канализацию. Если перегородки несущие и с достаточной толщиной, трубы допускается монтировать в штробы. Если такой возможности нет, разумно основную часть труб проводить в санузле. Их можно закрыть коробом.

Сначала проводится холодная вода, после горячая в ванную и кухню.

Полезный совет!Чтобы в помещении не было отвратного запаха из канализации, установите специальные заглушки. Они важны, если подключение к коммуникации будет выполняться позже.

Кстати, уже на этом этапе можно оснастить вентиляционные отверстия специальными решетками.

Выравнивание стен

Если будут устанавливаться панели из пластика, штукатурка не нужна, потому что этот материал монтируется на обрешетку. В случае с другими материалами штукатурка нужна. Сегодня для этого есть готовые смеси.

Штукатурить можно со строительным уровнем, но лучше использовать маяки.

Обратите внимание! Перед штукатуркой прогрунтуйте поверхность, так улучшится сцепление стен и штукатурки.

Кстати, можно использовать «сухую штукатурку», то есть закрыть стены гипсокартонными листами. Это быстро и просто, все электрические провода скроются под этим материалом, поэтому не придется штробить перегородки под них. Однако во влажных помещениях этот способ недопустим.

Шпаклевка стен

Это подготовка к окончательной отделке. Выбирать тип шпаклевки нужно в соответствии с видом отделки. Для покраски нужны очень качественные материалы, ведь поверхность должна быть идеально ровной. Под обои можно брать шпаклевку дешевле, а для плитки можно вообще обойтись без этого этапа.

Заливка стяжки пола

На этом этапе нужно решить, будет ли утепление, звукоизоляция. Может, вы хотите обустроить теплый пол.

Стяжку можно выполнить с помощью цементно-песчаной смеси или наливных полов. Последний вариант зарекомендовал себя лучше.

Интересный факт! Теплые полы использовали еще римляне в древности. Называлось это приспособление «гипокауст», когда над полом делали свободное пространство, обеспечивающее доступ горячего воздуха в помещения над ним из печи или камина.

Ванная и туалет

Приступать к ним лучше через неделю после заливки пола. Отделка этих помещений создает немало грязи, поэтому выполняем ее до начала окончательных работ в квартире.

Финишная отделка

После черновых действий приступаем к изюминке — покраске или оклейке, монтажу потолка, дверей, обустройству полов и т. п. Не забываем о розетках, выключателях. То есть нужно сделать все, чтобы можно было заезжать и жить.

Важные дополнения

Посреди этих этапов нельзя забывать о:

• ремонте откосов;

• грунтовке труб, радиаторов и подключении к отопительной системе;

• звукоизоляции в квартире, гидроизоляции;

• покраске радиаторов и труб;

• креплении плинтусов.

Для всего этого нужно уловить подходящий момент. Впрочем, ко всему этому могут прибавиться и другие этапы типа остекления, монтажа кондиционера, теплого пола и т. п. Все зависит от вашего проекта.

Самое главное — пройти все этапы качественно, чтобы потом ни о чем не пожалеть. Многие принимают решение сэкономить свое время и силы, обратившись к профессионалам, которые занимаются капитальным ремонтом в комплексе. И правильно делают, ведь тогда не придется заниматься даже уборкой, въезжайте и живите!