Руководство застройщика самолет

Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ. Информация ПАО «ГК «Самолет», раскрываемая в соответствии с Положением о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг (утв. Банком России 30.12.2014 N 454-П), размещена на странице Центра раскрытия корпоративной информации Интерфакс в сети Интернет — ССЫЛКА

Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ. Информация ПАО «ГК «Самолет», раскрываемая в соответствии с Положением о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг (утв. Банком России 30.12.2014 N 454-П), размещена на странице Центра раскрытия корпоративной информации Интерфакс в сети Интернет — ССЫЛКА

расследования

Из группы компаний «Самолет» уходят руководители

Пять топ-менеджеров ПАО «ГК «Самолет»», крупнейшего девелопера России, покинули группу в конце прошлого — начале этого года. Из гендиректоров ушел и сооснователь компании Игорь Евтушевский. Как выяснил журнал «Компания», команда была заменена из-за упавшей почти втрое прибыли. Однако новый гендиректор ГК «Самолет» Антон Елистратов, бывший партнер Максима Воробьева, брата губернатора Московской области, стратегию компании менять не стал — группа продолжает покупать новые площадки.

В 2020 году ГК «Самолет» приобрела 165 га недалеко от аэропорта Внуково, где до 2040 года будет построено 1,3 млн кв. м жилья, коммерческой недвижимости и социальной инфраструктуры, и 87,7 га на Варшавском шоссе в Новой Москве. Последний участок будет объединен с тремя другими в этом районе — в поселении Рязановское и поселках Остафьево и Алхимово, где планируется возвести 2,3 млн кв. м.

В ГК «Самолет» изначально сделали ставку на масштабные проекты. «Когда «Самолет» начинала, была идея строить дешево, быстро и много и зарабатывать на большом потоке. И эта идея правильная. Но потом компания начала быстро масштабироваться, и следить за всеми процессами стало сложно, лично Евтушевский не мог все контролировать, и начались злоупотребления. Маржинальность оказалась не такой высокой, как ожидалось», — рассказывает «Ко» источник из отрасли на условиях анонимности. Такие же версии происходящего мы услышали и от других участников рынка.

Впрочем, дело не только в неэффективности менеджмента.

Почему упала прибыль

Фото: Photoxpress

В 2018 году ГК «Самолет» собиралась на IPO и планировала к этому времени выручку в 75–80 млрд руб. За короткое время компания приобрела множество площадок для строительства, удивляя рынок своими темпами роста и большим земельным банком. Но запланированных показателей не удалось достичь до сих пор.

В 2019 году ГК «Самолет» нарастила выручку до 51,1 млрд руб. с 38,7 в 2018 году, но маржинальность бизнеса резко упала. Прибыль до налогов рухнула в 2,7 раза: с 3,16 до 1,18 млрд руб.

Дело в том, что девелопер в 2019 году рассчитывался за земельные участки, купленные в 2016 году, по данным консолидированной отчетности 2019 года. О каких участках идет речь, в отчете не говорится, также не раскрываются выплаченные суммы.

Известно, что в 2016 году ГК «Самолет» на землях группы «Абсолют» строила жилые комплексы «Люберцы 2017», «Внуково 2016», «Внуково 2017». Но экс-глава «Самолета» Игорь Евтушевский рассказывал СМИ, что с «Абсолютом» девелопер рассчитывается квартирами. Владелец ИГ «Абсолют», миллиардер Александр Светаков, подтвердил слова Евтушевского, сообщив «Ко», что Евтушевский дал корректную информацию.

Также в 2016 году была зарегистрирована компания «Специализированный застройщик «СР-Групп»», которая строит ЖК «Остафьево», в 11 км до МКАД по Варшавскому шоссе. Земля принадлежит RDI Group, ее доля в проекте — аж 42,2 %. Для сравнения: доля землевладельца депутата Госдумы Дмитрия Саблина в «Пригород. Лесное» — около 31 %. Коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов передал «Ко» через пресс-секретаря, что «RDI с ГК «Самолет» реализует партнерские проекты. У нас совместные компании, расчетов за землю не возникает».

Возможно, что в 2019 году банк «Уралсиб» получил от «Самолета» оставшуюся сумму за проданные им 200 га в Путилково. Участок мог стоить около 90–100 млн долларов. Как писал «Коммерсант», ГК «Самолет» не хотела покупать землю за деньги, а «Уралсиб» не хотел быть участником долевого строительства. В «Уралсибе» не ответили на вопросы «Ко».

Кроме того, ГК «Самолет» в 2019 году пришлось создать резерв по невозвратным платежам на сумму более 1,2 млрд руб., выданным поставщикам и подрядчикам.

Так у успешной, стремительно развивающейся компании появились финансовые проблемы, которые привели к кадровому кризису — увольнению гендиректора ГК «Самолет» Игоря Евтушевского и ряда топ-менеджеров.

Игорь Евтушевский. Фото: Photoxpress

Кроме того, из акционеров «Самолета» вышла компания «Инвест АГ» миллиардеров Александра Абрамова и Александра Фролова.
Как рассказывал Игорь Евтушевский «Коммерсанту»: «Для выхода на IPO мы провели сделку с «Инвест АГ», чтобы рынок понимал, что в наших партнерах серьезные инвесторы». Теперь такого «серьезного инвестора» у компании нет. Evraz, Invest AG не комментируют причины продажи акций.

«Частая смена руководителей говорит о серьезном кризисе внутри компании, — считает хедхантер Алёна Владимирская. — Это выброшенные на ветер деньги и потеря темпа. Результат новый топ-менеджер дает только через полгода, если у него есть связи в такой коррумпированной отрасли, как строительство, а срок его эффективности — 7–10 лет. Гендиректор строительной компании (подразделения внутри группы. — Прим. «Ко») стоит сегодня 1,2 млн руб. в месяц, плюс доплата за KPI. Увольнение такого топа стоит его зарплаты, умноженной на коэффициент 6–12».

На вопросы «Ко», как планирует справляться с падением рентабельности бизнеса новый генеральный директор Антон Елистратов, а также рассчитывает ли он на административный ресурс своего бывшего партнера, брата губернатора Московской области, в ГК «Самолет» не ответили.

В апреле 2023 года застройщики сократили ввод нового жилья в эксплуатацию на 43,7% в Санкт-Петербурге и на 51,4% в Ленинградской области. Об этом со ссылкой на данные Петростата и правительства города сообщили «Ведомости».

Фото: www.pro-dachnikov.com

В январе — апреле 2023 года объем ввода жилья в Санкт-Петербурге сократился на 15,3 % по сравнению с тем же периодом прошлого года и составил 1,186 млн кв. м. В Ленинградской области произошло снижение на 18% — до 1,28 млн кв. м.

Если сравнивать показатель апреля год к году, то объем падения достиг 43,7% (143 тыс. кв. м). В Ленобласти снижение ввода в эксплуатацию новых квартир еще больше — 51,4% (до 209 тыс. кв. м).

Фото: www.sostav.ru

Текущее снижение темпов ввода на рынке жилья в Санкт-Петербурге аналогично ситуации в период пандемии коронавируса, считает руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская (на фото).

«Девелоперский рынок тогда на время замер, — напомнила эксперт. — Застройщики следили за колебаниями спроса и не спешили выводить в строительство и продажу новые проекты. А вот 2021 год был более активным, и это значит, что уже в следующем году относительно 2023 года можно ожидать прирост темпов ввода».

Фото: www.asninfo.ru

Заместитель генерального директора корпорации ЛенРусСтрой Максим Жабин (на фото) отметил, что «за первые четыре месяца 2023 года спрос снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 50%».

По данным Циан.Аналитики, продажа новых квартир за I квартал 2023 года в Петербурге и Ленобласти — на 15% отстает от показателей IV квартала 2022 года и на 43% меньше результатов прошлогодних января — марта.

Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов (на фото) уверен, что «застройщики всеми силами будут переносить и оттягивать сроки сдачи. Он объясняет это объективными причинами: импортозамещением, нарушением логистических цепочек, заменой оборудования.

Эксперты считают основной причиной снижения спроса и, соответственно, замедления темпов ввода нового жилья, сложную экономическую и геополитическую ситуацию. Другая причина, по мнению Ельцова, кроется также в плавном снижении общего объема выдаваемых разрешений на строительство в Петербурге из-за дефицита участков под застройку.

«Объемы свободных площадей в Петербурге конечны, — поясняет Максим Ельцов. — И застройщики вынужденно двигаются дальше, что заметно по покупке участков и открытию новых проектов в Ленинградской области».

По его словам, количество введенного в эксплуатацию жилья в области в этом году будет эквивалентно показателю прошлого года либо превысит его. В Петербурге же темпы ввода новых площадей существенно сократятся, прогнозирует эксперт.

Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net

С ним согласен Максим Жабин. По статистике ДОМ.РФ, общий объем строящегося многоквартирного жилья в Ленинградской области, в отличие от Санкт-Петербурга, вырос на 0,4 млн кв. м.

«Львиная доля объектов в Ленобласти — это на 50% — 60% ИЖС», — отмечает эксперт. Он прогнозирует изменение ситуации, поскольку высока активность городских девелоперов, ищущих площадки в области, где земля стоит дешевле.

Жабин также считает, что снижение показателей ввода жилья будет происходить из-за того, что «девелоперы начнут увеличивать сроки экспозиции квартир и ввода новых проектов», снизив объем продаж до этапа ввода в эксплуатацию до 50% — 60% (против обычных 90%). Иными словами, будет происходить затоваривание рынка.

Фото: www.s0.rbk.ru

Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании Главстрой Санкт-Петербург Дмитрий Ефремов (на фото), уверен, что покупательский спрос в 2023 года определит макроэкономическая стабильность.

«При условии стабилизации геополитической ситуации спрос будет постепенно восстанавливаться, а значит, будут увеличиваться и объемы предложения. Но все будет зависеть от того, насколько клиенты будут готовы планировать покупку жилья на много лет вперед», — заключил эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты: в Петербургском регионе, как и в Московском, спрос на новостройки упал

Опубликован ТОП по вводу жилья по итогам января — апреля 2023 года

Эксперты: в Санкт-Петербурге резко увеличились объемы нераспроданного жилья

Эксперты: в марте предложение в петербургских новостройках оказалось минимальным

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за I квартал 2023 года показали Москва, Санкт-Петербург и Московская область

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за I квартал 2023 года вырос на 10% (графики)

Росстат: ввод жилья в России за I квартал 2023 года уменьшился на 1,2% (графики)

Эксперты ВШЭ: строители теряют оптимизм

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

Опубликован ТОП по вводу жилья по итогам I квартала 2023 года

Эксперты: четверть новостроек в Санкт-Петербурге в прошлом году введено раньше срока

Эксперт Дмитрий Григорьев: Застройщики чувствуют себя лучше, чем прогнозировалось год назад

Эксперты: увеличение ввода массовых новостроек в 2023 году составит 8%

На свое 60-летие весной 2010 года певица Алла Пугачева могла получить по-настоящему дорогой подарок. На Васильевском острове в Санкт-Петербурге планировали заложить фундамент концертного зала имени народной артистки СССР, увенчанного аркой в форме буквы «П», где разместились бы офисы и вип-апартаменты. Помочь с финансированием проекта стоимостью около $100 млн в январе 2009 года взялся хороший знакомый Пугачевой, совладелец группы «Русское море» Максим Воробьев. В проект он пригласил своего младшего партнера по «Русскому морю» малоизвестного бизнесмена Михаила Кенина.

Театр Аллы Пугачевой так и остался на бумаге, и через какое-то время Воробьев и Кенин вышли из проекта. Зато из их партнерства вырос один из крупнейших российских девелоперов — группа «Самолет». Начав в 2014 году, за шесть неполных лет «Самолет» занял восьмое место по размеру выручки среди строителей массового жилья в России. В октябре группа стала первой за последние девять лет строительной компанией, которая провела IPO на Московской бирже. Инвесторы оценили ее в 57 млрд рублей.

В «Самолете» уже Максим Воробьев примерил роль младшего партнера — ему принадлежит миноритарная доля лишь в одной из структур девелопера. Кенин владеет 37,5% акций всей группы — основатель компании сохраняет таинственность и не дает интервью. Для этой статьи встретиться с Forbes согласился гендиректор «Самолета» Антон Елистратов.

Фамилия Воробьева не раз служила поводом для разговоров о том, что за стремительным взлетом «Самолета» стоит административный ресурс. Брат Максима Воробьева Андрей — видный «единорос», с 2012 года губернатор Московской области, а отец Юрий — давний соратник и близкий друг нынешнего министра обороны и бывшего главы МЧС Сергея Шойгу. У самой компании другая версия объяснения причин собственного успеха.

Рублевские корни

Сергей Шойгу и Юрий Воробьев не только давние товарищи, но и соседи по Рублевке. Их дачи расположены на смежных участках с живописным видом на Москву-реку, по выходным здесь могут собираться обе семьи. Незадолго до кризиса 2008 года родственники Шойгу и Воробьева были вовлечены в несколько девелоперских проектов на Рублевке. Например, компания жены Юрия Воробьева Людмилы была в числе соучредителей в компании «Раздоры Сити», она собиралась строить элитный коттеджный поселок вместе с главными рублевскими латифундистами — сооснователями «Вимм-Билль-Данна» Давидом Якобашвили, Гавриилом Юшваевым и Тимофеем Клиновским. Еще одним соучредителем в этой компании был Михаил Кенин. Из-за кризиса проект заморозили.

Михаил Кенин не стал отвечать на вопрос Forbes о том, как он пришел в бизнес и познакомился с Воробьевым. Знакомый Кенина характеризует его как бизнесмена с хорошей деловой хваткой и большим количеством проектов, в том числе инвестициями в ресторанный бизнес и торговые центры в Европе.

В 2007 году Кенин и Максим Воробьев решили попробовать свои силы в крупном девелоперском бизнесе и стали миноритариями с долей 25% в только что учрежденной компании «Главстрой-СПб». Это была одна из «дочек» строительного холдинга «Главстрой» миллиардера Олега Дерипаски с амбициозными планами в северной столице, где компания скупила большой земельный банк на окраине города и объявила о проектах на 6 млн кв. м. Еще одним крупным проектом Кенина и Воробьева в Санкт-Петербурге стала компания «СПб-Реновация» — в 2010 году эта компания выиграла конкурс на право реконструировать 22 квартала в девяти районах Петербурга.

В «Главстрой-СПб» Кенин и Воробьев познакомились с ее гендиректором Игорем Евтушевским, который также руководил олимпийскими стройками Дерипаски в Сочи. В кризис «Главстрой-СПб» столкнулся с типичными для всех строителей проблемами — продажи встали, банки требовали выплат по многомиллиардным кредитам. В 2019 году Евтушевский рассказывал Forbes, что компания умудрялась строить быстрее и дешевле конкурентов: «В среднем в Петербурге все компании строили за 3–3,5 года, мы — за 1,5, причем с отделкой, и заселяли. Средняя цена жилья экономкласса на рынке тогда составляла 72 000 рублей за кв. м, мы начинали продавать метр за 49 900 рублей».

Менеджерские качества Евтушевского оценил и Кенин и в 2012 году предложил ему создать собственную девелоперскую компанию. Евтушевский согласился и забрал с собой часть команды из «Главстрой-СПб». Свою роль сыграло и то, что Дерипаска хотел видеть в питерской компании как можно больше своих менеджеров, люди Кенина и Воробьева все-таки были для него чужими, рассказывал Forbes бывший менеджер «Главстроя». Новую компанию назвали «Самолет» — так назывался боулинг-центр, которым Евтушевский управлял в начале 2000-х, а также дореволюционная пароходная компания в Поволжье, где он вырос.

Знакомые Евтушевского хорошо отзываются о нем. «Хороший, умный мужик, — говорит бывший коллега Евтушевского по «Главстрою». — Думающий, целеустремленный». «Игорь Евтушевский — крутой человек, энергичный, прагматичный, эффективный, во многом его качества нашли отражение в компании», — говорит Антон Елистратов, сменивший Евтушевского на посту гендиректора «Самолета» в 2019 году.

Возглавив «Самолет», Евтушевский получил в группе компаний миноритарную долю в 7%. А основными акционерами стали Кенин и бизнесмен Павел Голубков. В первом доступном отчете девелопера за третий квартал 2016 года говорится, что Кенину и компании Optimus Prime Голубкова принадлежало по 44% в «Самолете». В своих интервью Евтушевский описывал Голубкова как непубличного бизнесмена с интересами в стройке и лизинге. Голубков не чужд бизнес-проектам с рублевской землей, он совладелец и глава компании «Остров». Партнеры Голубкова в этой компании — дети Тимофея Клиновского и Гавриила Юшваева Тимур и Илья. Кенин и Голубков на первом этапе выступили основными инвесторами «Самолета», говорит Елистратов. По его словам, речь идет о десятках миллионов евро.

Джентльменский клуб

Антон Елистратов говорит, что имел отношение к «Самолету» еще на этапе его создания. В 2011 году он в возрасте 30 лет ушел из канадской юрфирмы Macleod Dixon, где был одним из партнеров и занимался M&A-сделками в горной добыче и нефтянке. Елистратов устроился в небольшую московскую консалтинговую компанию Leanvest, среди клиентов которой были Максим Воробьев, Михаил Кенин и Павел Голубков. Через несколько лет они перешли уже в собственную компанию Елистратова CFC Management, которая оказывала инвестиционные консультации для десятка клиентов. Елистратов входил в советы директоров «Главстрой-СПб» и «СПб Реновации», а в 2012 году обсуждал с Кениным и Евтушевским, есть ли на строительном рынке место для нового большого девелопера. Когда «Самолет» запускал свои первые проекты, Елистратову предложили стать независимым директором в компании.

Елистратов говорит, что партнеры сразу решили строить компанию с крупным земельным банком, но четко понимали — все истории неуспеха в недвижимости связаны с большим долгом. Вместо того чтобы идти в банки, создатели «Самолета» обратились к крупнейшими лендлордам Подмосковья.

Первым партнером стала группа «Абсолют» Александра Светакова. В 2014 году «Самолет» начал возводить на 133 га его земли в Люберцах жилой комплекс площадью 811 344 кв. м. Все земли полностью принадлежат компании «Самолет Девелопмент», а за «Абсолютом» закреплено право на 26% квартир в комплексе. В большинстве других проектов лендлорды передавали земли компании-застройщику из группы «Самолет», получая взамен долю до 49%. В орбиту начинающего девелопера попали и бывшие партнеры Светакова — экс-депутат Госдумы Дмитрий Саблин и владелец группы RDI Дмитрий Аксенов. В начале 2000-х Светаков, Саблин и Аксенов не без поддержки подмосковного губернатора Бориса Громова и организации «Боевое братство», объединившей ветеранов афганской и чеченских войн, стали владельцами больших участков земли в регионе, а затем разделили бизнес. На землях Саблина рядом с аэропортом Домодедово «Самолет» запустил свой крупнейший проект — «Пригород Лесное» на почти 2,5 млн кв. м недвижимости.

Среди партнеров «Самолета» — миллиардеры Роман Абрамович и Александр Клячин. Есть и менее громкие имена, например партнерами в проекте под деревней Ерино в новой Москве выступают бывшие топ-менеджеры «Газпрома» Богдан Будзуляк и Петр Родионов.

«Самолет» не новатор, еще до появления компании на рынке группа «Абсолют» привлекала девелоперов, например ФСК и МИЦ, для совместных проектов на своих землях. Весь фокус в масштабе. Земельный банк «Самолета» оценивается в 15 млн кв. м, он крупнейший в отрасли. И лишь за малую часть этих земель компания заплатила деньги. Например, в 13 млрд рублей, как писали «Ведомости», обошлись земли семейства Клиновских в Красногорском районе и у деревни Томилино.

Переговоры с лендлордами — важная часть работы, объясняет Елистратов, с кем-то они могут длиться годами. По его словам, у собственников земель, собравших их в 1990-х и 2000-х, не такой уж большой выбор. «Есть четыре варианта: продать, самостоятельно заняться девелопментом, сидеть и ждать или пойти в совместный проект с нами, — рассуждает Елистратов. — Самостоятельно работать на земле многие не хотят из-за низкой маржи. Продать тоже непросто — инвесторы не готовы много платить за землю, потому что оценивают ее с точки зрения будущих денежных потоков. Мы можем заплатить за землю условные 100-200 млн рублей, а можем стать партнерами и в будущем превратить этот неликвидный актив в кеш-машину. Никто из наших партнеров не бросался к нам в объятия. Но мы объясняем и рано или поздно находим общий язык».

Поверившие «Самолету» бизнесмены не прогадали. С 2015 до 2018 года компания увеличила продажи почти в два раза, до 42,4 млрд рублей. Земля — важный ресурс, объясняет бывший топ-менеджер нескольких федеральных строительных компаний. То, что «Самолет» получал земли на безденежной основе, позволило ему существенно сэкономить и снизить себестоимость в проектах. Стартовые цены в объектах «Самолета» в 2014-2015 годах были существенно ниже рынка, признает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «При старте продаж в ЖК «Люберцы 2015» цены на котловане составляли около 70 000 рублей за кв. м. В тот период средние цены по рынку новостроек ближнего Подмосковья составляли около 93 000 рублей». Впрочем, в последующие годы и в следующих проектах уже не было такой разницы цен, отмечает Попов, называя шоково низкие цены в первом ЖК маркетинговым ходом. По данным руководителя проекта Dataflat.ru Александра Пыпина, начиная с 2015 года цены «Самолета» стабильно превышали средние по Московской области.

Создатели «Самолета» проявили себя талантливыми финансистами и умелыми переговорщиками? Не только. Стратегия компании не раз совпадала с государственной логикой.

Достойный застройщик

В мае 2009 года бизнесмен Николай Карасев покинул здание Басманного суда и отправился отбывать десятилетний срок в колонии строгого режима. В начале 2000-х Карасев создал компанию «Социальная инициатива», которая планировала строить дома по всей европейской части России. Но существенная часть денег, полученных от дольщиков, оседала на счетах семьи Карасева и его менеджеров, шла на покупку машин и земельных участков. В 2006 году Карасева арестовали, у обанкротившейся «Социальной инициативы» осталось более 5000 обманутых дольщиков от Ленобласти до Краснодара. Решать их проблемы довелось и «Самолету» — одним из первых проектов группы стал многоэтажный дом в поселке Октябрьский под Люберцами, куда заселились бывшие клиенты «Социальной инициативы».

Елистратов вспоминает, что, когда «Самолет» только выходил на рынок, многие коллеги по отрасли утверждали, что конкуренция слишком высока, а работа за МКАД сулит низкую маржу — нужно подводить коммуникации и вкладываться в социальную инфраструктуру. «На самом деле конкуренция была невысока, — говорит Елистратов. — Мы конкурировали в наших локациях с людьми, которые демпинговали в надежде собрать деньги на следующий кредитный платеж. Они уже понимали, что ничего не достроят и не заработают. Это уже была борьба за выживание».

Перелом произошел в 2018 году, когда президент Владимир Путин подписал закон, ограничивший застройщикам доступ к деньгам, полученным по договорам долевого строительства. С 1 июля 2019 года деньги начали переводить на специальные эскроу-счета в банках — доступ к ним девелоперы получают, только когда первый дольщик вступит в право собственности на квартиру в построенном доме.

Елистратов говорит, что об этом законе в «Самолете» узнали из прессы. «Государство решало проблемы не конкретных девелоперов, а задачу обеления рынка и проблему дефицита качественного жилья на рынке», — говорит он, но признает, что изменения в регулировании подтвердили — основатели «Самолета» выбрали правильную стратегию: «Вся «шелуха», с которой мы конкурировали в своих проектах, начала уходить с рынка. Некачественное рыночное предложение начало драматически падать». Теперь, утверждает Елистратов, маржинальность в проектах мини-городов «Самолета» не хуже, чем в центре Москвы. «Много лет про нас говорили: «Эти ребята будут работать с низкой маржой, они не заработают». Теперь все обратили внимание на большие проекты за МКАД. Но собрать второй такой земельный банк, как у нас, нельзя. Эту историю успеха не повторить», — уверен Елистратов.

После IPO гендиректор девелопера «Самолет» стал кандидатом в рейтинг директоров-капиталистов

В этой истории успеха есть и другая важная дата. В конце 2012 года Андрей Воробьев возглавил Московскую область, сменив недолго занимавшего должность Сергея Шойгу. Исполняющий обязанности губернатора (главой области он стал после выборов осенью 2013 года) энергично взялся за проблему обманутых дольщиков. Весной 2013 года Воробьев анонсировал создание Градостроительного совета, который будет курировать ключевые вопросы в строительной сфере. «Начиная с 2012 года в Подмосковье существенно ужесточились разрешительные процедуры в строительной сфере, — вспоминает собеседник Forbes, работавший тогда в федеральной строительной компании. — Большая часть полномочий была сосредоточена в руках подмосковных властей, а не муниципалитетов, как прежде». Это было благое решение, соглашается собеседник Forbes: «До этого можно было получить разрешение на строительство многоэтажки в чистом поле, договорившись с условным сельсоветом. Отсюда — многочисленные проблемы с дольщиками, на рынок приходили люди, которые легко получали разрешения и ввязывались в высокорискованные проекты». Андрей Воробьев оценивал число обманутых дольщиков, появившихся в Подмосковье в 2000-2015 годах, в 104 000 человек.

Но у решения подмосковных властей была и обратная сторона. «Посмотрите, с кем «Самолет» начинал свои проекты. Тот же «Абсолют» — профессиональный застройщик. Зачем им «Самолет»? — усмехается бывший топ-менеджер крупной девелоперской компании. — Пока в Подмосковье менялись правила игры, фактически все проекты были поставлены на «стоп». Когда мы приносили проекты в подмосковную администрацию, нам говорили: «Не нужны здесь ваши «человейники», вы их построите, а нам потом решать проблемы». В итоге очень многие застройщики ушли из области, не осилив входных барьеров, хочешь не хочешь нужно было идти, договариваться, доказывать, что ты достоин быть застройщиком в Подмосковье. Многие не смогли. «Самолет» смог». Еще один бывший менеджер крупного подмосковного застройщика признает это, но отмечает: «В принципе любая новая власть берет паузу в таких сферах, как строительство, чтобы присмотреться к игрокам».

Елистратов с иронией относится к рассуждениям о том, что Максим Воробьев сегодня может помогать компании. Брат подмосковного губернатора не вошел в число акционеров группы «Самолет» из-за конфликта интересов. Ему принадлежит около 30% в компании «Самолет Две Столицы», которая реализует проекты в Москве и Ленинградской области. Искусство GR играет важную роль в строительстве, соглашается Елистратов, но не согласен связывать его с фамилией Максима Воробьева. В каждом проекте у компании более 30 стейкхолдеров, среди которых много государственных органов, и значительная часть согласований связана не только с региональными властями, но и с местными и с федеральными, объясняет Елистратов, например, Минстроем, Росреестром, Росавиацией, Роспотребнадзором, Ростехнадзором, «Автодором» и многими другими.

Конкуренты Yandex

«Все смешалось, и все находится рядом — многоэтажки, темные гнилые сталинские дачи, пустыри, школы, похожие на Министерство культуры в Амстердаме», — описывал режиссер Александр Лунгин Некрасовку на окраине Москвы. Несколько лет назад он искал натуру для своего фильма «Большая поэзия» и наткнулся на этот район в семи километрах от МКАД на границе с Люберцами. Ряды безликих многоэтажек, выстроенных вокруг высокого холма на месте бывшей свалки, показались ему идеальным фоном для истории о друзьях-инкассаторах, от безысходности ограбивших банк. В паре километров от мусорной горы «Самолет» начинал возводить свой первый ЖК — на Люберцы приходится почти 40% всех квадратных метров, проданных компанией. На многочисленных форумах жильцы первых очередей жаловались на оторванность от транспортных магистралей, недостаток парковочных мест и мест в детских садах и постоянные переносы сроков по строительству поликлиники. В 2015-2017 годах «Самолет» сдал только один детский сад и одну школу в проекте в Люберцах.

Елистратов признает, что сегодня этот проект сложно назвать идеальным, но на то время это было одно из лучших предложений на рынке, например, в отличие от других застройщиков компания принципиально не строит панельные дома. В каждом новом ЖК, утверждает гендиректор «Самолета», компания пытается превзойти предыдущие. Например, квартал бизнес-класса «Спутник» на бывших землях Клиновских в Красногорском районе спроектировали архитекторы из нидерландского бюро de Architekten Cie.

Несколько раз в месяц Елистратов в форме сотрудника службы заселения «Самолета» отдает ключи новоселам компании. «Люди напряжены, накручены рынком, что сейчас им вручат что-то не то, что они купили. Когда они заходят в квартиру, начинают происходить удивительные вещи. Кто-то начинает улыбаться, кто-то фотографироваться, кто-то обниматься. Ни в одном другом бизнесе нет такой эмоциональной связи с потребителем», — описывает он свои впечатления. В ноябре 2019 года Елистратов сменил Евтушевского на посту гендиректора «Самолета». Сооснователь девелопера возглавил комитет по стратегии. «В какой-то момент акционеры, включая Игоря Евтушевского, поняли, что «Самолет» переходит на второй этап и перед ним стоят новые цели — сохранить то, что он сделал, но при этом стать более клиентоориентированным и провести цифровизацию», — объясняет Елистратов.

Елистратов надеется, что в будущем «Самолет» будет конкурировать не с ключевыми застройщиками, а с цифровыми компаниями вроде «Яндекс» и «Сбера». «Особенность нашего бизнеса в том, что мы строим мини-города. Покупатели квартир в новых очередях будут ориентироваться на то, насколько счастливы люди, живущие в предыдущих. В этом заключается эффективность бизнеса в отличие от традиционных девелоперов. Поэтому управляющая компания — это важная часть бизнеса», — рассуждает Антон Елистратов. «Самолет» уже инвестировал в несколько цифровых сервисов, например СКОР, позволяющий покупать и продавать квартиры, и «Вместе.ру» — с его помощью жильцы могут оплачивать услуги ЖКХ, общаться с управляющей компанией или заказывать услуги близлежащих химчисток и салонов красоты. Объем этих инвестиций Елистратов оценивает в сотни миллионов рублей. «Не исключено, что через десять лет мы будем раздавать квартиры бесплатно и зарабатывать на обслуживании экосистем жилых домов», — мечтает Елистратов.

«Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2021 году

Но это будущие перспективы. А что сейчас? Кризисный 2020 год незначительно уменьшил выручку «Самолета» — на 3%, с 23,4 млрд рублей до 22,7 млрд рублей по итогам шести месяцев. Более свежей отчетности у компании нет. Весной 2020 года правительство ввело программу льготной ипотеки, которая позволила отрасли не остановиться. Цены на жилье при этом выросли примерно на 15-20%. Антон Елистратов объясняет это ростом спроса и говорит, что благодаря господдержке многие девелоперы смогли нарастить маржу и запустить «лежавшие на полке» проекты, чтобы после увеличить предложение доступного жилья. Он надеется, что государство будет поддерживать рынок, пока ключевая ставка ЦБ не снизится так, что обычная ставка по ипотеке сравняется с субсидированной.

На октябрьском IPO «Самолет» продал только 5% акций, через год-полтора компания хочет провести дополнительное размещение и увеличить free-float до 30-45%. В портфеле компании около трех десятков жилых комплексов, из которых 16 находятся на стадии проектирования. В 2020 году «Самолет» договорился, что «СПб-Реновация» будет строить дома под его брендом и получил 5% петербургской компании с опционом на увеличение доли до контрольной. «Программа реновации буксует во всех городах, кроме Москвы, — рассуждает Елистратов. — Но в последнее время, прежде всего из-за активной работы Марата Хуснуллина (вице-премьер правительства. — Forbes) на федеральном уровне и при губернаторе Александре Беглове, наметились подвижки в Санкт-Петербурге, уже снесли первую пятиэтажку. Есть ощущение, что программа может продвинуться. Пока мы заключили с «СПб-Реновацией» партнерское соглашение. Если в перспективе из этого вырастет интересная история, она найдет свое отражение в капитализации «Самолета».

Во время беседы с Forbes Елистратов проверяет котировки акций «Самолета». С момента размещения они выросли всего на 1%, не сравнить с акциями Ozon, который вышел на биржу в декабре и в первые часы подорожал на 20%. «Я не могу повлиять на котировки в рамках нескольких недель, — рассуждает Елистратов. — Моя задача — увеличить капитализацию в разы в ближайшие 2-3 года. Мы должны расти быстрее рынка и конкурентов».

20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes