Предоставление некачественных услуг, несоблюдение условий договора или мошенничество — причины, по которым жильцы дома могут захотеть сменить управляющую компанию, перейти в ТСЖ или наоборот выйти из товарищества собственников и присоединиться к УК.
В этой статье рассматриваем, как организовать плавный и быстрый переход из товарищества собственников в управляющую компанию или наоборот, какие шаги важно пройти и какие нюансы учесть, чтобы не пришлось отстаивать свои права в судебном порядке.
ТСЖ и УК — определение, отличия
Жилищный кодекс РФ определяет, что собственники многоквартирного дома (МКД) могут на свое усмотрение решить, как управлять общим имуществом:
- привлечь стороннюю управляющую компанию;
- создать товарищество собственников жилья и управлять самостоятельно;
- выполнять функции обслуживания МКД своими силами, при условии, что количество квартир не превышает тридцати.
Для большинства многоквартирных домов актуальны первые два варианта — привлечь стороннюю управляющую компанию или создать ТСЖ. В чем отличия?
ТСЖ или товарищество собственников жилья — некоммерческое юридическое лицо, которое сформировано через объединение собственников квартир, чтобы совместно управлять имуществом, находящимся в долевой собственности.
УК — коммерческая организация. В этом основное отличие от товарищества. Управляющая компания на платной основе будет руководить общей собственностью жильцов многоквартирного дома. Деятельность осуществляется на основании договора доверительного управления.
Как сменить ТСЖ на управляющую компанию и наоборот
В ст. 161 (п.3) ЖК РФ указано, что собственники многоквартирного дома могут на свое усмотрение в любое время изменить способ управления общим имуществом, то есть, выйти из товарищества собственников жилья и отдать полномочия управляющей компании или наоборот.
Многим участие в ТСЖ кажется неудобным, так как нужно регулярно посещать общие собрания, принимать решения по вопросу, которые касаются обслуживания. Чтобы сменить товарищество на управляющую организацию или наоборот достаточно решения, принятого жильцами на общем собрании.
Плюсы и минусы УК при переходе из ТСЖ
Делегируя обязанности по управлению общим имуществом сторонней управляющей компании, жильцы в многоквартирном могут отметить следующие преимущества:
- Управление берет на себя команда разнопрофильных специалистов с высокими компетенциями в сфере предоставления ЖКХ услуг.
- Развитая материально-техническая база.
- Управляющая компания отслеживает изменения, которые касаются жилищного законодательства, и быстро вносит необходимые коррективы.
- Когда речь идет о государственных программах, касающихся сферы ЖКХ, управляющая компания является приоритетным участником. Например, управляющая организация может получить возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта в доме или сооружением детских игровых площадок во дворе.
- Управляющую компанию проще привлечь к ответственности, так как ее деятельность контролируется Роспотребнадзором и Жилищной инспекцией.
Конечно, в таком решении не только одни плюсы, есть и свои минусы, которые можно обнаружить при переходе из ТСЖ. Например:
- Контролировать деятельность управляющей компании сложнее, особенно расходование целевых средств.
- При расторжении договора приходится адаптироваться к новой форме управления.
- Не исключено, что недобросовестные представители компании будут пользоваться своим положением и обслуживать здание ненадлежащим образом.
- В договоре доверительного управления есть много юридических нюансов, которые важно учесть при заключении, поэтому лучше для этих целей привлечь опытного юриста в данной сфере.
Необходимо ли ликвидировать ТСЖ при смене формы правления домом?
В действующем законодательстве не указано, что жильцы многоквартирного дома обязаны ликвидировать ТСЖ при переходе к другому способу управления. Этот вопрос остается на усмотрение собственников и решается на общем собрании жильцов.
Пошаговая процедура перехода от ТСЖ к УК
Рассмотрим пошагово, как жильцам могут организовать переход из ТСЖ в УК:
- Инициатор перехода должен созвать общее собрание жильцов в многоквартирном доме.
- На собрании собственники проводят голосование и выбирают форму управления общедомовым имуществом. Все правила голосования на таком собрании прописаны в ст. 48 ЖК РФ.
- Необходимо оформить решение жильцов МКД о переходе к другому способу управления специальным протоколом. Все жильцы, которые не присутствовали на общем собрании, также уведомляются о принятом решении.
- В течение трех рабочих дней после принятого решения товарищество собственников передает представителю управляющей организации техническую документацию на дом и ключи от технических помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию.
- В завершении остается заключить договор доверительного управления выбранной компанией, по которому она обязана предоставлять услуги по обслуживанию общедомового имущества жильцов.
Как перейти от управляющей компании и создать ТСЖ
Пользуясь услугами управляющей компании, жильцы могут решить, что хотят создать товарищество собственников. Причины могут быть разными, например, одни из самых распространенных — нецелевое расходование средств или некачественное предоставление услуг. Для такого перехода необходимо собрать общее собрание жильцов, провести голосование, оформить решение соответствующим протоколом. После этого можно запускать процесс перехода.
ТСЖ — плюсы и минусы
Начнем с преимуществ ТСЖ:
- Жильцы в многоквартирном доме получают больше возможностей влиять на выбранную модель правления, так как практически все решения принимаются совместно на собраниях жильцов путем голосования.
- Часто удается сократить общедомовые расходы благодаря использованию дополнительных источников финансирования. Например, действующее законодательство разрешает товариществу собственников вести коммерческую деятельность, а полученные средства направлять на удовлетворение своих нужд.
- Процесс управления общим имуществом находится под постоянным контролем жильцов.
- Многие отмечают, что товарищества организуют более качественное обслуживание многоквартирных домов, так как все участники искренне заинтересованы в благоустройстве территории.
Но для такой формы характерны и некоторые недостатки:
- За содержание МКД с жильцов взимается более высокая плата, что удовлетворяет не всех совладельцев.
- Между жильцами могут возникать постоянные разногласия, что приводит к несогласованности действий, решения часто затягиваются.
- Если есть жильцы, имеющие большие долги по коммунальным платежам, их задолженности компенсируются за счет остальных плательщиков, что может привести к конфликтным ситуациям.
Порядок перехода дома от УК к ТСЖ
Для перехода в товарищество собственников необходимо выполнить следующие шаги:
- На общем собрании жильцам нужно принять решение об отказе от услуг УК и переходе на новую форму при помощи товарищества.
- На основании принятого решения расторгнуть договор доверительного управления с УК.
- Создать товарищество владельцев квартир МКД и зарегистрировать его согласно установленному порядку.
Создание ТСЖ — инструкция при переходе
Для создания товарищества необходимо выполнить следующие шаги:
- Сформировать инициативную группу жильцов для решения формальностей.
- Обратиться в местную администрацию и подать заявление с запросом предоставить список всех квартир в указанном многоквартирном доме и утвердить кандидатуры представителя от района, который будет присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
- Подготовиться к собранию — разработать устав для утверждения через голосование, подготовить листы для голосования.
- Провести собрание жильцов, принять окончательное решение о создании товарищества собственников и проголосовать за разработанный проект устава.
- Зарегистрировать ТСЖ в своем районе.
- Открыть в банке расчетный счет, уведомить контролирующие органы — местную администрацию и жилищную инспекцию, о создании товарищества собственников.
После того, как все шаги успешно выполнены, управление общим имуществом МКД официально передается товариществу собственников.
Что делать, если УК не передает дом в ТСЖ?
Опыт показывает, что не всегда удается спокойно уйти от управляющей организации, которая не справляется с взятыми на себя обязательствами, и передать все полномочия товариществу собственников. Выше мы обсудили, что при переходе в ТСЖ важно передать всю документацию и ключи правопреемнику. Иногда представители управляющих компаний отказываются передавать полномочия. В таком случае единственным выходом может быть обращение в суд с иском. Обращаться в судебную инстанцию нужно по месту, где находится многоквартирный дом.
Подведем итоги. Жильцы в многоквартирном доме могут пользоваться своим законным правом и выйти из ТСЖ, передав все полномочия УК, или, наоборот. В обоих случаях достаточно принять решение на общем собрании жильцов, после чего действовать согласно пошаговым инструкциям, которые мы рассмотрели для обоих вариантов перехода.
Оптимизация управления жилой недвижимостью для УК и ТСЖ
Управление жилой недвижимостью — задача не из простых. Излишняя бумажная волокита, отсутствие прозрачности процессов приводят к разногласиям и конфликтным ситуациям. Чтобы минимизировать и лавировать подобные случаи, стоит задуматься о оптимизации.
На рынке ЖКХ уже существуют готовые цифровые приложения, которые позволяют решить основные проблемы при управлении жилой недвижимостью. Одно из таких решений — онлайн-платформа Домопульт, с помощью которой можно автоматизировать и улучшить внутренние и внешние процессы, связанные с жилой недвижимостью, выстроить эффективную коммуникацию с несколькими сторонами. Ознакомиться более подробно с онлайн-платформой Домопульт и ее возможностями, можно в нашей статье“Автоматизация для управляющей компании, для чего необходимо?”
Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.
В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.
Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.
Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Разбор ошибок при составлении договора управления МКД
Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ
Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.
Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.
О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.
Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.
Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении
Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.
Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.
Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения
Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий
Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.
Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).
Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).
В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.
К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).
Договор управления как доказательство реализации решения ОСС
Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.
О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).
После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:
- техническую документацию;
- иные связанные с управлением домом документы;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
- электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
- иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).
Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.
Поделитесь положительным опытом смены УО
Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.
Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.
На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.
Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме
Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.
Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.
Конфликты жителей с УК
Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.
Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.
Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.
Эксперты в статье
- Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
- Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
- Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
- Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»
Причины для смены УК
Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.
Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:
- не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
- не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
- не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
- не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
- некачественно проводит ремонт общественных зон;
- не реагирует на жалобы собственников жилья;
- завышает стоимость проведенных работ;
- отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».
Законные основания для смены УК
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:
- Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
- Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
- УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.
Соберите доказательства некачественной работы УК
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Выбор новой УК
После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.
Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.
Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками
«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.
Собрание собственников
Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.
Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.
«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.
За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».
Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.
Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.
После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.
Не забудьте составить протокол собрания
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Новая УК
Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.
Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
Коллеги, добрый день!
Подскажите, пожалуйста, как изменить способ управления с тсж на ук?
Есть ли уже такая практика? Просто ОСС принимает решение о смене способа и УК занимается ликвидацией ТСЖ?
Или председатель ТСЖ должен сам ликвидировать его?
Спасибо!
1. Решение ОСС о смене способа управления и выборе УК
2. Дом уходит в УК.
3. ТСЖ остаётся с долгами и без хоз деятельности. Налоговая его закрывает.
Спасибо большое!
А может ТСЖ поручить УК право взыскивать долги с жильцов и оплачивать долги ТСЖ перед РСО?
| Цитата |
|---|
| гладиолус пишет: Спасибо большое! А может ТСЖ поручить УК право взыскивать долги с жильцов и оплачивать долги ТСЖ перед РСО? |
договор уступки права требования
| Цитата |
|---|
| гладиолус пишет: Спасибо большое! А может ТСЖ поручить УК право взыскивать долги с жильцов и оплачивать долги ТСЖ перед РСО? |
А зачем? РСО негодует, должники счастливы. УК оно надо?
| Цитата |
|---|
| burmistr пишет: . 3. ТСЖ остаётся с долгами и без хоз деятельности. Налоговая его закрывает. |
Не всё так просто. Период, пока ТСЖ «висит» в нерабочем состоянии, кто-то всё равно должен быть руководителем ТСЖ. И если ТСЖ не сдает отчетность, от ФСС, налоговой и т.п. гос фондов, прилетит этому человеку. В нашем регионе вот ни разу не слышал, чтобы ИФНС планомерно занимается работой по ликвидации нерабочих юр лиц. Тем более, что при наличии задолженности ТСЖ перед государством, ИФНС его не ликвидирует. Это однозначная позиция налоговиков, сталкивался по ООО. Лучший выход — ликвидировать ненужное ТСЖ, немного хлопотно, но добавит в копилку юриста много дополнительных знаний. По деньгам не очень затратно, но длительно по времени. В 2014 году ликвидировал ТСЖ месяцев за 8-10.
«Кинуть» РСО и сохранить деньги для УК — хороший выход ))) Претензии будут к бывшему руководству ТСЖ, новая УК тут не при чем. В моей практике, РСО даже вводили в отношении ДЕЙСТВУЮЩЕГО ТСЖ процедуру банкротства с наблюдением, ставили своего арбитражного управляющего, но тот дал заключение, что имущества, на которое может быть обращено взыскание, у ТСЖ нет. У них даже комнаты нет отдельной, в мусорокамере бывшей сидят ((( На балансе компа и телефона, и тех нет. И процедура банкротства была окончено. ТСЖ продолжает работать.
Но, всё-таки, коллеги, жульничать — не наш метод ))) Мы же не можем обманом вводить РСО в убытки, это же непорядочно )))
| Цитата |
|---|
| Анна Афанасьева пишет: договор уступки права требования |
как обойдете закон о персональных данных
— пусть и не самое авторитетное, но предложение о бюллетенях собраний собственников помещ в домах как о составе офиц документов по собранию. действительно, в статье 46 Жилищного кодекса Российской Федерации указывается лишь о решениях и протоколах самих собраний. а не о решениях собственника отдельного… это к ранее обозначенной дискуссии по собраниям и передаче документов собраний в гос жил инспекции. другое дело, что есть с 29 04 2016 приказ Минстроя России об обязательных приложениях к протоколу, о форме протокола собрания…
| Цитата | ||
|---|---|---|
Ялиса пишет:
как обойдете закон о персональных данных |
В смысле персональные данные должников? Ведь при переходе в управляйку придут все документы и данные для управления домом, разве не так?
Отправлено спустя 9 минуты 4 секунды:
| Цитата |
|---|
| Упр.Орг.Влад.обл. пишет: http://www.garant.ru/news/727189/ — пусть и не самое авторитетное, но предложение о бюллетенях собраний собственников помещ в домах как о составе офиц документов по собранию. действительно, в статье 46 Жилищного кодекса Российской Федерации указывается лишь о решениях и протоколах самих собраний. а не о решениях собственника отдельного… это к ранее обозначенной дискуссии по собраниям и передаче документов собраний в гос жил инспекции. другое дело, что есть с 29 04 2016 приказ Минстроя России об обязательных приложениях к протоколу, о форме протокола собрания… |
Решение и есть тот самый «бюллетень» голосования: п. 1 ст.47 ЖК РФ гласит «передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование»
нет у тсж права передавать персональные данные.
| Цитата |
|---|
| Ялиса пишет: нет у тсж права передавать персональные данные. |
Ялиса, не вводите человека в заблуждение. В состав технической и иной документации, связанной с эксплуатацией дома, входят карточки регистрации граждан (форма №9) и поквартирные карточки (форма №10), в отношении граждан, зарегистрированных и проживающих в доме. ТСЖ может в договоре уступки права требования передать право требования по лицевому счету № __________ потребителя, а УК уже пойдет взыскивать долг с конкретного потребителя. Суд может запросить в ТСЖ справку, подтверждающую, что конкретный л/с принадлежал именно этому должнику. У меня суд вопросом передачи персональных данных не заморачивался, всё взыскал. Этим может заморочиться Роскомнадзор и сам потребитель. К ответственности может быть привлечено ТСЖ, которое перестанет осуществлять деятельность и не будет иметь денег на оплату штрафа.
Коллеги подскажите,а как быть если у председателя ТСЖ закончились полномочия? и теперь собственники хотят перейти в УК так как нового председателя не могут выбрать из числа собственников и ни кто не хочет им быть., а в ук горят желанием уйти. И кто будет ликвидировать тсж
если нет председателя?
| Цитата |
|---|
| jozef011 написал: Коллеги подскажите,а как быть если у председателя ТСЖ закончились полномочия? и теперь собственники хотят перейти в УК так как нового председателя не могут выбрать из числа собственников и ни кто не хочет им быть., а в ук горят желанием уйти. И кто будет ликвидировать тсж если нет председателя? |
Вот и к нам такой дом хочет прийти в управление. Сроки полномочий председателя истекают летом и продлевать никто их не хочет, просятся к нам в управление. Думаем брать их или нет. Заниматься ликвидацией их ТСЖ не хочется.
| Цитата |
|---|
| Simona написал: Вот и к нам такой дом хочет прийти в управление. Сроки полномочий председателя истекают летом и продлевать никто их не хочет, просятся к нам в управление. Думаем брать их или нет. Заниматься ликвидацией их ТСЖ не хочется. |
Есть ТСЖ как юридическое лицо, которое имеет свой ИНН.
А есть ТСЖ как способ управления.
Ваш интерес сменить способ управления.
Проблемы председателя ТСЖ Вас могут интересовать исключительно в плоскости: «по человечески».
| Цитата |
|---|
| Simona написал: Заниматься ликвидацией их ТСЖ не хочется. |
ТСЖ заключает с вами договор управления, председатель подписывает.
Всё. Ничего выбирать не надо, ликвидировать тоже.
| Цитата |
|---|
| Атос написал: председатель подписывает |
при наличии полномочий. Которые, как указано истекают в ближайшее время и что потом?
По мне, так сейчас самый удобный момент изменить способ управления на УК.
Что до ТСЖ, так оставить его пустым, глядишь и исключат контрольные органы из реестра
| Цитата |
|---|
| Атос написал: ТСЖ заключает с вами договор управления, председатель подписывает. Всё. Ничего выбирать не надо, ликвидировать тоже. |
Хотел так сделать 3 года назад. Перейти в УК, а потом ликвидировать ТСЖ.
Наша ГЖИ, на тот момент, посчитала, что без проведения ОСС председатель такой договор подписать не может.
Основание: приказ от 25.12.2015 № 938/пр.
Захотели видеть протокол ОСС с решением об изменением способа управления, договор управления и акт приема-передачи документации.
На что ссылаться?
| Цитата |
|---|
| Потом Придумаю написал: На что ссылаться? |
ст. 148 (п.п 4) ст. 162 (п. 2.2.) дает право ТСЖ заключить договор управление с УК по решению правления или ОСЧ, в зависимости от условий прописанных в Уставе
| Цитата |
|---|
| rabotagkh написал: дает право ТСЖ заключить договор управление с УК по решению правления или ОСЧ |
Все верно, в теории так, но на практике, наличие такого договора, не является основанием для включения МКД в лицензию УК (по мнению ГЖИ).
ГЖИ все равно будет считать, что дом управляется ТСЖ, до тех пор, пока не будут предоставлены документы, указанные мною выше, ссылаясь на № 938/пр.
| Цитата |
|---|
| Потом Придумаю написал: ссылаясь на № 938/пр |
ваше гжи избирательно применяет его положения иначе в п.п. «б», п.п. «в» п.2 имеются ответы на их вопросы
Мне кажется, у коллег, писавших ранее, произошло смешение двух ситуаций. Как я понимаю, Председатель (или Правление) может заключить договор на управление домом (лучше сказать на перечень работ по дому) с любой организацией и это никак не влияет на принятое ранее собственниками решение о выборе способа управления-ТСЖ. А копипастер в начале, как я понял, писал о ситуации, когда дом хочет поменять именно способ управления с ТСЖ на УК и в этом случае, конечно же необходимо ОСС по смене способа. И только при изменение формы управления, на «управление УК», дом включается в лицензию Управляющей компании
Кстати, как писали в самом начале, никаких обязательств по ликвидации ТСЖ, Управляющая компания в случае смены способа управления, не несёт.
| Цитата |
|---|
| Гет написал: А копипастер в начале, как я понял, писал о ситуации, когда дом хочет поменять именно способ управления с ТСЖ на УК и в этом случае, конечно же необходимо ОСС по смене способа. И только при изменение формы управления, на «управление УК», дом включается в лицензию Управляющей компании |
Всего-то шесть лет понадобилось на ответ.
Про включение в лицензию — ошибаетесь. Посмотрите подпункт г пункта 3 Приказа 938/пр.
| Цитата |
|---|
| Дежурный по кухне написал:
Всего-то шесть лет понадобилось на ответ. Про включение в лицензию — ошибаетесь. Посмотрите подпункт г пункта 3 Приказа 938/пр. |
Про шесть лет не понял Вас, обсуждение вопроса ведётся и сейчас, поэтому мне кажется оно актуально.
А по поводу включения дома-ТСЖ в лицензию при заключении Договора Управления с УК,
Вы правы
Предлагаем к просмотру программу «Середина дня», эфир от 22 января 2022 г. с участием руководителя РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» Аллой Бредец по ссылке: https://78.ru/images/uploads/1642862402006.mp4
Процедура смены по шагам
В общем виде процедура смены ТСЖ на УК предполагает пошаговое выполнение следующих действий:
Первым делом инициатор организовывает созыв собрания всех остальных жильцов дома.
На собрании собственников жилья проводится голосование о выборе новой формы управления общедомовым имуществом. Данная процедура должна соответствовать правилам, прописанным в ст.48 ЖК РФ.
Решение, вынесенное владельцами квартир, оформляется специальным протоколом. При этом об итогах голосования должны быть уведомлены все жильцы дома, включая тех, которые не присутствовали на общем собрании.
Далее, товарищество собственников должно передать техническую документацию на дом, ключи от общих помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию (п.3.1 ст.161 ЖК РФ). Все это может быть вручено:
представителю управляющей компании, которой были переданы бразды правления;
любому собственнику МКД.
После этого заключается договор доверительного управления с управляющей компанией, в рамках которого она обязана выполнять функции по обслуживанию и содержанию общедомового имущества жильцов.
Стоит иметь в виду, что если в течение 6 месяцев (данный срок исчисляется с момента принятия решения) собственники не выберут управляющую компанию, то этим займется орган местного самоуправления путём проведения открытого конкурса по отбору подходящей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ).